萬科地產項目可行性報告模板(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 場潛力 ? 本案在開發中的營銷焦點問題 三、 區域市場目標客層研究 各檔次產品目標客層特征及輻射商圈范圍（建立在本區域參照項目的經驗研究及全市的趨勢特征上） 結論：本案目標人群的區域來源、行業特點、產品力的偏好、購買方式和主要的關注點、訴求點。 四、 目標市場定位及產品定位 市場定位 中國地產策劃網： 資料免費下，資深高手與您交流！ 總群 ① ： 60941268 總群 ② ： 73671384 總群 ③ 73675361 總群 ④ 66360029 征集各地分群加盟 中國地產策劃網： 資料免費下，資深高手與您交流！ 總群 ① ： 60941268 總群 ② ： 73671384 總群 ③ 73675361 總群 ④ 66360029 征集各地分群加盟 目標人群特征 /來源區 域 /行業特點 產品建議 第四部分：規劃設計分析 一、初步規劃設計思路 設計概念：產品體現的主題思想，主要設計風格、設計特點。 主要產品類型：多層、高層，還是聯排別墅或屋頂花園、頂層復式等其他類型，及不同類型產品的比例。 節能和環保型建筑材料選用的考慮。 在所在城市中，生產新型、別具一格產品的可能性。 如果是大型、超大型項目，對營造大社區概念的考慮。 二、規劃設計的可行性分析 在既定容積率、凈用地面積、住宅面積、配套公建面積、控 高、建筑密度條件下，制造出的產品是什么類型和特性，是否符合前面提及的規劃設計概念和萬科所追尋的各種檔次高品質住宅的要求。主要從規劃設計角度判斷將上述硬指標轉化成現實產品的可能性。 容積率變化對產品設計概念、產品類型和特征的影響。 土地本身特征對產品設計的影響和考慮。如：地勢高低、地形起伏、地塊的完整性、地中國地產策劃網： 資料免費下，資深高手與您交流！ 總群 ① ： 60941268 總群 ② ： 73671384 總群 ③ 73675361 總群 ④ 66360029 征集各地分群加盟 中國地產策劃網： 資料免費下，資深高手與您交流！ 總群 ① ： 60941268 總群 ② ： 73671384 總群 ③ 73675361 總群 ④ 66360029 征集各地分群加盟 質狀況、較深的溝壑（小峽谷）、河流、水塘、地上附著物、地下管線暗渠等對產品設計和環境保護的影響及解決的方法。 周邊自然環境和人文環境對產品設計的影響及考慮。如：治安環境、噪聲環 境、污染環境、空氣情況、危險源、“風水”因素等對產品規劃設計和環境保護的影響及解決方法。 周邊市政工程配套設施對產品設計的影響和考慮。如：道路狀況（可能與小區主要出入口有關）、供水、排水、通訊（有線電視、電話、網絡）、永久性用電和臨時施工用電、燃氣、供熱及生活熱水等對產品規劃設計的影響及解決方法。 周邊生活配套設施對產品設計的影響和考慮。如：交通狀況（與是否開通業主班車有關）、商業設施（大型購物中心）、教育現狀、體育娛樂公園等休閑場所、銀行醫院等生活設施對自身配套建設規模和面積作出判斷。 市場分析結果對產品設計的影響和考慮。如：市場價格限制、總價控制原則與前面產品類型和產品特性設計是否存在矛盾，對產品品質是否有影響，及如何解決。 第五部分：項目開發 一、 土地升值潛力初步評估。 從地理位置、土地供應、周邊環境及配套、市場發展狀況、政府規劃、城市未來發展戰略等角度對土地升值潛力做出初步評估。 二、 立即開發與作為土地儲備優缺點分析 中國地產策劃網： 資料免費下，資深高手與您交流！ 總群 ① ： 60941268 總群 ② ： 73671384 總群 ③ 73675361 總群 ④ 66360029 征集各地分群加盟 中國地產策劃網： 資料免費下，資深高手與您交流！ 總群 ① ： 60941268 總群 ② ： 73671384 總群 ③ 73675361 總群 ④ 66360029 征集各地分群加盟 三、 工程計劃： 工期計劃、各期開工面積、竣工計劃、開竣工時占當地城市市場和片區市場的占有率。 四、 銷售計劃： 各期銷售時間、 價格、面積，預計銷售各期的市場占有率，銷售計劃實現的可行性分析。 第六部分：投資收益分析 一、 成本預測 說明測算假設和主要運用指標，如產品類型假設，總建筑面積，住宅和非住宅面積，容積率，項目總投資（直接建造成本加期間費用，不包括營業稅和所得稅）等。并參照下面表格列示： 項 目 投資總額（萬元） 單位成本（元 /m2） 土地成本 前期工程費 基礎設施費 建安工程費 配套費用 開發間接費 中國地產策劃網： 資料免費下，資深高手與您交流！ 總群 ① ： 60941268 總群 ② ： 73671384 總群 ③ 73675361 總群 ④ 66360029 征集各地分群加盟 中國地產策劃網： 資料免費下，資深高手與您交流！ 總群 ① ： 60941268 總群 ② ： 73671384 總群 ③ 73675361 總群 ④ 66360029 征集各地分群加盟 直接建造成本小計 營銷費用 管理費用 總 計 二、 稅務分析 營業稅及附加 所得稅 土地增值稅 上述稅種的基本稅率，能夠享受的稅收優惠政策時的稅率，項目本身適用的稅率，若享受地方政府的優惠政策，要特別說明該項優惠與國家政策是否有沖突，以及如何解決，具體的操作的過程是什么。 三、 經濟效益分析 經濟效益分析的假設條件，如：是否享受政府各種稅費的減免等 項目利潤率、投資回報率及主要經濟指標。參照以下表格： 經濟指標 單位數值（元 /m2） 項目總金額（萬元） 銷售收入 直接成本 中國地產策劃網： 資料免費下，資深高手與您交流！ 總群 ① ： 60941268 總群 ② ： 73671384 總群 ③ 73675361 總群 ④ 66360029 征集各地分群加盟 中國地產策劃網： 資料免費下，資深高手與您交流！ 總群 ① ： 60941268 總群 ② ： 73671384 總群 ③ 73675361 總群 ④ 66360029 征集各地分群加盟 總投資 毛利率 稅 前利潤 稅后利潤 銷售凈