眾創空間建設項目投資可行性分析報告(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 延伸，擴大服務覆蓋面，實現錯位發展。服務對象上， 掛牌企業重點面向尚未進入成熟期但成長潛 第 11頁 力較大、具有較強科技創新屬性的中小微企業； 投資者初期限定為天使投資、風險投資等專業機構。 （ 6） 上海市創客空間簡況。 2020 年 6月，上海 市工商局發布《支持本市眾創空間發展的若干意見》，給了眾創空間法律上的“身份證”。隨后， 上海長寧區上海蘇河匯眾創空間管理有限公司獲得全市首家以“眾創空間”為字號的企業；老碼頭創夢天地和復興 SOHO 的 3Q創客中心獲黃浦首張眾創空間營業執照；上海望源創客空間管理有限公司獲閘北首家“創客空間”經營管理企業。標志著這些眾創空間正式獲得合法的“身份證”。 3） 集團公司政策 2020 年，集團公司六次工作會上提出建立母子公司制，雷凡培董事長到八院調研檢查工作時，也在資產證券化、民用航天商業化上提出指示，“要創造性的理解、領 會第六次工作會精神，希望大家不能墨守成規，哪里有短板就要集中人力物力集中解決。 按照 目前國家、上海市、 某 區地方政府扶植“眾創空間”的相關政策，一旦“上海 某 眾創空間股份有限公司”列入國家級科技企業孵化器名錄，將獲得 200萬左右的資金支持，并在房屋租賃、稅收、公司注冊上市、知識產權出資、投資虧損補償、科技成果轉化等方面享受國家優惠政策。 行業分析 創客運動伴隨著 3D 打印、可穿戴設備和智能家居的發展而興起，充滿開源、眾籌的理念和互聯網精神，吸引全球大批對硬件制造、軟件編程、工業設計、互聯網等技術感興 趣的年輕人加入。眾創空間是指具有加工車間、工作室功能的開放實驗室，是創客們共享資源和知識、產品發明和實現的場所。創客空間將創意、發明、創新、創業轉化為一個有機的過程，將成為創業的集散地和創新社區的中樞。除北京以外，在上海、深圳、杭州、南京、武漢、蘇州、成都等創新創業氛圍較為活躍的地區，也都逐漸涌現了一大批各具特色的眾創空間。比如上海的新車間，深圳的柴火創客空間，杭州的洋蔥膠囊，南京創客空間等等。 中國產業調研網發布的 20202022 年中國眾創空間行業現狀分析與發展趨 第 12頁 勢研究報告認為， 2020 年，全國科技企業 孵化器數量超過 1600 家，在孵企業 8萬余家，僅就北京市而言，各類孵化機構超過 150 家，國家級孵化機構 50 家，入駐企業超過 9000 家。中關村創業大街目前共入孵 400 多個孵創業團隊，獲得融資的團隊超過 150 個。從另一種主流業態 —— 創客空間的視角來看，中國創客還處于發育期，數量規模都較小。據公開數據顯示，全球的創客空間已達數千家，而國內只有 70 余家。隨著中央政府的高度重視，使得眾創空間一詞在媒體上頻被曝光，成為 2020 年創業關鍵詞。國家政策的引導和有力支持，必將為眾創空間建設引來一輪投資熱潮。為此，國內優秀的投融 資機構以及大型企業，已在展開對眾創空間、天使投資、眾籌等的市場調查和研究，特別是對眾創空間運營模式和投資機會的研究。 眾創空間的發展將呈現以下幾個趨勢： 其一，現在社會環境比以前更加寬容，創業氛圍更好，創業服務機構也會有越來越多的形態出現。 其二，創業領域的投資會越來越多，會進一步促進創業人員和創業服務機構的增多。 其三，未來政府的“制度紅利”比“人口紅利”要更大，創業將會成為更多的人的選擇。 其四，未來的創業服務機構會越來越多，但所有的事情不會像現在這么熱，商業最后還是會回歸本質，供的是什么服務， 對用戶來說是否有價值。 其五，在中國地產界，在毛大慶等明星效應的帶動下，可能會在短期內有大量的人和資本涌入這一領域，爭做中國版 WeWork，甚至吹起一個泡沫。但對草根創業者來說，這可能并不是一件壞事。 中國眾創空間建設產業機遇分析 1）政策的支持 國家經濟要轉型，需要有創新發展，國家的一些就業挑戰需要廣大的青年或者廣大的社會資源往創新創業上來投入。 2）互聯網 +的興起 我們現在的經濟運行方式發生了變化，大家可以感覺到由于互聯網化，由于 第 13頁 互聯網 +，由于一些傳統商 業在新的技術出現以后經歷了轉型發展當中有一些機遇會帶來一些創業能夠發展起來。其實秦總說她已經吃到肉了，他們發展的很好。有些產業有些形式給一些新的運行方式新的技術方式比如智能硬件、互聯網傳統商業模式的推出等等一系列給創業帶來很多機會， 3）國內市場資金豐厚 國內市場上的資金相對比較豐厚，投資機構包括孵化器包括風險投資的基金其實對創業者的投資經歷包容性比美國更強，美國的社會比較成熟，整個天使投資、風險投資體系也已經有很多年的積累，創業者平均素質和創業者對投資人的要求也比較高，在國內接觸的創業者很多時候覺 得他的主意不錯，團隊的結構不錯，可能有一些以前的相關行業經驗，我們就會去參與到企業融資里面去。我認為咱們國內的尤其在北京的創業者機遇還是很好的。同時中國的創業空間比美國大一些，美國像 GOOGLE、思科、 Facebook 等很多大型企業壟斷，國內除了 BAT大的企業之外，還有很多增長的潛力和空間。 眾創空間在中國的模式 從業務模式和形態角度來看，認為目前我國現存的眾創空間主要存在以下幾種模式： 模式 1：活動聚合型 以活動交流為主，定期舉辦想法或項目的發布、展示、路演等創業活動聚合。例如： 北京創客空間、上海新車間、深圳柴火空間、杭州洋蔥膠囊等。 模式 2：培訓輔導型 旨在利用大學的教育資源和校友資源，以理論結合實際的培訓體系為依托，是大學創新創業實踐平臺。例如：清華 xlab、北大創業孵化營、亞杰會等。 模式 3：媒體驅動型 由面向創業企業的媒體創辦，利用媒體宣傳的優勢為企業提供線上線下相結合，包括宣傳、信息、投資等各種資源在內的綜合性創業服務。例如： 36 氪、創業家等。 模式 4：投資驅動型 針對初創企業最急需解決的資金問題，以資本為核心和紐帶，聚集天使投資 第 14頁 人、投資機構，依 托其平臺吸引匯集優質的創業項目，為創業企業提供融資服務，從而提升創業成功率。 例如：車庫咖啡、創新工場、天使匯等。 模式 5：地產思維型 由地產商開發的聯合辦公空間，類似 WeWork 模式。例如： SOHO 3Q、優客工場 (UrWork)等。 WeWork 模式帶來的巨大的商機，讓眾多地產大佬蠢蠢欲動。潘石屹在 2020年 2 月初便推出了 SOHO 3Q 項目，主打“辦公室在線短租”。原萬科集團副總裁毛大慶離職創辦“優客工場”，短短一個月時間，在北京“圈地”逾 5 萬平方米。隨后，原 SOHO 中國副總裁王勝江宣布與洪 泰基金練手打造“洪泰創新空間”。綠地、億達等知名房企開始嫁接“互聯網 +”因子，企圖打造中國版聯合辦公租賃空間運營商。而在上海，融信綠地在大虹橋的中小企業成長平臺，打著 WeWork競爭者旗號的 也于 4月落地。 模式 6：產業鏈服務型 產業鏈服務為主，包括產品打磨、產業鏈上下游機構的合作交流、成立基金進行合投等。例如：創客總部。 模式 7：綜合創業生態體系型 提供綜合型的創業生態體系，包括金融、培訓輔導、招聘、運營、政策申請、法律顧問乃至住宿等一系列服務。例如：創業公社。 競爭對 手分析 據不完全統計，截止到 2020 年 5 月，包括上海眾創空間聯盟首批 36家成員單位在內，上海各類眾創空間總數已達到 60 余家，總量領先于全國其他城市。根據這些眾創空間的功能大致可劃分為創客型、孵化型和服務型三大類。 創客型眾創空間主要由投資主體統一承租物業，精裝修后為創業者提供辦公空間和交流空間。孵化型眾創空間一般由天使投資人或投資機構設立，依托其資金優勢，過程中為初創團隊提供充足的資金和支撐服務。服務型眾創空間其本身不一定提供固定的辦公場所，而是為創業者提供信息共享、思想交流、宣傳推廣等綜合性創業服 務。 第 15頁 表 上海眾創空間聯盟首批 36 家眾創空間發展模式一覽表 模式 特點 代表 創客型 （ 1）創客孵化： 為創客提供辦公空間，幫助創客團隊把產品推向市場。 （ 2）創客交流： 作為創業者和投資人提供思想交流和資本對接的空間。 （ 1）創客孵化： 蘑菇云、 AC11創客大爆炸、 WorkFace、飛天網等 （ 2）創客交流： 23Seed_HUB、 I Talk 沙龍、 IPO Club、極客咖啡、小小創客 孵化性 （ 1）種子期孵化： 扶持培養初創團隊，篩選成熟項目進行種子期股權投資。 （ 2）全過程投資： 服務于創業的全 過程，包括產品的研發，上下游機構的合作。 （ 1）種子期孵化： MC 創投夢工廠、天使中國、啟創中國、蘇河匯、飛馬旅等 （ 2）全過程投資： UCloud、創客邦、新微創源孵化器等 服務型 （ 1）媒體平臺： 依托媒體宣傳優勢，為創業企業提供宣傳、信息、投資等服務； （ 2）培訓教育： 為創業者提供全方位職業技能技能培訓 （ 1）媒體平臺： 出類、創新工具庫等 （ 2）培訓教育： “創業匯”、喬杰創、科技 50 等 第 16頁 第 2章 必要性分析 自 2020 年年初“大眾創新，萬眾創業”被寫入政府工作報告中以及國家和各省市出臺一系列政策之后，上海 市先后成立了 450 多家眾創空間，如何能在眾多的眾創空間中脫穎而出，是我們星天地創客空間始終在思考的重要問題。 作為全國唯一一家具有航天特色和背景的創客空間，星天地創客空間自成立之初便受到了各界關注。通過舉辦未來星球表面機器人創意創客大賽、上海嘉年華、上海雙創展、八院職工創新創意大賽、開放夜等活動，并借助光明日報、解放日報和科技日報等主流媒體的宣傳報道，空間已受到科技部、國資委、集團公司和市科委的密切關注，并逐步建立了航天、地方政府、知名媒體和社會公眾之間的聯系，具備了一定的項目運作能力。但在空間一年半時間的 運作過程中，我們也發現了一系列難以解決的問題，如空間還沒有實現自己的產品運營，僅依靠航天八院和 805 所的扶持難以為繼；資金缺乏，無法招攬更多的創客或技術人才，致使許多想法無法實現等。為此，在今年大量創客空間涌現這一關鍵時間，無論是從企業發展戰略，雙重商業模式的沖突還是靈活的市場反應機制等方面來講，都對星天地創客空間公司化運作提出了迫切要求。 實施企業發展戰略 2020 年，航天科技集團公司第次工作會議上提出建立母子公司制，雷凡培董事長到八院調研檢查工作時，也在資產證券化、民用航天商業化上提出指示，“要創 造性的理解、領會第六次工作會精神，希望大家不能墨守成規，哪里有短板就要集中人力物力集中解決。 2020 年，是星天地創客空間深入領會集團公司第六次工作會精神，全面貫徹落實八院 2020 年工作會總體部署十分關鍵的一年。根據本次會議“突出市場化轉型”和“推動軍民深度融合”的指導思想，空間結合形勢任務，深刻破析自身優勢與不足，以市場為導向，進一步拓展航天應用產業，實現市場化、產業化、規?；?、國際化發展；堅持技術引領，實現以技術創新推動產業化發展，增強核 第 17頁 心競爭力和可持續發展能力；堅持軍民融合，促進體制機制創新，實現軍民 協調發展。計劃 2020 年成立國內首家具有航天特色的眾籌股權公司， 2017 年申報并成為國內首家具有航天特色的國家級科技企業孵化器， 2019 年打造中國最具影響力的航天科技主題創業孵化器， 2020 年建立擁有 50 家以上科技型、創新型企業的上海商業航天產業園。 規避雙重商業模式風險 商業模式是公司戰略層面上的商業邏輯的定義，也就是公司通過什么途徑或方式來實現盈利。 上海航天八院 805所現 有一家全資公司即上海埃依斯科技工程公司（以下簡稱埃依斯）。 埃依斯是一家 專業從事承接各種機電結合的系統工程，開發航天技術在各領域 的應用及“四技”服務，經銷軟件及硬件產品，機電產品的維修服務的企業。 其擁有一套成熟的管理、質量控制和市場營銷體系，為 805 民品產業化發展樹立了良好的榜樣，但其成功具有一定的獨特性，與空間的商業模式差異較大。 埃依斯的商業模式是 ，而準備成立的上海 某 眾創空間股份有限公司是 。 兩種商業模式的差別如表 所示： 表 埃依斯和星天地商業模式的差別 商業模式 價值主張 核心競爭力 盈利模式 埃依斯 （生產成本型） 承接各種機電結合的系統工程，開發航天技術在各領域的應 用及“四技”服務，經銷軟件及硬件產品，機電產品的維修服務 產品安全、可靠，成本低。 低成本和批量化生產。 星天地 （知識服務型） 企業孵化器、航天技術應用項目、科普教育產品、資質認證及技術服務和設備租賃 技術先進，個性化定制服務。 孵化企業、教育、技術服務、技術應用等 因為兩種商業模式的價值主張、核心競爭力和盈利模式等都不一致，就導致它們對企業的產品設計、生產、銷售乃至文化都有不同的要求。如果將空間的諸多業務簡單納入埃依斯，則面臨著雙重商業模式的經營風險， 隨之而來的問題不是面向不同的客戶提供不同的產品和 服務，而是在一種交易活動下如何運營兩種 第 18頁 （