青年家園可行性研究報告(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 1季度 2季度 3季度 4季度 19 照濟南城市發展規劃，今后每年城市化進程將會保持在 2％左右，每年約有 11 萬人成為濟南 市城市人口。該群 體主要包括每年各高校留在濟南 工作的畢業生、外來人群和城市化的農村人口。由于該人群中的大部分人會租賃 或者購買小套型的住房作為過渡，所以購房數量較少。近些年來隨著濟南 經濟的飛速發展、居民收入也顯著提高，城市居民提高生活質量的需求越來越強烈，因此改善居 住環境的購房需求也隨之上升。據有關數據顯示：現階段中國中產階級以每年 1%的速度遞增。從經濟學的角度來看，房地產業具有長期性和相關反映的特點，對于購房者來說，收入的增加會加大其對住宅的投入，其收入彈性為 ，即居民收入每增加 1 個百分點，其用于住宅的支出將會增加 個百分點。不少的中、高收入者開始擁有第二居所、第三居所，以舊換新、以小換大的消費理念逐漸為消費者所接受。改善居住環境購房人群的增加，同時也是二手房市場供給穩定的重要原因。 高層建設可充分利用土地。潛在消費群體：文教、衛生、金融、通訊、私 營企業部分員工及個體經營戶。 可結合附近如意社區適當設立超市和餐飲及場所。 第五章 開發方案的分析與選擇 第一節 規劃設計方案 一、設計依據 本項目設計依據主要有： 《中華人民共和國城市規劃法》； 《民用建筑設計通則》； 《住宅建筑設計規范》； 山 東省濟南 市城市總體規劃； 《城市居住區規劃設計規范》（ GB5018093）； 《濟南 市城市規劃管理技術規定》； 現行國家、部委、省事有關規范、標準和文件； 濟南 市政府、 規劃局、建委、國土資源局有關批文； 有關單位提出的要求。 二、設計方案 20 （一）指導思想 本項目的設計指導思想為：高起點規劃，高標準建筑，創造一個具有親和力的共融空間和理想歸宿的家園、特色鮮明的高質量居住區，為濟寧市居民提供一處能展現 21 世紀城市建設風貌的新型居住片區。注重社會、環境、經濟效益的統一，確定合的規劃結構，用地布局和開發強度，滿足居民物質和精神需求。加快舊城改造的步伐，充分發揮區位價值，提高地段綜合效益，營造良好的居住環境。 設計構思：堅持“以人為本”，從整體考 慮本項目區域與周邊環境的銜接，注重整體形象。 文化內涵：在片區的環境塑造上，注重建筑文化的延續，體現人與自然和諧共生的環境理念。 智能化、信息化、封閉式管理的安全防衛，綜合服務的物業管理，提高片區技術含量，使之成為濟寧市新型的居民生活區。 （二）規劃地點及現狀 本項目位于濟南市歷下區工業南路 北，該地 較 平坦，有利于建設性開發。項目以高層住宅為主，適當配置多層商業 、 公建用地。 （三）規劃原則 以城市總體規劃為準則，符合城市統一規劃規則。綜合考慮住宅片區所在地區的氣候、居住對象 、生活習慣、文化習俗，結合周圍環境，合理布局，創造具有現代化、高起點其舒適、安全、衛生、優美的居住環境。 依據建設的經濟技術條件，確定各項目合理的建設標準，既滿足當前實際需要，又具有一定的超前和向導性。力爭在設計理念、建筑形式和風格、建筑技術和設備上有新的突破，增加高科技的含量，通過多種設計手法，融自然、生態、體閑、景觀于一體，建成一個高品位。人文氣息濃郁的生態型居住區。 綜合考慮片區內的道路、綠化。居住、公建等與空間環境設計的內在聯系，注重空間景觀和環境效益統一，盡量節約用地，開發空間， 提高土地利用率。 “環境優先”原則。是 21 世紀城市建設的主題。從本地特定的歷史文化特點出發，遵循可持續發展的戰略，提供優雅舒適的綠色居住家園，使本項目成為二十一世紀的住宅典范。 21 加強公共服務設施的建設，通過本項目建設提高濟南 市城市服務設施水平，并使之更加完善。 提昌人文景觀與自然景觀的完美結合。強調創造適合城市環境的建筑人文景觀，提供更加宜人、舒心、有特色的建筑形象。 提倡“以人為本”，創造體現城市特點的舒適、方便居住環境。 體現項目開發建設的經濟 價值，并滿足不同收入階層要求。 “可操作性”原則。通守建設控制指標，與管理緊密銜接，便于項目的管理和實施，為建成后的物業管理提供便利條件。 （四）規劃設計布局方案 總體設計 潤業178。 117176。青年家園開發項目 共有 2 棟小高層住宅。其中 1 號樓高 米 ， 2號樓 米。 道路系統 通過分析片區住宅樓的功能、環境條件和人行出入軌跡 ，在 工業南路 路一側設一個主入口。本區規劃車行道與步行道既結合又局部分開，片區內車行道路采用盡端式，分為兩級，形成人車分流。片 區內道路寬 7米和 5米不等，停車采用地下停車方式。片區車位考慮總戶數的 100%。 居住空間 居住區在設計中考慮人的各種需求，注意空間的個性與特點。樓前有集中的公共綠地或活動場地，滿足不同年齡居民就近活動的需求。 住宅設計 住宅設計努力創造新穎、靈活可變的住宅類型，采取進深適當，空間靈活的可分隔住宅，以滿足不同層次居民的不同需求。住宅設計體現以起居室作為全家活動中心的原則，合理安排各廳、室的位置，使之公私分離，同時具有良好的自然采光通風條件，良好的空間尺度。合理的廚房和衛生間面 積能適當分隔、組合。住宅形體設計富有特色，表現一定的時代美感。 公建配套 依據本項目公建分布情況，結合住宅樓建設要求，合理安排片區公建，做到配套完善，經濟合理。 22 綠化系統 區內綠化景觀遵照線面結合的原則，以工字形公共綠化帶形成開闊的片區空間，以區內道路為主線，形成被綠化包圍著的若干綠化區域，提高了綠化的可觀性。公共綠化帶由草地、硬地和水體間隔構成。同時，綠化帶內設有片區休閑設施，以滿足住戶平時休閑及活動需求，樓邊及周邊隔離綠化帶，車行、人行分開，使之置身于綠化帶之中，既 方便安全，又獲得美的享受。 管線 市政設施站所有線路均為地下化，線路采用共同溝形式。給排水、煤氣管道沿區內道路依次布置并留有檢查井 ,采用直埋式 ,埋深不于 . 場地比較平坦，場地平整地面坡度和車行道坡度不于 3‰，人行道需設無障礙和防滑措施。 地面排水一般采用單側設雨水口收集排放，其數量根據匯水面積、流量、道路縱坡確定。建筑物室內外高差取 。 第二節 建筑方案分析與選擇 一、 設計依據 上級部門的有關批文 批準的 潤業178。 117176。青年家園開發項目 項目規劃設計 現行國家、部委、省市有關規范、標準和文件 二、 建筑設計方案 小 高層住宅樓總建筑面積為 27355 M2，共 189 戶。片區建筑為一類建筑，防火等級為一級，合理使用年限為 70年。 （一） 住宅建筑設計方案 住宅平面設計力求靈活、適用、新穎。按照大衛、大廳、大廚、臥的原則區分功能，合理布局，優化設計。住宅均保證明廚、明衛、明臥、明廳，日照窗地比滿足規范要求。房屋開間進深適當，門、窗尺寸及位置符合采光、通風的要求。室內房間布置以起居室為中心，合理安排各廳、室、及廚房、衛生間的位置，即滿足日常生活的需要，又滿 足住室隱秘性的要求。 23 （二） 建筑做法說明 建筑填充墻體采用多孔燒結粉煤灰磚，外墻戶內分隔采用 EPS輕質、隔音隔墻，以盡量增大戶內使用空間。入戶門采用全封閉防盜門，內門采用夾板門，外窗采用斷橋鋁合金中空玻璃窗，以滿足建筑節能要求。架空層地面采用防潮地面；住宅樓面為 C20 細石砼地面、廚房、衛生間地面為貼防滑地面（帶防水層），墻面皆為混合砂槳墻面，刷乳膠漆，頂棚采用竹膠板后直接刷乳膠漆，廚房、衛生間、陽臺地面標高皆低于其他地面 30MM。屋面平屋頂處為膨脹珍珠巖保溫屋面。屋面排水為有組織排水，雨水管采用 PVC塑料落水管。室外坡道為混凝土坡道，散水為 900 寬細石砼散水。 三、 結構設計方案 本設計遵循的標準、規范、規程《建筑結構可靠度設計統一標準》、《建筑結構荷載規范》、《混凝土結構設計規范》、《建筑設計抗震規范》、《高層建筑鋼筋混凝土結構技術規程》、《建筑地基基礎設計規范》、《建筑地基處理技術規范》、《人民防空地下室設計規范》、《砧石結構設計規范》、《鋼結構設計規范》、《房屋建筑制圖統一標準》。 結構設計的依據數據；建筑構結的安全等級為一級，設計使用年限為 70年，建筑抗震類別為丙級，抗震設 計烈度 6 度，地基基礎設計等級為乙級，風壓按50 年一遇 ，雪壓 ，建筑面活荷載分上人屋、不上人屋面、臥室、起居，挑陽臺電梯機房、消防樓梯等分別按不同荷載計算。 小 高層住宅主體結構用框架剪力墻結構，基礎采用樁基，在鋼筋混凝土承臺上現澆梁板結構。樓面皆采用現澆板，樓梯為現澆板式樓梯。圍護墻皆按有關結構規范要求設置構造主、圈梁，并設置墻柱拉結筋。以滿足結構抗震設防要求。門窗洞口與圈梁底不在同一標高處，皆設置鋼筋混凝土過梁。 建筑物主體結構砼強度等級：框架及剪力墻砼強度等 級為 C3基礎墊層為C15，其它處皆為 C25，砌體材料強度等級為 MU10，砌筑砂漿地面以下采用 水泥砂漿，地面以上為 混合砂漿，鋼筋采用 HPB235 級和 HRB33 HRB400級鋼筋。 房屋的“三縫”和未說明的其它結構問題皆按國家有關規范、規程執行。 第三節 市政及公用服務設施布置方案 24 一、 給水方案 （一） 需水預測 住宅用水量 片區規劃人口 600 人，依據《居住片區給水排水設計規范》居民生活用水定額為 140 升 /人 .日，時變化系數取 ， 綠化用水量 ： 綠化用水按 升 /平方米。 （二）供水水源及水壓 本片區利用城市供水管網供水。從工業南 路 D600 干道方向接 DN100 以供日常用水。供水水質符合國家生活飲水標準。 （三）消防 消防用水量，該片區同一時間內發生一次火災計，一次火災用水量為 20升/秒，一次著火時間按 2 小時計，則消防用水量為 140M3/日，并且用消防用水量與片區最高時用水量之和校核管網。消防栓的布置不大于 120 米，在主要道路交叉口必須設置消防栓，消防栓采用半地下防凍式。應用兩路水源供大樓的消防給水系統。 基地四周道路均可作為消防車道。 建筑物 內每層均設消火栓，并按規定設手提式滅火器。整個消火栓給水系統設有地上式水泵結合器。建筑疏散樓梯在數量、間距、疏散寬度等方面均應能滿足消防要求。 （四）管網的布置 為了提高片區供水的安全可靠性，管網的布置采用環狀與枝狀相結合的方式。主干管以環狀網布置，支管以枝狀網布置。在主要道路上布置給水主干管。 二、排水方案 （一）排水體制 本著高起點，高標準的要求，片區室內排水采用污、廢水合流制排水系統；室外排水采用雨水、污水分流制排水系統。 （二）污水排放量 依據《居住片區給水排水設計規范》， 本片區生活污水水量按給水量的 90%計算。 25 （三）排水管道的布置 由于本片區地形坡度較，在布置排水管道時，盡量將雨水以最短的距離排出，在項目區南部兩端各設置一個排水出口，將雨水和污水排入城市排水管網。雨水排入城市雨水管道，污水通過城市污水管道最終排入城市污水處理廠進行污水綜合處理。 五、燃氣供應方案 用氣量 以煤氣改天然氣作為氣源，片區居民氣化率為 100%，按戶均用氣 立方米/日計算，得片區用氣平衡表如下： 戶類型 用戶定額 N立方米 （戶 /日） 用氣戶數 用 氣量 N立方米 /日 居民 189 注：用氣戶數考慮一部分分建 氣源 市煤氣公司工業南 路管道按入該區。 一、 管網 采用中 —— 低壓兩級管網系統。 管道一律采用 PE 管，埋地鋪設。 管道應當與其它市政管線保持必要的水平和垂直間距，盡量避開電力線。 管道應作防護處理。 六、片區管線鋪設方案 本片區工程線管共有水管、雨水管、污水管、電力電纜、電信電纜、熱力管、燃氣管共 7 種，管線一律采用直埋鋪設。 各種管線之間以及管 線與道路與建筑之間要保持一定的水平和垂直凈距，避免互相干擾，各種管線在垂直交叉時，應遵守如下原則： 壓力流管讓重力流管。 管徑讓大管徑。 給水管盡量在污水管上邊。 易彎曲讓不易彎曲管。 26 臨時性管線讓永久性管線。 工程量的管線讓工程量大的管線。 第七章 開發項目策劃 第一節 開發地域和具體地點的分析和選擇