住宅小區項目可行性研究報告代項目建議書(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 ，年平均氣溫 ℃，最冷月（ 1月份）氣溫平均 ℃ ，最熱月（ 7月份）平均氣溫 ℃。年平均總降雨量為 1400mm， 4至 6月雨水集中，月降雨量平均為 185～ 245mm，全年降雨日約 158 天。冬春季多北風，夏秋季多南風，日照時數年平均為 1726 小時，無霜期年平均為 。 長沙市地表水系發達，年逕流量達 660 億 m3的湘江干流由南向北將市區分割成東西兩部分。市內湘江主要支流有瀏陽河、撈刀河和靳江河，它們水量充足，水質較好。江河逕流主要靠大氣降水、地表和地下滲流，河床坡度小，逕流量大，流速緩慢，高水位時間長，每 15 年 4～ 6月為汛期。 ? 長沙市行政區劃及人 口 長沙市是湖南省省會，全省政治、經濟、文化、科教、金融、交通、信息中心，位于湖南省東北部，是長江中游地區重要的中心城市，國家歷史文化名城。長沙市現轄芙蓉、天心、開福、岳麓、雨花 5個城區和長沙、望城、寧鄉 3 縣及瀏陽市。 20xx 年年末全市總人口 萬人，總面積 11819 平方公里，其中 戶籍總人口 ，市區常住人口 199 萬人，市區面積 556 平方公里，建成區面積 189平方公里。 經濟發展狀況 20xx年，長沙經濟總量跨上新臺階，綜合實力明顯增強。全年五大經濟指標實現歷史性突破：全市地區生產總 值突破 20xx 億元，達到 ，同比增長 16%；人均 GDP 突破 3萬元，達到 33000元，同比增長 %；全部工業總產值突破 20xx 億元，完成 2184 億元，同比增長 %；社會消費品零售總額突破 1000 億元，達到 1037億元，同比增長 %；財政收入突破 200 億元，達到 ，同比增長 %。完成全社會固定資產投資 ，同比增長%。城鄉居民人均可支配收入分別達到 16153 元和 6339元，同比分別增長 16%和 %。 16 經濟結構加快轉變，三次產業結構調整為 :45:，非公有制經濟總量占地區生產總值比重達 59%，同比提升 4個百分點。花卉苗木、優質茶葉、優質水產、優質水稻等四大優勢農業產業帶建設步伐加快，總面積達 116 萬畝，全市主要農業產品優質率達 70%。園區工業和支柱產業迅速壯大，六大產業集群產值占規模工業總產值的45%；兩區八園共完成規模工業總產值 990 億元，占全市規模工業總產值的比重提高到 %；全市產值過 100 億元的企業達 3家；規模以上工業實現利潤 163 億元，比上年增長 %；工業經濟效益綜合指數達 253%，同比提高 個百分點； 高新技術產業產值增長 28%，占規模工業產值的比重上升到 %；單位 GDP 能耗下降 4%。商貿特色更加鮮明，文化、物流、會展、金融、旅游、房地產等現代服務業和生產性服務業快速發展。 全市城建重點工程完成投資 121億元，“一洲兩岸”、“三個入城口”和“四大新區”建設順利推進，一批重點工程竣工相繼投入使用，背街小巷提質改造和社區環境綜合整治工程基本完成，城市空氣優良率達 %，全市森林覆蓋率達 %。社會主義新農村建設深入推進，“萬村千鄉”市場工程和“百村示范、千村整治”工程進展順利，新建標準農家店 381 家，完成鄉鎮規劃 35 個、村級規劃 200 個，解決農村 12 萬人飲水安全，新增通電話自然村 10 個，改擴建干線公路和鄉村公路 1110 公里，新建沼氣池 萬個，農業生產和農村生活 17 環境明顯改善。全年實際到位外資 15 億美元，增長 %。對外貿易大幅增長，全市外貿歸口管理企業實現進出口總額 億美元，增長 %。其中出口總額 ，增長 35%；進口總額 億美元，增長 %。社會事業協調發展，共投入資金 億元，用于推進以八件實事為重點的社會建設，全年共新增城鎮就業 萬人、轉移 農村勞動力就業 6萬人，實現城鎮無零就業家庭，城鎮登記失業率為 %；企業基本養老保險參保新增 萬人；新型農村合作醫療參合率達 %，城鎮居民基本醫療保障制度基本建立；城鄉義務教育從秋季起實現“一費制”全免，政策范圍內農村義務教育階段學生雜費實現全免；新建和改擴建鄉鎮敬老院 18 所，改造農村五保戶危房 5000 戶；成為全國人口與計劃生育工作綜合改革試點市；住房保障工作力度加大，新建經濟適用房 萬平方米、城鎮廉租房 萬平方米。文體等其他社會事業快速發展，長沙成為中國最具娛樂幸福感城市。 長 沙市社會經濟發展預測 長沙是我國著名的歷史文化名城和旅游勝地，湘江東岸橘子洲段歷史以來即為長沙市的中心城區，其深厚的人文特色與商業氛圍在長沙“一江兩岸、山水洲城、西文東市”的發展格局中尤為引人注目，根據長沙市有關部門的分析論證，長沙市 20xx～ 2020年經濟社會發展主要指標預測情況見表 31。 18 根據發展預測， 20xx～ 20xx 年長沙市經濟總量增長的平均水平將保持在 ～ %之間， 20xx年 GDP 將達到 2900 億元，經濟發展將由投資需求拉動向消費需求拉動轉型。“十一五”期間長沙市地方財政收入年均增長 率達到 %，比同期 GDP 年均增長率高出 個百分點，占 GDP 比重為 %。預計 20xx 年長沙市地方財政收入330億元，占 GDP 比重為 10%左右；到 2020 年長沙市地方財政收入達到 1000億元，占 GDP 比重為 13%左右。 表 31 長沙市 20xx～ 2020 年經濟社會發展部分指標預測 序號 指標 單位 20xx 年實際 20xx 年預計 2020 年預計 1 地區生產總值 億元 2900 7500 2 人均 GDP 元 24478 44275 102740 3 地方財政收入 億元 330 1000 一般預算收入 億元 280 900 4 全社會固定資產投資 億元 1450 3350 5 城鎮居民人均可支配收入 元 12434 18900 50000 6 農村居民人均可支配收入 元 4735 6750 15000 7 總人口（戶籍） 萬人 655 730 總人口（常住） 萬人 685 795 8 城市人均公共綠地面積 平方米 8 10 16 長沙市常住總人口 20xx～ 2020 年按平均每年增加 10 萬人，到20xx年達到 685 萬人、 2020 年達到 795 萬人。其中市區常住人口按平均每年增加 9萬人， 2020 年總數達 385 萬人，都市區常住人口 2020年總數達 405萬人。 19 20xx年長沙市城鎮居民人均可支配收入為 12434元，預計 20xx年達到 18900 元， 2020年達到 50000元。 20xx 年長沙市農村居民人均可支配收入為 4735元，預計 20xx年達到 6750元， 2020年達到 15000元。城鄉居民收入的大幅提高，將促進城鄉居民消費水平的提高和消費結構的升級，這將使城鄉居民文化娛樂消費、旅游消費和健康消費的 消費需求和消費支出大大增加，這就對岳麓山風景區進一步保護與提質提出了更高的要求。 20xx～ 2020 年，長沙市的投資重點之一就是提升長沙市城市品位，滿足長沙人民全面建設小康社會日益增長的文化生活需要。這一時期，長沙市 GDP 和地方財政收入總量將繼續快速增長，這些不僅使財政直接投入建設變成非常必要，而且證明長沙市財政完全有能力提供本項目建設所需的資金。同時，城市的基礎設施建設水平、旅游水平和文化高度在很大程度上決定了城市品位。本項目的實施將使長沙市城市基礎設施條件得以大幅改善，使棚戶區的城市面貌得以改觀，從而在 很大程度上提升了長沙市的城市品位，恢復、完善其中心城市功能，因此，本項目建設既必要，又可行。 二、市政規劃分析 城市發展規劃 20xx年長沙市委、市政府組織了中長期發展戰略研究， 20xx 年11 月份編制出《長沙市城市總體規劃 (20xx2020)》，現已經省政府、 20 國務院批準。根據該《規劃》， 2020 年長沙市城市人口將達 350 萬，城市建設用地將達 350 平方公里。城市沿湘江、 319 國道兩條生長軸線，向周邊拓展城市發展空間，構筑出“一主、兩次、四組團”的城市空間結構。 一主：指河東城區集中聯片發展區域， 2020 年城市建設用地 124平方公里，城市人口 146 萬。規劃將強化綜合服務功能，提高環境質量，其中環線以西的地區為城市中心區。 兩次：河西新城和星馬新城。河西新城東至湘江，西至都市區邊界，北至谷山，南至靳江河， 2020 年城市建設用地 65 平方公里，城市人口 65 萬。規劃為文教科研區及市級行政中心和高科技產業基地。星馬新城位于主城區東面， 2020 年城市建設用地 64 平方公里，城市人口 53萬，規劃利用其特有的對外交通優勢，大力發展新型工業、高科技農業、航空產業和文化休閑產業。 四組團：暮云、撈霞、高星、含浦組團。暮云組團 2020年城市建設用地 22 平方公里，城市人口 18 萬，布局面向長株潭的旅游、商貿等區域性公共設施。撈霞組團 2020 年城市建設用地 28 平方公里，城市人口 23 萬，規劃為水運、公路、鐵路的中轉聯運中心、物流中心、大運量工業基地。高星組團 2020 年城市建設用地 26 平方公里，城市人口 25 萬，規劃為綜合產業區及置換外遷工業基地。含浦組團2020 年城市建設用地 21 平方公里，城市人口 20 萬，為大學城的遠 21 期發展用地，以及與大學城配套的生活居住用地。 近期將著力完善區域性中心城市功能，新區建設向東重點發展長善垸地區、圭塘河沿 319 國 道向東伸展的星沙、馬坡嶺部分。向西重點發展岳麓山大學科技園、長沙高新技術產業開發區和以市委、市政府配套建設為重點的城市綜合職能區。向北加快霞凝新港的建設。向南加快省政府新址的規劃建設，帶動芙蓉南路沿線的發展。 城市商業網點規劃 根據《長沙市商業網點布局規劃》，長沙市商業網點空間布局為1 個市級商業中心、 13 個區域性商業中心、 30 個社區級商業中心。市級商業中心為五一廣場商業中心，區域性商業中心分別為：火車站商業中心、伍家嶺商業中心、東塘商業中心、 溁 灣鎮商業中心、紅星商業中心、望城坡商業中心、金霞商業中心、馬 坡嶺商業中心、黎托商業中心、觀沙嶺商業中心、大托商業中心等。 三、房地產宏觀政策分析 分析近年政府出臺的宏觀調控措施可以發現，政策的目的在于遏制投機性需求、抑制投資性需求、引導改善性需求、滿足一般性需求，保持房價穩定。一系列相關房地產市場的宏觀調控政策的陸續出臺，從一定程度上打壓了房地產市場不規范的套利模式，保護了購房者的利益，打擊炒作行為，擠出樓市泡沫，房價逐漸企穩成為業內人士的共識， 22 上半年政策新導向 20xx 年是我市房地產市場宏觀調控效應顯現年，政策等一系列因素綜合直接作用到我市的樓市上，已明顯產 生一些新的變化，長沙房地產市場運行呈現出購房者和開發商觀望氣氛濃厚，投資增幅逐月回落；商品房空置面積劇增；房地產項目推遲開工，竣工量減少；銀根緊縮，銀行貸款下降，開發企業后續開發資金偏緊；有效需求相對減弱，高端樓盤銷售緩滯；交易成本上升，二手房交易冷清；招拍掛土地成交量銳減等特點。 20xx 年，為了進一步擠壓房地產市場中的泡沫，國家除了進一步落實 0 07年出臺的相關政策，今年的調控重點也放在了土地政策上，在土地方面出臺了一系列的相關政策，除繼續加大力度執行土地兩年內必須完成開發這一政策外，多部委聯合公布新 規加大土地違規問責，提出國土資源部緊急叫停建設占用耕地跨省域補充，我省為加強土地調控，促進土地節約集約利用出臺了《湖南省國有建設用地儲備辦法》，并于 7月 1日起正式施行，這一系列的政策的制定，政府以期加大住房供應力度，從而從根本上治理這兩年來一直紊亂的房地產市場。 上半年政策導讀 ? “ 90/70”政策及其執行 建設部今年 2月 28 日發布《關于做好住房建設規劃與住房建設 23 年度計劃制定工作的指導意見》明確，各地新建住房結構比例，即凡新審批、新開工的商品住房，套型建筑面積 90 平方米以下住房 (含 經濟適用住房 )面積所占比重，必須達到開發建設總面積的 70%以上。 建設部有關負責人表示，制定住房建設規劃與住房建設年度計劃，要以國家關于調整住房供應結構、穩定住房價格、切實解決城市低收入家庭住房困難以及促進 房地產 市場健康發展的相關政策文件為依據 ? 嚴格控制土地開發的政策措施 上半年，國家主管部門將調控重點放在土地供給上，多部委聯合公布新規加大土地違規問責，提出國土資源部緊急叫停建設占用耕地跨省域補充，我省為加強土地調控，促進土地節約集約利用出臺了《湖南省國有建設用地儲備辦法》，并于 7月 1日起正式施行。 為了進一步提高土地的開發程度，盤活土地的存量，迫使開發商在規定期限內竣工，以增加土地供應和商品房供應。國家還出臺了一些列的相關政策： ① 土地閑置滿一年不滿兩年，征收 20%閑置費 1月 7日，國務院辦公廳下發《國務院關于促進節約集約用地的通知》，明確提出：土地閑置滿兩年、依法應當無償收回的，堅決無償收回，重新安排使用；土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價款的 20%征收土地閑置費； 24 ② 新合同文本規定：商住項目開發原則上 3年內完成 為規范國有建設用地使用權出讓 合同 管理，國土部、工商 總局日