農村土地使用權流轉問題初探(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 ，努力發展二、三產業，實現農業非農化、農村城市(鎮)化，著力解決農村勞動力的非農就業問題。大規模地減少農民，是農村土地使用權大規模流轉的基礎。各級政府都應建立專門機構，研究和組織農村勞務輸出，做好勞動力需求的市場調查，根據市場需求對勞動力進行就業培訓。積極進行勞動力轉移的組織指導工作，把有組織、成建制的勞務輸出與農民自發性轉移輸出結合起來，依法保護外出務工人員的合法權益。大力發展二、三產業，著力抓好中、小城市，特別是建制鎮和農村集鎮建設，為農村勞動力就地、就近轉移創造條件。實行城鄉通開，允許、鼓勵在城市有謀生手段和能力的農民進城落戶，實現城鄉一體化發展。4．營造外部環境，推動業主開發，促進土地流轉實踐表明，業主已成為農村土地使用權流轉的基本途徑，積極營造業主開發的外部環境和條件，大力推動業主參與農村土地使用權流轉具有重要意義。首先，統一安排好農業項目資金，積極改善業主投資硬環境。調查表明，農業基礎設施好，硬環境好的地區，業主的積極性就高，土地流轉的步伐就快。相反，自然條件和基礎設施較差的地方，土地流轉就困難且緩慢。為了充分調動業主經營土地、開發農業項目的積極性，應根據各地的實際搞好農村經濟發展區域規劃，選好支柱產業，把農業綜合開發資金、扶貧和以工代賑資金重點放在區域規劃內的基礎設施建設上，注重項目資金的投資效益，提高農業的綜合生產能力。尤其要加大對農村交通、水利、電力、通訊等的投入，實現路通、水通、電通、電話通，為業主開發提供良好的硬環境。其次，做好協調服務工作，為業主開發提供良好的軟環境。在業主證照辦理，協議(合同)公證，鑒證、資產評估等方面要簡化辦事程序，實行一站式服務，只收工本費。用稅收優惠鼓勵和支持符合產業化經營的土地流轉。把業主作為私營企業主對待，實行掛牌保護，依法打擊破壞業主合法經營的各種違法犯罪行為。把業主經營土地的水利灌溉、中低產田地改造等設施納入政府扶持的范疇。金融部門要增加對符合貸款條件的業主的信貸支持。做好農民的思想教育和管理工作，尊重雙方的權利和義務，維護業主的正當權益。再次，明確土地權屬，保證業主投資權益。凡所有權屬于村社集體經濟的非耕地流轉應征得農民同意。5．充分尊重農民意愿，切實保護農民的合法權益土地是農民的命根子，不但是農民最基本的生產資料，也是農民最基本的生活保障和社會保障，是農民最大的利益所在，也是農村最大的穩定因素。因此，必須尊重農村生產力自身發展規律，尊重土地流轉的內在規律，尊重農民的意愿，從各地的實際條件出發，因地制宜，穩妥推進，任何單位和個人，都不能強迫命令，一刀切、刮風式地強制性推進土地流轉。積極探索土地流轉的合理價格形成機制，確保農民持續增收。只有合理的土地流轉價格體系，才能統籌兼顧、科學有效地促進土地流轉，進而從整體上發揮土地的使用效益。流轉土地的價格，應堅持合同雙方協商議定，兼顧雙方利益的公平原則，為防止因農產品漲價而損害農民利益，可考慮以谷物量為計價方式。不斷探索土地流轉的合理價格形成機制，開展土地流轉價格測評工作，貫徹農業可持續發展思想，堅持以經濟效益、生態效益、社會效益相統一和眼前利益與長遠利益相兼顧的原則，根據不同的土地類型、區位條件，使土地的價值得到較為客觀的體現。根據市場供求、經濟運行狀況和受讓方的投資收益情況，確定相應的收益分配辦法，不但要更好的反映投資成本，而且要保證農民收益穩定增長，使農民目前和長遠都能增收。建立業主投資保證金。農業是周期長，投資風險大的產業，一旦經營失敗，不僅業主的基本投資無法收回，而且農民的土地租金也會落空，同時相關基礎設施將給農民收回土地后進行復耕帶來不便。為防止業主經營失敗對農民利益的傷害，建議向業主收取每年每畝一定數量的風險保證金，從而使農民的利益損失補償和農民承包地復耕具有基本保障。6．建立、健全農村土地使用權流轉的合理機制，強化管理與服務建立、健全合理機制，強化管理，特別是合同管理，提高服務水平與質量，是加快農村土地使用權流轉步伐的關鍵環節。首先，應當建立農村土地使用權流轉管理機構。明確農業主管部門為土地流轉的管理主體，并設置專門機構，負責協調相關部門的關系，負責土地流轉管理、業主開發和招商引資的中介服務工作，負責合同(協議)的監督和管理工作。建立、健全土地流轉市場及其相關聯的信息、咨詢、評估系統，促進土地流轉和業主開發的規范化、有序化。其次，必須嚴格合同管理。土地流轉必須嚴格按法律程序履行合同手續，必須在流轉主體雙方協商的基礎上，經集體經濟組織同意后簽訂流轉合同，報鄉鎮農業合同管理部門鑒證備案后生效。應以縣(區)為單位，制定統一的流轉合同文本和土地流轉證書，統一土地流轉合同的簽訂、鑒證的程序，搞好造冊登記工作，認真搞好調查研究，調解合同糾紛，維護合同嚴肅性。第三，不斷提高服務水平與質量。農業、林業、水利、國土及其相關部門，必須通力合作，協助農業主管部門為土地流轉服好務，進行具體指導與監督，及時幫助土地經營開發者解決各種實際問題與困難，嚴禁任何單位和部門在土地流轉中借機亂收費和亂攤派。第三篇：農村土地流轉問題（本站推薦）農村土地流轉問題探討摘要：近年來，隨著酒泉市工業化、城鎮化和農業產業化的加快推進，部分農村勞動力逐步向城鎮轉移，農村土地流轉呈現出日趨活躍的勢頭。土地流轉已成為促進規模經營、發展現代農業和增加農民收入的一項重要措施。本文針對農村土地流轉問題，提出了相應的對策。關鍵詞：農村，土地流轉，農民權益一、保護農民土地權益，規范土地流轉行為完善相關法律、政策，保護好農民對土地的流轉、收益等權益，并通過制度來規范農村土地流轉行為。農村土地承包經營權是國家法律賦予農民的權利，屬于用益物權性質，農民依法享有占有、使用、流轉和收益等權利，任何組織和個人不得剝奪和非法限制。農民依法自主決定其承包土地是否流轉、流轉形式和對象，任何單位和個人不得強迫或阻礙農民依法流轉其承包地。保護農民承包土地流轉收益權。除支付必要的流轉中介費外，農村土地承包經營權流轉收益全部歸農民所有，任何組織和個人不得侵占、截留和扣繳。農村土地流轉的方式、期限和具體條件，由流轉雙方平等協商確定，農村土地流轉意向達成后，應按照統一的流轉合同規范文本簽訂土地流轉合同，并報所在鄉鎮農村土地流轉管理部門登記備案，實行統一檔案管理。農村土地承包農戶既可以自己直接進行土地流轉，也可以委托所在集體經濟組織、中介組織和其他第三方進行流轉。對于委托流轉的，承包方必須出具書面委托書，并明確委托的事項、期限和權限等。農村土地流轉價格由流轉雙方協商確定，要充分考慮市場因素，原則上以實物形式確定流轉價格，以貨幣形式結算，也可由農村土地流轉管理部門進行價格評估，確定流轉價格。從事農村土地流轉服務的中介組織在辦理工商稅務登記的同時，還應在縣農業行政主管部門備案并接受其監督和指導，依照法律和有關規定提供流轉中介服務。在集中連片流轉過程中，對于個別不愿流轉的農戶，應由集體經濟組織出面，在尊重農民意愿和不影響農戶經營收益基礎上通過調整和互換等多種形式來解決。在土地流轉登記過程中，要及時糾正違反法律法規的約定和行為。政府要加強對農村土地流轉工作的指導、服務和管理，防止缺位、越位和錯位現象發生。農村土地流轉發生爭議或糾紛，流轉雙方既可以自行依法協商解決，也可以請求鄉鎮土地流轉服務中心調解。不愿協商調解或協商調解不成的，當事人既可以申請當地流轉仲裁機構進行調解和仲裁，也可以直接向人民法院起訴。二、適當放寬農村土地的用途范圍，拓展土地流轉經營主體范圍 在不損害土地耕作條件和基本農田保護情況下，農作物種植（包括果樹、多年生經濟作物、苗木、大棚和設施農業等）、禽畜養殖、水產養殖、農業科學試驗等應視為農業用途。允許農村土地流轉經營主體依托其流入土地和經營主業，開展農產品加工、物流配送、農業技術咨詢服務和農業觀光旅游等經營活動，并給予相應的政策支持和服務。拓展農村土地流轉經營主體范圍。農村土地流轉經營主體既可以是承包農戶，也可以是其他按有關法律及有關規定允許從事農業生產經營的組織和個人。同時，農村土地流轉經營主體應當具有農業生產經營能力，不得撂荒其流轉所得土地。鼓勵各種金融資本、城市資本、工商資本和民間資本等資本依法參與農村土地流轉，培育發展專業大戶、農庭農場、專業合作社、農業產業化龍頭企業成為農村土地流轉經營主體。三、鼓勵創新農村土地流轉形式，探索農村宅基地有限制流轉 各鄉村組織結合自己的實際，既可以采取轉包、轉讓、互換、出租和入股等多種形式進行農村土地流轉，也可以采取其它現行法律法規沒有明確禁止的形式進行流轉。鼓勵農戶以土地承包經營權入股方式進行農業合作生產，成立農民專業合作社；開展農民以土地入股單獨興辦或與其他經營主體聯辦專業合作社試點工作；鼓勵農村集體經濟組織以多種形式參與農村土地流轉；鼓勵農業產業化龍頭企業通過租賃和入股等多種形式參與農村土地流轉，建立生產基地。鼓勵全家進城落戶的農民自愿放棄其農村宅基地及其所建房屋的使用權，由其所在集體經濟組織收回，并給予原所有權人一定數量的貨幣補貼或獎勵。允許在國家基本法律的框架和范圍內探索農村宅基地及其所建房屋的使用權直接進入市場交易的途徑和方法。允許長期在外務工經商的農戶將其農村宅基地及其所建房屋使用權以分期或一次性付款方式進行出租。鼓勵農村土地流轉經營主體通過集體經濟組織以租賃形式獲得一定期限的農村宅基地及其房屋的使用權。允許農村集體經濟組織、農戶和其他經營主體在其依法取得的宅基地上改擴建房屋，進行“農家樂”等生產經營活動。貫徹農村“一戶一宅”制度，在農村宅基地轉讓或出租期內，不再批準農村宅基地指標。對于以租賃或入股方式