農村土地使用權流轉問題初探-資料下載頁

　　

【正文】 宅基地使用權流轉的相關法律規范，尤其是宅基地使用權的登記制度，實踐中轉讓方與受讓方的權利義務不清，導致流轉的法律糾紛和經濟糾紛不斷，交易安全得不到保障。有些農民在出讓宅基地使用權后，遇到征地、拆遷等情況，想收回宅基地使用權，但購買方已付清錢款，且投入相當資金重修或建房，拒絕接受，于是引發糾紛，甚至打官司；有些賣掉自己宅基地上房屋的農民在城里生活困難，鬧回村里要求重新批地；還有些勢力強大的村強行收回已被村民賣掉的宅基地，買方財地兩空。此類強制騰退、返還財產的執行案件，由于關乎當事人的切身利益，且往往數額較大，法院在執行中存在相當大的難度，有的案子反反復復執行了幾年，還是執行不了，消耗了大量的司法資源，還容易導致矛盾激化，影響農村社會的穩定。四、促進宅基地使用權流轉合法化的對策及建議 就目前不規范的宅基地使用權流轉現狀來看,為了保障我國土地資源的可持續發展,切實保障農民的合法權益,提高宅基地的配置效率和集約利用程度,就必須探索與市場經濟相適應的農村宅基地管理和有償流轉的相關對策。（一）提高農民對農村宅基地流轉的思想認識 如今城鄉結合部的農民在進行其房產交易的同時,他們并不知道自己的宅基地也隨著在交易,只認為這樣可以增加自己的收入。這是因為農民是典型的“經濟人”,追求的是經濟利益最大化,所以其行為方式往往受到經濟利益的驅動,這也是城鄉結合部土地市場如此混亂的重要原因之一。因此,要加強農民對集體土地流轉的認識,加大宣傳力度,讓農民深刻認識到“房地一體主義”這一基本原則以及其他土地(流轉)常識。(二）建立宅基地使用權有償、有期限制度隨著市場經濟的發展和人民生活水平的提高,我國現行的農村宅基地使用權無償、無期限使用制度日益暴露出弊端。如果再貫徹無償、無期限制度勢必影響宅基地資源的合理分配,造成宅基地資源的緊張,進而占用耕地。所以 ,應參照城市國有土地有償使用制度，實行宅基地有償使用制度。對農村居民取得宅基地象征性的收取費用，對宅基地的閑置和浪費，收取較高費用。另外，他物權的存在都是有期限的。最新【精品】范文 參考文獻專業論文參照城市住宅用地使用權期限為70年的規定,宅基地使用權的期限也應規定為70年 ,自農民申請宅基地獲得批準之日起算，期間屆滿的,自動續期。（三）盡快著手和加強宅基地確權登記發證工作, 完善宅基地使用權登記制度，明晰宅基地產權產權明晰是流轉的前提。應加強宅基地的登記工作,依法確定宅基地的權屬范圍,明晰宅基地使用權的產權主體,保障交易的安全性,做好流轉的管理，不斷完善宅基地使用權登記制度。我國《物權法 》第十條規定:“不動產登記,由不動產所在地的登記機構辦理。國家對不動產實行統一登記制度。統一登記的范圍、登記機構和登記辦法,由法律、行政法規規定。”第十四條規定:“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載于不動產登記薄時發生效力?！钡谝话傥迨鍡l規定:“已經登記的宅基地使用權轉讓或者消滅的，應當及時辦理變更登記或者注銷登記?！睆囊陨弦幎梢钥闯?,我國對宅基地使用權實行的是登記生效主義，并且未區分城市和農村,應是城鄉一體化登記制度。所以，應當加強登記的規范化建設。對宅基地閑置、浪費問題，針對不同情況，可以采取在規定標準以內的予以登記發證，對超標準部分，要求繳納資源占用費，采取限期拆除等措施。最新【精品】范文第五篇：安徽農村土地使用權流轉情況調查分析安徽農村土地使用權流轉情況調查分析近年來，農村承包地的拋荒、閑置和流轉已成為一個日益引起關注的問題。這主要是由于土地的第二輪承包所導致的。本文以同時進行農村土地流轉試點（安徽省蕪湖縣）和農村稅費改革試點的安徽省為案例，可以為研究其它地區農村的類似問題提供一個觀察窗口。據筆者在安徽省的調查，至2002年上半年，全省農村土地流轉面積已經超過280萬畝（不包括“四荒”地的招標、拍賣流轉），%以上[1]。流轉的主要形式有這樣5種：第一，代耕。這是指暫時無力或不愿經營承包地的農戶，經自行協商臨時把承包地交由別人（大多是親友）代耕代種，原承包合同關系不變，時間、條件一般由雙方口頭約定（在許多地方，轉包者都要求代耕方負擔稅費）。這種形式因為簡單明了、手續簡便，成為當前農村土地流轉中最為普遍的一種形式。據統計，安徽省以此種方式流轉的土地約120萬畝，占全省土地流轉總面積的42%。[2]第二，換耕。指單個或部份承包戶主動或在村委會指導下與本村其它承包戶自愿調整地塊，使承包地連片集中的行為。據初步調查，安徽全省約20萬畝，其中。個別地方換耕的面積甚至占到土地流轉總面積的20%至30%。互換本身是一種流轉形式，又對其它形式的流轉起推動作用，且有利于土地的連片集中和規模經營。最近頒布的《農村土地承包法》也肯定這種土地流轉方式。[4]第三，轉包、轉讓。早在1996年底，安徽省政府農村經濟辦公室就制定了“安徽農村集體土地承包經營權流轉管理方法（試行）”，承認轉包、轉讓、出租、入股等4種形式。其中轉包、轉讓這兩種流轉形式操作比較規范，以此種方式流轉土地的主體一方是農戶或村委會，農戶和集體的權利能得到尊重和保障。按照《農村土地承包法》和安徽省的有關規定，以轉包、轉讓方式流轉土地的應簽訂書面合同，但筆者在調查中發現，不少地方土地的轉包、轉讓簽約率不高，以后引起糾紛可能比較難處理。第四，出租、反租倒包。出租是指農民或集體組織將土地的使用權有償讓與他人的行為。反租倒包是指鄉鎮政府或村級組織先從農戶或集體組織那里租賃土地，然后轉租并從中謀利的行為。這本來是兩種不同的形式，但在實踐中往往把兩者混為一談。筆者在調查中了解到，以此種方式流轉的土地，大多數是在鄉鎮政府的推動或直接干預下進行的，有不少地方成立了以鄉鎮長為主任的“土地流轉服務中心”，直接參與土地流轉工作，有的還以各種名義參與租賃費的分配或獲得“倒包”中的差價。第五，公司+農戶。指大的涉農企業或農業產業化龍頭企業為主體，在鄉鎮政府或村級組織的支持下，與農戶直接簽訂合同，租賃大量連片土地從事農業開發，出租土地的農民可以在企業上班。這實際上也是第三種流轉方式中的一個特例，農民在獲得租金收入的同時，還可實現不離鄉就業。這種現象大多發生在農業產業化程度較高、龍頭企業實力較強的地方。盡管中央政府三令五申，要求農村土地流轉必須堅持依法、自愿、有償、規范進行，但在利益的驅使下，許多基層組織越俎代庖，操縱控制土地流轉活動，有的地方甚至動用警力，威逼農民就范。在一些地方，土地糾紛已取代農民負擔問題成為農村社會群體抗爭事件的主要原因。問題突出表現在以下幾個方面：首先是逼民流轉。按現行法規，農村土地歸集體所有，土地發包方是村民委員會，一些基層干部就以土地所有者代表的身份，運用行政權力硬性強迫農民參加土地流轉。例如，2003年6月，蘇州市光福鎮黃渠村村民正準備栽秧，村委會突然通告大家不要干了，因為稻田已被鎮里租給了“太湖國家旅游度假區”，每畝地年租金為560元（含代交農業稅60元），租期為25年。在村民的反對下，租金有所提高，但村民仍不答應。鎮政府為了達到目的，2003年12月初派人到村小學，聲稱如果家長不在租地合同上簽字，將不許其小孩到校上學。過了幾天，鎮村兩級又出動100多人、6輛警車，帶著電棍、手銬等，強行把煤渣填在稻田里。為此，村民不斷到省市集體上訪。[6]其次是基層政府及官員與民爭利。許多村民反映，我們并不反對土地流轉，只是土地流轉涉及到千家萬戶的利益，但不管土地拿去干什幺，補償費給多少，干部和政府都不和我們商量，而且補償金的一大半都到了一些單位和個人手里，實在讓人無法接受。在筆者調查過的某市，1999年以前鄉村兩級對流出土地的農戶每畝僅補貼20至30元；2000年以后，從鄉村行政組織手中發包土地的售價已高達350元至500元，但給農民的補償仍按原標準執行；2001年，該市范圍內村集體通過流轉土地獲得的發包收入中只有30%左右實際補償到農戶手中，有不少農民甚至未得到一分錢的補償。再次是不規范操作。中央文件明確指出：“不提倡工商企業長時期大面積租賃和經營農戶承包地”。[7]但是一些工商企業動輒圈地數千畝、數萬畝，一租就是50年、70年，遠遠超過農民土地承包期30年的期限。一旦企業垮掉，許多失地農民就沒有了生活來源。最后是圈占土地而不開發。許多基層政府為了追求政績，在招商引資毫無結果的情況下，自己先把地圍起來，搞“空架子”工程，致使大量土地長期拋荒，勞民傷財，農民對此反映強烈。以家庭承包制為核心的農村改革雖然推動了農業的發展，但也遇到了一些新問題、新矛盾。其一是農戶小規模經營與現代農業集約化生產的矛盾；其二是土地承包30年不變造成部份農戶對自己承包地偏頗的認知模式和狹隘的占有觀念與土地規模經營的矛盾；其三是“小而全”的家庭經營結構與專業化生產的矛盾；其四是耕地資源稀缺與土地閑置浪費的矛盾；其五是平均分包土地的福利保障特性與按市場機制配置土地資源的效率性的矛盾。強調加快土地流轉的探索，應不斷適應形勢的發展，改革和完善農村各項制度，推進土地流轉工作的規范、深入進行，為下一步農村全面小康建設奠定堅實的基礎。【注釋】[1]參見《2002年安徽統計年鑒》。[2]根據2002年安徽省農調隊資料整理。[3]根據2002年安徽省農調隊資料整理。[4]參見最近出臺的《農村土地承包法》。[5]參見安徽省1996年底出臺的“安徽農村集體土地承包經營權流轉管理方法（試行）”。[6]參見《半月談》，2003年第11期。[7]參見中共中央2001年第18號文件。