青島市李滄區房地產項目投資分析報告房市分析(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 司 2020830 中嶗路 1005號 居住 29229 青島商業網點開發有限公司 2020830 重慶中路 居住 78869 青島海信房地產股份有限公司 由上表分析，本區 域 2020 年的住宅用地協議出讓價格大致在 5085 萬元 /畝之間，考慮項目的地理位置、交通條件、區域環境以及配套設施等因素后，本項目參考的協議出讓價格在 70萬元 /畝左右。 由于地塊容積率信息未知，若假定規劃容積率為 （參考青島市區基準地價體系中居住用地容積率），則估算本項目的土地樓板價約為 875 元 /平方米。 投資評估部 Investmentamp。Assessment Page 9 of 24 4 報告編制說明 分析原理與模型 土地評估 是指在估算開發項目預期市場收入、開發成本，并考慮風險及回報的前提下，評估該土地的價格。 故計算公式為： 土地價格＝預期銷售收入 開發成本 投資利潤 研究分析依據 分析依據 ? 本項目財務分析運算嚴格按照建設部頒發的《房地產開發項目經濟評價方法》； ? 中華人民共和國《房地產估價規范》； ? 《中華人民共和國城市房地產管理法》； ? 中華人民共和國國家標準《財務制度》； ? 國家計委、建設部頒布的《建設項目經濟評價方法與參數》； ? 《青島市房地產開發費用成本表》。 土地投資評估 預期銷售收入 開發成本 投資利潤 土地價格 土地價格 =預期銷售收入 開發成本 投資利潤 計 算公 式 投資評估部 Investmentamp。Assessment Page 10 of 24 成本計算依據 ? 本項目中估算所采用的貨幣單位為人民幣； ? 項目貸款的年利率取 10%； ? 本次評估 基準收益率確定為 12%； ? 項目開發成本包含（土地費用除外）： 序號 項目名稱 內容 計算依據 1 建安工程費 建安費 小高層 1000元 2 前期費用 規劃設計、項目可行性研究、三通 一平、人防費、白蟻防治費等 按建安工程費的 7% 3 基礎設施費 接外電、接外水、有線電視接入、 綠化工程等 按建安工程費的 10%計提 4 公共配套設施 居委會、幼兒園、托兒所、派出所、 停車場等 按實際發生額計算 5 開發期稅費 城市基礎設施配套費、維修基金等 按實際發生額計算 6 其它工程費用 質量監督費 、監理費、 竣工測量費、勞保統籌 等 按建安工程費的 4%計提 7 開發間接費用 工資 、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費等保費、周轉房攤銷和其他費 并入到管理費用中 8 管理費用 房地產開發企業的管理部門為組織和管理房地產項目的開發經營活動而發生的各項費用等 按項目銷售收入的 2%計提 9 銷售費用 銷售過程中發生的各項費用 按項目銷售收入的 2%計提 10 財務費用 利息、金融機構手續費、代理費及 其他 按實際發生額計算 11 不可預見費 按建安工程費的 2%計提 除土地費用外，共計 11 大項，其計算方式嚴格按照建設部頒發的《房地產開發項目經濟評價方法》。（具體計算依據詳見《青島 市房地產開發費用成本表》） 投資評估部 Investmentamp。Assessment Page 11 of 24 銷售價格制定依據 截至 2020 年 6月李滄區目前有 3個商品房樓盤在售。 其中百通馨苑是本區域第一個商品房項目，占地面積 28 萬平方米，規劃總建面 35 萬平方米，規劃建筑形態為多層和小高層。百通馨苑與本地塊的地理位置相近，目前開發為第一期，推出多層住宅，整體均價 4000 元 /m2（注： 2020年開始銷售）。 銀海綜合大廈項目靠近李滄工業園，均價在 4200 元 /m2。 南嶺風情位于 重慶北路 、南嶺四路，建筑形態包括多層和低層住宅，其中多層均價為 3800 元 /m2。 樓盤名 地理位置 建 筑形態 交房時間 整體均價 （元 / m2） 百通馨苑 金水路 747號、近下王埠立交 多層、小高層 06年 5月 4000 銀海綜合大廈 九水東路 318號、近永川路 多層 05年 12月底 4200 南嶺風情 重慶北路 、南嶺四路 多層、低層 05年 8月 3800 根據本區域房地產市場情況，本項目的建議銷售均價為 4000元 / m2。 項目開發定位 地塊主要技術經濟指標： 土地面積： 60 畝 土地用途：居住 規劃容積率： 萬平方米 /公頃 總建筑面積： 48000 平方米 本項目占地面積 60 畝，考 慮到項目的一定劣勢，本報告建議規劃容積率為，總建筑面積 萬平方米。根據地塊條件及規劃設計要求，本地塊擬開發產品為小高層住宅。 預計整個項目的開發周期為 2年，其中銷售周期 12 個月。 投資評估部 Investmentamp。Assessment Page 12 of 24 項目投資收入分析 參考周邊項目的銷售價格，本項目的小高層定價為 4000 元 /平方米，則測算出總銷售收入為 19200 萬元。具體測算詳見下表。 項目開發成本分析 參考青島市的基準地價 60 萬元 /畝，估算出該宗地開發項目的總成本費用為 萬元。具體測算詳見下表。 序號 項目名稱 單位 1 數量 1 技術經濟指標 說明 指標名稱 單位 2 數量 2 銷售產品數量 平方米 48000 銷售平均價格 元 /平方米 4000 項目總投資 萬元 1 建筑安裝工程 費用 萬元 住宅小高層 萬元 4800 單位建筑面 積 元 /平方米 1000 2 土地價格 萬元 3708 土地樓板價 元 /平方米 750 包括土地出讓金及土地契稅 3% 3 前期費用 萬元 336 占建安費用 比例 % 7 4 基礎設施 萬元 480 占建安費用 比例 % 10 5 公共配套設施 萬元 占建安費用 比例 % 6 開發期稅費 萬元 單位建筑面 積 元 /平方米 包括城市基礎設施配套費255 元 /平方米和維修基金 元 /平方米 序 號 指標名稱 平均單價（元 /平方米） 總 價（萬元） 1. 銷售收入 19200 小高層 4000 19200 2. 營業稅金及附 加 1056 投資評估部 Investmentamp。Assessment Page 13 of 24 7 其他工程費用 萬元 192 占建安費用 比例 % 4 8 開發間接費 萬元 0 占建安費用 比例 % 0 9 管理費用 萬元 384 占收入比例 % 2 10 銷售費用 萬元 384 占收入比例 % 2 11 不可預見費 萬元 96 占建安費用 比例 % 2 12 財務費用 萬元 375 利率 % 10 目前商業貸款利率為 %考慮到異地操作項目的風險及各種貸款成本，取 10%的利率 項目投資評估 以基準地價為評估依據，測算出本項目的基礎方案的各項經濟指標為： ? 本項目銷售收入為 萬元，總投資為 萬元； ? 利潤總額為 萬元，稅后利潤 萬元； ? 投資利潤率 %。 可見在土地基準價格條件下，本項目在財務上可行。具體計算方式 序號 指標名稱 單位 基本方案 1 土地報價方案 萬元 3600 每畝地價 萬元 /畝 60 土地樓板價 元 /M2 750 2 項目總投資 萬元 4 營業收入 萬元 19200 5 營業稅金及附加 萬元 1056 6 土地增值稅 萬元 7 利潤總額 萬元 8 所得稅 萬元 9 稅后利潤 萬元 10 投資利潤率 % 投資評估部