頤康園老年會所建設項目可行性研究報告代項目建議書(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 縣“頤康園老年會所 ” 建設項目 可行性研究報告 １８ 住房設施。 據 20xx 年底 的統(tǒng)計數據顯示，全國養(yǎng)老服務的需求是 5000萬億，現(xiàn)在提供的不到 1000 萬億，市場空間顯然非常大。 一方面是巨大的市場需求，另一方面卻是地產行業(yè)產品同質化非常嚴重。而面對養(yǎng)老地產這么個巨大的市場，很多地產商以及想進入地產行業(yè)的資本卻視而不見。 6 月 17 日，全國工商聯(lián)房地產商會 20xx 年會發(fā)布了中國綠色養(yǎng)老住區(qū)聯(lián)合評估認定體系。來自國家老齡委的數據顯示，中國老年人的消費需求已超過 1萬億元， 2050 年左右將達到 5萬億元。巨大的養(yǎng)老需求以及供給的巨大缺口，催生出規(guī)?？涨暗摹般y發(fā)產業(yè)”。 開發(fā)之惑 什么是養(yǎng)老地產？目前市場上定位養(yǎng)老型的樓盤，主打的依然是產品，僅是在產品的市場細分上傾向于老年人居住。在相當長的一段時間內，養(yǎng)老地產對于大多數人來說，僅僅是簡單的“空氣清新、居住成本較低”的概念上，不少近郊產品或旅游度假產品成為此類概念的主力承載者。但事實上，此類產品往往遠離購物、醫(yī)療、大眾娛樂等基本配套，對于年老的購房者來說，根本無法實現(xiàn)“老有所養(yǎng)”的目標。養(yǎng)老社區(qū)有很多種，有的是可以自理，有的是半自理，有的不能自理，有的是國家投資，有的個人 投資 的，有的像共同基金或者養(yǎng)老基金來投資的。 而早在六年前，某開發(fā)商在浦東康橋打造了“親和源 [最新消息 價格 戶型 點評 ]老年公寓”社區(qū)，親和源是中國首家老年盤山縣“頤康園老年會所 ” 建設項目 可行性研究報告 １９ 社區(qū)，一期工程占地 公頃， 10 萬平方米建筑 ,老年公寓設 838套居室，可供 1600 位左右的老人入住，采用無障礙化設計，以老年公寓、健康會所、老年護理院為老人提供 “管家式”的服務。項目負責人介紹說，“養(yǎng)老地產的模式，并不屬于房地產，而是第三產業(yè)，主打的是服務 ， 房地產 開發(fā)僅是整個模式的基礎。 ”親和源老年公寓的出現(xiàn)只是一個縮影。面對龐大的市場需求，老年地產已經開始擺脫前幾年的步履蹣跚，或將引發(fā)新一輪開發(fā)熱潮，呈現(xiàn)出加速前進態(tài)勢。 模式破冰 20xx 年 12 月 27 日，萬科正式宣布進入老齡化住宅開發(fā)運營領域。日前，萬科“活躍長者之家”合作發(fā)展聯(lián)盟啟動儀式正式舉辦，萬科集團副總裁兼北京萬科 總經理毛大慶對外表示，“房地產在‘十二五’還有很大發(fā)展，但到了‘十四五’時期，人口拐點到來的時候，住宅運營模式將發(fā)生重大變化。 ” 與此同時，不少開發(fā)商正躍躍欲試，首創(chuàng)、 保利 、 華潤 等地產公司先后專門成立養(yǎng)老產業(yè)研究團隊。泰 康人壽、中國人壽等保險紛紛啟動養(yǎng)老產業(yè)項目。關于養(yǎng)老地產的發(fā)展戰(zhàn)略， 20xx 年保利年報以及 20xx 年中報中，都有所提及。旅游地產、養(yǎng)老地產以及城市綜合運營等等低風險業(yè)態(tài)，也在其中被定義為保利未來“新的盈利增長點”。但正如業(yè)內人士所說，現(xiàn)在社會上的許多養(yǎng)老機構都是“拼富”的地方，并不是真正意義上的養(yǎng)老地產。萬科現(xiàn)在打造的“活躍長者之家”僅僅是養(yǎng)老地產中的一種形態(tài)，未來還有很多業(yè)態(tài)、很多種運營模式值得探索。有可能會在一些盤山縣“頤康園老年會所 ” 建設項目 可行性研究報告 ２０ 住宅項目中，專門打造一定比例的老年住宅；亦有可能單獨建造，或租或售。 盈利困境 “老年公寓盈利模式是什么？歸根結底是給老年人提供一個健康生活環(huán)境提供一個生活狀態(tài)。 ”養(yǎng)老產業(yè)的專家、中國老齡科學研究中心的陶立群曾表示說。就目前的養(yǎng)老市場而言，一般的養(yǎng)老院不能滿足中高檔需求，一些老人需要的是完整的居住街坊，一個適老和宜老的社區(qū)，有園林，有活動場所，有朋友聚會這樣以優(yōu)化老年生活為前提的優(yōu)質養(yǎng)老場所。 專業(yè)人士指出，養(yǎng)老地產區(qū)別于其他居住產業(yè)的顯著特點是機構要提供各種滿足老人需求的服務。因此養(yǎng)老地產的任務是兩大類，其一是根據老人的需求和特點設計居住環(huán)境并建設住宅。二是運 營和管理養(yǎng)老設施，直接為老年居民服務。中國目前在新的養(yǎng)老機構的建設上，沿襲了其他產業(yè)注意硬件，不注意軟件的弊端，缺乏許多相應服務。同時，即使有限的服務，也普遍存在低質量、相對費用高的情況。目前明確屬性的養(yǎng)老地產，開發(fā)模式與普通商品房不同，其建設用地屬性為公共設施建設用地，使用年限 50 年，項目只有大產權證，每套房源并無小 產權 。在此情形下，養(yǎng)老地產的投資需要很長時間，一般的 年投資回報不過 10%，但目前因為市場廣闊，前景巨大，所以才有很多資本愿意進入。 — 營銷要點 進入 21 世紀， 20xx 年初，中國 60 歲以上的老齡人口已達 億，到 20xx 年已達 億。按照聯(lián)合國標準，一個國家的老年盤山縣“頤康園老年會所 ” 建設項目 可行性研究報告 ２１ 人為人口總數的十分 之一時正式步入了老齡化社會。近年來我國也有一批地產精英陸續(xù)加入到養(yǎng)老地產方向上來，無疑給我國的養(yǎng)老行業(yè)帶了一個好頭，但是，作為一個地產項目 營銷 方案應該注意以下幾個要點以確保項目銷售暢快。 養(yǎng)老地產項目地點風景要選好； 養(yǎng)老地產項目交通路線要暢快、離城距離要適當； 養(yǎng)老地產項目規(guī)模要適當； 養(yǎng)老地產項目外觀形象要注意 ； 養(yǎng)老地產項目的標的要索定； 養(yǎng)老地產項目模式要選定； 養(yǎng)老地產項目管理方式要體現(xiàn)特點； 養(yǎng)老地產項目要有前瞻性； 養(yǎng)老地產項目要主動尋找目標 客戶 ； 養(yǎng)老地產項目更要注重售后服務。 — 國內發(fā)展的困境 在國內，養(yǎng)老地產已經引起人們的注意，萬科對這類 物業(yè) 已經研究了 3 至 5 年時間，可以預見的是，養(yǎng)老地產的發(fā)展將是不可抗拒的必然趨勢。目前國內的環(huán)境還未達到支持養(yǎng)老地產全速發(fā)展的程度 ，養(yǎng)老地產的發(fā)展尚存以下困境： 政策優(yōu)惠無保障 由于養(yǎng)老地產的帶有一定的社會福利性質，所以政府的政策扶持對養(yǎng)老地產的發(fā)展至關重要，也是養(yǎng)老地產的投資者首要考慮的問題之一。 盤山縣“頤康園老年會所 ” 建設項目 可行性研究報告 ２２ 一般來說，政府會在稅收減免、土地取得、貸款政策等方面給投資者提供 政策 上的優(yōu)惠，但在中國，各級政府出臺的優(yōu)惠政策都是針對非營利性養(yǎng)老機構而言的，還沒有任何具體政策表示可 以對養(yǎng)老地產的開發(fā)過程提供優(yōu)惠，如在用地政策上，只有非營利性的養(yǎng)老機構可采用劃拔或協(xié)議出讓的方式供地，這種無保障的政策是養(yǎng)老地產投資者首先要面臨的風險。 新興市場不穩(wěn)定 養(yǎng)老地產作為一個新興的市場自然要面對新興市場所要面對的風險。由于人們多對這一產業(yè)還不熟悉，所以可能需要一個適應期，再加上老年人風險意識很強、行事謹慎等原因，使得養(yǎng)老地產的投資者可能出現(xiàn)面對著巨大的消費群體卻賣不出房子的風險，而且出售使用權的項目風險更高。 投資額高 養(yǎng)老地產消費群體的特殊性要求 投資者在建造老年社區(qū)時，要投入比普通住宅項目更多的資金。如養(yǎng)老地產社區(qū)的無障礙通道、慢速電梯等方面的成本比普通商品住宅社區(qū)要高 30%50%。另外，養(yǎng)老地產項目在配套方面的投入很大，如醫(yī)療保健中心、老年活動中心、商業(yè) 購物 中心等大量的醫(yī)護及配套設施設備，對企業(yè)來說是很重的負擔。 回收期長 在發(fā)達國家，老年人入住老年住宅有“倒按揭”、“以租換租”的形 式，但在中國目前尚未有成功案例。目前國內有幾個養(yǎng)老地產項目將開發(fā)的住宅向老年人出售使用權，老年人去世后，房屋盤山縣“頤康園老年會所 ” 建設項目 可行性研究報告 ２３ 使用權可轉給親友，但使用期限到期后開發(fā)商會收回，實踐證明這種出售使用權的方式并不成功。 目前我國老年人更青睞于租賃或購買（所有權）的方式入住養(yǎng)老地產，因養(yǎng)老地產配套設施較多，養(yǎng)老地產項目需要投資者進行一定時期的經營才可以收回投資，這種長時間的占用資金一方面增加了機會成本，另一方面也在無形中擴大了投資者的風險。 后期物業(yè)管理要求高 養(yǎng)老地產入住人群的特殊性，要求其要有更 加完善的后期物業(yè)服務，包括為老年人提供管家式服務、醫(yī)護服務、保健服務、活動組織、日常課程、特殊飲食護理服務等，這些服務對房地產企業(yè)而言，可以說是有心無力。 由于以上困難的存在，雖然目前很多房地產公司在研究養(yǎng)老地產，但介入養(yǎng)老地產的開發(fā)商很少。 蘊藏 市場 巨大 ，前景廣闊 目前，全世界 60 歲以上老年人口總數已達 6 億，有 60 多個國家的老年人口達到或超過人口總數的 10%，進入了人口老齡化社會行列。人口老齡化的迅速發(fā)展，引起了聯(lián)合國及世界各國政府的重視和關注。世界性的人口老齡化是“歷史上未曾出現(xiàn)的社會現(xiàn) 象”。 按照聯(lián)合國的標準， 65 歲以上的人口比率超過總人口的 7%， 就被稱為老齡化社會，而超過了 14%就被稱為老齡社會。根據有關資料顯示從老齡化社會進入老齡社會，法國用了 115 年，英國用了 47 年，德國用了 40 年，而日本只用了 24 年。我國的情況則盤山縣“頤康園老年會所 ” 建設項目 可行性研究報告 ２４ 與日本相似，當中國的第一代嬰兒潮在 20xx年左右進入老年期時，中國將面臨嚴重的人口老齡化挑戰(zhàn)。目前，我國 60 歲及以上老年人口已經達到 億，占全國總人口的 11%。預計到 2050 年，我國老年人口將達到 億，占總人口近 25%，將是德國、法國、英國、意大利和日本 5 國人口的總和。 根據相關研究資料顯示發(fā)達國家一般約 6%的老人在養(yǎng)老機構養(yǎng)老，我國養(yǎng)老設施嚴重滯后，只有 %的老人在養(yǎng)老機構，前 景堪憂，但也帶來巨大商機，發(fā)展前景被廣泛看好。 如何切實解決好老齡人老有所養(yǎng)、確保他們的生活質量，成了擺在政府面前的大問題。如果這些人不能在醫(yī)療、生活、服務各方面得到妥善的安置，那么這將是社會的一大不幸。在一定意義上說，養(yǎng)老問題得不到妥善解決，和諧社會就不可能得以有效地構建。 養(yǎng)老產業(yè) —— 新的經濟增長點。有專家說，養(yǎng)老產業(yè)可使國民經濟總值至少增量 10%，我國 現(xiàn)在國內生產總值大約是 20 萬億到 22 萬億之間，那就是增加 2 萬億 GDP。養(yǎng)老地產是養(yǎng)老產業(yè)中很重要的一環(huán)，為養(yǎng)老提供最基本的空間。養(yǎng)老產業(yè)與養(yǎng)老地產蘊藏巨大市場商機，前景廣闊， 20xx 年我國養(yǎng)老年市場需求將達到 1 萬億，但每年為老年人提供的產品還不足 500 億元。尤其在養(yǎng)老住宅的供應方面，全國才剛剛起步，其長遠的經濟和社會效益不容忽視。 有關專家預測，到 2025 年，中國老齡人口將增加到 億，占全國總人口的 %。 2050 年，將增加到 4 億老人， 60 歲以上盤山縣“頤康園老年會所 ” 建設項目 可行性研究報告 ２５ 的老人占人口 27%的比例。特別是 80 歲以上的 高齡老人和失能老人年均 100 萬的增長速度，每四個人中將有一個老人，并以每年3%左右的速度增長的趨向。這些都說明：老齡化社會已是 21 世紀最現(xiàn)實的趨勢問題。對老年人的生活照料、康復護理、醫(yī)療保健、精神文化等需求日益凸顯，養(yǎng)老需求日趨旺盛。社會迫切需要為老年人營造一個休閑養(yǎng)生、修身養(yǎng)性的舒適環(huán)境和凈心場所。 隨著改革開放的深入，未來的社會福利事業(yè)將會形成以國家興辦的社會福利機構為示范，其他多種所有制形式的社會福利機構為骨干，社區(qū)福利服務為依托的社會福利服務網絡，社會福利事業(yè)的投資主體將實現(xiàn)多元化，未來的社會福利事 業(yè)、養(yǎng)老保險、醫(yī)療保險等國家政策都需要有一個配套的服務管理機構來完善政策的延續(xù)性和落實性，老年會所就是根據此背景建設的私營管理新模式。 黨的 十七大《報告》在“加快推進以改善民生為重點的社會建設”中強調要“加強老齡工作”。政府、社會都在積極支持探索、創(chuàng)新多元化的城市養(yǎng)老模式，解決在創(chuàng)新養(yǎng)老模式中所遇到的各種問題，為更好滿足老齡人口的需求做出切實可行的行動。 盤山縣“頤康園老年會所”建設項目， 以其獨特新穎的大家庭托管模式，使老一輩創(chuàng)業(yè)者、建設者不因子女無法顧及和照顧、不因生活協(xié)調不好而煩惱；不因喪偶失伴 而傷感，不因孤寂無助而困惑；為子女們投身事業(yè)解除了牽掛負累，而且解決了政府無法解決的高齡之困；還可以活躍和豐富老年人的生活，使其老有所學、老有所為、老有所養(yǎng)、老有所樂。 盤山縣“頤康園老年會所 ” 建設項目 可行性研究報告 ２６ 人口及養(yǎng)老環(huán)境分析 20xx 年末全市總戶數 萬戶，戶