項目可行性研究報告[★](編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 地西臨法院，東靠文體路，南有櫻花廊庭小區，用地地形不復雜，規劃限制不大。項目兩層地下室及結構基礎勘探完成，準備進行項目地基建設，初步規劃總建筑面積約58270㎡(含地下部分)，其中住宅面積50660㎡，配套商業面積2590㎡，住宅戶數為415戶。建設內容包括地下一、二層的建設，地上一～二層的商業娛樂，餐飲及會所新建，地上三～三十三層高層住宅樓以及小區園林景觀。計劃將地下兩層作為地下停車廠，人車分流。四、項目建設條件項目權屬清晰“XXX?XXXXXX”現經XXXX政府、規劃局、建設局、房產局、計劃委員會等相關部門的批準，項目建設開發權已整體歸屬我司名下。項目建設相關的“五證”正在辦理中，預計八月份得證。配套設施齊全項目前擁百越公園，周邊有職高、民中、少年宮藝術幼兒園、XXXX天成體育館、法院、碧水藍天大酒店等單位，所處位置環境優美，各項生活配套在新城區最為齊全、交通最便利。●道路：該片區內主要道路為東風路、文體路、環城南路、環城東路●交通：該片區地處新城區中心地帶，交通十分便利，已有東風路上還有到周邊區域的公交車，出行便捷。●銀行：該片區已有信用社銀行，離項目只有20米。●醫院：片區內有XXXX仁慈醫院以及小診所，距離項目不到300米。●學校、市場、體育：百匯超市、縣職高、XXXX小學、金虎市場、縣民中、少年宮藝術幼兒園、天成體育館等。基礎建設前期籌備已經完成項目籌備期做了相當的投入，售樓部已經完工、項目地塊基礎勘探完成。建設場區“五通”條件具備項目所在片區道路工程、排水工程、供水管網、電信管網、路燈工程、煤氣管網、道路綠化工程等具備，形成完善的路、水、電、氣、通信等市政設施。●供水條件：自來水管網供水，由項目預留口接入。●供電條件：由項目預留口接入。●供氣條件：由項目預留口接入。●通訊條件：直接由XXXX電信接入。五、項目規劃設計方案XXX?XXXXXX將因應城市發展，建筑與環境統一設計，整體考慮高層樓宇情況，共同創造出一個宜商宜居宜樂的城市標桿建筑大廈。商業部分以臨街商鋪設計為主，住宅部分則以兩梯三戶、兩梯四戶為主導，圍繞基本的小庭院布置。遵循原有的總體規劃，采用高雅、莊嚴的裝飾手法，展示功能性立面，以樸實、新潮、大方的氣度突出XXX第一高的形象。“XXXXXX”建設有庭院休閑區、標準的入口水景、業主休閑散步用的林間小道、休息庭等。與此同時，小區還將建設兩層的地下停車庫，做到人車分流，滿足業主停車需求；建設小區建設將近3000平方米的商業配套，全力為業主打造一個休閑、舒適、方便的生態居住小區。“XXXXXX”充分利用其獨特的地理位置，緊扣“人與自然、和諧發展”這一主題，以“觀念超前、整體協調”為主題的設計思想,將自然景觀和人文景觀融為一體，充分彰顯綠色歐景之特色。六、項目環境影響本項目開發對環境的影響主要在于地下停車庫汽車排放的尾氣對地面周圍空氣和地下環境構成的污染，其次是住宅生活污水、固體垃圾、地下層設備運行的噪聲污染。對此擬采取的環境保護計劃為：采用生態綠化，使用良好的通風、過濾系統，保持空氣質量。公共污水及住宅排污經化糞池處理排入城市污水管道。固體垃圾以袋裝方式收集處理，并采取嚴格的垃圾分類處理措施及小區清掃安排。設備選型盡量選用噪聲較低的，必要時對有關功能分區在建筑上做隔聲處理，達到環保標準。七、項目管理組織要開發一個項目，首先必須有一個完備的組織機構。本公司擁有一支年輕充滿活力的干部隊伍。他們具有較高的文化素質，均為大學本科以上學歷，其中有土建、水、電、房地產經營管理、財會、策劃、營銷等各種人才，是本項目得以成功開發的管理保證。同時，公司在項目開發工作階段將借助多專業外腦資源，增強在各相關領域的專業技術優勢。八、項目實施計劃整個“XXX?XXXXXX”項目計劃于2012年8月份動工，2014年8月份完成，預計建設期為24個月。第五章 項目風險分析一、政策風險分析整個“XXX，XXXXXX”住宅小區項目最大的風險就是政策變動以及政府支持力度的變更。目前項目已獲得XXXX人民政府、規劃局、建設局、房產局、計劃委員會等部門的批準，與項目各相關債權人商妥簽訂了有關協議，并按相關法規辦妥了相關手續，項目權屬清晰，項目建設“五證”仍在辦理當中。可以說，項目政策風險已經很小。但不排除在項目建設的24個月期間，國家對于房地產行業做政策性調整。因此，及時掌握政策變動及做好政府各方面協調，靈活調整建設進度，并爭取相應的政策支持，是防范風險的必要手段。二、社會風險分析在項目建設期間，因各種原因沖突引發的社會動蕩將對項目產生影響。因目前國家宏觀經濟大勢較好，社會趨于穩定，社會動蕩的風險比較小。對于本項目，在項目拿地時已把各種歷史問題處理完畢，項目社會風險已降至最低。三、經濟風險分析宏觀經濟發展在不可預知中走下坡路、通貨膨脹或其他經濟問題都會對行業產生沖擊，從而影響到項目發展。從目前國家宏觀經濟走勢來看，此類風險較小，但不可排除不可抗拒因素的影響所導致的經濟風險。對此，應以優質的產品保證項目的行業優勢，并采用各行業精英團體的專業建議及先期預測把握社會發展變化，未雨綢繆，規避風險。四、行業風險分析依XXXX目前房地產業的發展情況，項目開發可能遭遇行業競爭的問題及未來可能的行業過熱而導致的泡沫危機。公司以優質產品保證優勢，以市場細分策略規避風險，并采取各種手段加快資金回籠，實現“貨如輪轉”。五、管理風險分析策劃考慮不周，對困難及問題估計不足，或定位失誤都可能帶來風險。項目操作過程的偏差或工程時間突破計劃，導致成本上升，也將帶來一定風險。因此，公司將依靠經驗豐富的項目經理實行嚴格的項目管理，并以實際情況不斷調整偏差，盡量減少風險。六、資金風險分析短長期融資的短缺都有可能打斷項目開發的延續性，帶來資金運轉的風險。經過項目一期建設，目前公司自有資金充足，銀行關系良好，給項目持續的資金供給不成問題。七、結論整體而言，本項目風險比較小，就目前環境而言尚不存在不可抗拒的風險，只要能加以認識和防范，是可以將風險值減至最低的。第六章 項目投資估算與資金籌措一、項目投資估算各項經濟技術指標及項目投資概算詳見下表 。“XXX?XXXXXX”項目投資概算（一）主要經濟技術指標： 建設用地面積：5641㎡ 總建筑面積：2590㎡其中：住宅建筑面積：50660㎡積：4290㎡總層數：35層（含地下兩層）機動停車位：88個 總戶數：402戶商場面積：2590㎡地下室面投 資 成 本 概 算 表 金額（元）1,455, 43, 1,498, 備注(參考) 1,403, 291, 1,165, 291, 291, 174, 1,403, 174, 10, 174, 3,508, 174, 291, 140, 116, 51, 4,661, 524, 14,850, 按建安成本1%計算總建筑面積*5元/㎡總建筑面積*20元/㎡總建筑面積*10元/t*㎡總建筑面積*5元/㎡總建筑面積*3元/㎡按建安成本1%計算總建筑面積*3元/㎡按10000元/宗計算總建筑面積*3元/㎡%計算總建筑面積*3元/㎡總建筑面積*5元/㎡%計算總建筑面積*2元/㎡總建筑面積**11元/噸總建筑面積*80元/㎡總建筑面積*9元/㎡ 高層住宅建安成本商鋪地下室建安成本合計小區環境（園林、綠化） 121,584, 6,475, 12,300, 140,359, 按住宅面積*1500元/㎡計算按商鋪面積*1500元/㎡計算按地下室面積*2500元/㎡ 6,992, 5,535, 8,740, 5,127, 3,204, 5,614, 35,215, 總建筑面積*70元/㎡總建筑面積*50元/㎡總建筑面積*130元/㎡總建筑面積*65元/㎡總建筑面積*35元/㎡按建安成本4% 2,807, 2,807,991, 1,403, 174, 12,184, 按建安成本2%計算按建安成本2%%%按建安成本1%計算總建筑面積*3元/㎡ 262, 262, 5,700, 210,070, 按土地成本**7%計算5000萬元*%*2年項 目 稅 費 統 計 表費 種營業稅及附加指標營業稅城市維護建設稅教育附加稅營業稅及附加合計計算依據銷售總額5％營業稅7％營業稅3％金額（元）12,479, 873, 374, 13,727, 地方稅印花稅土地增值稅防洪保安費印花稅住宅類預繳商業類預繳增值稅合計銷售總額％銷售總額％住宅銷售額1％商業銷售額5％ 249, 74, 1,925, 2,590, 4,515, 企業所得稅稅前利潤（毛利）所得稅率所得稅進銷差價（不是凈利）所得稅率稅前利潤所得稅率（25%）營業稅及附加+印花稅+土地增值稅+企業所得稅 39,517, 9,879, 28,446, 合計（二）項目投資總成本：238,516,。二、資金籌措本項目所需投資額為23851萬元，計劃自籌資金4000萬元，需銀行貸款5000萬元（預計使用期限為2年），其余資金來源為預售房款。三、貸款取得和償還本項目向銀行申請貸款總額為5000萬元。還款的資金來源為項目的售房收入。利息按銀行規定支付，本金在項目資金寬余時優先償還，同時保證在貸款到期時如數歸還。第七章 效益測算與分析一、收入預測本項目建設規模為58270平方米(含地下室)，其中可銷售面積約為53250平方米，整個建設周期預計為24個月，至2014年8月份建完。售價：住宅銷售均價：3800元/㎡；地面商場銷售均價：20000元/㎡；地下停車位銷售均價：6萬元/個。項目銷售總額為：249,588,其中住宅：50660㎡3900元