商品房買賣合同糾紛(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 面約定雙方在將來某一時間訂立正式的房屋買賣合同的協(xié)議，其目的是對雙方買賣房屋的有關事宜作出初步的認定。訂購書的內容一般包括：雙方當事人的基本情況；房屋基本情況（包括位置、面積、單價等）；簽署正式契約的時限約定等。訂購書的性質為預約合同已成為共識。在商品買賣中，當事人在簽訂了訂購書后，通常還需要在簽訂正式的商品房買賣合同，商品房買賣關系才能最終確立。根據《司法解釋》第5條規(guī)定，商品房買賣中訂購書等預約可以認定為房屋買賣合同，但須同時具備兩個條件：即訂購書等預約具備買賣合同的主要內容和買受人已經支付購房款。二、最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》需要完善的地方（一）、第三條商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。什么樣的違約責任？二、第十一條第一款規(guī)定，對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。根據此條，商品房交付使用，僅指商品房的轉移占有，不包括辦理產權登記。一旦發(fā)生糾紛，買受人只能以占有人的身份行使債權請求權以及占有人有限物上請求權，無法對抗所有權等優(yōu)先權，這是買受人處于極度危險的狀態(tài)。根據《合同法》與《物權法》的相關規(guī)定，標的物的所有權自標的物交付時起轉移，根據物權變動原理，不動產的交付需要公示，即進行不動產登記。在司法審判實踐中，通常將不動產的交付定義為轉移占有的實施交付行為，即“交鑰匙”，而不包含所有權的轉移，即不包括辦理登記過戶手續(xù)。這使得在商品房轉移占有后取得房產前，買房人要負擔房屋毀損、滅失的全部風險。在自然災害等不可抗力發(fā)生時，以轉移占有為標準，對處于災害中的買受人嚴重不利。（三）、第十七條規(guī)定，商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法，違約金數額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。此條沒有規(guī)定在房價上漲出賣人違約致使合同不能履行的情況下，出賣人損害賠償是否包括房屋的差價損失。對于房屋差價的確定，原則上可比照最相類似的市場成交價與買賣合同成交價的差額予以確定，也可以通過委托專業(yè)機構評估或者向專業(yè)機構詢價予以確定。本案法院即采取了后一種方法。對于認定差價損失的時間點，法院一般會從保護守約方的利益出發(fā)，以守約方的請求為基礎，結合合同約定的履行期限屆滿之日、違約行為確定之日以及審理中房屋的漲跌情況等合理確定。（四）、第十八條規(guī)定由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限；（二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。該條中“自房屋交付使用之日”不甚明確，開發(fā)商與買受人對于此項可能具有不同的理解。第三篇：商品房買賣合同糾紛100問（推薦）商品房買賣合同糾紛100問點擊標題可以打開文章全文購房人逾期付款被解除合同并承擔了違約責任后，返還購房款是否應包括利息？ 建筑圖紙標明的層高是否屬于合同內容？層高不足如何承擔違約責任？購房人與開發(fā)商委托人簽定的合同是否有效？房屋已登記為他人的，是否還能取得產權？房地產開發(fā)商協(xié)助購房人辦證的義務具體包括哪些內容？沒有履行協(xié)助的如何承擔責任？房地產交易中心對房屋產權進行初始登記時應審查什么？撤消登記的行政訴訟中，法院審理范圍是什么？新房買賣案例：房屋存在質量問題，可以因此而拒付房款嗎？新建住宅窗戶有什么標準？《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設計標準》什么時候開始實施？高法公報案例:合同只約定面積誤差超過標準可以解除，現買方不解除時如何處理？ 房管局自行重新劃分物業(yè)管理區(qū)域，影響到業(yè)主利益，部分業(yè)主是否有權起訴要求撤消？劃分物業(yè)區(qū)域時，應當依據什么因素？在商品房買賣合同糾紛中售樓廣告在什么情況下具有約束力？政府部門變更規(guī)劃，造成開發(fā)商未履行商品房買賣合同中的義務，應否承擔民事違約責任？房地產公司、房產測量機構有無義務告知買受人公攤面積的計算依據、公攤部位、計算方法和過程結果等？銀行未敦促抵押人辦理抵押登記，是否對該抵押權的不成立承擔相應責任？高法公報案例:房屋外墻增加了合同及沙盤上沒有的設施影響觀瞻使用,如何處理?經行政審批和符合建筑規(guī)范能否免責?高法公報案例:訴訟中合同文件真實性如何認定?高法公報案例:房屋裂縫滲漏是否屬于質量問題? 有勘察、設計、施工、工程監(jiān)理等單位的質量合格文件就無質量問題嗎?開發(fā)商應當如何承擔責任?高法公報案例:因合同條款異議不能按時完成簽定合同的,定金應當如數返還 法官談商品房銷售面積出現誤差糾紛如何處理建筑面積包括什么,如何計算?認購書、預訂書是什么性質的文件?其效力如何?物權公示有什么效力?什么是物權公示原則?為什么要進行物權公示?開發(fā)商沒有履行協(xié)助辦理過戶手續(xù)的義務，是否適用訴訟時效的規(guī)定？預告登記的作用是什么？與正式登記有什么區(qū)別？房屋買賣合同解除后，房屋上漲的差價損失，即可得利益的損失是否應當賠償？ 期房買賣中的法律風險及應對措施房產權登記的推定力和公示公信問題商品房沙盤和廣告也屬于合同內容嗎?合同約定用途商業(yè),但開發(fā)商沒有協(xié)助辦理商業(yè)性質土地使用權,責任如何承擔?開發(fā)商擅自加層增加容積率，是否構成違約，業(yè)主不退房時是否可