土地增值稅清算要注意的幾個問題(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 支付的金額。包含兩方面內容：一是取得土地使用權所支付的地價款；二是取得土地使用權時按國家規定交納的有關費用。（1）、如何確認地價款第一、以協議、招標、拍賣等出讓方式取得土地使用權，向國土局支付的土地出讓金（土地一級市場）。第二、以行政劃撥方式取得土地使用權，為轉讓土地使用權時，按國家有關規定補交的土地出讓金。第二、以轉讓方式取得土地使用權（二級市場），為向土地使用權人實際支付的地價款。（2）、取得土地交納費用如何規定。是指納稅人在取得土地使用權過程中如辦理有關手續，按國家統一規定繳納的有關登 記、過戶手續費。房地產開發成本開發土地和新建房和配套設施的成本，簡稱房地產開發成本，是指納稅人房地產開發 項目實際發生的成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費，基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用等。（1）、土地征用及拆遷補償費，是指在房地產開發過程中發生的征用土地的征地費用，拆遷地上地下建筑物和附著物的拆遷費用，解決拆遷戶住房和安置補拆遷者工作的安置及補償費用等支出。還應注意的是，如果土地的征用及拆遷補償是由政府或他人承擔的，這部分土地的征用及拆遷補償費在納稅人的房地產開發成本中不允許扣除。（2）、前期工程費，是指在房地產開發項目建造前可發生的一些費用。包括規劃、設計，項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、“三通一平”等支出。如果納稅人取得是已經進行土地開發的“熟地”，已接好“三通一平”，則這部分前期工程費在納稅人房地產開發成本中不允許扣除。（3）、建筑安裝工程費，是指房地產開發項目在建造過程中發生的各種建筑工程費用和安裝工程費用。對企業銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入開發成本部分扣除。（4）、基礎設施費，是指房地產開發項目所需的各項基礎設施建設發生的支出，包括開發小區內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環衛、綠化等工程發生的支出。（5）、公共配套設施費，如小區內的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館學校、幼兒園、托兒所、醫院、郵電通訊等公共設施，按下列原則處理：一是建成后產權屬于全體業主所有權、其成本、費用可以扣除；第二建成后無償移交政府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業的，其成本、費用可以扣除：第三、建成后有償轉讓的、應計算收入的，并準予扣除成本、費用。（6）、開發間接費用，是指納稅人內部獨立核算單位直接組織，管理開發項目發生的 各項間接費用。包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、轉房攤銷等。納稅人行政管理部門（總部）發生的管理費用，在房地產開發費用中扣除，不應在此項扣除。房地產開發費用房地產開發費用，是指與房地產開發項目有關的銷售費用，管理費用和財務費用，該 項費用，不按實際發生的費用進行扣除，而按《細則》規定的標準進行扣除。《細則》規定，財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額，其他方面費用按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本金額之和的5%以內計算扣除。凡不能按房地產開發項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用，取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本金額之和的10%內計算扣除。與轉讓房地產有關的稅金是指納稅人在轉讓房地產時繳納的營業稅，城市維護建設稅。因轉讓房地產交納的教 育費附加、地方教育附加費，可視同稅金予以扣除。除房地產開發企業，其他納稅人繳納的印花稅允許在稅金中扣除。加計扣除對房地產開發企業，《細則》規定，可按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成 本計算的金額之和，加計20%的扣除。以上講的5個方面，屬于房地產開發企業土地增值稅的扣除項目金額，根據國稅發〔2006〕187文件精神及《條例》規定，還應注意的幾點：第一、除另有規定外，扣除取得土地使用權所支付的金額，房地產開發成本、費用及轉讓房地產有關稅金，預提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。第二、房地產開發企業辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費用的憑證資料不符合清算要求或不實的，地方稅務機關可參照當地建設工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結合房屋結構、用途、區位等因素，核定上述四項開發成本的單位面積金額標準，并據以計算扣除。具體核定方法省局將進一步確定，以省局方法為準。第三、屬于多個房地產項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其它合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。第四、對普通住宅和非普通住宅成本費用的分攤計算確定扣除項目的方法以省局即將下發的細則為準，目前各地的做法有：按建筑面積、占地面積、銷售收入的比例分攤等。第五、在清算時未轉讓的房地產，清算后銷售或有償轉讓的，納稅人應按規定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費乘以銷售或轉讓面積計算。單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額/清算的總建筑面積第五：納稅人建造普通標準住宅出售、增值額未超過扣除項目金額20%的。免征土地增值稅。（三）、土地增值稅的稅率和具體計算方法稅率略具體計算步驟（1）計算增值額增值額=轉讓房地產收入—扣除項目金額（2）計算增值額與扣除項目金額的比例該比例=增值額/扣除項目金額（3）計算土地增值額的稅額土地增值額=Σ增值額*適用稅率具體計算方法。第五篇：土地增值稅清算講義土地增值稅清算培 訓 講 義上饒市地稅局稅政三科二〇一四年6月查吉勝一、土地增值稅清算概述（一）定義土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規及土地增值稅有關政策規定，計算房地產開發項目應繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報表》，向主管稅務機關提供有關資料，辦理土地增值稅清算手續，結清該房地產項目應繳納土地增值稅稅款的行為。（規程第三條）納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結算后再進行清算，多退少補。具體辦法由各省、自治區、直轄市地方稅務局根據當地情況制定。（實施細則第十六條）（二）總體要求納稅人應當如實申報應繳納的土地增值稅稅額，保證清算申報的真實性、準確性和完整性。（規程第四條）稅務機關應當為納稅人提供優質納稅服務，加強土地增值稅政策宣傳輔導。主管稅務機關應及時對納稅人清算申報的收入、扣除項目金額、增值額、增值率以及稅款計算等情況進行審核，依法征收土地增值稅。（規程第五條）（三）相關法規中華人民共和國土地增值稅暫行條例（國務院令[1993]138號）《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法[1995]6號）國家稅務總局關于印發《土地增值稅宣傳提綱》的通知（國稅函發[1995]110號）財政部 國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知（財 稅[1995]48號）國家稅務總局 國家土地管理局關于土地增值稅若干征管問題的通知（國稅發﹝1996﹞4號）財政部 國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知（財稅[2006]21號）國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知（國稅發?2006?187號）關于印發《土地增值稅清算鑒證業務準則》的通知（國稅發?2007?132號）國家稅務總局關于印發《土地增值稅清算管理規程》的通知（國稅發?2009?91號）國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知（國稅函?2010?220號）1國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知（國稅發?2010?53號）1國家稅務總局關于進一步做好土地增值稅征管工作的通知（稅總發?2013?67號）13江西省地方稅務局關于土地增值稅清算有關問題的通知（贛地稅發?2007?22號）1江西省地方稅務局關于對轉讓二手房征收土地增值稅有關問題的通知（贛地稅發?2007?99號）1江西省地方稅務局關于土地增值稅清算若干問題的通知（贛地稅發?2008?76號）1江西省地方稅務局關于進一步加強土地增值稅清算工作的通知（贛地稅函?2009?110號）1江西省地方稅務局轉發國家稅務總局關于印發《土地增值稅清算管理規程》的通知（贛地稅發?2009?117號）1江西省地方稅務局關于加強土地增值稅征管有關問題的公告（江西省地方稅務局公告2010年第3號）1江西省地方稅務局關于加強土地