土地增值稅清算管理操作指引(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 項目合理分攤。屬于多個房地產項目共同的基礎設施費，應按規定的分配標準和方法，計算確定清算項目的扣除金額。多項目受益應按各占地面積或各實測建筑面積分配。同一項目不同類型的房地產應按實測建筑面積分配。（4）基礎設施費的審核不能忽視實地查看。（九）公共配套設施費 公共配套設施費，包括不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施發生的支出。◆公共配套設施的規劃資料◆無償移交政府或全體業主的證明資料 （1）審核公共配套設施的界定是否準確，在案頭審核的基礎上，審核人員應當實地查看和詢問，核實公共配套設施的用途，是否有挪作他用的情況。（2）根據合同約定的內容、取得的合法票據和對應款項審核公共配套設施費是否真實發生，有無預提的公共配套設施費情況。（3）審核是否將房地產開發費用計入公共配套設施費。（1）注意企業作為公共配套設施費扣除的必須是不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施發生的支出，因此在審核過程中應特別關注企業申報的公共配套設施費的產權歸屬，核實公共配套設施的面積。納稅人將公共配套設施等轉為自用或出租，不確認收入，其應分擔的成本、費用也不得扣除。（2）注意區分配套設施與公共配套設施。關注將配套設施的建筑面積是否已納入可售面積，若未納入可售面積，是否單獨歸集配套設施的相關成本費用，而未擠入銷售產品的成本費用扣除。根據國稅發﹝2006﹞187號文件規定，開發企業開發建造的與清算項目配套的居委會、派出所用房、會所、停車場、物業管理場所、變電所、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理：①建成后產權屬于全體業主所有的，其成本、費用可以扣除（此種情況應查看移交公告或相關證明資料）；②建成后無償移交給政府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業的，其成本、費用可以扣除（此時應查看無償移交的證明材料）；③建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用（此時應核查是否計入收入）。（3）測算公共配套設施費占全部開發成本的比值，并將比值與同類工程的比值相比較，若發現有嚴重偏差的，則應進一步核實。（4）關注多個（或分期）項目共同發生的公共配套設施費，是否按項目合理分攤。屬于多個房地產項目共同的公共配套設施費，應按規定的分配標準和方法，計算確定清算項目的扣除金額。多項目受益應按各占地面積或各實測建筑面積分配。同一項目不同類型的房地產應按實測建筑面積分配。（十）對開發間接費用的審核 開發間接費用，是指直接組織、管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。◆直接組織、管理開發項目相關人員職責說明 ◆直接組織、管理開發項目相關人員考勤情況記錄 ◆直接組織、管理開發項目相關人員工資薪金標準說明 ◆項目部人員名單、勞務合同以及工資明細表◆項目部所需用的固定資產明細帳、提取折舊以及周轉房攤銷的明細帳◆支付憑證及結算發票 （1）開發間接費用一般限于工程部中負責工地現場管理人員直接組織、管理開發項目發生的費用，調取項目部人員的花名冊與工資冊進行核實，審核是否存在將企業行政管理部門（總部）為組織和管理生產經營活動而發生的管理費用計入開發間接費用的情形。（2）核對項目開工日期和竣工日期，施工期間發生的工資、職工福利費、辦公費、水電費等才能作為開發間接費用扣除，抽查相關憑證，審核是否將項目完工后的費用擠入開發間接費用的情形。（3）審核是否將房地產開發企業的管理費用、房地產銷售費用等其他費用擠入開發間接費用。（1）關注開發企業是否在開發成本“建筑安裝成本”或“開發間接費”中列支代墊費用,如為施工方代墊的臨時水電費,如有列支應將其調出。（2）為了防止房產企業將管理費用混入開發間接費用中，加大可扣除項目金額，應根據企業內部組織結構和職責分工，合理劃分“項目管理人員”與“行政管理人員”。（3）多個（或分期）項目共同發生的開發間接費，是否按項目合理分攤。屬于多個房地產項目共同的開發間接費，應按規定的分配標準和方法，計算確定清算項目的扣除金額。多項目受益應按各建筑面積分配。同一項目不同類型的房地產應按建筑面積分配。（十一）對房地產開發費用的審核 開發土地和新建房及配套設施的費用，是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。 ◆發票、憑證◆支付利息憑證、借款合同、與信托公司有關的委托貸款合同 （1）對于利息支出據實扣除的情況，應重點關注：是否將利息支出從房地產開發成本中調整至開發費用；利用閑臵借款對外投資取得收益，其收益是否沖減利息支出；分期開發項目或者同時開發多個項目的，其取得的一般性貸款的利息支出，是否按照項目合理分攤。（2）重點審核計算基數，當代收費用計入房價時，審核有無將代收費用計入房地產開發費用計算基數的情形。注意與會計期間費用中銷售費用、管理費用、財務費用列支標準不同。（十二）對與轉讓房地產有關的稅金的審核 與轉讓房地產有關的稅金，是指在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅、印花稅、因轉讓房地產交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。企業稅金賬、稅票及稅務局開票入庫系統數據 （1）獲取或編制該項目各項稅金繳納情況明細表。（2）從征管系統中核實其實際繳納情況，審核繳納稅金的稅收完稅證明等相關繳稅證明，審核是否是本項目發生的稅費，只有本項目發生的稅費才能扣除。（1）按照財務會計準則的有關規定，房地產開發企業繳納的印花稅列入管理費用，已相應予以扣除，不得重復計算扣除。（2）與轉讓房地產有關的稅金，在同一項目不同類型房地產中分配應據實分攤，和相關收入配比，不應按已售建筑面積分攤。（十三）對財政部規定的其他扣除項目的審核 財政部規定的其他扣除項目，對從事房地產開發的納稅人是指可按取得土地使用權所支付的金額、開發土地和新建房及配套設施（房地產開發成本）規定計算的金額之和，加計20%的扣除。對從事房地產開發的納稅人進行的加計扣除，應嚴格審核確定可以加計扣除的基數，對于代收費用作為轉讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數；對于代收費用未作為轉讓房地產的收入計稅的，在計算增值額時不允許扣除代收費用。（1）對取得土地或房地產使用權后，未進行開發即轉讓的，計算其增值額時，只允許扣除取得土地使用權時支付的地價款、交納的有關費用，以及在轉讓環節交納的稅金。（2）對取得土地使用權后投入資金，將生地變為熟地轉讓的，計算其增值額時，允許扣除取得土地使用權時支付的地價款、交納的有關費用，和開發土地所需成本再加計開發成本的20%以及在轉讓環節交納的稅金。五、資料歸檔主管稅務機關相關部門在相關明細表格中簽字并加蓋公章，予以認可，并由稅源管理部門負責土地增值稅清算資料歸檔。歸檔資料包括：《土地增值稅項目清算小組審核會議情況表》；《稅務事項通知書》及稅務文書送達回證；《土地增值稅清算審核表》、《存量房扣除項目金額分攤明細表》；土地增值稅清算審核見面材料（包括土地增值稅清算審核報告、《土地增值稅清算審核表》和《存量房扣除項目金額分攤明細表》）及稅務文書送達回證；土地增值稅清算執行情況、土地增值稅入（退）稅收繳款書；《土地增值稅清算受理通知書》、《土地增值稅清算補正資料通知書》、《土地增值稅清算不予受理通知書》及稅務文書送達回證；企業申報資料及附表（見土地增值稅清算資料清單）。全部清算資料及文書統一清理、順序編號。其余資料按時間順序排列，資料右下腳按頁進行順序編號。編制文書目錄（注明頁碼），文書送達時要有送達回證，裝訂并整理歸檔。六、后續管理主管稅務機關應加強清算后項目的后續管理。根據國稅發﹝2006﹞187號第八條規定，在土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算后銷售或有償轉讓的，納稅人應按規定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。其中，單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額247。清算的總建筑面積主管稅務機關應建立土地增值稅清算工作臺賬，登記土地增值稅征收情況，加強房屋銷售管理，改變后續管理薄弱的現實情況。附：土地增值稅清算成本計算分攤方法總的分攤方法國稅發﹝2006﹞187號文件第四條第五款規定，屬于多個房地產項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。國稅發﹝2009﹞91號文件規定，納稅人分期開發項目或者同時開發多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產的，應按照受益對象，采用合理的分配方法，分攤共同的成本費用。土地成本的分攤省局2014年第7號公告第四條明確了土地成本計算分攤問題：對于成片受讓土地使用權后，分期分批開發、轉讓房地產的，應按分期開發項目占地面積占該成片受讓土地總占地面積的比例計算分攤取得土地使用權所支付的金額和土地征用及拆遷補償費(以下簡稱“土地成本”)。同一項目中建造不同類型房地產開發產品的，按不同類型房地產開發產品的建筑面積占該項目總建筑面積的比例計算分攤土地成本。但對占地相對獨立的不同類型房地產，應按該類型房地產占地面積占該項目房地產總占地面積的比例計算分攤土地成本。值得注意的是，關于地下車庫（位）對土地成本的分攤問題，首先要明確地下車庫（位）是否計入容積率，如果計入容積率，則應分攤土地成本，如不計入容積率，則不分攤土地成本。住宅與商業用房的成本扣除問題（建筑安裝工程費）省局2014年第7號公告第五條規定，單棟建筑物既有住宅又有商業用房的，商業用房的建筑安裝工程費可以按照層高系數予以調整。商業用房層高系數=商業用房平均層高/住宅平均層高還有一種特殊情形，開發商建造綜合樓時僅對商業用房部分進行精裝修的，如果納稅人在財務核算上能單獨確定為成本核算對象，準確歸集并核算裝修成本，其裝修成本屬于成本核算對象的直接成本，在計算商業用房的增值額時可以單獨扣除，不必分攤。第二篇：土地增值稅清算協議土地增值稅清算鑒證業務約定書甲方（委托方）：XXXXX甲方稅務登記號：乙方（受托方）：山東紅旗稅務師事務所有限公司乙方稅務師事務所執業證編號：18285茲有甲方委托乙方提供土地增值稅清算鑒證報告，依據《中華人民共和國合同法》及有關規定，經雙方協商，達成以下約定：一、委托事項（一）項目名稱：曹縣交通家園一、二、三期土地增值稅清算項目（二）具體內容及要求：按照稅法的規定對甲方2010年2015年6月財務會計資料進行審核并出具土地增值稅清算鑒證報告。（三）完成時間：2015年9月30日前。二、甲方的責任與義務（一）甲方的責任《中華人民共和國稅收征收管理法》及有關規定，甲方有責任保證會計資料及納稅資料的真實性和完整性。、法規和政策規定依法履行納稅義務是甲方的責任。這種責任還應當包括：（1）建立、完善并有效實施與會計核算、納稅申報相關的內部控制。（2）符合會計準則及有關規定。、法規的行為。、截止性測試的性質和審核過程中的其他固有限制，以及甲方內部控制的固有局限性，經乙方審核后仍然可能存在未被發現的風險，乙方出具的鑒證報告不能因此減輕甲方應當承擔的法律責任。（二）甲方的義務，及時提供完成委托事項所需的會計資料、納稅資料和其他有關資料，并保證所提供資料的真實性和完整性。、文件和所需的其他信息，并答復乙方工作人員對有關事項的詢問。，主要事項將由乙方于外勤工作開始前提供清單。三、乙方的責任和義務（一）乙方的責任、法規和政策規定，本著獨立、客觀、公正的原則，對甲方提供的有關資料進行審核鑒證。、適當、真實證據的審核程序，為甲方的委托事項提供合理保證。（二）乙方的義務，并出具真實、合法的鑒證報告。，乙方應當對執行業務過程中知悉的甲方信息予以保密：（1）取得甲方的授權；（2）根據法律法規的規定，為法律訴訟準備文件或提供證據；（3）監管機構對乙方進行行政處罰所實施的調查、聽證、復議等程序。，乙方應當按照有關法律、法規及相關規定承擔相應的法律責任。，應當承擔相應的賠償責任。，并代理甲方向稅務部門進行解釋。四、約定事項的收費經甲乙雙方協商，%計取，完成本委托事項費用為人民幣28萬元（￥280000元）。上述費用分兩次支付，土地增值稅清算鑒證業務約定書簽訂之日起15日內預付服務費10萬元；提交土地增值稅清算報告時支付余款18萬元。五、土地增值稅