保障性住房建設工程可行性研究報告(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 快速發展，一些有名的重量級房地產企業入駐 ***， ***房地產市場快速發展，對 ***經濟和社會發展的作出了很大的貢獻。但是，目前 ***房地產市場與全國其它城市一樣，存在著商品房價格上漲過快，商品房結構不合理，房地產市場秩序有待完善等問題。為保障房地產健康發展，政府有必要、有針對性地加強對房地產市場的合理引導和有效調控，該項目的建設是 ***政府在房地產業上宏觀調控手段，是保證合理的住房供應結構，抑制商品房價格上升過快，解決低收入家庭的基本住房問題，維護 ***房地產市場的健康有序發展的需要 。 15 振興 ***域經濟的需要 從長遠來看，縣域經濟的快速發展不僅 需要 良好的政策導向、便利 的交通環境，更需要完善的市政基礎設施和優美的外部生態環境的支撐，本項目建設，改善居民住房環境 ，帶動地方經濟的快速發展。 16 第三章 項目區建設條件 項目區概況 基本情況 自然條件 社會經濟概況 項目建設選址 場址選擇原則 本項目建設地址選擇，遵循以下原則： 交通便利，無不良地質地段（如溶洞、斷層、軟土、濕陷土等）及水文； 符合城市發展總體規劃和對文化設施 的布局要求； 公用工程如城市電力、上下水管網等市政設施配套完善； 場址上空無高壓輸電線路等障礙物通過，與其他公共建筑，不造成相互干擾。 主要征用地為原 56 省道用地及 56 省道棄渣用地，且規劃區域內無居民居住，不涉及征地搬遷，有利征地順利完成，現土地征用已完成。 17 場址選擇 經過多方論證，本項目選址 位于 ***市 ******鄉花園村 。 18 第 四 章 總體 規劃 與 平面設計 總體 規劃 設計依據 《 中華人民共和國城市規劃法 》 ； 《 城市居住區規劃設計規范 》 （ GB5018093）； 《 ***域總體規劃（ 20212020） 》 ； 《 住宅設計規范 》（ GBJ9686）； 《城鎮燃氣設計規范》（ GB5002893） ； 《 ***新區二期保障性住房建設工程規劃 》 ； 其它相關政策法規和技術規范。 設計 原則 人本 ——充分考慮 ***現代人的生活方式，形成一種綠意盎然，自然和諧 的居住環境。 自然 ——貫徹 “尊重自然 ”與 “可持續發展 ”的思想，在充分保持原有地形地貌的前提下，貫徹生態原則、文化原則與效益原則，力求塑造一個具有優雅環境、豐富文化內涵、經濟效益顯著和個性鮮 明的居住空間。將大自然的環境空間最大限度地引入住區環境。 19 經濟 ——作為住宅區，道路、建設等都應充分考慮地形因素，盡量減小土方建設量，利用高差進行整體設計。 文化 ——體現 ***特有的文化底蘊，發展地域文化，使之與現代生活進行充分融合。既具有傳統遺風，又有現代開放的人文氣息。 融合 ——講求人與環境的融合、建筑與整體規劃布局的融合、居住行為與商業、游憩行為融合，建筑與綠化的融合。 科技 ——強調高科技在建設、管理和生活中的運用，以科技為向導，加強市政基礎設施的合理規劃，注重物業管理。 安全 ——針對不同出行設置道路及出入口，避免交叉干擾。加強物業管理，確保居住的安全性 。 設計理念 堅持“以人為本”的理念 強調人居環境與建筑的共存與融合，以提高人居環境質量和建設舒適安逸的居住環境為設計目標，配置完善的服務設施，滿足住宅的居住性、舒適性、安全性、耐久性和經濟性。通過“人車分流”的交通組織，建立社區高效安全的道路系統，同時注重步行系統的建構與靜態交通的安排，創造一個布局合理、功能齊備、交通便捷、環境優美的 居住 社區。 20 堅持“綠色生態社區”的理念 充分利用基地內外現有的自然環境要素，建設特 色鮮明的生態型綠色居住社區，使人工環境和自然環境相協調，突出“陽光、空氣、山水、綠色”的生態主題。精心塑造生動和諧的開放空間和社區環境，強調綠化空間與居民活動空間的融合，將建筑組群與自然環境有機的穿插與滲透，形成層次分明、高低錯落、富有特色的建筑景觀和天際輪廓線，構筑獨具特色的城市形象。 堅持“可持續發展”的理念 堅持可持續發展的理念，統一規劃，分期實施。在不對當地自然生系統造成破壞的前提下，有效合理、循序漸進的進行土地開發，并為未來建設留有充分的余地。在根據市場需求實施滾動開發與分期建設的同時，還堅持 居住區建設與社區建設的互相結合，通過社區的營運，將可持續發展的指導思想堅持于規劃設計、建設施工、市場營銷與物業管理中。 堅持“可操作性與彈性”的理念 在注重規劃超前性的同時，小區規劃與建筑設計充分考慮 ***的地方習慣與市場需求，使規劃具備可操作性。同時充分考慮小區開發建設的不確定性，面向市場，適應市場經濟的發展，使規劃可根據建設實際情況靈活應變，具備充分的彈性。 21 總體布局 通過對地塊的現狀及日后的使用角度分析，把主入口定在車行較少的東側道路上，即人行主入口，在南側設置小區的次入口，兼做主要的機 動車出入口。住宅布置以點式，板式相結合方式布置。通過圍合式空間布局，形成中央庭院。在沿溪流的東北側，設置底層架空或局部架空，盡可能的使景觀綠化能與本小區形成景觀滲透及視線通透。在地塊西側靠近宗祠的位置，竟可能的避讓，不做住宅設計，大大減低了兩者之間的干擾，做到環境和景觀的整體統一和共享，達到創造共享、公平、環境均好的和諧社區的目的。 項目總用地面積 24783㎡ (其中 鄭坑底 715㎡， A 區 17115㎡， B 區 4287 ㎡ ，存留地面積 2666 ㎡ )，建筑面積 59620 平方米，總投資 萬元，項目分兩區建 設。 A 區：用地面積 17115 ㎡，建筑面積 47264 ㎡（計入容積率面積 37653 ㎡），新建住宅樓 6 棟（廉租房獨立 1 棟為 6層），其他住宅層數設置 18 層為主，局部 16 層，其中廉租房36 套 ，經濟適用房 104 套，限價商品房 228 套 ； 配套小區內道路、 停車場、 給排水、消防、供電及綠化等。 B 區：用地面積 4287 ㎡ ，建筑面積 12356 ㎡ （計入容積率面積 9431 ㎡ ）。新建住宅樓 2 棟均為 18 層，限價商品房 22 79 套 ， 配套小區內道路、 停車場、 給排水、消防、供電及綠化等。該小區建筑密度 %，容積率為 ，綠化率為 32%。 考慮到本地居民的居住習慣，將住宅的朝向確定為南向，大套型以一梯兩戶拼接為主，提供高度的舒適性；小套型采用一梯三的形式出現，有效地減少了住戶的公攤面積，以達到住宅的均好性、經濟性。本次設計住戶共 447 戶，各戶型所占比例指標如下表所示 A 區 戶型設計 套 型 套數 套型所占比例 廉租房（ ㎡） 36 % 經濟適用房（ 75㎡） 104 % 限價商品房 （ ㎡） 228 % B 區 戶型設計 套 型 套數 套型所占比例 限價商品房 （ ㎡） 79 100% 23 因為建設項目地位于龍溪邊臨水而建，新建防洪堤使 防洪能力達到抵御 20 年一遇的 抗 洪標準 。 防洪堤總長 （龍溪段長 ，堤頂高程 ～ ，鄭坑底段長 ，堤頂高程 ～ m） 表 41 總 經濟 指標 表 序號 名 稱 單位 規模 備注 1 總用地面積 M2 24783 其中 規劃 建設 用地 M2 21402 鄭坑底 面積 M2 715 存留地面積 M2 2666 2 總建筑面積 M2 59620 其 中 計入容積率的面積 M2 47084 其 中 1 住宅建筑面積 M2 45151 2 商業建筑面積 M2 1108 3 配套用房建筑面積 M2 825 其中 1 物業用房 M2 336 2 有線電視、電機房 M2 74 3 消防、監控室 M2 100 4 配電室 M2 231 5 門衛 M2 34 6 瓶組間 M2 50 不計入容積率的面積 M2 12536 其中 M2 11218 M2 1318 3 建筑 占地 面積 M2 3960 4 建筑容積率 24 5 建筑密度 % 6 綠地率 % 32 7 停車位 輛 263 8 總戶數 戶 447 平面設計 功能布局 本項目設計將住宅、住區的生活服務設施作適當的集成，在滿足人與社會 交往的同時，有效消化建筑密度，讓綠化環境成為居住空間真正的主題 ，從而進行合理的分區及布局。 依據現狀資料，將不同功能的用地進行布局，充分利用道路與庭院。 庭院位于居住區中心。 小區綠地位于整個居住區的 中心處，形狀規則。相對集中布置了樹林、水面等各種景觀。 交通組織 道路設計原則 （ 1）統一性原則：遵循組織交通，合理分區，創造景觀的三統一原則進行路網規劃。 （ 2）便捷性原則：以主導性為主的道路盡量直達，達到環境的完整性。 （ 3）經濟性原則：坡地道路應盡量結合地形處理，盡量 25 減少土方工程，保證便捷的基礎上，盡量沿等高線設置。 （ 4）合理性原則：道路走向順應地勢，并避免住宅前后無 路的不利局面。 （ 5）舒適性原則：道路與環境相結合。鄰水穿林，曲折幽靜，對景生情，營造停留空間。 交通道路體系 小區 主入口設置在地塊東向城市規劃路上，次路口設置在地塊南面的城市規劃路上，減少小區車流人流的出入對城市干道交通的影響。地下車庫入口結合小區入口設置，小區內部主要以人行為主，正真的做到人車分流。從地下車庫直接進入每戶的電梯，再進入到各個樓層，以坡道來方便殘疾人使用。 小區主干路寬 ～ 米，是進出小區的通道，宅前路寬 米，采用盡端路，防干擾，防穿越。中心綠地內設人行游步道，彩石鋪砌，是居民日常休息的場所。 空間構架 整體空間布局依據設計要點，居住建筑層數較為均勻。 整體空間是以庭院綠地的大空間 逐漸滲通到宅前的綠化中，再向下逐漸過渡，形成一個主次分明的空間體系。 綠化結構 綠地與景觀設計不僅體現小區綠化環境空間的豐富多樣 26 和鮮明的層次感，還強調建筑與環境、環境與業主生活的相協調。我們從居民“公共活動 — 私密活動”的不同等級的活動特征分析，采用“帶狀綠脈 +院落綠地”的兩級布局方式。 小區的綠地系統在充分利用主要道路景觀的基礎上，以位于小區幾何中心的中心綠地為核心，根據住宅布置方式向南、北兩個方向伸展，同時通過眾多東西向“帶狀綠脈”串聯各個組團的院落綠地，共同組成“點、線、面”相結合的綠地系統。 以中心景觀廣場發散，有機的組織綠化系統，使住宅用地內的綠化與周邊的環境有機的結合。用地內的綠化系統由點、線、面、體相結合而成。綠化采用草坪、灌木、喬木和垂直綠化相結合的形式。 點 — 宅間的庭院綠地，分散在住宅的周邊，為居民提供舒適的綠化空間和硬質鋪裝的活動場所。每個住宅組團配置不同的樹種以區分不同的組團。 線 — 聯系庭院綠地與集中綠地的綠地與道路的防護綠帶，使地塊內的綠化形成一個自然的、有機的整體。 面 — 地塊內設置小區集中綠地，采用規則的構圖為主結合自由構圖為輔的規劃方式，成為地塊內休閑及娛樂活動中心，并擔負 起地塊綠肺的功能。 體 — 結合住宅種植的垂直綠化，結合住宅、公建及小品 27 進行種植，與上述的綠化一起構成完整的生態綠地系統 。 活動空間 小區內部的活動空間主要有三大類；公共活動空間、兒童活動場及老年休閑活動場。 公共活動空間分為兩個層次：一為小區公共活動空間，包括入口廣場，公建廣場及庭院綠地，二為小組團分隔帶綠地活動區與宅間活動區。兩者形成連貫的體系，相互滲透，滿足不同的活動需要。 兒童及老年活動場地根據各自的特點，分開布置，滿足一定的服務半徑，內部布置活動器械和場地。 28 第 五 章 建筑 結構 設計與公用工程 建筑 設計 設計 依據 《高層建筑混凝土結構技術規程》（ JGJ32021） 《建筑設計防火規范》（ GB 50016－ 2021）； 《高層民用建筑設計防火規范》 (GB 5004595) （ 2021年版） 《城鎮燃氣設計規范》 (GB50028－ 93)； 《公共建筑設計節能標準》（ GB 501892021） 6 、 《城市道路和建筑物無障礙設計規范》（ JGJ 50—2021）； 《住宅設計規范》 (GBJ96—86)； 國家、省、部相關法令、法規。 建筑 方案設計圖紙及甲方提供有關資料。 建筑功能布局 規劃設計注重整個小區在建筑體量、空間尺度等方