潤豐花園項目前期市場調研報告(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 電梯間、停車場及公共活動區域 智能電子巡邏系統； 可視對講系統； 家庭自動報警系統 家電遠程自動控制系統 水、電、氣的自動遠程抄表系統； 公共區域照明的自動控制系統； 小區公共設備的集中控制系統； 小區局域網 系統，可通過 VOD 視頻點播系統點播歌曲、影片； 車輛出入口管理系統； 小區 一卡通 管理系統； …… …… 封閉式智能化管理，讓您感受絕對安全、舒適的居住生活。 五）投資潛力大 采用了專業的公司進行服務與管理，同時，有具有住宅與寫字樓的一些特點，既可以居住，有可以辦公，成為了一個功能自由的公寓空間，它將空間最大化模糊，能夠讓市場的接受面更加廣，能夠適合目前市場的充分需求。 建設成后將物業銷售后，將它交給專業物業管理公司去管理，專業的物業管理公司成立“房屋銀行”來進行運作，保證了投資的持續的 高收益，能夠充分刺激市場投資的積極性。 六）項目會所功能設置建議 項目的六層作為配套層設立雙會所 —— 商務會所與住戶會所 商務會所功能設置建議： 設立獨立中型、小型商務洽談室，提供ＶＯＤ視頻點播、衛星頻道接收、 100兆光纖網絡ＰＣ終端，能滿足高檔商務洽談和小型會議的需要。 配設的商務中心提供滿足辦公需求的復印、打字、傳真、商務秘書等配套服務。設立空中商務酒吧，內置特色吧臺，提供飲料、咖啡、其它各種飲品及商務餐，客人在此盡情享受緊張辦公之余的休閑樂趣。 住戶會所功能設置建議： ? 壁球室 ? 時尚健康運動型 會所（ 棋牌室、臺球室、健身區、乒乓區） ? 影音室不僅有液晶視頻可供觀賞經典名片，還設有家庭包廂式的卡拉 OK室。 ? 音樂閱覽室營造了最為浪漫的讀書方式：心儀的音樂 +喜愛的圖書 +香甜的咖啡 +舒適的環境 =一個有美麗心情的午后生活。 七）國際級服務公寓八大標準 1．國際級的開發理念 發展商秉承國際化開發理念，吸收國外先進的開發經驗，充分結合淄博房地產現狀與趨勢，開發能夠領先淄博房地產市場的項目。 2．國際化的規劃設計 項目規劃巧妙地將“自然、生活、人”三者結合，符合國際商業、居住潮流。集商業、居住、休閑、娛樂于一 身，成為淄博一個真正的國際級服務公寓社區。 3．國際級的配套設施 匯集特色的生活、休閑、運動設施，為業主提供高品質的生活享受，同時提供智能化服務，讓業主生活與國際同步。 4．國際級的物業管理 物業管理與世界知的物業管理公司合作，使物業管理達到世界先進水平，為業主提供“一站式物業管理”服務。物業管理做到規劃化、標準化。同時為業主提供個性化服務，所有的服務項目都能夠在“客戶服務中心”一站辦妥。 國際級的資訊系統 小區智能化系統包括“安全防范系統”、“物業管理系統”、“信息網絡系統”三部分。按照建設部國 家星級標準建設。將現代網絡通訊技術、現代科技控制技術與建筑環境有機融合，實現資訊國際化和住宅綜合自動化。 6．國際級的增值服務 利用小區網絡通訊系統實現各種，從而取得住戶的信任，結合電子商務系統，使小區的知名度提高，實現軟性指標的增值。包括，提供遠程服務（如醫療、教育、咨詢、購物、閱讀）、視頻點播業務、網絡信息電子公告牌以及域名服務等。 7．國際級的星級會所 在會所設計方面體現現代、時尚、先進超前的意識，展現新世界追求精品的開發理念，迎合項目業主生活追求的需要，在會所配置上滿足未來國際級服務公寓及家居 服務的需要，引入先進的設施，建立電子商務平臺及與世界接軌的各種經營模式。 8．國際級的社區文化 倡導社區文化的建設，加強鄰里之間的聯系，營造良好的社區文化氛圍，把國際化的生活方式體現在社區文化的塑造中；定期舉辦業主聯誼活動，使之貫徹社區生活的全過程，用高尚的生活情趣和生活品位來提升小區國際化生活品位，從在小區范圍內形成人與人之間和睦相持、謙讓友愛的氛圍。 第二部分 項目營銷推廣計劃 一、銷售目標 開盤 3 個月完成銷售額的 80% 二、十大推銷原則 原則 1: 先住宅，再商業銷 售 榮寶齋大廈的核心部分就是住宅。項目位于淄博張店區屬于淄博 CBD，而且項目周邊商業環境和配套都比較成熟，又緊靠人民公園，項目區位優勢是其他競爭項目所無法比擬的。由此可以斷定商業部分不愁賣。項目市場定位為“魯中 1號國際公寓”，就決定了項目的主要目標是 SOHO 公寓部分，同時先賣住宅部分也便于項目前期的包裝與宣傳。另外，國際級服務性公寓的買家也會關注和口頭宣傳商業物業部分，這樣一來，在推出住宅部分時就積累了一部分商業物業買家，為商鋪的公開競拍銷售奠定了堅實的基礎。 原則 2:賣點的推出必須有層次。 悠久的“榮寶 齋文化品牌”和環境景觀優勢（３４５畝開放式的城市森林公園 人民公園）以及產品獨特創新和國際級的物業管理，這是榮寶齋大廈擁有的核心競爭優勢，也即它的核心賣點和特色。圍繞這一核心賣點我們還可以提煉出其它眾多的賣點，但是這些賣點的推出必須是有節奏和有目的的，只有這樣才能輔助項目進行更好的營銷推廣。 原則 3: 采取點對點有效傳播方式。 市場推廣工作的細致化，主要指每一環節和每一步驟的周到、細膩與有效、有機結合，根據本項目具體情況，可采取分區域、分層次點對點有效傳播方式進行前期的銷售。 原則 4:充足的客戶儲備 與管理，開盤前達到 強烈購買意愿者： 200 個以上； 較強的購買意愿者： 300 個以上； 意向登記者： 500 個以上。 看樓者： 10000 人以上 原則 5: “短、平、快”原則 由于市場競爭壓力的迫近，以及巨額銷售量，本商鋪與商務公寓的推售時間與周期不可過長，因此，我們建議本商鋪宜采用 “短、平、快” 的價格策略，力求在較短的時間內快速出貨，并形成濃重的商業氛圍和社區文化氛圍。 原則 6:綜合性價比優于對手 從目前的市場來看，榮寶齋項目并沒有真正意義上的競爭對手，因此，項目 的銷售必須是讓投資者能夠形成巨大的心理落差，一方面感覺到能夠擁有超值的回報，另一方面又能夠超值的價位進行投資。 原則 7:現場包裝策略 把“生活的藝術”確立為包裝設計的理念， 營銷中心 用藝術吊燈、鋼琴、名人字畫等來體現 榮寶齋項目的優雅、尊貴品位，用文化藝術來引發人們的共鳴。 將中國傳統的藝術氛圍、文化思想融入到榮寶齋大廈現代建筑的環境中，厚重的文化底蘊、國際化的符號、人本氣質與靈動的思考空間，造就“魯中 1號國際公寓” 榮寶齋大廈。 售樓部 —— “藝術館” 榮寶齋大廈可以考慮建設藝術館形式，布置名畫家字畫、 古董文物、散發著強烈的文化氣息和藝術魅力，吸引著淄博以及全國的藝術家和藝術愛好者、藝術工作者，使榮寶齋大廈從骨子里透出一股高雅的風范。 藝術博物館前期作為項目的營銷中心使用。在項目的營銷中心以藝術氛圍來裝點，提高項目的文化底蘊，賦予項目豐富的品牌價值。 為了更好的利用項目的藝術資源，在項目的外立面顏色的選擇搭配上賦予一定的說法，如項目的整個色彩計劃是邀請陳逸飛作為色彩顧問，同時還可以邀請余秋雨先生作為項目的藝術指導等，邀請啟功先生為項目題詞，通過與名家的聯合能夠增加項目的整體文化價值的提升。 樣板房 “藝術生活時空” 榮寶齋的樣板房包裝必須是樹立項目的個性，在裝修中注現代氣息，強調一種生活情趣和品位格調。對于全新形象導入后推出的榮寶齋國際級服務性公寓，特別命名為“藝術生活時空”、“藝術工作室”進行全方位包裝。 藝術之旅 將書畫作品、攝影作品、現代雕塑作品融入到樣板房裝飾中，使樣板房充滿藝術氣氛與格調。讓看樓者感受到，來樣板房參觀就是享受一次藝術之旅。哪怕是犧牲數小時也值得！ 樣板房的藝術包裝 樣板房包裝的個性化裝飾將成為項目的一道亮麗的風景。因此，建議將榮寶齋的一套樣板房進行藝術包裝（側重于居住）， 設計一種可伸縮的空間，將樣板房全部用特殊材料包起來，如同一件包裝好的禮品，建立項目樣板房的感性和整體格調的，制造項目自身熱點，以新聞為項目造勢。 榮寶齋大廈 SOHO 公寓市場定位為初次置業自住者、商住兩用者，因此，建議將榮寶齋的一套樣板房以居住文化時空為主題，以清溪、竹林、木廊等中式符號營造出 禪 意景觀和儒雅氛圍，讓中國深厚的文化內涵自然滲透居室的每一寸空間。彰顯榮寶齋悠久的文化品牌的無限魅力。另一套樣板房則作時尚前衛的包裝（側重于辦公），演繹未來的國際化辦公模式，在樣板房中融入可視電話、酒吧臺等 SOHO 概念元 素。 原則 8:造勢策略： 做勢，做市，做事，三者同步進行。 要在激烈的市場競爭中贏得“先手”，并保證項目在全面進入市場后短期內迅速取得成功，我們認為“造勢、做市、做事”三位一體的全方位整體推廣策略勢在必行。 造勢： 1）利用政府及媒介的權威性開展新聞炒作 在項目開盤前期，積極利用項目位于淄博市張店區是城市 CBD 商業圈的優勢，借助政府搭臺、媒介唱戲進行造勢炒作淄博城市形象標志物業。 2）形成輿論口碑地位 “政府搭臺、媒介唱戲”開始后，項目所在區域必將成為市民關注的亮點。通過政府這種具有權威性的造勢和媒介 轟炸性的煽動，將淄博榮寶齋項目渲染成一個淄博城市形象標志物業，并順利成章。讓這種輿論在市民口中傳播開來，有利項目的推廣和招租。 3）采用“事件行銷”活動，制造轟動效應 為達到造勢的目的與效果，在商鋪租售的導入期（蓄客期），建議采用淄博“新城市、新形象、新地標物業”論壇暨榮寶齋大廈開發理念論證會、售樓部和樣板房公開開放剪彩儀式、“認購榮寶齋大廈物業送當代名人藝術作品”活動、舉辦淄博國際公寓高峰論壇暨投資論壇、“與文化名人面對面”活動和專題藝術沙龍和名畫、文物、國寶展這幾大行銷事件來制造轟動效應。 開盤前期，在 項目現場項目售樓部舉行知名藝術作品展示活動，展示國家的無價之寶，在淄博是不多見的，同時，更能夠體現項目的與眾不同與發展商的實力體現，引起市場高度關注的同時，也為項目吸引更多的人氣，吸引更多的市場注意。 在開盤期間，通過知名藝術作品的展示，能夠吸引更多的人來現場營銷中心參觀展出，制造項目開盤期間旺盛的人氣和現場火暴的場面。 做市 1）創新拓展銷售渠道 榮寶齋項目要實現快速地銷售，僅僅依靠常規的銷售是不足夠的，根據現代市場營銷戰略中的 4C 理論，其中，銷售模式的創新與銷售網點的增設，為項目迅速地接觸目標客戶 ，樹立強而有力的“勢”，并為其提供置業的方便、靈活性是相當重要的一環。 從另一個角度考慮，諸如淄博這類城市，傳統媒體的