金地項目前期市場研究報告(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 如果以行政區域為劃分，武昌、洪山兩區的經濟發展潛力十分巨大。 兩區不僅具有名列前茅的城區人 均可支配收入，同時固定資產投資額也非常靠前，武昌區的消費品零售總額遠遠高于作為商業中心的漢口任何一區（但小于漢口三區之和），洪山區的 GDP 總量更處全市之首，其財政收入排名處于各區之末與其發展的政策取向密切相關，實際上將更有利于其經濟長期、穩定的發展步伐，武漢市居住熱點的光谷片區、南湖片區即是在此環境下形成的房地產熱點，符合區域發展的需要，而且發展的潛力很大。 與此同時，漢口的江岸、江漢兩區保持了一定的發展步伐，但從固定資產投資分析，兩區的發展空間已經受到一定的限制，人均可支配收入處于中流水平。由于漢口城區較 老，市民的居住條件較差，居民改善居住條件的要求迫切，這樣的相對穩定的潛在需求支持了后湖、金銀湖片區房地產開發的熱潮，具有一定的合理性。 硚口、漢陽兩區，經濟發展略遜江漢、江岸，但人均可支配收入卻低很多，其房地產市場不活躍當屬正常（沌口的武漢經濟開發區不在此列）。放遠眼光，硚口區的經濟發展應當具備一定的潛力，如果對漢口其它地區的輻射能夠有效展開，其房地產開發的潛力尚可挖掘。 令人驚訝的是青山區，傳統認為其工業區性質、區域環境較差、不適合房地產開發的觀念可能錯失強大的購買能力。盡管該區各項指標均不在前列，但其人 均可支配收入高居全市之首，即使不考慮其發展潛力，以其現有土地成本進行開發，應當有相當的利潤空間。當然，需要看到的是，青山區由于歷史的、城市規劃的綜合原因，其住宅項目的輻射范圍十分有限，人群較為單一，在舊有居住觀念、生活方式慣性較強的環境中，創新住宅開發的風險也較大。青山區的住宅總體水平提高尚需時日。 東西湖區近年來顯示了旺盛的發展勢頭，拋開綜合經濟發展水平不談，作為漢口的后花園，近年來其住宅發展的迅猛態勢令人矚目。 區域房地產市場分析 （ 1）、行政區域房地產市場發展趨勢分析 與全市總體發展相協調，各行政 區域的房地產開發、銷售呈現出與區域經濟一致的發展趨向。 對各行政區域內住宅市場的分析如下： 表 33 各區主要住宅指標 住宅投資 住宅施工面積 住宅新 開工 住宅竣工面積 住宅預銷售總金額 住宅銷預售總面積 住宅平均價格 億元 變化 萬平米 萬平米 萬平米 億元 變化 萬平米 變化 元 變化 武昌區 20xx % % % % 20xx % % % % 20xx % / % % % 1999 / / / % / 洪山區 20xx % % % % 20xx % % % % 20xx % / % % % 1999 / / / % / 江岸區 20xx % % % % 20xx % % % % 20xx % / % % % 1999 / / / % / 江漢區 20xx % % % % 20xx % % % % 20xx % / % % % 1999 / / / % / 硚口區 20xx % % % % 20xx % % % % 20xx % / % % % 1999 / / / % / 漢陽區 20xx % % % % 20xx % % % % 20xx % / % % % 1999 / / / % / 青山區 20xx % % % % 20xx % % % % 20xx / % % % % 1999 / / / % / 東西湖區 20xx % % % % 20xx % % % % 20xx % / % % % 1999 / / / % / F. 1）區域市場供給 從市場供給來看，大多數行政區保持了穩健的上升勢頭，其中， 東西湖區、洪山區開發勢頭最好 ，連續三年保 持了 30％以上的增長速度（以總投資衡量）； 武昌區、江漢區保持了持續增長的步伐 ；漢陽的變化較為引人注目，在 20xx 年投資小幅回調之后，其 20xx 年的投資額增長較快，從進入 20xx 年后包括上海復地在內的諸多開發商繼續大規模進入漢陽來看，該區域住宅開發的增長速度在一定時期內仍將保持（盡管需求角度所得結論對這樣的投資取向并未吻合）。 同時，青山、硚口、江漢三區的住宅總投資在 20xx 年出現負增長，其中，硚口、青山在過去的三年中有兩年出現下滑，屬于少人問津的區域；江漢區出現的下滑，如果結合需求的分析，可能與其區域購房人 群的取向有關（在需求大幅增長的情況下，價格持續兩年小幅下跌），使開發商缺少在該區域開發的積極性。 G. 2）、區域市場需求 從需求來看，武昌區、東西湖區顯示了最為理想的增長態勢 —— 房價與成交面積同時上升。其中，武昌區在近年來顯示了最為穩健的發展過程，同時顯示了強烈的需求結構調整的勢頭，在經歷了 20xx 年的房價的提升之后，武昌區實際已成為武漢市成交平均房價最高的區域。與此同時，東西湖區的崛起，更成為近年來住宅市場的一個亮點。數據顯示，由于包括原基數較低等因素的綜合作用，東西湖區呈現與總體市場脫離的走勢， 20xx 年，其需求指標未被大勢有效拉動，但 20xx 年，其銷售面積、金額、價格均呈大幅上揚態勢，推動該片區成為近年來武漢市全市范圍內耀眼的片區開發明星。 20xx 年，由于萬科四季花城的入市，東西湖片區的需求延續 20xx 年的態勢，繼續保持強勁的勢頭，價格再升 ％。 住宅市場的另一亮點無疑是以“中國 *光谷”的開發為契機振翅欲飛的洪山區 。 20xx 年，由于光谷概念的提出，洪山區住宅市場以當年預售、銷售總金額增長 倍的方式回應，價格上漲 ％； 20xx 年，由于光谷開發的實質性動作低于預期，使得該年度區域總需求出 現負增長，但市場的回調以健康的方式展開，價格仍有微幅上調。 20xx 年，隨著區域經濟發展趨勢的進一步明晰，市場回復到快速發展的軌道，呈現處令人振奮的發展態勢。 此外，仍然顯示活力的是漢口的江岸區，其近年來的需求市場呈現良好的發展走向，與其區域內后湖片區、解放公園片區成為住宅建設的熱點聯系密切。同處漢口的江漢區需求總量有所上升，但由于價格不能有效提升，供需出現分歧。 漢陽、青山兩區， 20xx 年均以均價上升、需求下滑的方式運行，發展缺乏后力。而硚口更是出現全面負增長，可能需要一些外力的作用才能夠有所好轉。 從供 需兩方面的綜合分析來看，武昌、洪山、東西湖三區是住宅供需環境最好的區域，武漢市住宅結構調整的有效需求，也將以這三個區為主力逐步釋放。 （ 2）、熱點區域綜合分析 H. 1） 、南湖片區 談到南湖居住區，武漢人首先想到是深寶安開發的南湖花園片區。南湖花園實際上并不鄰南湖，且有相當距離，但由于開發較早、規模較大，該片區在市民中的影響力較大。 該片區過去以大規模開發低價位商品住宅為特征，解決了眾多收入不高家庭的居住條件較差問題，在普通市民心目中與漢口的百步亭、常青花園類似，都屬于工薪階層所關注的購房熱點。 作為南湖范圍 最大的一個居住片區，該區域內的項目建設此起彼伏，包括中央花園、新大地 *博雅苑、新世紀寶安花園、寶安加州花園等在內的新項目使南湖花園保持了隨時代而前進的步伐 —— 盡管其主流客戶定位仍然是能夠接受較低價位的普通市民階層。 1999 年，由紅桃 K 集團下屬的武漢聯合置業房地產公司開發的麗島花園入市，項目緊鄰珞獅南路、南湖北岸，成為真正意義上的“南湖概念”。 麗島花園以別墅開發起步，分期建設多層洋房、小高層住宅、高層住宅，樹立優質、優價的社區形象，同時，其規劃、選材、施工、營銷、物業管理（本司物業）均顯示了較為成熟的開 發模式，推動了南湖片區居住理念的延伸，并對整個武漢市的房地產開發注入了新鮮的血液。 過去武漢人一致認為的“鄉下”，在今天已經得到許多武漢人的認可。麗島花園更成為片區的代名詞。從市場來看，盡管該項目的銷售不如人意，但麗島花園對真正的“南湖”居住區起到了巨大的引導作用。 近年來，珞獅南路沿線及延伸的楚雄大街沿線，以“南湖水景”為主題的項目相繼出現，明澤 *半島尊邸、南湖山莊、名都花園以及 20xx 年底開盤的獅城名居等，共同將該片區的住宅建設引向較高品質的方向。 南湖片區占據自然資源和地理位置（距離高校 /中心區的實 際距離不遠）兩項優勢，由于近年來高校教師收入大幅提升，高科技行業、科研院所從業人員收入較高，南湖片區、尤其是南湖水域周邊的房地產開發具備一定的潛力。 近年來南湖區域的房地產開發呈現以下特點： ? 注重環境開發 南湖片區是武昌的新興片區，靠近南湖水域一帶自然條件出眾，文化氛圍濃厚，消費者文化水平較高使得房地產開發商在開發過程當中都將環境的開發放在了首要位置。 ? 建筑風格豐富 南湖片區的住宅建筑風格近年來發生了很大改變，逐漸從單一的歐式風格向多元化方向發展。 ? 戶型種類齊全 ，且大戶型比例增大 由于南湖片區開發起初以經 濟適用房為主（主要是南湖花園城），戶型類別單一，且面積較小， 1999 年以后，人們開始注重對住宅功能的需求，針對這一轉變，南湖片區住宅戶型從功能到面積都逐漸豐富，明澤半島還出現了多層全復式設計的大戶型。 ? 配套設施日益完備 隨著南湖花園城的逐步成熟，帶動了片區配套的日益完備。部分樓盤還擁有了網球場、游泳館、健身館、青少年活動中心等場所供業主節假日愜意享受生活樂趣。 I. 2）、光谷片區 光谷片區是武漢是新興的科技開發、住宅建設熱點區域， 20xx 年 9 月 28 日，武漢市第十屆人大常委會第二十一次會議通過了《武漢市人大常委 會關于加快“武漢中國光谷”建設的決議》，明確了對“光谷”建設的政策取向，東湖開發區的周邊環境及基礎設施也不斷改善。同時，光谷建設引入的一批高科技人才，帶動了區域的住房需求，由于從業人員的年齡關系，多數購房人員對住房的要求較高，對智能化與自然環境、優質管理及齊全的社區配套等的要求更促進了該區域住宅建設的快速發展。 光谷范圍內，不僅有長飛光纖光纜、烽火通信、精綸電子、楚天激光等高科技企業、創業企業，還有華中科技大學、中國地質大學、武漢化工學院、中南民族大學、武漢科技學院等眾多高校和科研院所。受信息經濟產業迅猛 發展及高校教師收入水平不斷提高的影響，該片區住宅市場以較新的面貌涌現出一批相對質素較好的樓盤，并伴隨楚雄大道成為主要干道，迅速形成了規模的開發效應。 光谷范圍內，主要供應兩種類型的住宅項目，其一是多層住宅，典型的項目包括當代花園一至五期（現售當代光谷智慧城）、尚文創業城、學府佳園（有小高層）、東林外廬等，售價一般在 1900～ 2200 元左右；另一類是以湯遜湖開發為核心的別墅概念，滿足科技新貴們在收入快速增長后對小資情調的急速追逐，作為武漢污染最少的湖泊湯遜湖，聚集了水藍郡、銀河灣、玉龍島花園、澳門山莊等多個項 目，項目以具備或準備購買私家車的購房者為主要目標客戶，距離中心區較遠，但自然資源相對豐富。由于開發階段不一，品質差異較大，價格從 1400～ 3000 元不等。 正如同前文分析，由于洪山區發展的潛力無窮，光谷片區住宅發展的前景尚可繼續看好，但由于近期其范圍內擬建項目集中（詳見后文擬建、待建項目部分），而光谷的科技開發非一日之功，片區項目的價格、消化速度壓力將十分巨大。 由以上特點我們可以大致看出光谷地區今后的房地產發展趨勢： ? 注重環境的開發，特別是周邊自然環境的利用。周邊良好的自然、人文環境會繼續成為光谷地區樓盤 的銷售賣點。 ? 隨著光谷發展的逐步成熟以及周邊房地產市場競爭的加劇，會帶動地價上漲。 ? 注重高科技概念的挖掘，物業管理將逐步走向智能化。安防、通訊、管理的自動化系統將成為小區的基本配置。 ? 由于光谷地區的土地資源日益減少，房地產開發重點逐步向湯遜湖及其周邊地區轉移，未來將有更多的大型房地產項目在湯遜湖地區出現。 J. 3）、金銀湖片區 在數年前 ,金銀湖地區還是張公堤外一片無人知曉的荒地。在房地產開發熱火潮的沖擊下，短短幾年間這里已經成為武漢市最大也是最具有影響力的房地產開發熱點地區。 金銀湖片區近年來發展速度最快，也最 為搶眼，成為武漢市最具有影響力的房地產開發熱點地區之一。 金銀湖片區位于漢口地區的北部，屬于武漢市的郊區，擁有豐富的土地資源和水資源，自然環境絕佳。其北有武漢天河機場，東有漢口火車站，雖遠離市區，但已經通車的金山大道、馬池路以及金山一路、機場高速路等交通線路都拉近了其與市區的距離。 土地資源的豐富、道路的通暢、交通的便利使金銀湖地區成為房地產開發商們理想的樂土。上千畝的大規模的房地產項目紛紛在此扎堆，數十億的大手筆的開發投資接踵而至，今天的金銀湖已經成為地產強者的舞臺。 金銀湖地區的房地產持續升溫， 20xx 年顯得更為洶涌。萬科四季花城、戀湖家園、高爾夫城市花園、黃金海岸、汀香水榭等大型項目相繼扎堆于此，并表現出較為顯著的區域特色。 近年來金銀湖區域的房地產開發呈現以下特點： ? 開發規模大 占地 4000 畝的常青花園、