江蘇興化五里東路住宅項目市場調研報告word公寓住宅(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 地產預測 ? 住宅的投資和供應量將持續增長。 ? 房地產的有效需求量也將持續增加。 ? 房地產價格可保持大體上的穩定或有緩慢增幅。 ? 市場中，經濟適用房在國家政策的扶持下，在旺盛的市場需求中將繼續保持強勁的增長態勢。 ? 高品質樓盤在良 好的性價比下，其樓盤個性將成為吸引購房者的重要因素。 ? 市場投放項目價位集中，其同質化現象嚴重，市場競爭非常劇烈。 ? 城鄉購買客戶將成為興化樓盤主要消費群體。 三、 興化 房地產市場特征： 市場總體特征如下： 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。 房地產熱已然形成，住宅集中開發新城區，目前在售樓盤大多銷售良好； 房產中介市場呈活躍狀態，與新區大量樓盤供應有關； 部分樓盤售樓處亂、差，不注重售樓處環境，且房地產代理公司素質明顯底下； 部分樓盤 戶型設計沒有新穎化，規劃比較單調 (大多一梯二戶設計 )； 已開發樓盤不注重樓盤的檔次化、外立面涂料色彩老化，不新穎； 部分房地產企業開發樓盤不注重小區景觀設計，不注重小區會所建造；即便有會所，但其內容和功能均為差強人意而設； 新開個案的規劃比以前有了很大的改善，但其造景思路比較簡單，對小區規劃的理念停留在單一住房剛性需求上； 新開樓盤較注重樓盤的檔次化，注重樓盤外里面色彩； 市場對車位的概念為購買型； 當地客戶的購房概念比較傾向于多層，對小高層、高層建筑的抗性較大； 1 消費客戶群體購買樓盤，城區居民購買大都為二次換房者，比較注重小區環境、戶型。鄉鎮購買戶占多數，已成為興化樓市不可忽視的客戶群體； 1 新城區開發小區相對比較重視 物業管理，但小區智能化配置有待提高； 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。 1 銷售的手段之一是首付在 30%， 70%余款可以全額按揭； 1 開發商對售樓處的樣板房及樣板區設置概念不足； 1 市場購房考慮因素：地段、價格、環境、配套等。 1 新樓盤的陸續推出，樓盤產品之間的檔次化逐漸拉大。 四、在售樓盤現狀分析： 4．． 在在 售售 樓樓 盤盤 狀狀 況況 售樓處分析 興化 售樓處中，比較注重形象的多為外省開發商，并且均由代理公司進行銷售，售樓處比較寬敞、整潔、明亮，售樓人員形象也較好，熱情程度較高，相形之下，其它樓盤售樓處環境形象一般，有的甚至沒有專業售樓處，售樓人員相關專業知識、對樓 盤了解程度、對待客戶熱情程度等都相對較差。 戶型分析 在戶型設計上，各大樓盤普遍傾向中等戶型，銷售也較好。 ☆ 主流戶型分析 目前在銷售樓盤主流戶型為三房二廳一廚一衛，這在 興化 較具代表性。面積在 110— 140之間較多。據了解，這種主流戶型也是目前最暢銷的戶型。 ☆ 最大戶型分析 最大戶型在 130— 150平方米左右，以四房二廳一廚二衛和三房二廳一廚二衛的結構居多。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。 ☆ 最小戶型分析 最小戶型在 60— 90平方米左右，一般是二房二廳一廚一衛。 綠化分析 ☆ 綠化率較高的樓盤 大多數開發商普遍對綠化很重視。高 檔樓盤綠化率都比較高，綠化率都在 30%以上。 ☆ 營造方式分析 綠化營造方式主要有庭前綠化、中心花園、屋頂空中綠化幾種。 a、一般的樓盤都有庭前地面綠化。 b、檔次較高的都配有中心花園。 配套分析 一般高、中、低檔次的樓盤，基本配套有水、電表、有線電視，稍有檔次的多配備防盜對講機、寬帶。 興化樓盤的特色配套不明顯，有 24 小時保安巡視、智能化、封閉式管理、遠紅外電視監控，等等， 業主分析 ☆ 業主職業構成 興化城市不大，卻人氣鼎盛，但外地人并不多，所以一般樓盤也多是本地人消化。在興化，政府部門公務員、企事業 領導人和私營業主 、城鄉居民 的收入相對較高，是買房的主要社會群體。 ☆ 業主年齡構成 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。 從年齡結構分析，最多的一類為 40 歲左右的成功人士，消費能力較強，為改善居住環境而購房。他們通常比較關心孩子的上學問題。另一類為 30 歲左右，通常事業初成，開始考慮住房問題。 銷售現狀分析 在 興化 ，目前 典型樓盤銷售均良好（時代 嘉園、嘉鴻豪庭）， 目前銷售情況喜人。 營銷推廣分析 在樓盤的宣傳上，個性化樓盤不多， 整體推廣 整合性、宣傳力度 較強 。宣傳媒體主要以 宣傳 DM單頁、 戶外 、橫幅、沿街羅馬旗、 為主。 市民購買需求調查及購房原因 改善 居住環境為興化消費者購房的主要原因，占 46%。其次為給孩子買，占 24%，結婚用房、投資、其他因素分別占 11%、 7%、 7%，為父母買比例最小，僅為 4%。 市民購房需求調查綜述 （ 1）大多數消費者購房是為了改善居住環境。 （ 2）目前興化人以公交車為主要交通工具的很少，一般以自行車和摩托車為主。 （ 3）配套設施問題上，興化人比較重視菜場、超市和學校，購房者一般通常很關注子女的教育問題。 （ 4）興化人偏愛大面積的房子，一般要求一間衛生間，希望有獨立的客廳。 （ 5）比較重視綠化，以庭前綠化和中心花園為主。 （ 6）價 格是真正購房者最關心的因素，購房考慮中檔樓盤比較多。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。 （ 7）興化人一般要求普通物管即可，要求 24 小時保安站崗和智能化這兩方面比較多。 興化主要信息媒體： ☆ 興化當地人最喜愛看的是《揚子晚報》、其次是《興化信息報》、信息發布媒體《時代商情》。 房產信息相對集中媒體 ： 房地產信息量密集發布的媒體為：〈時代商情〉、〈揚子晚報興化版〉〈興化信息報〉。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。 五、興化在售樓盤調查表： 表一、 項目名稱 新世紀嘉園 項目位置 興化城北新村 開發商 興化市新世紀嘉園房產開發公司 營銷策劃 無 建筑設計 揚州是建筑設計院 建筑面積 50000 ㎡ 規劃用途 商住樓 建筑樓層 5 層 平均單價 2400 元 /㎡ 單價范圍 23002600元 /㎡ 主力總價 28 萬 開盤時間 （二期） 總戶數 230（二期） 銷售戶數 180 戶 銷售率 90% 一次性 30% 售樓熱線 05233255333 主力戶型 120 ㎡ 銀行按竭 中行 調查日期 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。 綜合分析 新世紀嘉園由興化市新世紀嘉園房地產開發有限公司于 2002 年投資建設， 新世紀嘉園一露面便引起當地業界不小的震動。浙江新世紀開發公司要為興化人營造一個詩意般的家園。無論是從景觀的設計，還是從綠化的安排，每個細節之處無不充分體現了對人的關懷。該園內 “九龍珠 ”景觀別具一格，文化氛圍營造得恰到好處，整個小區就是一個可 “居 ”可 “游 ”的詩意家園。項目開盤后，立即得到了消費者的認可和青睞。 新世紀嘉園獲得 “全國人居環境設計科技金獎 ” 表二、 項目名稱 金城富康花園（三期） 項目位置 興化市 楚水路南側，長安中路西部。 開發商 興化市金城房地產開發有限公司 營銷策劃 無 建筑設計 建筑面積 30000 ㎡ 規劃用途 商住樓 建筑樓層 5 層 平均單價 2550 元 /㎡ 單價范圍 25002700元 /㎡ 主力總價 30 萬 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。 開盤時間 （二期） 總戶數 300（二期） 銷售戶數 200 戶 銷售率 70% 一次性 30% 售樓熱線 05233259088 主力戶型 127 ㎡ 銀行按竭 中行 調查日期 綜合分析 富康花園總體 占地面積 66880 平方米，開發多層住宅及商業房，計 10 萬平方米。設計風格 “源于歐洲，尊重個性 ”，建筑外墻材質采用以天然巖石為基座，清雅外墻涂料裝飾線腳，為當地的最有價值樓盤，被當地市民認作是高檔樓盤代表 。 表三、 項目名稱 幸福小城 項目位置 興化市 昭陽西路 南 側、經一路西側 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。 開發商 興化市 星海置業有限公司 營銷策劃 龍行地產 建筑設計 泰州市建筑設計有限公司 建筑面積 330000 ㎡ 規劃用途 商住樓 建筑 形態 多層、別墅、 價 格 多層： 1822 萬一套；別墅： 3040 萬一套 多層單價： 23002400（沒有最終確定） 開盤時間 多層待定 總戶數 320（ 限 多層 ） 銷售戶數 280 戶 銷售率 80% 一次性 30% 售樓熱線 05233277222 戶型 70 ㎡ —— 130㎡ 銀行按竭 中行 調查日期 綜合分析 幸福小城 是由興化市星海置業有限公司投資建設，該項目客戶定位準確，價格定位適中。別墅價格定位適中，適于 興化人接受。該項目占地面積 266800 萬 ㎡ ， 產品涵蓋多層、私院別墅、公寓。 項目優勢： 項目東臨興化市第一私立學校楚水實驗學校，在興化具有 四年的歷史，升學率相當的高。爭取更大的限度讓此成為一大配套賣點 ， 興化是比較重視教育的。 價格優勢， 普通多層總價高上 5 萬到 10 萬甚至 15 萬的產品 ， 這樣的產品有他奇特的誘惑力。產品豐富多樣。 項目劣勢： 項目位于興化老城區以南。新規劃的行政中心位于項目的東南側兩公里 處。所以項目是處于新老城區的交界位置，配套 相 對不夠老城區成熟 。 熱銷中的國際華城多少的與 此項目 有著相 對較重合的客戶群 。