某房地產公司工程管理制度完整版(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 明對拆遷及項目開發進度的影響； 5）地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑 /結構等，地上地下都要注意有沒有受保護的歷史文物古跡 、可利用的構建； 6）土地的完整性，是否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地； 7）地質情況，包括土地結構、承載力、地下水位和抗震性要求。 （附圖：平面地形圖，標記四至范圍及相關數據；地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內容；地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜、光纜等。） 項目周邊的社區配套 1）周邊 3000 米范圍內的交通狀況、教育、醫院等級和醫療水平、大型購物中心、主要商業和菜市場、文化、體育、娛樂設施、公園、銀行、郵局等設施狀況。 2）宗地周邊 3000 米外但可輻射范圍內主要社區配套現狀。 項目周邊環境 治安情況、空氣狀況、噪聲情況、污染情況、危險源情況、周邊景觀、風水情況、近期或規劃中周邊環境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫院、學校、購物中心 /超市的建設等。 大市政配套 周邊道路現狀及規劃發展，供水、排污、雨水、通訊、永久性供電和臨時施工用電、燃氣、供熱及生活熱水距宗地距離、成本、接入的可能性。 規劃控制要點 1）總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積； 2）住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內容，并區分 經營性和非經營性公建的面積； 3）綜合容積率、住宅容積率； 4）建筑密度； 14 5）控高； 6）綠化率等。 土地價格 土地價格計算的方法，若有代征地要說明代征地價格。根據購買價格計算總地價、樓面地價。 土地升值潛力初步評估 從地理位置、土地供應、周邊環境及配套、市場發展狀況、政府規劃、城市未來發展戰略等角度對土地升值潛力做出初步評估。 立即開發與作為土地儲備優缺點分析。 3 法律及政策性風險分析 項目用地取得土地使用權的法律手續現狀描述 項目用地現狀 土地使用權歸屬、土地的他 項權力、土地的用途、有關項目用地現狀的政府文件。 計劃手續 項目是否已經立項、立項主體是否能夠變更、立項變更條件和時間、有關立項的政府文件。 規劃手續 規劃用地用途、有關項目用地規劃的政府文件。 土地手續 征地批文、土地使用權出讓合同、拆遷安置補償、有關項目地塊的政府文件。 1）項目用地取得土地使用權程序評估：取得土地使用權的程序描述、取得土地使用權需要的工作日、取得商品房用地土地使用權所需條件、取得土地使用權的風險及控制。 2）項目用地土地性質變更的評估：土地性質變更的程序描 述和理由、土地性質變更的政策支持或障礙、土地性質變更需要的工作日。 3）政策性風險評估：政府資源利用的評估、政策變更對項目開發的影響。 15 合作方式及風險評估 合作方基本情況：合作方名稱，主要股東構成情況、資質等級、履約能力、注冊資本、特殊背景等。合作方式、雙方的主要權利義務描述、合作風險評估。 總體評價 對各項法律手續和程序的可操作性、合法性，風險的可控性進行評價。如：簽約合同中明顯對我方不利的條款及其考慮；部分或全部條款存在的不確定性因素的控制；不利、不確定條款可能遭受的損失和對開發進度的影響等 。 4 市場分析 區域住宅市場成長狀況 區域住宅市場簡述、區域住宅市場各項指標成長狀況（近 35 年）、區域市場在市內各項指標的排名狀況及發展趨勢。 區域內供應產品特征 各檔次產品供應狀況、各檔次產品的集合特征、區域內表現最好個案狀況、未來 23 年區域內可供應土地狀況、產品供應量和產品類型、本案在區域市場內的機會點和威脅點。 區域市場目標客層研究和市場定位 各檔次產品目標客層特征及輻射商圈范圍、本案目標人群特征、確定目標客戶、市場定位。 整體市場對本案有重大影響的因素 產品特征、重點 個案、成長狀況、市場容量、消費者特征等。 產品定位及建議 戶型類型、面積標準、不同類型產品的比例。 5 規劃設計初步分析 規劃設計的可行性分析 規劃設計的初步概念：設計概念、技術概念、可持續發展概念。 6 工程及銷售計劃 16 1）截至項目施工、取得銷售許可證，報批報建分別需要的工作日。 2）工程計劃：開竣工時間及工期計劃、各期開工面積、開竣工時占當地城市市場和片區市場的占有率。 3）銷售計劃：各期銷售時間、價格、面積，預計銷售各期的市場占有率，銷售計劃實現的可行性分析。 7 投資收益分析 成本預測 說明測算假設和主要運用指標，如產品類型假設、總建筑面積、住宅和非住宅面積、容積率、項目總投資等。 稅務分析 營業稅及附加、所得稅、土地增值稅。 經濟效益分析 1）項目利潤率、投資回報率及主要經濟指標。 2）項目開發各期的利潤體現。 3）敏感性分析：成本變動各項經濟指標的變化，售價變動各項經濟指標的變化，容積率變動各項指標的變化。 4）盈虧平衡點分析：保本售價、保本銷售率。 項目資金預測 資金投入計劃、資金回款計劃、融資方案、啟動資金及現金流量分析。 8 綜合分析與建議 優勢 從品牌、設計、啟動速度、產品品質和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司一貫發展思路等方面論述。 劣勢 從品牌、設計、啟動速度、產品品質和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司一貫發展思路等方面論述。 17 機會 從市場機會、提高市場占有率、樹立品牌形象、地區性優惠政策、城市發展規劃、宗地所屬區域土地價格趨勢等方面論述。 結論和建議 附表 1 開發成本測算 項 目 投資總額（萬元） 單位成本（元 /m2） 一、土地價款支 出 二、前期開發準備費 三、主體建筑（裝飾）工程費 四、主體安裝工程費 五、社區管網工程費 六、智能化系統費 七、園林環境工程費 八、配套設施費 九、其它建設工程支出 十、管理費用 十一、銷售費用 十二、財務費用 十三、各項稅金 十四、預備費 十五、總計 在指標不確定或多個可選擇時，要將不同測算假設下的成本測算分別列示。 18 附表 2 投資收益分析 項目名稱： 制表人： 編制單位： 編制日期： 項 目 序號 總金額 （萬元） 可售面積 （ M2） 單位金額 （元 /M2） 備 注 一、銷售總收入 1 1 多層住宅收入 2 2 高層住宅收入 3 3 小高層住宅收入 4 4 公建收入 5 5 車庫收入 6 6 其他收入 7 二、各項支出總額 8 1 建造成本 9 土地價款支出 10 前期開發準備費 11 主體建筑工程費 12 主體安裝工程費 13 社區管網工程費 14 智能化系統 15 園林環境工程費 16 配套設施費 17 其他建設工程支出 18 預備費 19 2 銷售費用 20 3 管理費用 21 4 財務費用 22 5 營業稅金及附加 23 四、利潤總額 24 減 :所得稅 25 五、凈利潤 26 六、項目投資總額 27 七、 收益率 28 1 毛利率 2 29 2 銷售利潤率 30 3 成本利潤率 31 4 成本凈利率 32 5 投資利潤率 33 6 投資凈利率 34 19 附表 3 開發各期利潤預測 經濟指標 年 年 年 合 計 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 結算面積（ m2） 單位利潤（元 /m2） 利潤（萬元） 20 第 五章 項目立項評審決策指引 1 項目可行性評審方式和要求 項目立項的評審經兩步 完成，包括總經理辦公會的評審和投資決策委員會的評審。 總經理辦公會的評審采用資料審查方式進行，各評審委員對《項目可行性研究報告》提出書面評審意見，交由計劃配套部修訂完善《項目可行性研究報告》。 投資決策委員會做出項目立項評審的最終決定。 2 評審內容要點 項目可行性研究報告及相關附件資料的審查 1）所用背景資料的可靠性； 2）可行性論證分析的內容是否完整； 3）分析方法是否可行； 4）是否存在先入為主的“假設”。 擬開發項目與公司房地產發展戰略的符合性 1）所在地域選擇； 2）開發產品的選擇； 3）項目品牌與企業品牌的協調性； 4）開發項目規模； 5）開發項目檔次； 6）目標客戶選擇。 投資收益及風險 1）風險分析是否充分； 2）風險規避措施是否可行； 3）潛在風險對公司經營策略的影響； 4）投資收益測算的可信程度； 21 5）投資收益是否滿足要求。 項目策劃的評價 1）項目規劃分析與公司業務策略的符合性； 2）規劃概念的創新； 3）工程計劃及銷售計劃是否可行。 資 源能力評價 1）開發項目對近期經營計劃的影響； 2）資金來源的可行性； 3）項目開發管理能力； 4）專業資源及解決途徑的可行性。 3 項目可行性評審決策會議 評審會計劃應至少提前 3 天通知各與會人員，并隨附《項目可行性研究報告》及相關資料。與會人員必須提前審查《項目可行性研究報告》及相關資料。 評審人員可先行與報告編寫相關人員進行溝通，或在評審會上提出評審意見。評審會應保證充足的時間，以便問題的澄清和認可各位評審提出的問題、意見和建議。 評審人員在會議最后做出書面的綜合評估意見、開發建議和 評審結論。 計劃配套部在三天內綜合分析各委員意見和評審結論，形成公司決策會議紀要，報投資決策委員會簽發。 4 評審決策結論 評審結論分為三種：同意立項、反對立項、推遲立項。 22 第二 部分 規劃設計管理 第 一章 項目設計管理制度 1 總則 項目設計管理是實現顧客價值、達到公司經營目標的關鍵環節，涉及項目規劃、建筑方案設計、施工圖設計（初步設計）、景觀設計等。 全面優化、規范設計管理活動流程和操作規范，確保項目設計管理和設計過程在受控狀態下進行，是項目開發過程中保證設計質量、 進度，促進銷售、控制成本的重要途徑。 2 項目設計管理過程的一般規定 項目設計管理內容 總工辦負責對項目設計工作進行全過程監管，各設計階段的管理要求包括，但不限于： 1）編制、審查各階段設計指導及設計任務書； 2）選擇符合資格要求的設計單位； 3）配合成本控制、實施限額設計； 4）參與設計過程（或事后檢查）重要階段的評審； 5）組織技術專家評審和確認各主要階段的設計成果； 6）組織各設計階段的銜接、協調； 7）明確設計更改控制程序，并保證設計更改按規定的程序進行； 8）項目完成后的設計總結 、資料備案。 各設計階段的監管工作安排，由總工辦負責具體制定，階段設計工作的監管計劃必須明確設計過程中監管內容、責任和具體措施。 項目設計過程中與設計單位或其他單位的組織與技術接口要求，總工辦在委托設計時必須以書面形式明確，確保各方按規定的要求進行設計信息交流和資料提供、設計成果審查及確認等。 23 設計要求 總工辦必須按規定作業流程和指引文件，在各階段設計開始前以書面文件形式明確設計要求，形成各階段的設計任務書。 所有應由開發商提供的項目設計依據，以及設計技術標準都 必須作為設計任務書的附件一并提交設計單位，并與設計單位進行確認。 為保證各階段設計要求的準確、完整，并符合相關法規要求和公司規定，總工辦負責組織實施必要的設計要求審查。 設計過程跟進 總工辦應按設計監管工作安排，依據設計委托合同對設計過程進行連續監督檢查，以保證設計工作進度符合規定要求。 設計過程中，所有對設計進度和設計成果有影響的交流意見均必須形