物業(yè)管理師考試輔導(dǎo)課程講義(編輯修改稿)

　

【文章內(nèi)容簡介】 水、采暖通風(fēng)、電氣、消防等設(shè)施設(shè)備，配套建筑以及場址庫址綠 化等的規(guī)劃設(shè)計。單 + 6．?dāng)U建增建停車場 (庫 )的可行性分析 從 政策、技術(shù)、經(jīng)濟和客戶需求 等方面對停車場 (庫 )擴建增建工程的可行性進行分析。 多 7．?dāng)U建增建停車場 (庫 )的環(huán)境影響評價 預(yù)測和評估停車場 (庫 )的擴建增建可能給物業(yè)管理區(qū)域帶來的正面和負面環(huán)境影響。 8．?dāng)U建增建停車場 (庫 )的投資估算 根據(jù)建設(shè)規(guī)劃，估算擴建增建停車場 (庫 )的投資規(guī)模，設(shè)計籌資途徑。 + 9．?dāng)U建增建停車場 (庫 )的效益分析 主要根據(jù)擴建增建停車場 (庫 )的租售形式和定價，分析和預(yù)測擴建增建停車場 (庫 )的經(jīng)濟效益和社會功 能。如果停車場 (庫 )是利用產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主所有的公共區(qū)域建設(shè)的，那么停車場 (庫 )的租售收入，除了應(yīng)按規(guī)定交納一定的稅費以外，物業(yè)管理企業(yè)可以獲得其中一部分作為管理服務(wù)費，其余主要應(yīng)歸業(yè)主和投資者所有。 + 10．規(guī)劃設(shè)計圖件 至少應(yīng)包括物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停車場 (庫 )現(xiàn)狀分析圖、擴建增建規(guī)劃總圖以及配套設(shè)施規(guī)劃圖。 (三 )綜合經(jīng)營服務(wù)場所的再開發(fā) 物業(yè)的建設(shè)單位一般都會按規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配套建設(shè)一些服務(wù)設(shè)施，如幼兒園、中小學(xué)、底層商鋪等。 綜合經(jīng)營服務(wù)場所的再開發(fā)，就是在現(xiàn)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)為綜合經(jīng)營服務(wù)項目準 備房屋和場地，以 彌補原有設(shè)施的不足，滿足客戶的使用需求 多 (三 )綜合經(jīng)營服務(wù)場所的再開發(fā) 方 /多（ 1/2/3/4/6） 綜合經(jīng)營服務(wù)場所再開發(fā)方案主要應(yīng)包括以下內(nèi)容： 1． 現(xiàn)有綜合經(jīng)營服務(wù)場所分析 主要分析物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有綜合經(jīng)營服務(wù)場所的數(shù)量、用途、分布、使用現(xiàn)狀、存在的問題與制約因素等。 10 2． 綜合經(jīng)營服務(wù)場所再開發(fā)的原則與目標 包括再開發(fā)綜合經(jīng)營服務(wù)場所的意義、目的、原則、依據(jù)、建設(shè)期限和預(yù)期目標等。 + 3． 綜合經(jīng)營服務(wù)場所再開發(fā)的可行性分析 首先分析開展綜合經(jīng)營服務(wù)項目的可行性，然 后分析經(jīng)營場所再開發(fā)的可行性。在分析物業(yè)管理區(qū)域人口數(shù)量、消費水平和服務(wù)需求、現(xiàn)有綜合經(jīng)營服務(wù)場所以及周邊地區(qū)同類服務(wù)供給情況的基礎(chǔ)上，從經(jīng)濟上、政策上和技術(shù)上對綜合經(jīng)營服務(wù)場所再開發(fā)進行可行性分析。 4． 綜合經(jīng)營服務(wù)場所再開發(fā)內(nèi)容與方式的規(guī)劃 首先根據(jù)物業(yè)區(qū)域的實際情況和客戶需要 ,規(guī)劃設(shè)計出擬增加的綜合經(jīng)營服務(wù)項目 ,然后規(guī)劃安排擬增加項目所需要的經(jīng)營場所 .可對原有配套公共性服務(wù)建筑和場地稍加裝修裝飾即進行利用 ,也可根據(jù)業(yè)主或業(yè)主大會的意見改造、改建原有建筑和場地 .如沒有現(xiàn)成的建筑和場地可利用 ,可考慮向 開發(fā)商或業(yè)主租賃必要的經(jīng)營場所 ,并按照擬增加綜合經(jīng)營服務(wù)項目的需要對經(jīng)營場所進行裝修、改造 .有時也可考慮增建新建部分綜合經(jīng)營服務(wù)項目所需經(jīng)營場所 .增建新建部分經(jīng)營場所時 ,要特別注意合理選址 ,不能占用綠地、道路廣場、停車場 (庫 )等已設(shè)定專門用途的用地和空間 + 5．綜合經(jīng)營服務(wù)場所再開發(fā)具體方案的設(shè)計 主要包括擬再開發(fā)的綜合經(jīng)營服務(wù)場所的位置、規(guī)模、平面布局、建筑風(fēng)格、改造方案、裝修方案以及給水排水、采暖通風(fēng)、電氣、消防、綠化等配套設(shè)施設(shè)備的布置。 6． 綜合經(jīng)營服務(wù)場所再開發(fā)的投資估算 根據(jù)建設(shè)規(guī)劃，估 算綜合經(jīng)營服務(wù)場所再開發(fā)的投資規(guī)模，設(shè)計籌資途徑。 7．綜合經(jīng)營服務(wù)場所再開發(fā)的環(huán)境影響評價 預(yù)測和評估綜合經(jīng)營服務(wù)場所的再開發(fā)可能給物業(yè)管理區(qū)域帶來的正面和負面環(huán)境影響。 8．綜合經(jīng)營服務(wù)場所再開發(fā)效益分析 在分析擬增加綜合經(jīng)營服務(wù)項目效益的基礎(chǔ)上，根據(jù)再開發(fā)的綜合經(jīng)營服務(wù)場所的租售形式或經(jīng)營形式，分析和預(yù)測其可能產(chǎn)生的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益。如果是利用產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主所有的公共區(qū)域進行經(jīng)營場所再開發(fā)，那么其租售收入中除應(yīng)繳稅費外，物業(yè)管理企業(yè)可以獲得其中一部分作為管理服務(wù)費，其余主要應(yīng)歸業(yè)主和投資者所有。 9．規(guī)劃設(shè)計圖件 至少應(yīng)包括擬改造的綜合經(jīng)營服務(wù)場所現(xiàn)狀分析圖、擴建增建規(guī)劃總圖、裝修設(shè)計圖以及配套設(shè)施規(guī)劃圖。 相關(guān)知識 一、物業(yè)再開發(fā)利用的含義 物業(yè)的再開發(fā)利用是指對已建成并投入使用的房屋建筑、配套設(shè)施和場地等進行改造和局部增建，以提高物業(yè)使用價值的活動。在這里，物業(yè)的再開發(fā)利用特指對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的再開發(fā)利用。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的再開發(fā)利用應(yīng)由業(yè)主或業(yè)主大會做出決定，可以由物業(yè)管理企業(yè)來實施。 二、物業(yè)再開發(fā)利用的原則和條件 情 /多 (一 )物業(yè)再開發(fā)利用的原則 1． 尊重業(yè)主意愿的原則 物業(yè)的共用部位和共用設(shè)施設(shè)備是否需要再開發(fā)以及再開發(fā)利用的方向和性質(zhì)，應(yīng)由業(yè)主或業(yè)主大會做出決定。 2．經(jīng)濟適用的原則 3．科學(xué)規(guī)劃的原則 (二 )物業(yè)再開發(fā)利用的條件 1．物業(yè)本身的條件 2．業(yè)主的愿望 3．物業(yè)管理企業(yè)的運作能力 三、城市綠化規(guī)劃、建設(shè)與管理的相關(guān)規(guī)定 我國與城市綠化規(guī)劃、建設(shè)與管理有關(guān)的法律法規(guī)已有多項，以下是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進行綠地景觀再開發(fā)時需要遵守的幾項主要的全國性法規(guī)及其相關(guān)內(nèi)容。 11 (一 )《城市綠化條例》 任何單 位和個人都不得擅自改變城市綠化規(guī)劃用地性質(zhì)或者破壞綠化規(guī)劃用地的地形、地貌、水體和植被。任何單位和個人都不得損壞城市樹木花草和綠化設(shè)施。 砍伐城市樹木，必須經(jīng) 城市人民政府城市綠化行政主管部門 批準，并按照國家有關(guān)規(guī)定補植樹木或者采取其他補救措施。 百年以上樹齡的樹木，稀有、珍貴樹木，具有歷史價值或者重要紀念意義的樹木，均屬古樹名木。 嚴禁砍伐或者遷移古樹名木。因特殊需要遷移古樹名木，必須經(jīng) 城市人民政府城市綠化行政主管部門 審查同意，并報同級或者上級人民政府批準。 (二 )《城市綠線管理辦法》 《城市綠線管理辦 法》是建設(shè)部于 2020年 9 月 13日以 112號令發(fā)布的，自 2020年 11月 1 日起施行，適用于城市綠線即城市各類綠地范圍的控制線的劃定和監(jiān)督管理。以下是《城市綠線管理辦法》中與物業(yè)管理區(qū)域綠地景觀再開發(fā)關(guān)系較為密切的一些主要內(nèi)容。 (三 )《城市綠化規(guī)劃建設(shè)指標的規(guī)定》 建設(shè)部制定的《城市綠化規(guī)劃建設(shè)指標的規(guī)定》 (建城 [19931784號 )自 1994年 1 月 1 日起實施。根據(jù)該規(guī)定，城市綠地包括公共綠地、 居住區(qū)綠地、單位附屬綠地 、防護綠地、生產(chǎn)綠地、 風(fēng)景林地 6 類，各類綠地單項指標應(yīng)符合下列要求： (1)新建居住區(qū) 綠地占居住區(qū)總用地比率不低于 30％。 (2)城市道路均應(yīng)根據(jù)實際情況搞好綠化。其中主干道綠帶面積占道路總用地比率不低于 20％，次干道綠帶面積所占比率不低于 15％。 (3)城市內(nèi)河、海、湖等水體及鐵路旁的防護林帶寬度應(yīng)不少于 30米。 (4)單位附屬綠地面積占單位總用地面積比率不低于 30％，其中工業(yè)企業(yè)、交通樞紐、倉儲、商業(yè)中心等綠地率不低于 20％：產(chǎn)生有害氣體及污染工廠的綠地率不低于 30％，并根據(jù)國家標準設(shè)立不少于 50米的防護林帶；學(xué)校、醫(yī)院、休療養(yǎng)院所、機關(guān)團體、公共文化設(shè)施、部隊等單位的綠地率不低 于 35％。因特殊情況不能按上述標準進行建設(shè)的單位，必須經(jīng)城市園林綠化行政主管部門批準，并根據(jù)《城市綠化條例》第十七條規(guī)定，將所缺面積的建設(shè)資金交給城市園林綠化行政主管部門統(tǒng)一安排綠化建設(shè)作為補償，補償標準應(yīng)根據(jù)所處地段綠地的綜合價值所在城市具體規(guī)定。 (5)生產(chǎn)綠地面積占城市建成區(qū)總面積比率 不低于 2％ (四 )《城市園林綠化企業(yè)資質(zhì)管理辦法》和《城市園林綠化企業(yè)資質(zhì)標準》 (五 )《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》 修訂版國家標準《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范自 2020年 4 月 1 日起施行，適用于城市居住區(qū)的規(guī)劃設(shè)計。其 中第 7部分是專門關(guān)于綠地的規(guī)劃設(shè)計規(guī)范，以下是該部分的主要內(nèi)容。居住區(qū)內(nèi)綠地應(yīng)符合下列規(guī)定： (1)一切可綠化的用地均應(yīng)綠化，并宜發(fā)展垂直綠化。 (2)宅間綠地應(yīng)精心規(guī)劃與設(shè)計。 (3)綠地率：新區(qū)建設(shè)不應(yīng)低于 30％ ；舊區(qū)改建不宜低于 25％ 。 單 居住區(qū)內(nèi)的綠地規(guī)劃 ,應(yīng)根據(jù)居住區(qū)的規(guī)劃布局形式、環(huán)境特點及用地的具體條件 ,采用集中與分散相結(jié)合，點、線、面相結(jié)合的綠地系統(tǒng) 公共綠地的位置和規(guī)模，應(yīng)根據(jù)規(guī)劃用地周圍的城市級公共綠地的布局綜合確定。居住區(qū)內(nèi)公共綠地的總指標，應(yīng)根據(jù)居住人口規(guī)模分別達到：組團 不少于 ㎡ /人，小區(qū) (含組團 )不少于 lm2/人 居住區(qū) (含小區(qū)與組團 )不少于 ，并應(yīng)根據(jù)居住區(qū)規(guī)劃布局形式統(tǒng)一安排、靈活使用。舊區(qū)改建可酌情降低，但不得低于相應(yīng)指標的 70％。 (六 )《公園設(shè)計規(guī)范》 (七 )《城市綠化工程施工及驗收規(guī)范》 竣工驗收時間應(yīng)符合下列規(guī)定： (1)新種植的喬木、灌木、攀緣植物，應(yīng)在一個年生長周期滿后方可驗收。 (2)地被植物應(yīng)在當(dāng)年成活后，郁閉度達到 80％以上進行驗收。 (3)花壇種植的一、二年生花卉及觀葉植物，應(yīng)在種植 15天 后進行驗收。 12 (4)春季種 植的宿根花卉、球根花卉，應(yīng)在當(dāng)年發(fā)芽出土后進行驗收。秋季種植的應(yīng)在第二年春季發(fā)芽出土后驗收。 綠化工程質(zhì)量驗收應(yīng)符合下列規(guī)定： (1)喬、灌木的成活率應(yīng)達到 95％以上 ，珍貴樹種和孤植樹應(yīng)保證成活。 (2)強酸性土、強堿性土及干旱地區(qū)各類樹木成活率不應(yīng)低于 85％。 (3)花卉種植地應(yīng)無雜草、無枯黃，各種花卉生長茂盛，種植成活率應(yīng)達到 95％ (4)草坪無雜草 ,無枯黃 ,種植覆蓋率應(yīng)達到 95％ (5)綠地整潔，表面平整。 (6)種植的植物材料的整形修剪應(yīng)符合設(shè)計要求。 (7)綠地附屬設(shè)施工程的質(zhì)量驗收 應(yīng)符合《建筑安裝工程質(zhì)量檢驗評定統(tǒng)一標準》 GBJ301的有關(guān)規(guī)定。 四、停車場 (庫 )設(shè)計與建設(shè)的相關(guān)法規(guī) 停車場是指供各種機動車和非機動車停放的露天或室內(nèi)場所。停車場有地上停車場和地下停車場。汽車庫是指停放和儲存汽車的建筑物。 汽車庫有地上汽車庫和地下汽車庫之分，有 敞開式汽車庫和封閉式汽車庫 之分。根據(jù)停車方式，汽車庫還可以分為坡道式汽車庫和機械式汽車庫。在汽車庫停車樓層之間，汽車沿坡道上、下行駛者為坡道式汽車庫。機械式汽車庫是指使用機械設(shè)備作為運送或運送且停放汽車的汽車庫。 (一 )《中華人民共和國道路 交通管理條例》 1988年 7 月 4 日公安部頒發(fā)的《中華人民共和國道路交通管理條例》【 88]公發(fā) 15號文自 1988年 8 月 1 日起施行。屬國家 該條例規(guī)定， 停車場 (庫 )須由城市規(guī)劃部門審核，并征得公安機關(guān)同意后，方準施工； 任何單位和個人未經(jīng)公安機關(guān)批準，不準占用道路擺攤設(shè)點、停放車輛、堆物作業(yè)、搭棚、蓋房、進行集市貿(mào)易和其他妨礙交通的活動。 (二 )《停車場建設(shè)和管理暫行規(guī)定》 根據(jù) 1989年 1 月 1 日起施行的公安部和建設(shè)部聯(lián)合頒布的《停車場建設(shè)和管理暫行規(guī)定》，停車場的建設(shè)必須符合城市規(guī)劃和保障道路交通安全暢 通的要求，其規(guī)劃設(shè)計須遵守《停車場規(guī)劃設(shè)計規(guī)則 (試行 )》。停車場的設(shè)計方案 (包括有關(guān)的主體工程設(shè)計方案 )，須經(jīng)城市規(guī)劃部門審核，并征得公安交通管理部門同意，方可辦理施工手續(xù)；停車場竣工后，須經(jīng)公安交通管理部門參加驗收合格方可使用。 (三 )《停車場規(guī)劃設(shè)計規(guī)則 (試行 )》 《停車場規(guī)劃設(shè)計規(guī)則 (試行 )》規(guī)定 :機動車停車場的出入口應(yīng)有良好的視野 .機動車停車場車位指標大于 50個時 ,出入口不得少于 2 個 大于 500個時，出入口不得少于 3 個。出 A． n 之間的凈距須大于 10m，出入口寬度不得小于 7m。機動車停車場內(nèi)的停 車方式應(yīng)以占地面積小、疏散方便、保證安全為原則。機動車停車場內(nèi)的主要通道寬度不得小于 6m。自行車停車場原則上不設(shè)在交叉路口附近。出入口應(yīng)不少于 2 個，寬度不小于 2． 5m。自行車停車方式應(yīng)以出入方便為原則。 (四 )《汽車庫建筑設(shè)計規(guī)范》 汽車庫總平面布局的功能分區(qū)應(yīng)合理，交通組織應(yīng)安全便捷，環(huán)境應(yīng)符合現(xiàn)行行業(yè)標準《城市容貌標準》 (CJl6)的規(guī)定。總平面布局、防火間距、消防車道、安全疏散、安全照明、消防給水及電氣等規(guī)劃建設(shè)，應(yīng)符合現(xiàn)行國家標準《汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計防火規(guī)范》 (GB50067)的規(guī)定。 A、 庫址內(nèi)車行道與人行道應(yīng)嚴格分離， B、消防車道必須暢通。 C、庫址綠化率不應(yīng)低于 30％ ， D、庫址內(nèi)噪聲源周圍應(yīng)設(shè)隔聲綠化帶等綠化設(shè)施。 (五 )《汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計防火規(guī)范》 案 國家標準《汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計防火規(guī)范》 (GB5006797)自 1998年 5 月 1 日起施行。 車庫的防火設(shè)計，須做到安全適用、技術(shù)先進、經(jīng)濟合理。 應(yīng)符合國家現(xiàn)行的有關(guān)設(shè)計標準和規(guī)范的要求 該標準從防火分類和耐火等級、總平面布局和平面布置、防火分隔和建筑構(gòu)造、安全疏散、消防給水和固定滅火系統(tǒng)、采暖通風(fēng)和 排煙、電氣等方面，明確了對汽車庫、修車庫、停車場防火設(shè)計的規(guī)范要求。 + 汽車庫、修車庫周圍應(yīng)設(shè)環(huán)形車道，困難時可沿建筑物的一個長邊和另一邊設(shè)置消防車道，消防車道宜利用交 13 通道路。消防車道的寬度不應(yīng)小于 4m，盡頭式消防車道應(yīng)設(shè)回車道或回車場，回車場不宜小于 12m * 12m。 5 穿過車庫的消防車道，其凈空高度和凈寬均不應(yīng)小于 4m，當(dāng)消防車道上空