物業管理操作實務大全(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 而言，存在著開發、經營、管理三個環節。按程序來說，物業管理是房地產開發、經營的落腳點。改革開放以來，我國房地產業發展初期的重點是解決數量問題，實行的是一種數量增長型經濟，因而存在著重開發建設、輕管理的現象，使開發建設與管理脫節，這也是造成我國房地產管理效率低、房地產投資效益差的根本原因所在。隨著國家宏觀政策的調整，單純的數量增長已經不能適應市場需求，房地產要提高投資效益，要向效益增長型轉變， 就必須加強物業管理，使房地產開發、經營、管理三個環節全面協調地發展。 加強物業管理不僅能使物業保值，而且還可以使物業增值。一方面，良好的物業管理可以使物業處于完好的狀態并使之正常運行，可以延長物業的使用壽命，還可以通過基本業務、專項業務和特色業務的服務，適當改善和提高物業的使用功能，提高物業的檔次和適應性，進而推動物業的升值；另一方面，優質的物業管理，還能受到精明的房地產交易商和顧客的青睞，使該物業成為搶手貨，從而推動該物業的價格上升。 物業管理是對物業建成以后使用全過程的管理，也可以說是廣 泛意義上的售后服務，因此，物業管理是房地產開發經營活動的重要保證。只有現代化的管理手段，優質、周到、完善的物業管理，才能保證房地產價值和使用價值的最終實現，進而提高房地產的投資效益。 ，完善城市功能 物業管理是改善居民工作與生活環境、提高居住水平的基礎工作，具有樹立城市形象、完善城市功能的作用。 居民工作、生活環境的完善和居住水平的提高是城市生活水平和消費水平提高的基本前提。現代化的城市需要高質量的管理服務，運作良好的大廈設施，有助于工作效率的提高；稱心如意的居住環境 ，有助于人際關系的調和。住宅社會學研究表明，良好的環境不僅能減少煩惱、焦慮、矛盾、摩擦，乃至某些危害社會的不軌行為，還會形成互助、互諒的社會風氣，促進人們的身心健康，促使人們積極上進。這一切是社會穩定、經濟增長和城市發展所必須具備的前提條件。物業管理正是順應了這一要求而產生和發展起來的。 物業管理的目的是為業主創造一個整潔、舒適、安全、寧靜、優雅的工作和生活環境，并且其基準還應隨著社會的不斷進步而逐步拓展和提升。人們生活水平的改善、生活內容的充實和豐滿，無論從物質上還是精神上都離不開工作和生活環境的 優化和美化。高質量的物業管理不僅是單純的技術性保養和事務性管理，而且還要在此基礎上為業主創造一種從物質到精神，既具有現代城市風貌，又具有個性特色的工作和生活環境，形成一個以物業為中心的“微型社會”；既可充分發揮物業的功能，又能在充分保障業主合法權益的同時，增加業主的睦鄰意識，創造相互尊重、和樂共處的群居關系。因此，高質量的物業管理既可以改變城市風貌、改善人們的工作和生活環境，又能提高人們的精神文明素質和現代化城市意識，為樹立城市形象、完善城市功能起積極推動作用。 物業管理是加快我國房地產發展同國際接軌的必要措施，具有推動外向型房地產和涉外經濟發展的作用。 物業管理是一種不動產的現代化管理方法和模式，不受地區、國家和社會制度的限制。中國傳統的房屋管理模式，在很多方面不適應改革開放形勢下外商、外籍人士的商務活動和居住的需要。隨著我國經濟體制改革的深化和涉外經濟的發展，越來越多的外商對投資中國大陸感興趣。外商進入中國大陸一般首先在“賓館”入住，開始“投石問路”，一旦投資項目初成或業務有所拓展，就需要安居樂業了。只有安居才能樂業，在中國大陸的外商一般都十分 關注如何為自己安排一個方便、高效的工作和居住環境，并且外商進入事業發展期后，就有了為自己公司和工作人員購置業務和居住用房的需要。中國大陸的物業管理最初正是從對外商、外籍人員在中國大陸的產業和僑匯房的管理發展起來的，至今涉外房的管理仍是物業管理的重要組成部分。隨著房地產市場的發展和完善，投資于中國大陸房地產的外商也正在獨資組建物業管理公司，來管理自己在中國大陸的物業，并以此作為吸引外商在中國大陸置業的一招。由此可見，良好的物業管理是加快中國房地產同國際接軌、改善中國大陸投資條件、改善投資環境的必要措施，具有推 動外向型房地產和涉外經濟發展的作用。 物業管理是房地產綜合開發企業的重要業務，具有提高房地產綜合開發企業聲譽的作用 . 隨著房地產業的進一步發展，很多具有一定規模和一定實力的房地產綜合開發企業紛紛成立自己的物業管理公司，并多方挖掘、培養物業管理人才。房地產綜合開發企業已意識到物業管理的重要性，開始關心物業管理，并把物業管理作為企業經營的重要戰略決策。因為房地產開發企業開發的物業如果具有優質的物業管理，就可以免除業主和租用戶的后顧之憂，增強他們對房 地產綜合開發企業的信心，建立房地綜合開發企業在公眾中的良好形象，促進后續銷售工作的順利開展。因此，優質的物業管理是企業最形象也是最實惠的廣告，具有提高房地產開發企業聲譽的作用。 第三節物業管理的作用與類型 一、物業管理與傳統管理 建國以后，國家對城鎮房屋管理實行的是計劃經濟條件下形成的行政管理體制，至今仍是城鎮房屋管理的主要模式。物業管理與傳統的行政性管理模式從共同點講都是對城鎮房屋的使用期的管理。物業管理是傳統管理的延伸和發展，但由于機制的不同，兩者又有著原則上的區別。 （ 一）管理實體 城鎮房屋傳統管理模式是一種行政性、福利性的管房模式，實施管理的實體是政府機構 各地區房管部門及其下屬的事業單位 房管所（站）。物業管理則是一種經營性、企業化的勞動服務行為，實施管理的實體是具有法人資格的物業管理企業和各種專業服務公司。 （二）管理機制 傳統管理與房屋福利性分配模式相適應，是一種非經營性的管理行為，建立在以租養房的基礎上。在低租金條件下采用行政補貼的辦法來彌補經費的不足，或者因經費的不足而不能有效地保養房屋。物業管理則是在市場經濟條件下提供勞務的有償服務， 采用“以業養房”的方針，依靠對物業的經營和對業戶的優質服務來管好物業并取得自身的的生存和發展。 （三）市場機制 傳統管理是按產業系統劃分的部門管理，往往一個完整的物業區域，其內部各個物業因產權歸屬不同而被分割，影響了物業的統一管理。物業管理則是一種社會化的管理，打破部門、系統的分割，適應產權多元化的格局，按市場機制運作。業主和管理公司通過招標投標來簽訂委托管理服務合同，開展業務。 （四）服務范圍 傳統管理的工作職責一般局限在房屋使用和維修范圍內，由于是受低租金的限制，服務范圍 狹、功能單一，房管部門又是行政性事業單位，缺乏開展經營性服務的主動性和積極性。物業管理提供全方位、多功能的綜合性服務，市場機制促使管理公司千方百計地從廣度和深度上拓展業務，以高效優質的服務取得企業的經濟效益。 （五）主導地位 傳統管理由于產權單一，基本上是一種單向行為，一切由管理單位說了算，住戶是被動的，處于被管理的地位。物業管理是一種契約行為，供需雙方通過共同認可的合同相聯系，有明確的權利義務，而且業主在其中居主導地位。 綜上所述，物業管理完全轉換了傳統機制下政府、管理單位、業主和 使用人三者之間的關系。物業管理使原來由政府對物業和物業環境的保養、服務直接負責、直接管理，轉換為由業主、使用人自負其責。這種轉換既體現了物業業主、使用人的合法權益，又建立了新的、適應社會主義市場經濟秩序的政府、業主（使用人）和管理公司三者之間的法律關系和經濟關系，實現業主自治和專業管理相結合的管理原則和與此相適應的管理模式。在這種機制和模式下，轄區的住戶做到自己的事情自己辦，公共的事務共同辦。物業的業主從被動、被管的地位轉換為主動地、自覺地管好自己的物業，維護共同的利益。 二、物業管理的作用 從以上物業管理的業務范圍、物業管理和傳統管理的異同的論述中已接近了本章的主題 .這里再對物業管理在社會經濟生活和城市建設中的地位和作用展開分析： （一）房地產經濟體制改革配套工程 中國房地產經濟體制改革方向是商品化、市場化和住房自有化，并由此形成產權多元化和管理社會化的新格局。這種新格局當然要求有與之相適應的房屋管理新模式來代替傳統的、福利性的管理模式。當前，公有房屋出售后居民最大的擔心就是公房出售后的管理維修問題，包括費用收支、權利責任、管理方式等等。物業管理收費和服務情況如何就成為購房時 首先考慮的前提。所以，良好的物業管理使購房人放心、安心，因而具有深化、促進和完善房屋商品化，住房制度改革的功能，是房地產經濟體制改革不可缺少的配套工程。 （二）提高房地產經營活動的效益 房地產經營活動的全過程由開發、營銷和消費使用三個環節組成，房地產開發、營銷的最后落腳點是消費和使用。物業管理作為房地產開發經營的最終環節，對前級活動具有強烈的反彈和刺激作用。物業管理天然地賦有提高房地產經營效益，繁榮和完善房地產市場的功能。當前，商品房售后管理是房地產經營活動中的一個熱點和難點。周到、良好的物 業管理能吸引和提升客戶對物業投入的興趣，提高物業的使用價值和經濟價值。現在，發展商終于明白，優良、方便的物業管理是樹立企業形象，招攬用戶，推銷物業的重要手段和策略。周到的物業管理所提供的稱心的居住和工作環境，能免除后顧之憂。由于物業管理在建設現代家園中的特殊地位，其在房地產行業中的地位越來越重要。 （三）提高城鎮居民的生活和居住水準 城鎮居民生活水準和消費水準提高的第一標志就是居住狀況如何。物業管理從對住宅的管理來說，其目標首先是為居民營造一個方便、文明、整潔、安全的生活環境，其水準和內容要 隨著社會進步不斷地拓展和提升。現代化的家居離不開高水平、規范化的物業管理。優質的物業管理不是單純的事務性操辦和技術性保養，而是要在此基礎上為業主、使用人創造一種從物質到精神，具有濃厚的文化氛圍，又有個性特征的寧靜、安逸、優雅、舒適的生活環境。 規范化的物業管理與社區建設相結合，能使物業區域形成一個具有“陶冶情操、凈化心靈、提升精神”的微型社會。在這種情況下，物業管理既能充分發揮物業的功能，保障業戶的合法權益，又能增強業戶間的鄰里意識，互相尊重，和睦相處的關系。這種居住環境和社會關系有助于激勵人們的群 體意識、溝通感情、增強理解、培育良好的社會心理，促進社會的安定團結。 （四）城市管理的基礎工作 現代城市管理主要包括：建筑物的管理、道路交通和信息管理、公共活動中心的管理和經濟產業管理等等。建筑物的容貌構成城市形象的主體。一個個物業小區是城市的細胞，小區的環境整潔、優美，城市的面貌也就煥然一新。現在，物業管理已逐步從對新區管理延伸到建成區的管理。這樣，就為城市面貌的更新和優化提供了全方位的支持。 當前國內的一些大、中城市都希望同國際接軌，建設一流的城市，以有利于引進外資，發展經濟。物 業管理作為一種不動產的現代化管理模式，不受地區、國家和社會制度的限制。外商進入中國大陸，一旦投資項目初成或業務有所開拓，往往會考慮“安居樂業”。因而都十分關注如何為自己安排一個舒適高效的工作和居住環境。所以，優質的物業管理不僅體現城市的優美形象，也是優化投資環境、吸引外商在華置業的重要條件。 1996 年世界衛生組織提出了“健康城市”的標準為： （ 1）為市民提供清潔和安全的環境； （ 2）為市民提供可靠和持久的食品、飲水、能源供應，具有有效的清理垃圾系統； （ 3）通過富有活力和創 造性的各種經濟手段，保證滿足市民在營養、飲水、住房、收入、安全和工作方面的基本要求； （ 4）擁有一個強有力的相互幫助的市民團體，能夠為創立健康城市而努力工作； （ 5）能使市民一道參與制定涉及他們日常生活，特別是健康和福利的各項政策決定； （ 6）提供各種娛樂和閑暇活動場所，以方便市民之間的溝通和聯系； （ 7）保護文化遺產并尊重所有居民的各種文化和生活特性； （ 8）把保護健康視為公眾決策的組成部分，賦予市民選擇健康行為的權利； （ 9）作出不懈努力，爭取改善健康服務 質量，并能使更多市民享受到健康服務； （ 10）能使人們更健康長久地生活和少疾病。 以上這些要求大部分同物業管理的文明、衛生小區建設相符合，所以，物業管理是建設現代城市的基礎工作。 （五）提供廣泛的就業機遇 物業管理是提供商品勞務的行業，物業管理面廣量大，能提供廣泛的就業機遇。 首先能為從事傳統管理的房管部門和人員提供一個轉換機制，吸納人員的合適方向。公房事業性管理方式是計劃經濟體制下的產物。近年來，隨著房地產開發經營的興起，特別是土地批租和舊城舊房改造的迅猛態勢，公房 大量轉化為私房。這使原來以公房經租為主的城鎮房管部門作為住房福利制模式下的產物，在完成其歷史使命的同時面臨一個機制轉換和人員安排的問題。這里，包括直管公房和系統公房兩大部門。物業管理就為兩者的轉換開辟了一個廣闊的天地。 物業管理業的發展還能帶動相關行業的發展。物業管理業同裝飾維修業、家政服務業、園林綠化業等部門有密切的聯系。這些行業也能