華僑海景山莊別墅物業管理方案(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 四 清潔設備操作和保養；清潔用品的使用；園藝機械、設備的操作保養及農藥的使用 每季度一次培訓和考核 提高工作技能，保持工作效率 五 清 潔環保方面的管理條例 每季度一次培訓 熟悉相關法律常識，提園藝方面的管理條例 及考核 升理論水平 六 四害消殺和防治，植物生長一般常識 每季度一次 熟練掌握消殺程序；了解 和掌握園林的基礎知識 七 消防實戰演習 (配合保安隊 ) 每半年一次 提高消防實戰能力 維修技工培訓科目 序號 培訓內容 培訓頻率 培訓目標 一 工作例會（政治思想及職業道德教育，工作講評及技術交流） 每月召開一次 提高思想覺悟，總結自身不足，提高技術水平 二 內務管理 每月一次檢查 保持宿舍干凈整潔 三 《維修服務工作手冊》 《設備管理工作手冊》 《消防管理工作手冊》 每月一次培訓考核 熟悉技工的崗位職責、操作規程、工作標準，掌握消防知識和設備管理知識 四 房屋維修方面的管理條例，房屋修繕標準 每季度一次培訓考核 熟悉相關法律常識，提升理論水平 五 小區內水、電、消防管道走向，設備設施特點，維修服務范圍 每季度一次培訓考核 了解和熟悉小區狀況，提高工作效率 六 土建、機電、給排水等相關專業的基礎管理知識 每半年一次培訓考核 提升技 工綜合能力及素質 七 設備及機具的操作演練和保養規程 每半年一次培訓和考核 檢驗技工實際操 作能力 八 技術大比武 每年一次 綜合評比，提高技能 九 消防實戰演習 (配合保安隊 ) 每半年一次 提高消防實戰能力 第五節 管理規章制度的建立 “沒有規矩，不成方圓”。健全、規范的管理規章制度是我們實施科學管理、提供優質服務的依據，也是我們塑造物業管理品牌的保證。我們將嚴格按照 ISO9001 質量保證體系的要求，對華僑海景山莊實施專業化、規范化的管理。同時， 根據華僑海景山莊的實際情況，我們制訂了完善的管理規章制度。 限于篇幅，我們僅將華僑海景山莊管理規章制度的目錄摘錄如下，具體內容詳見附件《華僑海 景山莊管理規章制度匯編》。 一、公眾制度 華僑海景山莊精神文明建設公約 華僑海景山莊樓宇使用及維護管理規定 華僑海景山莊裝修管理規定 華僑海景山莊裝修管理公約 華僑海景山莊裝修人員管理規定 華僑海景山莊物品搬進（出）管理規定 華僑海景山莊治安管理規定 華僑海景山莊清潔衛生管理規定 華僑海景山莊園林綠化管理規定 僑海景山莊消防管理規定 1華僑海景山莊交通車輛、停車場管理規定 1華僑海景山莊環境保護管理規定 1華僑海景山莊供水、供電、供氣管理規定 1華 僑海景山莊臨時用電管理規定 二、內部崗位職責 管理處主任崗位職責描述 保安隊長崗位職責描述 管理員崗位職責描述 保安員崗位職責描述 車管員崗位職責描述 清潔員崗位職責描述 維修工崗位職責描述 綠化工崗位職責描述 炊事員 崗位職責描述 三、內部行政管理制度 員工守則 員工培訓制度 員工錄用制度 勞動合同管理規定 請銷假制度 崗位考勤制度 工作制度 員工考核制度 獎懲制度 辦公用品管理制度 1員工宿舍管理規定 1員工食堂管理 規定 1管理處回訪制度 1接待來訪投訴工作制度 1檔案管理制度 1電腦管理制度 1安全操作制度 18 防火安全檢查制度 四、工作流程 華僑海景山莊管理處整體運作流程 社區文化活動實施流程 業主投訴處理流程 物業接管驗收流程 業主入住流程 二次裝修管理流程 檔案建立與管理流程 服務質量評價及不合格服務控制服務 物料控制流程 設備設施維修養護工作流程 1業主室內維修工作流程 1治安事件處理工作流程 1環境管理工作流程 1消防應急處理流 程 1培訓工作流程 五、員工工作崗位考核及獎懲 獎勵辦法 公司考核制度 第六節 物業管理經費收支測算 一、物業管理經費收支的基本原則 “以收定支”原則 華僑海景山莊在制訂物業管理收費時考慮到業主的承受能力，收費標準均照深圳市的收費指導標準下浮，并在此基礎上精打細算，計劃使用，合理開支。 “透明管理”原則 編制費用開支計劃，物業公司僅收取合理的管理傭金，其余收入均投入到管理中，費用開支的預決算通過業主委員會的審查確認，并按規定定期公布賬目。 二、日常物業管理費測算 （一）測算 依據 深圳市物業管理、停車場收費的相關法律收費指導標準及文件； 我公司多年物業管理的經驗數據，并參照現行市場行情及行業測算慣例； （二）華僑海景山莊物業管理費收入測算（見附表一）。 （三）華僑海景山莊物業管理費支出測算（見附表二）。 三、“兩金”的管理與使用 華僑海景山莊公用設施專用基金、房屋本體維修基金的管理與使用按《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》、《深圳市住宅區公用設施專用基金管理試行規定》、《 [深圳市房屋本體維修基金管理規定》執行。 三、測算說明 小經測算年年收入 萬元，年支 出 萬元，收支相抵虧損 萬元，虧損由物業管理公司在管理傭金中彌補。 由于目前房屋空置率較高，管理傭金暫按 8%計提，隨著收費率的提高，管理傭金將恢復按 10%計提。 華僑海景山莊小區物業管理收入測算表（附表一） 序號 項目 名稱 數量 (平方米 ) 收費標準 理論值 預計實際回收 計算公式 金額 (萬元 /年 ) 計算公式 金額 (萬元 /年 ) 1 別墅 42989 /m2月 42989 12 2 公寓 （ 2棟） 4656 元 /m2月 4656 12 50% 3 停車費收入 暫不收費 4 有償 服務 1500 元 /月 12 收入合計 華僑海景山莊小區物業管理支出測算表（附表二） 序 號 類 別 項目名稱 計算公式 金額 (萬元 /年 ) 一 人工費 1 員工工資 其 中 主任 1 人 4000 元 /人月 12=48000 管理員 2 人 2200 元 /人月 2 12=52800 維修工 1 人 1800 元 /人月 12=21600 綠化工 2 人 1300 元 /人月 2 12=31200 清潔工 3 人 800 元 /人月 3 12=28800 保安隊長 1 人 1500 元 /人月 12=18000 保安員 11 人 1000元 /人月 11 12=132021 炊事員 1 人 800 元 /人月 12=9600 2 養 老、醫療、工傷、失業保險 工資總額 15% 3 勞保福利 (含勞保、福利、加班補助等 ) 工資總額 8% 4 工會經費 工資總額 2% 5 教育培訓經費 工資總額 % 小計 二 行政辦公費用 1 通訊費 300 元 /月 12=3600 2 辦公用品 綜合測算 3 辦公用水電費 綜合測算 4 服裝費 250 元 /年人 22=5500 5 廣告書報費 綜 合測算 6 其它費用 500 元 /月 12 月 小計 三 公 共 設 施 維護費 1 化糞池清理 綜合測算 2 污水、雨水檢查井清理維護 綜合測算 3 路面維修養護 綜合測算 4 公用照明燈具維護 綜合測算 5 招牌、宣傳欄、圍欄等維護 綜合測算 小計 四 環 境 管理費 1 綠化養護 (包括綠化、施肥、噴藥、修剪、補種、機具維護 ) 1000 元 /月 12 2 衛生保潔 (含保潔用品 及工具消防耗，保潔用水 ) 800 元 /月 12 3 垃圾清運 1200 元 /月 12 月 4 消殺費 400 12 小計 五 機 電 設 備 維護費 生活水泵、變配電設備維護、消防設施維護 1000 元月 12 小計 六 公 用 水電費 公用照明、綠化用水、生活水泵用電等 2021 元 /月 12 小計 七 其 它 1 開辦費攤銷 4 萬元 /2 年 2 社區文化費 綜合測算 3 管委會經費 綜合測算 4 不可預見費 1% 5 管理公司傭金 8% 6 稅金 % 小計 合計 第七節 住宅區檔案的建立和管理 住宅區的檔案資料是物業管理的重要資源，建立完善的檔案并進行科學的管理是十分必要的。因此，我們將在接管華僑海景山莊物業管理 的同時，對山莊所有物業管理檔案進行接管，包括建筑施工、竣工驗收圖紙、資料、和業主、住戶檔案資料等。在原來檔案的基礎上，進行科學分類，并不斷進行補充完善，應用計算機實施規范化管理，從而建立完整的資料檔案庫。 一、檔案的接管 成立管理處檔案資料室，專門負責山莊檔案的接管與管理工作。 制定檔案接管與