20xx年北京海淀區(qū)溫泉d1地塊可行性研究報告(編輯修改稿)

　

【文章內(nèi)容簡介】 部“六鄉(xiāng)一鎮(zhèn)”中城鎮(zhèn)化水平最高的一個鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）。 、區(qū)位優(yōu)勢 從上圖中可以看到，溫泉鎮(zhèn)周邊有溫泉科技園、中醫(yī)藥科技園、永豐高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、中關(guān)村生命科學(xué)園、中關(guān)村軟件園和上地信息產(chǎn)業(yè)基地等眾多的科技園區(qū)，這些園區(qū)的建設(shè)和發(fā)展將為溫泉地區(qū)提供較多的發(fā)展機(jī)遇，并為該地區(qū)的可持續(xù)性發(fā)展提供了強(qiáng) 有力的保障。 、溫泉鎮(zhèn)的定位 在中關(guān)村科技園區(qū)總體規(guī)劃中，將海淀山后地區(qū)確定為中關(guān)村 溫泉鎮(zhèn) 科技園區(qū)海淀園的發(fā)展區(qū)，為協(xié)調(diào)發(fā)展區(qū)海淀山后地區(qū)的發(fā)展關(guān)系，海淀區(qū)將山后地區(qū)數(shù)鄉(xiāng)的行政建制進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整， 由七個變?yōu)楝F(xiàn)在的四個，這四 個小城鎮(zhèn) 又 分為兩個等級，溫泉鎮(zhèn)是中心鎮(zhèn)，是北部地區(qū)重點建設(shè)的小城鎮(zhèn)，其它三個小城鎮(zhèn)為一般建制鎮(zhèn)。溫泉鎮(zhèn)的主要職能是北部地區(qū)的行政管理、公共服務(wù)中心，對其它小城鎮(zhèn)的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有集聚和輻射的功能。以溫泉鎮(zhèn)為中心，形成山后地區(qū)完善的商業(yè)服務(wù)、文化教育、休閑娛樂等體系。 溫泉鎮(zhèn)是中關(guān) 村科技園區(qū)海淀園發(fā)展區(qū)的組成部分。因此，它必將為中關(guān)村科技園區(qū)提供高技術(shù)工業(yè)生產(chǎn)用地和科研發(fā)展用地；同時也 為中關(guān)村科技園區(qū)的科技人員提供生活休閑度假旅游服務(wù)等用地。 、周邊環(huán)境 A、自然環(huán)境 溫泉鎮(zhèn)中心地區(qū)靠近京密引水渠及小西山的北坡，臨近西山風(fēng)景區(qū)，依山傍水，環(huán)境優(yōu)美。 B、旅游資源 鎮(zhèn)內(nèi)旅游主要有兩處，一是百亭魚樂園、二是溫泉。百亭魚樂園位于鎮(zhèn)區(qū)東北部，是山后地區(qū)的大型休閑公園 ， 園區(qū)占地 公頃 ， 院 內(nèi) 有水池 、 南方特色建筑 長廊 以及 百家姓等 景點 。在百亭魚樂 園的南部東埠頭村附近，不久 前已開發(fā)出溫泉資源，水溫在 40 度以上。規(guī)劃在此安排浴場，可做休閑旅游之用。 其他附近資源詳見 附件一 。 C、 市政配套 ? 現(xiàn)狀生活用水系統(tǒng)、雨水排放、供電、電信基本滿足要求； ? 現(xiàn)狀沒有污水管網(wǎng)，生活污水通過排洪溝排入南沙河，污染河道和地下水質(zhì)； ? 現(xiàn)狀沒有燃?xì)夤艿溃褂霉嘌b液化石油氣和煤。 鎮(zhèn)中心規(guī)劃 具體用地范圍是：東起太舟塢、溫泉鎮(zhèn)衛(wèi)生院和敬老院、北京市衛(wèi)生干部培訓(xùn)中心；西到溫泉村、高立掌村；北到北清路，不含中關(guān)村科技園區(qū)海淀園組團(tuán)之一的溫泉產(chǎn)業(yè)園的京密引水渠以北部分；南到西山北麓山下的海淀 區(qū)第二水廠。用地東西長約 8 公里，南北寬約 公里，規(guī)劃范圍約 平方公里，其中用于建筑的用地約 平方公里。 、 規(guī)劃用地總體布局 溫泉鎮(zhèn)中心地區(qū)的用地功能布局可概括為一個中心、兩個新農(nóng)村、一個工業(yè)小區(qū)、一個旅游度假區(qū)。 “一個中心” —— 溫泉鎮(zhèn)中心。規(guī)劃在安陽路與溫泉路之間，安排溫泉鎮(zhèn)行政辦公、商業(yè)服務(wù)、文化體育等用地。溫泉路南部地區(qū)安排居住用地及各種配套設(shè)施用地，南部適當(dāng)安排旅游度假用地及高級住宅用地。 “ 兩個新農(nóng)村” —— 高立掌、辛莊村合并后的新西村和溫泉村。溫泉村基本保留原有村址 用地，進(jìn)行更新建設(shè)。在新西村的東側(cè)，規(guī)劃企業(yè)用地，建設(shè)溫泉鎮(zhèn)的工業(yè)小區(qū)。 “一個旅游度假區(qū)” —— 溫泉旅游度假區(qū)。規(guī)劃綠化旅游用地，發(fā)展溫泉特色。 、 鎮(zhèn)中心地區(qū)土地利用情況 溫泉鎮(zhèn)中心地區(qū)規(guī)劃總用地范圍為 公頃， 用地分為兩部分 ：溫泉鎮(zhèn)中心，用地 公頃；溫泉鎮(zhèn)西部的京密引水渠南北兩側(cè)的農(nóng)村建設(shè)用地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)用地及百亭魚樂園和溫泉浴場用地，用地 。 在這主要說一下 溫泉鎮(zhèn)中心區(qū) 的情況 ： A、 用地范圍 總占地 公頃，位于安陽路以南的溫泉路兩側(cè)及南部山前地區(qū)。東起太舟塢小區(qū)（屬頤陽山水居，目前尚缺少規(guī)劃手續(xù)）及其西側(cè)的集貿(mào)市場，西至溫泉路西側(cè)的海淀區(qū)工讀學(xué)校，南起現(xiàn)狀名人 村（目前尚缺少規(guī)劃手續(xù)），北至京密引水渠南側(cè)的安陽路，東西長約 4000 米，南北寬約 2100 米。 B、 地塊現(xiàn)狀 地區(qū)內(nèi)主要有兩個村子：白家疃村、楊家莊村，另外，還有溫泉村少量用地。有人口 3633， 1410 戶（不含溫泉村的少部分）。 東部地區(qū)主要單位有溫泉鎮(zhèn)衛(wèi)生院、敬老院及溫泉鎮(zhèn)屬企業(yè)、石灰廠等。其北部是楊家莊村，還留有糧田 、菜地和部分果樹、苗木。 西部地區(qū)主要單位有溫泉購物中心、集貿(mào)市場、溫泉鎮(zhèn)政府，周圍還有菜地和糧田，其南部是白家疃村、溫泉鎮(zhèn)政府舊址及山坡下的名人村等。 從整體看，從溫泉路向南至山坡中部，已基本被建設(shè)用地占滿，只有溫泉路北側(cè)還有部分農(nóng)田。 鎮(zhèn)中心有鎮(zhèn)外單位 10 多個，它們是北京地震基準(zhǔn)臺、北大制藥廠、溫泉造林隊、京密引水渠管理所、北京市衛(wèi)生干部培訓(xùn)中心、電話局等等。 溫泉鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場分析 房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀 結(jié)合溫泉鎮(zhèn)周邊已售和在售的房 地產(chǎn)項目，對溫泉鎮(zhèn)周邊的房地產(chǎn)開發(fā)狀況總結(jié)如下： ? 項目 類型為多層板樓和別墅（獨(dú)棟和聯(lián)排別墅）； ? 多層住宅項目均為鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)項目，目前已經(jīng)全部售罄，銷售價格16502200 元之間，現(xiàn)在位置較好的項目的二手房轉(zhuǎn)讓價格在3000 元左右。 ? 別墅項目目前在售項目有兩個，一個是翠湖別墅，銷售均價 11000元 /平米（精裝修送地下室），另外一個是頤陽山水居，其多層和獨(dú)棟現(xiàn)已售完，目前銷售的是聯(lián)排別墅，現(xiàn)房均價 3280 元 /平米（鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)）。 ? 別墅項目中，除了翠湖別墅有合法的銷售手續(xù)外，其它象頤和山莊、頤西莊園、頤和莊園、頤陽山水居等一批別墅項目，都是沒有正規(guī)銷售手續(xù)的鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)項目。而 且還有一定數(shù)量的自建別墅。 小結(jié) ： 本區(qū)域除翠湖別墅外，沒有真正意義的商品住宅，所以以上價格不能代表該地區(qū)商品房的價格，僅供參考；在產(chǎn)品設(shè)計上都存在著規(guī)劃呆板、戶型設(shè)計不合理、居住功能不完整、交通停車不合理、環(huán)境空間擁擠雜亂等缺陷，區(qū)域內(nèi)缺乏精品住宅產(chǎn)，因而無法滿足海淀區(qū)高檔住宅的消費(fèi)需求，現(xiàn)狀項目參考意義不大。 、 區(qū)域房地產(chǎn)市場前景分析 總的來說，未來該區(qū)域房地產(chǎn)市場前景看好，主要原因如下： ，空氣質(zhì)量好，適宜居住。 、自然和生態(tài)景觀的開發(fā)和利用，可帶動地塊升 溫。 。在海淀區(qū)北部將會形成新的經(jīng)濟(jì)帶，因而會帶來大量的人流、物流、資金流，同時引發(fā)對住宅物業(yè)的需求。 海淀區(qū)核心區(qū)和發(fā)展區(qū)土地供應(yīng)的匱乏，使得本地區(qū)成為未來幾年商品房發(fā)展的出口方向之一。 ，道路通暢，可方便到達(dá)中關(guān)村、上地地區(qū)，并經(jīng)由五環(huán)、四環(huán)到達(dá)城區(qū)其它區(qū)域。 本地區(qū)道路條件的改善，交通輻射能力的提高，市政基礎(chǔ)設(shè)施和商業(yè)設(shè)施的不斷完善，使得本地區(qū)有了開發(fā)普通商品住宅的可能。 ，可以有較大的產(chǎn)品提升空間。 四、個案分析 百旺家苑 項目概況 百旺家苑位于海淀區(qū)東北旺鄉(xiāng)東北旺與黑山扈路交叉處，西臨距京密引水渠，與百旺山森林公園隔河相望。西面隔河有國防大學(xué)、 309醫(yī)院，南面與農(nóng)業(yè)大學(xué)相隔較近，東面距上地信息產(chǎn)業(yè)基地不遠(yuǎn)。交通 較方便，有多 路公交可達(dá)社區(qū)。 產(chǎn)品分析 、 整體規(guī)劃 項目占地 29 公頃，建筑面積約 20萬平方米，容積率 。整個地塊縱深長約 1 公里，規(guī)劃有寬近百米的花園綠地，綠化率 %。社區(qū)住宅品種豐富，戶型多樣，以高尚低密度花園洋房為主，包括舒適實用板式小高層，超豪華雙拼別墅，豪華品質(zhì)雙越宅邸。各種樓體自 西向東依次增高，層次分明，錯落有致。 、 戶型 戶型多樣， 90— 230 平方米共 29 種戶型，包括建筑面積為 90—120 平方米、 140— 170 平方米、 190— 230 平方米的兩居、三居、四居等多種戶型。 、 配套 百旺家苑區(qū)內(nèi)設(shè)施完備，戶均一個車位（地下、半地下私家車庫約 1560 位），區(qū)內(nèi)人車完全分流，并設(shè)有配備齊全的大面積中心會所，包括游泳池、戲水池、餐飲、健身、娛樂、購物、商務(wù)中心、老人及兒童專區(qū)、讀書室、社區(qū)活動室、咖啡屋、幼兒園、洗浴中心及美容美發(fā)等。 、 園林規(guī)劃 在整個項目的東南 方為一片大型綠地，小區(qū)北方規(guī)劃出一小片綠地公園，公內(nèi)設(shè)有體育休閑設(shè)施。項目西方緊挨京密引水渠、百旺山森林公園和百米綠化帶，形成了一個天然的公園。 、 樓型 建筑單體多位 4— 9 層的板樓。其密度規(guī)劃方式由東向西遞減，在保證超低密度的同時形成循序漸進(jìn)的自然過度；建筑設(shè)計、規(guī)劃充分利用了自然環(huán)境的絕佳優(yōu)勢，將社區(qū)分層。 項目 優(yōu)劣勢分析 、 項目優(yōu)勢： A、 自然環(huán)境得天獨(dú)厚 遍地青翠的百望山就在百旺家苑小區(qū)西側(cè)，那里有著名的百望山森林公園，有超過萬畝的天然森林大氧吧。即使入住以后，透過朝西的房間窗戶，看 到的風(fēng)景將十分“單調(diào)” —— 除了綠色還是綠色。清澈的京密引水渠就像一條玉帶一樣流淌在小區(qū)的旁邊，在玉帶的東側(cè)，占地 7 萬平米、寬度達(dá)到百米以上的城市綠化帶透出濃濃的綠意。這樣的山水景色，不要說在城區(qū)，就是到郊縣也并不多見，大有獨(dú)此一家之概。 B、 社區(qū)設(shè)計別具匠心 小區(qū)的設(shè)計者是中國建筑標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計研究所，物業(yè)是深圳長城物業(yè)公司。社區(qū)以高檔低密度花園洋房為主，包括舒適實用的板式小高層、超豪華雙拼別墅和深具豪華品質(zhì)的雙躍宅邸。考慮到中關(guān)村的成功白領(lǐng)年齡大多在 40歲左右，戶型以 130— 160 平米的三居室為主，兼有 90－ 120 平米的兩居室、 190－ 230 平米的四居室，以及 200 平米以上的豪華雙躍層，以滿足不同客戶的需要。戶型內(nèi)部空間力求動線簡潔、功能分區(qū)、空間方正、南北通透、富于變化、使用率高，房間的采光陽臺、觀景窗等都是精心設(shè)計。社區(qū)還設(shè)有地下、半地下及私家車庫約 1560 位，并專為業(yè)主建設(shè)了幼兒園、游泳池、超市、文化站、中心會所 24小時熱水、 24小時保安等齊全的配套設(shè)施。 C、 科技人文氛圍濃厚 百旺家苑周邊高科技園區(qū)林立。向東不遠(yuǎn)就是上地信息產(chǎn)業(yè)基地、北大生物城、上地國際創(chuàng)業(yè)園；東北方向是中關(guān)村軟件園、創(chuàng)業(yè)者 家園，正北方是中關(guān)村生命科學(xué)園、航天城、永豐高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地。再加上毗鄰北大、清華、農(nóng)大、國際關(guān)系學(xué)院等高校，在這里生活，不但能夠耳濡目染、受到文化的熏陶，更能見證中國“硅谷”的發(fā)展軌跡。 D、 價位適度，交通便捷，更具升值潛力 百旺家苑雖然早就拿到了五證，但開發(fā)商并未急于開盤，而是要以準(zhǔn)現(xiàn)房形式銷售，讓客戶買個心安。盡管在中關(guān)村科技園區(qū)范圍內(nèi)，以后單純的住宅不會發(fā)展很多，尤其是能擁有中關(guān)村的發(fā)展、西 山的幽靜、五環(huán)路的便捷，且真正親山親水、交通方便、戶型時尚、居住品質(zhì)、服務(wù)水準(zhǔn)都很到位的自然小區(qū)更 是難得，但開發(fā)商僅將價位定在 5500 元每平米的均價檔次。目前，多條交通干線在此交匯，四通八達(dá)進(jìn)退自如，直達(dá)小區(qū)的公交車近 20 條，中關(guān)村規(guī)劃的七條主干線也將在不久投入使用。特別是將來隨著五環(huán)路的建成通車，即使從機(jī)場到達(dá)小區(qū)的路程也不過 40 分鐘。因此業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，百旺家苑小區(qū)具有很好的升值潛力。前景比現(xiàn)在會更加看好 海淀山后地區(qū)有著無可比擬的山水優(yōu)勢，隨著道路交通和周邊市政基礎(chǔ)設(shè)施的改善，相信這塊土地會慢慢體現(xiàn)出自身蘊(yùn)藏的巨大價值。 、 項目劣勢 A、 開發(fā)商在規(guī)劃設(shè)計初期的市場定位未能跳出普通商品住宅的圈子 ，在戶型設(shè)計上缺少新意和舒適度，與周邊的天秀、梅園、菊園等項目相差無幾。 B、 周邊現(xiàn)狀屬于城鄉(xiāng)結(jié)合部的狀態(tài)，消費(fèi)娛樂等活動不 方便。 C、 目前交通條件不 好，交通高峰時總愛堵車。 第三部分、市場定位 一、優(yōu)劣勢分析 優(yōu)勢分析 ? 項目周邊景色優(yōu)美，環(huán)境極佳。 ? 有地?zé)豳Y源，溫泉也因此而得名 ? 現(xiàn)有名人村等自建