xx縣地塊項目可行性研究報告(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 銷售、房屋租賃，還是土地交易等指標來看，絕大多數城市都表現出價格 “上漲 ”的態勢。據省統計局統計，省城調隊的抽樣調查顯示，上半年，浙江省房屋銷售價格比去年同期上漲 %，漲幅比上年擴大 點，房價漲幅再創新高。同時，在國家一系列宏觀調控政策的 作用下，我省房地產投資連續高速增長態勢開始放緩， 16月全省開發投資額 502億元，增長 %，增幅比 15月回落了整整 9個百分點。新購置土地面積已連續 3個月大幅下降， 16月降幅達到 %。土地開發投資額、新開工房屋面積及銀行貸款增幅分別比 15月回落了 4 點。土地及金融信貸的緊縮政策已全面發揮作用，各市開發投資速度均有不同程度的回落。 16月，衢州和臺州兩市投資增幅分別比 15月回落了 ；寧波、嘉興、湖州、紹興和舟山五市回落幅度也在 10個百分點左右；杭 州、溫州、金華和麗水市增幅分別回落了 、 。上半年，全省 11個市中，房屋銷售價格漲幅超過全省平均水平的有寧波、湖州、紹興、嘉興、衢州、麗水和舟山，其漲幅分別為 %、 %、 %、 %、 %、 %和 %。杭州、溫州、金華和臺州的房價漲幅低于全省平均水平，其漲幅分別為%、 %、 %和 %。 浙江省房屋銷售價格比上年同期上漲 %，比同期城鎮居民可支配收入 %的增幅高出 ,比同期 GDP增長 %的增幅高出。 隨著杭州灣地區高速公路的一一貫通，三小時交通圈的逐步成型，抬升了土地的商業開發價值。杭州灣跨海大橋啟動后，房產開發商預言，寧波、嘉興的樓市會有很長一段時間的 “鉑金期 ”，而本項目所處地塊正毗鄰杭州灣大橋，地理區域優勢顯著！ 交通的巨變，使得杭州灣地區居民漸漸意識到，土地是一種稀缺資源，土地漸漸成為最值錢的東西，從幾年前的每畝幾十萬元，到現在的每畝百余萬元。人們在看到城市的房價節節上升 的同時，也看到了一座破破爛爛的建筑被夷為平地，城中村變成市民活動廣場，每天享受著美輪美奐的環河綠化、便利的交通、亮麗的公園、清新的空氣等等，花團錦簇之間，一個個以人為本的現代化建筑小區向人們招手。在嘉興，作為融入 “大橋經濟 ”的嘉興第一站 ———xx縣，當地的海欣房地產開發有限公司的 “宜家花城 ”樓盤，從去年 1350元／平方米的開盤價，一路走到了現在的接近 3400多元／平方米，這在 xx這個濱海小城是一個奇跡。房價的猛漲，也極大地吸引了投資者，嘉興市域內一些原先靠服裝、皮革等行業積累一定經濟實力的企業現在紛紛涉足房 地產。 在充分的資料基礎上，綜合上述房地產投資環境分析和經濟形式成因分析，可得出結論：項目區域經濟發展形式是可喜的，日趨規范的房地產有關的政策和法規有利于房地產市場的進一步發展和活躍，因此可以說本項目在投資機會選擇決策、地段選擇決策這兩個方面是有充分科學根據的。 第三章 項目周邊物業市場調查分析 項目調查是可行性研究工作的基礎，是在地域選擇后進行的多項生活指標的調查。本次調查分析主要是針對擬投資地塊的地理環境， xx地區區域房地產市場，地區既有的生活消費條件， xx地區住宅消費者等幾個 方面的調查，為項目的可行性分析和研究提供充實的研討依據。 該項目位于 xx縣經濟開發區，現在先對 xx房地產市場作簡要的概述。 xx房產：去年房價翻了一番 ??? 由于受到經濟發展和大橋建設的雙重利好，今年 xx房地產住宅的平均價格翻了一番，房地產市場呈現出供需兩旺的良好勢頭。 近年來， xx商品房供銷面積呈不斷上升態勢，開發樓盤供不應求。1998年至 2021年，全縣累計銷售面積已達 %。去年 1到 9月，商品房銷售和預售面積分別為 ，比上年同期增長 %和 %。房地 產業商品化水平空前提高，全縣個人購買住宅率接近 100%?？罩妹娣e持續減少，到去年 9月底全縣商品房空置面積 ，比前年同期減少 %。前年末全縣商品房空置率為 %，空置率大大低于 1998年的 %。伴隨著房地產市場購銷兩旺的紅火局面， xx縣房地產價格也呈持續上升走勢。據統計報顯示：1998年至 2021年全縣商品房平均價格年均增長 %，其中 2021年商品房平均價格上漲了 %。去年三季度房屋銷售價格同比上漲%，漲幅比二季度又高出 ，創歷史新高，增速排在嘉興 5縣（市）首位。 商業物業：引領新一輪投資行情 據了解，引領 xx新一輪房地產行情的項目，很可能是商業地產。因為在未來 3到 5年內， xx的人口將隨著工業和商業的發展急劇增加，購買消費力量會呈現出爆炸性增長態勢，這是基于以下原因： 首先， xx列中國 “百強縣 ”第 43位，城鎮居民人均收入高于嘉興平均水平，甚至比跨海大橋對岸的余姚、慈溪高。農民收入也高于嘉興地區平均水平，并正以每年兩位數速度增長。 其次， xx因 “大橋經濟 ”而成為跨國公司、大型企業首選的工業基地和物流配送中心。美國邁特、方圣國際、英國維京、輝煌國際、印度 TVS集團、大連實德等企業，都與 xx簽訂了投資協議，總投資超過2億美元。 第三， xx境內已開工和將開工的杭州灣跨海大橋總投資 120億、秦山核電四期 360億，還有杭浦高速 xx段等項目，這些投資即使只有10%的費用發生在 xx，也超 50億，其對 xx經濟的拉動無疑是巨大的。在投資猛增、人口數量和消費力提升的情況下， xx特別需要綜合性購物消費廣場。因此，當地一個商業航母項目 ——xx新天地已經應運而生，并且將邀請杭州大廈有限公司對它的經營規劃、管理實施全程指導。 據了解，定位為國內首家縣級 shopping－ Mall的 xx新天地廣場建筑面積為 ，集購物、住宿、餐飲、娛樂、商務、休閑、旅游度假為一體。 xx新天地廣場的商鋪產權與經營管理權分離，由浙江源富拍賣公司通過公開標賣方式銷售。該商鋪于年前正式開盤后，即廣受投資者關注。 與普通沿街小商鋪相比， xx新天地廣場統一規劃，配套更完善，更容易形成商業氛圍。廣場典型商鋪結構為：門面寬 24米，進深 24米，層高 ，明顯比一般沿街商鋪更優秀。目前， xx新天地一層典型商鋪的價格為 /平方米，總價每個商鋪 15萬元左右。 而從整個縣商品房住宅看，發展趨勢將依然良好， 現在本項目同一區塊內的樓盤 ——由當地的海欣房地產開發有限公司的 “宜家花城 ”樓盤，從去年 1350元／平方米的開盤價，一路走到了現在的接近3400多元／平方米，是 xx縣內目前口碑售價最高的樓盤，也將是本案的主要競爭對手，現該項目已進入三期的開發銷售中。 一、投資地塊的地理環境 土地是不可再生資源，一個項目的土地價值是有多種因素綜合作用的結果。土地所處的地理位置，周邊的自然環境，人文環境，市政配套及臨近樓盤的品質等，決定了此地塊大部分的市場家者，因此，我們首先從地塊環境入手調查分析。 地塊面積：凈用地面積 48763平方米，近似 “7”字形，周邊有兩條水質不錯的河流，農田和農村居民區用地構成，較平整。 該地塊位于長安路西側海興路北側，遠為農田，整個地塊較平整，無丘陵，小山包，且地塊的延伸四周也大致是一望平原，地塊周圍有一村莊，大概面積為 30畝地，建議開發商與政府協商取得這 30畝的開發權，周邊市政配套有：元濟中學，城交中心小學、縣公安局、交警大隊、信用聯社分社等。 該地塊總體來看屬于平原地區，空氣較好，無大型污染，植被水系豐富。 以下為地塊四個方向的 環境情況： 一條長安路直通城市繁華腹地，遠眺現代都市居民區，能隱約感受到繁華都市生活，又有安靜的江南純美生活，交通四趨八達。離塵不離城，生活穿梭于城市的繁華與幽靜的水鄉之中。一直往南為秦山核電站基地。 北面遙望由遠及近是大片開闊地帶，無障礙物，自然村落散布其間，一河流靜靜流于腳下，河水清澈，空氣清新，寧靜而美麗。滬杭高速路在北上方橫貫而過。 遠方較開闊，中部為零星的自然村落，再往東就為杭州灣近海，靠近正在建設中的杭州灣跨海大橋。 西向視野開闊，可見正在施工的宜家花城（ 也是本項目的最大競爭對手），印入眼簾的元濟中學，文化教育氛圍濃厚，享受良好的教育環境。 、項目所在城市走訪 由于 xx縣城并不大，我們在對其主要的交通要道，主要的樓盤小區均有走訪與了解。 其主要的城市休閑區域是在董家路與文昌西路交界這一帶，此區域為其城市的主要休閑區域，相當于杭州的河坊街，其城市主要的商業中心區域在新橋北路與海濱東路交界這一帶。在城市的南部主要為核電站自建經濟適用房，此區域內幾大小區大多數都是經濟試用房，在幾大小區樓盤的走訪中發現各樓盤在自身外立面設計與用材均比較一般，特色點并不多。（在 后期的實際操作中，我們將對縣城各主要樓盤做更為詳細的調研）。 二、項目地區區域分析 本地塊四周已初步形成了大的交通體系，東西南北均有寬敞的交通大道。經濟開發區位于 xx縣城北，滬杭快速公路橫穿開發區，離滬杭高速公路出口 15KM、乍嘉蘇高速公路出口各 7KM。杭州灣大橋新區東南瀕世界著名的潮汐區杭州灣，東面緊鄰國家一類開放港口的乍浦港，乍嘉蘇高速公路、滬杭快速公路橫貫新區。邊上有一汽車北站正在建設之中，公交線路有 3號線在元濟中學下。 地塊周邊商業 網點和金融機構并不齊全，主要將依靠經濟開發區內部配套和城市內部解決。無專業性市場 ,無酒吧 ,網吧等娛樂設施。教育機構，有元濟中學、城交中心小學，生活配套設施不十分健全將成為項目開發的一大劣勢。 三、項目區域地區住宅市場調查 xx縣經濟開發區創建于 1992年 7月， 1994年省政府批準為省級經濟開發區，總規劃面積 。其中老區位于縣城武原鎮北部，建有浙江省 “十五 ”特色經濟開發區 ——xx標準件工業城和外商投資區、海豐民營經濟開發區，形成了以五金