物業公司工程維修管理手冊(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 配電柜的自動空氣開關，然后逐漸增加負載，向外送電。 “自動”檔，發電機與配電柜上的自動空氣開關都應合上，以備緊急情況能自動往外送電。 停機方法 ： 逐漸卸下負載，斷開負載開關，將控制屏開關按下“停止”按鈕。 600800 轉 /分，空車運轉數分鐘后再推動油泵柄停止供油，待停機后手柄復位。 5 度時，應將水泵及柴油機的冷卻水全部放盡。 ，防止空氣進入燃油系，長期停車應在停車后關上燃 油開關。 。 緊急停機： 當機組發生下列情況之一時，必須緊急停機。此時應先切斷機組負載，并立即將噴油泵開關手柄轉到切斷油路的位置上，使柴油機立即停機。 ； 99 度； ，或者有零件損壞； ，活塞，調速器等運動部件卡死； 工程 壓超過表上最大讀數； 。 運行檢查及保養周期 保養檢查項目 保養檢查周期 運行 8小時 每周或運行 50 小時 每月或運行100 小時 半年或運行250 小時 每年或運行500 小時 檢查發電機組 1 宜賓雅信物業管理有限公司 萊茵河畔項目 工程維修部 作業規程 版本 A/0 編號 YXWY（萊茵河畔） SB 名稱 柴油發電機 操作標準作業規程 頁碼 2/4 生效期 2021 年 9 月 3 日 編制 王宏 更改 鄧勇 審核 王宏 批準 曾宏 工程管理冊 18 共 79 頁 檢查冷卻風扇與充電機皮帶的松緊 1 檢查機油位 1 檢查冷卻水位 2 檢查空氣及機油濾清器 1 檢查電瓶充電系統 1 排出柴油過濾水分 1 檢查冷卻水和防銹劑 1 檢查驅動皮帶張力 1 1 檢查燃油油位 4 檢查電瓶液位及比重 1 檢查發電機頭排風口 1 更換潤滑油和濾清器 1 檢查水箱管路有無松脫或磨損 1 保養檢查項目 保養檢查周期 運行 8小時 每周或運行 50 小時 每月或運行100 小時 半年或運行250 小時 每年或運行 500小時 更換柴油濾清器 1 清潔冷卻系統 1 發電機外部清潔 用抹布擦除油污和積塵 每周一次 發電機燃油、機油量、冷卻水用量 保證油箱內機油足夠運行 8H；機油位接近油尺 HI，不夠加補箱水在水蓋下 50MM，不夠加滿 每周一次 機油濾清器 更換機油濾清器 1 個 250 運行小 時 燃油濾清器 更換機油濾清器 1 個 500 運行小時 空氣濾清器 更換空氣濾清器個 250 運行小時 機油 更換機油 機油發黑且無粘度時 水箱水 換水 250 運行小時 工程管理冊 19 共 79 頁 斷路器、電纜接點 對斷路器的固定螺絲緊固，發電機電源輸出端與電纜接線耳鎖合螺絲進行緊固。 年保養 目的 規范柴油發電機運行管理工作，確保柴油發電機良好運行。 適用范圍 適用于物業管理公司轄區內柴油發電機的運行管理。 職責 工程 維修部主管負責檢查柴油發電機運行管理工作的實施。 設備維護組 組長負責柴油發電機運行管理工作的組織實施。 發電機 管理員具體負責柴油發電機的運行管理。 程序要點 巡視監控 發電機 管理員應密切監視柴油發電機的運行并每隔 1 小時進行一次記錄。巡 視部位包括：柴油發電機、冷卻水箱、排煙系統、回風系統、控制柜（箱）、儲油箱、蓄電池、消音系統。 巡視監控內容如下： a) 有無異常聲響或大的振動； b) 有無異常氣味； c) 排煙顏色是否正常，是否有漏油（機油、柴油）、漏水現象； d) 機油壓力冷卻水溫是否正常； e) 頻率偏差是否較大； f) 三相、單相電壓是否正常，三相電流是否有過載現象； g) 各信號燈指示是否正常； h) 檢查蓄電池狀況（溫度不能超過 45 ℃，用半導體濕度計）； i) 回風是否順暢； j) 緊固件是否有松動現象； k) 柴油箱油位； l) 消音效果是否理想； m) 每半個月應使備用柴油發電機試運行 半小時。 對于巡視中發現的不正常情況， 發電機 管理員及時采取措施予以解決。處理不了的問題，應及時詳細地匯報給 工程 維修部組長或主管，請求支援解決。整改時應遵守《柴油發電機保養標準作業規程》。 柴油發電機異常情況的處置 柴油發電機“飛車“的處置：柴油發電機發生”飛車“現象時， 發電機 管理員需沉宜賓雅信物業管理有限公司 萊茵河畔項目 工程維修部 作業規程 版本 A/0 編號 YXWY（萊茵河畔）SB 名稱 柴油發電機運行管理 標準作業規程 頁碼 1/3 生效期 2021 年 9 月 3 日 編制 王宏 更改 鄧勇 審核 王 宏 批準 曾宏 工程管理冊 20 共 79 頁 著、冷靜、迅速果斷得采取措施： a) 切斷油路：將油門開關拉到停機位置，如果柴油機停下來，可以拆掉油泵進油管或高壓油管； b) 切斷氣路：用棉衣等物品直接包住空氣濾清器，或將空氣濾清器拆下，直接用棉衣等物品塞住進氣口（切斷氣路時，一定要注意安全）； c) 絕對禁止減少或去掉負載； d) 柴油機停機后，應立即查找原因。排除故障后，試機運行，一切正常后方可正式使用。 柴油發電機房發生火災時按《火警、火災應急處理標準作業規程》處置。 柴油發電機房發生水浸 時的處置： a) 視進水情況關掉機房內運行的柴油發電機； b) 堵住漏水源； c) 如果漏水較大，應立即通知 工程 維修部主管，同時盡力阻滯進水； d) 漏水源堵住后，應立即排水； e) 排干水后，應立即對濕水設備設施進行除濕處理。如用干的干凈抹布擦拭、熱風吹干、自然通風、更換相關管線等； f) 確認濕水已消除、各絕緣電阻符合要求后，開機試運行；如無異常情況出現則可以投入正常運行。 發電機 管理員應按時開關柴油發電機。對于手動操作的柴油發電機，在停“市電“時，應在 15 分鐘內啟動柴油發電機并開始供電；在來”市電“時，應在 20 分鐘內關停柴油 發電機。 對于柴油發電機， 發電機 管理員應根據其負荷的變化，適當調整其油門的大小。使其功率得到充分的利用。 柴油發電機機房管理 非值班人員不準進入機房，如需要進入，需經 工程 維修部主管同意，并在值班人員的陪同下方可進入機房。 機房內嚴禁存放易燃、易爆、危險物品。機房內應備齊消防器材，并放置在方便、顯眼處。機房內嚴禁吸煙。 每周打掃一次機房衛生，做到地面、墻壁、天花、門窗、設備設施表面無積塵、無銹蝕、無油漬、無污物，油漆完好、整潔光亮。 機房 應當通風良好、光線足夠、門窗開啟靈活。 機房都應當做到隨時上鎖，鑰匙由 發電機 管理員保管，管理員不得私自自配鑰匙。 交接班要求 交接人員應準時接班。 接班人員應認真聽取交班人員交代，并查看《 __________柴油發電機運行日記》，檢查工具、物品是否齊全，確認無誤后在《 ___________柴油發電機運行日記》表 宜賓雅信物業管理有限公司 萊茵河畔項目 工程維修部 作業規程 版本 A/0 編號 YXWY（萊茵河畔）SB 名稱 柴油發電機運行管理 標準作業規程 頁碼 2/3 生效期 2021 年 9 月 3 日 編制 王宏 更改 鄧勇 審核 王宏 批準 曾宏 工程管理冊 21 共 79 頁 上簽名。 有下列情況之一者不準交接班： a) 上一班運行情況未交代清楚； b) 記錄不規范、不完整、不清晰； c) 機房不干凈； d) 接班人未到崗； e) 事故正在處理中或交班時發生故障，此時應由交班人負責繼續處理，接班人協助進行。 發電機 管理員應將柴油發電機的運行情況規范、詳細、清晰的記錄在《 ______柴油發電機運行日記》內，并于每月的 3 號之前由柴油發電機管理員將上一個月的記錄整理成冊交由 工程 維修部存檔，保存期為 兩年。 記錄 《 __________柴油發電機運行日記》 相關支持文件 《柴油發電機維修保養標準作業規程》 《火警、火災應急處理標準作業規程》 宜賓雅信物業管理有限公司 萊茵河畔項目 工程維修部 作業規程 版本 A/0 編號 YXWY（萊茵河畔）SB 名稱 柴油發電機運行管理 標準作業規程 頁碼 3/3 生效期 2021 年 9 月 3 日 編制 王宏 更改 鄧勇 審核 王宏 批準 曾宏 工程管理冊 22 共 79 頁 柴油發電機 運行 記 錄表 NO： 巡視時間 室內溫度 運行頻率 室內溫度 冷卻水溫 電池電壓 柴油用量 年 月 日 星期 A B B C C A A B C 天氣 運行時間 負責人 運行情況： 天氣 運行時間 負責人 運行情況： 天氣 運行時間 負責人 運行情況： ； 工程管理冊 23 共 79 頁 1 目的 通過對水泵房的管理，保障用戶生活經營用水和消防儲備用水。 2 范圍 適用于水泵房、供水管道、消防供水系統的全部機電設備的管理。 3 職責 工程維修部 主管負責對水泵房管理情況進行指導監督和檢查； 管理處維修人員負責按規定進行保養、維修、清潔、記錄。 4 工作程序 設備操作須由維 修人員進行，無關人員不得私自進入及操作； 非工作人員進入水泵房必須經 工程維修部 主管和管理處主任批準后，由相關人員陪同方可進入； 保持良好的通風及照明，門窗開啟正常無破損； 控制柜上的開關，無特殊情況下應置于“自動”狀態。生活水泵隔日進行輪換運行； 生活水泵主接觸器開關元件每月檢查清潔一次； 不得擅自更改機房線路、器材，若需改動，須經 工程維修部 主管同意方可進行； 消防泵、生活泵、污水泵、清水泵在正常情況下，開關應置于自動狀態，所有操作標志簡單明確； 消防泵、噴淋泵按照 消防系統月檢規定進行保養，保持機房干凈整潔無塵，每周打掃一次，不得堆放雜物； 水泵房機組每月清掃一次，設備無積塵、水漬、油漬； 管道每年年底 12 月至次年 1 月進行防銹處理并按規定定期清洗除塵； 按照《設備檢查保養計劃表》進行維修保養； 5 相關文件 6 質量記錄 附加說明： 宜賓雅信物業管理有限公司 萊茵河畔項目工程維修部管理制度 版本 A/0 編號 YXWY（萊茵河畔） SB 名稱 水泵房管理制度 頁碼 1/1 生效期 2021 年 9 月 1 日 編制 王宏 更改 鄧勇 審核 王宏 批準 曾宏 工程管理冊 24 共 79 頁 1 目的 確保給排水設備（設施）處于良好狀態，保證生活用水的需要。 2 范圍 適用于所接管項目排水設備、設施的運行管理。 3 職責 管理處負責