百家湖西花園住宅小區項目可行性研究報告doc29)-地產可研-資料下載頁

【導讀】國家級高新技術產業開發區。江寧開發區座落于南京市南郊，總體。規劃面積平方公里。北距中華門7公里，南離祿口國際機場。18公里，東與江寧區相連，西依韓府山、翠屏山和將軍山。江寧開發區所依托的古都南京，為江蘇省省會。江三角洲地區僅次于上海的大商埠。近期被評為中國城市綜合實力?！拔迨畯姟钡谄呙统鞘型顿Y硬環境四十優之一。江寧開發區堅持高起點、高標準的開發戰略。投入已達12億元，22平方公里的開發框架業已形成。水廠、11萬伏雙回路變電站、5萬門程控電話郵電大樓已投入運行。按照教育現代化標準興建的新區小學、新區中學已。經建成開學，其中新區小學并被批準為省級實驗小學。“大學城”已在區內開工建設。球館、水上娛樂中心等一批娛樂休閑設施已相繼投入使用。資額占75%，第二、三產業之比為2∶1，高新技術企業占30%。際利用外資4億多美元。變成南京地區海內外客商競相投資的熱土和創業的寶地。高，人們對高品質居住環境的追求也呈較快上升趨勢。

　　

【正文】 本項目建設實施與銷售同時進行。待初步設計方案確定后，即可開盤銷售。本項目從 2020 年 4 月開工之日起開發期為 2 年，于2020 年 3 月竣工。銷售從 2020 年開始，計劃 3 年完成。具體實施進度如下： 編制可研報告、前期審批等 2020 年 2 月 — 2020 年 3 月 方案招標、初步設計 2020 年 3 月 施工圖設計 2020 年 4 月 — 2020 年 5 月 建筑施工及環境建設 2020 年 4 月 — 2020 年 4 月 竣工交付 2020 年 4 月 銷售 2020 年 5 月 — 2020 年 4 月 南京百家湖西花園住宅小區可行性研 究報告 南京工程咨詢公司 20 第七章 工程投資與財務分析 一、 總投資估算 南京百家湖西花園居住小區項目總投資 萬元，由開發建設投資、經營費用等兩部分組成。其中： （ 一）開發建設投資 萬元，由土地費用、工程費用、其它費用、開發期稅費、管理費用、財務費用、銷售費用和預備費組成。 (1)土地費用按 14 萬元 /畝計。 (2)工程費用 萬元。其中： ? 普通公寓以 700 元 /平方米計； ? 躍層式公寓以 900 元 /平方米計； ? 公共建筑平均以 850 元 /平方米計； ? 電氣按 30 元 /平方米估算； ? 水衛按 20 元 /平方米估算； ? 道路廣場按 50000 平方米面積， 80 元 /平方米估算； ? 綠化按 80000 平方米面積， 20 元 /平方米估算。 (3)開發期稅費 萬元。其中： ? 勘察設計 費按工程費用 %估算； ? 監理費按工程費用 %估算； ? 市政基礎設施開發費按 60 元 /平方米建筑面積估算； ? 供電貼費按 250 元 /KVA 估算（電增容費由住戶繳納，項目單位代收）； ? 自來水管網配套費按住宅 26 元 /平方米估算； ? 結建人防工程費按 24 元 /平方米估算； ? 墻改基金按有關規定免收； ? 白蟻防治費按 元 /平方米估算； 南京百家湖西花園住宅小區可行性研 究報告 南京工程咨詢公司 21 ? 教育附加費按 元 /平方米估算。 (3)預備費 萬元。其中不可預見費按工程費用、其它費用的 8%估算。 (4)管理費用按工程費用的 2%估算。 (5)財務費用計入銀行貸款利息。 (6)銷售費用按銷售收入的 2%估算。 (7)預備費用按工程費用的 8%估算。 （二）經營資金。按開發建設投資的 3%估算。 二、 資金籌措及計劃 （一）資金籌措 南京百家湖西花園住宅小區項目總投資 萬元，其中利源公司自有資金 萬元，銀行貸款 萬元，其余為商品房銷售回籠資金 萬元。 （ 二 ） 投資計劃 本項目預計二年建成，三年完成全部商品房銷售。 2020— 2020 年投資分別為 萬元、 萬元。 詳見附表 1“總投資估算表”、附表 2“投資計劃和借款償還 估算表”。 三、 銷售收入 （一）房價 普通公寓：按 1800 元 /平方米價格銷售； 躍層式公寓：按 2200 元 /平方米價格銷售； 公共建筑：按每平方米 2500 元 /平方米價格銷售。 （二）銷售收入 本項目按三年銷售計算。普通和躍層公寓銷售率按 100%，公共建筑銷售率按 50%。 第一年、第二年、第三年各年的銷售比例依次為 18%、 50%、32%；銷售收入分別為 萬元、 萬元、 萬元。 南京百家湖西花園住宅小區可行性研 究報告 南京工程咨詢公司 22 詳見附表 4“銷售收入估算表”。 四、 財務評價 項目計算期三年，基準收益率取現行銀行貸款利率 %。 利潤總額 利潤總額為銷售收入減經營成本、運營費用、銷售稅金及附加；其中營業稅率為 5%，城建稅和教育費附加合計為營業稅的 11%。 所得稅稅率按 33%，稅后利潤為 萬元。 利潤率 投資利潤率＝（利潤總額247。總投資） 100%=% 銷售利潤率＝（利潤總額247。銷售收入） 100%=% 詳見附表 5“損益表”。 財務內部收益率 財務內部收益率（ FIRR）是反映項目在設定計算期內全部投資盈利能力的指標。經計算，評價結果說明本項目的財務效益較好，其主要財務評價指標如下： 財務內部收益率（稅前） % 財務內部收益率（稅后） % 財務凈現值（稅前） 萬元 財務凈現值（稅后） 萬元 靜態投資回收期（稅前） 年 靜態投資回收期（稅后） 年 敏感性分析 經敏感性分析計算，若本項目銷售收入下降 10%時，稅前財務內部收益率（ FIRR）下降到 %，稅后財務內部收益率下降到 %（詳見附表 7“財務敏感性分析表”）。 臨界點分析是測算一個或多個不確定性因素變化時，房地產項目達到允許的最低經濟效益時的極限值，并以不確定性因素的臨界值組合顯示項目的風險程度。按本項目稅后利潤為經濟指標進行單南京百家湖西花園住宅小區可行性研 究報告 南京工程咨詢公司 23 因素臨界值計算結果如下 項目臨界點分析計算表 項 目 數 量 單 位 項 目 數 量 單 位 最低售價 售價 普通公寓 元 /平方米 普通公寓 元 /平方米 躍層式公寓 元 /平方米 躍層式公寓 元 /平方米 公共建筑 元 /平方米 公共建筑 元 /平方米 最低銷量 銷量 普通公寓 平方米 普通公寓 平方米 躍層式公寓 平方米 躍層式公寓 平方米 公共建筑 平方米 公共建筑 平方米 最高土地價格 萬元 /畝 土地價格 萬元 /畝 最高工程費用 萬元 工程費用 萬元 綜上評價可知，本項目 在財務上可行，且有一定的抗風險能力。 南京百家湖西花園住宅小區可行性研 究報告 南京工程咨詢公司 24 第八章 結論與建議 房地產是南京市第三產業的核心產業之一，房地產的發展一直受到市委、市政府的高度重視。本項目建設符合地方產業政策及城市規劃，項目總體籌劃合理，市場前景良好，能夠滿足人們對高品質中高檔住宅的需求，將對營造江寧經濟技術開發區的良好投資環境、提高人們生活質量、拉動地區經濟將起到積極作用。經初步測算分析，項目經濟效益較好，在財務上總體可行。 建議項目單位： 加快辦理有關前期手續，申辦市、區部分規費的減免，爭取早日開工建設。 研究采用社會融資等其它方案解決項目資金來源的可能性。 周密策劃項目的營銷方案，以準確的市場定位、成功的廣告宣傳來贏得客戶。同時盡量擴大期房銷售量，以減輕項目單位的現金占用量，降低現金支付風險，并可減少貸款額，以進一步減輕項目的財務風險。 在項目營銷中要加強廣告宣傳，注重從生態、環保的角度策劃百家湖西花園的宣傳，讓本項目先進的建筑技術、豐富的人文內涵和以人為本的環境生態思想能夠融合利源公司的良好品牌，為社會廣泛認知，形成品牌營銷優勢。