住宅小區項目小區房地產項目可行性研究報告-資料下載頁

　　

【正文】 開發建設投資32498營業稅金及附加3調整后所得稅81254稅前凈現金流量32498稅前累計凈現金324985稅后凈現金流量稅后累計凈現金流量6稅后凈現值稅后累計凈現值動態財務分析指標所得稅前所得稅后財務凈現值：內部收益率：投資回收期(半年)==動態投資回收期(半年)=利潤表 單位：萬元序號項目合計小計——————1銷售收入10089010089001—6銷售收入銷售收入車位銷售收入2項目總投資324981—6成本成本停車位成本3營業稅金附加4土地增值稅005利潤總額324986所得稅81257凈利潤243748利息09調整后所得稅812510息稅前利潤3249811稅前利潤12投資利潤率13資本金利潤率11. 北村住宅小區項目銷售估算根據周邊市場狀況、本片區的市場潛力，結合項目自身的素質及定位，估算本項目在開發期內可實現的銷售收入為:100890萬元。本項目住宅在開發期內可實現的銷售價格為: 銷售類別單位售價面積住宅樓5800（元/平方米）118980平方米住宅樓6000（元/平方米）21136平方米停車位（地下停車庫）120000元/個2220個住宅樓的單位售價為中間層的均價。銷售期————銷售數量420套460套390套370套銷售收入12. XX住宅小區項目財務評價 一般房地產項目財務評價常用方法綜述 按是否考慮貨幣時間價值因素，可分為靜態指標和動態指標；按指標的性質可分為時間性指標、價值性指標和比率指標；按財務效益分析的目的，可分為反映盈利能力指標、清償能力指標和外匯平衡能力指標。 靜態分析法對投資項目進行經濟分析時，不考慮貨幣資金的時間價值，對方案進行粗略的評價，這種方法計算比較簡單且比較實用。通常有以下幾種方法：（1）靜態投資回收期法 靜態投資回收期是指在不考慮貨幣時間價值的情況下，用生產經營期回收投資的資金來源抵償全部原始投資所需要的時間。一般采用凈現金流量來解釋投資回收期。靜態投資回收期通常會有一個行業規定的標準投資回收期或者行業平均投資回收期，只要計算出項目靜態投資回收期低于標準投資回收期或者平均回收期，那么就可以認為項目是可行的。（2）借款償還期法 借款償還期是反映項目清償能力的指標。計算出借款償還期后，將其與貸款機構的要求期限進行對比，等于或小于貸款機構提出的要求期限，則項目可行。（3）投資利潤率法 投資利潤率是反映項目盈利能力的指標。投資利潤率同樣要與規定的行業標準投資利潤率或行業的平均投資利潤率進行比較，以高于相應的標準為準。（4）投資利稅率法 投資利稅率是項目達到設計生產能力后的一個正常生產年份的年利潤總額、銷售稅金及附加之和與項目總投資之比。計算出的投資利稅率同樣要與規定的行業標準投資利率或者行業的平均投資利稅率進行比較。如果計算出的投資利稅率大于相應的標準，則項目是可行的。（5）資產負債率法 資產負債率是反映項目清償能力的指標，也是反映項目年所面臨的財務風險程度及償債能力的指標。負債越高，企業的財務風險就愈大。如果企業的資產負債率已經大于或等于 100％，那么說明企業已經資不抵債，隨時有破產的可能，貸款機構一般不能向企業貸款。（6）流動比率法 流動比率是反映項目各年償付流動負債能力的指標。一般流動比率達到 2項目的償債能力被認為是比較好的。（7）速動比率法 速動比率是反映項目快速償付流動負債能力的指標。一般速動比率達到 1項目的償債能力被認為是比較好的。 財務動態評價方法 動態評估法對項目的分析較為全面，充分考慮資金的時間價值，在此基礎上對項目進行考核，與靜態評估方法相比，這種方法更為實際、合理，也就能夠更加直觀地反映項目的財務狀況。常用財務動態評價方法：（1）財務凈現值(FNPV)： 財務凈現值是指按行業的基準收益率或設定的折現率，將項目計算期內各年凈現金流量折現到建設期初的現值之和，是考察項目盈利能力的指標. 如果經計算得出的財務凈現值大于或等于零，即 FNPV≥0，表明項目在計算期內可獲得大于或等于基準收益水平的收益額，則在財務上可考慮接受該項目。（2）財務內部收益率(FIRR) 財務內部收益率是使項目在整個計算期內各年凈現金流量現值累計等于零時的折現率，它反映項目所占用資金的盈利率，是考察項目盈利能力的主要動態評價指標。進行財務評價時，將求出的財務內部收益率(FIRR)與給定的行業基準收益率或設定的折現率(ic)進行比較，若 FIRR≥ic，則認為項目的盈利能力已滿足最低要求，在財務上可以接受。表明項目自身的實際盈利能力或所能承受的最高利率，是一個比較可靠的評估指標，一般可作為主要評估指標。財務內部收益率可根據現金流量表中凈現金流量采用插值法計算求得:⑴試設 i1=x1。利用 p/a,i,n 或 p/f,n，i 求 NPV,且一定〉0。⑵試設 i2=x2。利用 p/a,i,n 或 p/f,n，i 求 NPV,且一定0。⑶利用：FIRR=i1+[i2i1]*NPV1/[NPV1+NPV2]注意：1. NPV2 要用絕對值。2. [i2i1]要在 3%以內，至少要在 5%以內。 動態投資回收期是指在考慮了資金時間價值的情況下，以項目每年的凈收益回收項目全部投資所需要的時間，是考察項目在財務上投資實際回收能力的動態指標。 動態投資回收期＝累計凈現金流量現值開始出現正值的年份數1+[上一年累計凈現金流量現值的絕對值/當年凈現金流量現值] 動態投資回收期反映了資金等值回收（含有資金的時間價值）、而不是等額回收項目全部投資所需要的時間，因而與靜態投資回收期相比，更具有實際意義。 項目財務可行性分析序號項目靜態分析評價結果動態分析評價結果投資回收期投資利潤率財務凈現值財務內部收益率動態投資回收期1本小區19%17%2比較基準5年10%010%5年3是否可行可行可行可行可行可行 財務評價基礎數據 項目現金流量表見下表折現率取 12%投資回收期：靜態投資回收期 = （41 ）+ (半年)= （年）投資利潤率總投資利潤率 =年平均投資利潤率 = 19% / =%財務凈現值：財務凈現值 = ≥ 0 動態投資回收期：動態投資回收期 = （51）+ (半年) = （年） 財務評價結論：無論從靜態還是動態指標來評價，本項目均有良好的財務可行性，財務上可行。13. XX住宅小區項目不確定性分析 風險管理的基本理論 工程項目風險的定義： 風險是一個系統造成失敗的可能性和由這種失敗而導致的損失或后果。用數學公式可以表示為：Ｒ=ｆ（Ｐ，Ｃ）其中，Ｒ表示風險，Ｐ表示不利事件發生的概率，Ｃ表示該事件發生的后果。工程項目風險是所有影響工程項目目標實現的不確定因素的集合。工程項目的風險有以下特點：（1）風險存在的客觀性和普遍性。作為損失發生的不確定性，風險是不以人的意志為轉換的客觀實在，而且在項目的全生命周期內，風險是無處不在、無時沒有的。只能降低風險發生的概率和減少風險造成的損失，而不能從根本上完全消除風險；（2）風險的影響常常不是局部的，某一段時間或某一個方面的，而是全局的。（3）不同的主體對同樣風險的承受能力是不同的。人們的承受能力受收益的大小、投入的大小、項目活動的主體的地位和擁有的資源有關；（4）工程項目的風險一般是很大的，其變化是復雜的。工程項目的設計與建設是一個既有確定因素，又含有隨機因素、模糊因素和未確知因素的復雜系統，風險的性質、造成的后果在工程建設中極有可能發生變化。 項目風險管理的定義、內容和程序定義：工程項目風險管理就是對工程項目活動中涉及到的風險進行識別、評估并制定相應的政策，以最少的成本，最大限度地避免或減少風險事件所造成的實際效益與預期效益的偏離，安全地實現工程項目的總目標。內容和程序：（1）風險識別 對各種風險因素和可能發生的風險事件進行分析，是風險管理的首要步驟。項目風險識別要回答下列問題：項目中存在哪些潛在的風險因素？這些因素會引起什么風險，這些風險造成的后果有多大？忽視、縮小或夸大項目風險的范圍、種類和造成的后果都會造成不必要的損失。風險識別的常用方法有：專家調查法：包括專家個人判斷法、智暴法和德爾菲法等。該類方法主要利用各領域專家的專業理論和豐富的實踐經驗，找出各種潛在的風險并對后果做出分析和估計。德爾菲法起源于上世紀 40 年代末，最初由美國蘭德公司首先使用。德爾菲法應用領域很廣，一般用該方法得出的結果也較好。故障樹分析法（分解法）：該方法利用圖解的形式，將大的故障分解成各種小的故障，或對引起故障的各種原因進行分析。該方法經常用于直接經驗較少的風險辨識，通過對投資風險層層分解，可使項目管理者對投資風險因素有全面的認識，在此基礎上，對風險大的因素進行針對性的管理。不足之處是應用于大系統時容易產生遺漏和錯誤。 情景分析法：一種能夠分析引起風險的關鍵因素及其影響程度的方法。它可以采用圖表或曲線等形式來描述當影響項目的某種因素作各種變化時，整個項目情況的變化及其后果，供人們進行比較研究。（2） 風險評估與分析 風險評估與分析就是衡量風險對項目實現既定目標的影響及其程度。常用的方法有：調查和專家打分法 蒙特卡洛模擬方法：又稱統計實驗法或隨機模擬法。該法是一種通過對隨機變量的統計試驗、隨機模擬求解數學、物理、工程技術問題近似解的數學方法，其特點是用數學方法在計算機上模擬實際概率過程，然后加以統計處理。該方法是西方國家常用的項目風險分析方法，也是當今風險分析的主要工具之一。決策樹法：做風險決策時常采用的一種方法。這種方法通常求出所有變量所有可能變化組合下的ＮＰＶ或ＩＲＲ值，再畫出其概率分布圖。 隨機網絡法：又稱圖示評審技術簡稱ＧＥＲＴ。在ＧＥＲＴ中，不僅活動的各參數（如時間、費用等）具有隨機性，而且允許活動的實現也具有隨機性。層次分析法與模糊判斷法相結合的方法，本章重點采用此方法進行分析。（3）風險對策的制定：風險的辨識、評估完成后，要根據具體的情況采取對策，以減少損失，增加收益。（4）實施與后評估正確決策之后，具體的實施十分重要。在執行過程中，應對實施情況進行監控，及時反饋并在必要時調整風險管理對策。最后應對實施的效果及差異進行評估。 一般房地產開發項目主要風險因素分析對于房地產開發項目，根據項目風險的不同特點，按照風險的屬性進行分類如下：(1)宏觀環境風險 政治環境風險：指發生戰爭、工潮和社會動蕩等社會性政治事件給項目開發帶來的可能經濟損失。社會環境風險：社會環境包括社會安定情況、風俗習慣、公眾素養等。產品不適合當地環境，會面臨消費者不認可的風險。經濟環境風險：經濟環境指一個國家或地區經濟建設的戰略方針、戰略布局、經濟發展速度等。經濟停滯，則房地產市場蕭條。政策環境風險：主要包括土地、住房、金融稅收、城市規劃、環保等政策，政策因素會影響房地產開發的各個層面。(2)區域環境風險區位風險：商業區、住宅區、工業區的劃分，以及近臨地區社會、經濟和各類設施的變化會給項目帶來影響。周邊設施風險：城市基礎設施和配套公用沒施的配套情況直接影響業主的生產生活，給項目帶來可能風險。環保風險：包括空氣污染、噪音污染、水污染等。自然風險：指客觀存在的惡劣自然條件、惡劣氣候等可能給項目構成的威脅。如超標準洪水、暴雨、地震、颶風等。(3)土地風險土地自然屬性風險：該風險來源于地塊的工程地質條件、水文地質條件及地下埋藏物等的不確定性。征地拆遷風險：取得土地使用權之后，大量的拆遷、安置和補償工作，涉及許多法律和社會問題，孕育著風險。(4)資金風險。資金充足性風險：房地產開發對資金有巨額需求，融資渠道成為房地產開發的重要制約。利率變動風險：銀行貸款是房地產開發項目的主要籌資渠道，利率的變化對項目成本影響較大。利率變化對市場需求也有較大影響，利率過高，將削弱居民購買力。(5)設計風險先進性風險：項目的設計理念落后、設計不新穎、技術工藝陳舊，會使企業承受設計風險。適用性風險：過分強調設計的先進性、經濟性，忽視適用性，會冒不為消費者接受的風險；經濟性風險：在項目開發設計中過分強調設計的技術性、可靠性、適用性，會承擔工程造價過高的風險。(6)工程風險發包風險：包括招標模式風險、承包