物業(yè)管理及工程維修部運(yùn)行手冊-資料下載頁

　　

【正文】 。二、維修保養(yǎng)流程示意圖經(jīng)理 抽查 統(tǒng) 發(fā)設(shè)備 一 出 安 指 排 令 填 開 寫 始 記 工 錄 作經(jīng)理助理 記 填 審 檢庫房班組（技工） 寫 核 查 工 存 作 檔 領(lǐng)取材料 單 專業(yè)主管 匯報(bào) 下達(dá)任務(wù)，安排材料、工具注：遇到重大設(shè)備維修保養(yǎng)、調(diào)試，影響營業(yè)或客人，工程部將提前通知各部門做好準(zhǔn)備工作。三、低壓開關(guān)柜每日巡視維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程序號部位內(nèi)　　　容要　　　求1柜正面（擦拭）柜正面無灰塵、污跡儀表工作正常，電流、電壓在正常范圍工作狀態(tài)符合運(yùn)行要求定位保險(xiǎn)卡到位2柜背面、連接點(diǎn)、引出線連接良好，接頭點(diǎn)無發(fā)熱變色，鋁盤轉(zhuǎn)動正常四、低壓開關(guān)柜年度保養(yǎng)規(guī)程序號部　位內(nèi)　　　容要　　　求1完成每日巡視保養(yǎng)項(xiàng)目2儀表校驗(yàn)儀表、校驗(yàn)電度表3柜內(nèi)全面清掃灰塵整理二次線補(bǔ)齊、更換二次線接線號檢修閘刀開關(guān)檢修自動開關(guān)全面檢查緊固螺栓連接點(diǎn)補(bǔ)刷相位漆無灰塵、油質(zhì)、雜物整齊、美觀、清晰三相同期到位、接觸面（線）大于2/3以上，刀片夾座接觸壓力合適觸頭不燒損，動作可靠靈活、無缺損件牢固，無松動顏色符合規(guī)定4地下電纜室全面清掃、整理無垃圾、雜物，電纜排列整齊五、供電系統(tǒng)維修保養(yǎng)制度1． 1．變壓器在察看運(yùn)行中觀察其聲音、溫度是否正常，觀察電壓電流的測量讀數(shù)。2． 2．察看所有計(jì)量儀表的測量讀數(shù)及指示燈、信號裝置等是否正常工作。3． 3．運(yùn)行中的開關(guān)、母線、接頭等一切載流導(dǎo)體有無跳火、冒煙、燒焦、發(fā)熱、變色等現(xiàn)象。4． 4．各開關(guān)回路標(biāo)明需供電范圍以便工作，每星期檢查開關(guān)一次，每天檢查電表一次，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。5． 5．變壓器外殼及電纜系統(tǒng)有良好的接地，接地電阻每年測一次。6． 6．配電室做好通風(fēng)和降溫工作，一般室內(nèi)溫度以不超過40度為宜。7． 7．檢查電纜坑有無積水，如發(fā)現(xiàn)積水應(yīng)及時(shí)清除。8． 8．配電室每月吸塵一次，保持室內(nèi)清潔、干凈。9． 9．有檢修記錄和測試記錄，試驗(yàn)有效期為二年。六、空調(diào)設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程1．新風(fēng)柜 清洗空氣過濾器 1 2次； 更換破損！過濾器； 檢查出風(fēng)口避震軟連接，如有破損則更換。 年度保養(yǎng) 查軸承是否良好，若磨損嚴(yán)重，則進(jìn)行更換； 檢查機(jī)殼及附屬設(shè)備的油漆是否剝落或腐蝕，若出現(xiàn)損壞，則應(yīng)用優(yōu)質(zhì)防銹漆重新油漆； 清洗風(fēng)機(jī)葉輪和軸，若軸上有銹斑，則用砂皮將其磨光； 檢查接水盤中有無淤泥或其他外來物，若有應(yīng)清除，以保證排水暢通； 檢查附屬閥門(包括風(fēng)閘)是否工作正常，如有損壞，則更換； 檢查管系是否漏氣、漏水； 清洗翅片，拆卸外殼后，用水槍將清洗藥水噴入翅片間，浸潤數(shù)分鐘，再用清水沖洗干凈。 檢查電機(jī)絕緣電阻。 月巡檢 運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)是否有異響和振動； 塔內(nèi)水流及水位是否正常，應(yīng)調(diào)整到尺頭與彈簧頭平齊。 半年保養(yǎng) 檢查電機(jī)、減速器及風(fēng)扇聯(lián)接器上的螺絲及銷子是否堅(jiān)固； 更換齒輪箱減速器內(nèi)的潤滑油； 更換電機(jī)、風(fēng)扇聯(lián)接器內(nèi)的潤滑油； 檢查水盆、灑水系統(tǒng)是否漏水； 浮球及其他閥門的工作是否正常。 日保養(yǎng) 每小時(shí)按操作規(guī)程中運(yùn)行檢查所列項(xiàng)目對主機(jī)進(jìn)行檢查； 每班檢查集中總管壓差裝置的工作狀況，記錄壓力表讀數(shù)； 每周清理機(jī)組外表及主機(jī)環(huán)境。 外包保養(yǎng) 更換潤滑油及油過濾器； 檢查所有控制及安全裝置的設(shè)置及運(yùn)行是否正常； 檢查是否出現(xiàn)制冷劑泄漏； 檢查啟動接觸器的磨損情況，需要時(shí)更換新的； 檢查電機(jī)繞組的絕緣； 清洗冷凝器銅管內(nèi)壁； 清洗蒸發(fā)器銅管內(nèi)壁； 檢查管系是否漏水，各閥門運(yùn)轉(zhuǎn)是否正常，水流開關(guān)工作是否正常； 檢查保溫層完好度。4. 空調(diào)水泵： 水泵、電機(jī)軸承溫度及運(yùn)轉(zhuǎn)有否異響及振動； 壓力表讀數(shù)是否正常； 聯(lián)軸器有否異響、跳動及漏油； 閥門開關(guān)位置是否正常； 排除不正常漏水現(xiàn)象； 每周清理泵組外及機(jī)房環(huán)境。 年度保養(yǎng) 檢查水泵、電機(jī)軸承、軸套等運(yùn)動部件磨損情況，若磨損嚴(yán)重， 則應(yīng)更換； 查密封件的密封情況，更換密封效果差的部件； 檢查泵葉、泵殼的腐蝕情況，清潔泵葉、泵殼的內(nèi)外 表面； 校對軸線，檢查鍵磨損情況，若磨損嚴(yán)重，應(yīng)予以更換； 檢查電機(jī)繞組的絕緣； 檢查管系是否漏水，各閥門是否工作正常； 給控制系統(tǒng)除塵，各閥門是否工作正常； 給控制系統(tǒng)除塵，檢查電路動作的可靠性。第五章 工程部人員調(diào)配流程編號：ZWPMCBBEN08 版本：B/11． 1．日常情況下，按工程部的組織架構(gòu)圖，負(fù)責(zé)各自的職責(zé)范圍，完成自身的班組工作。2． 2．當(dāng)發(fā)生突發(fā)事件時(shí)，需要班組之間協(xié)助解決，由主管可協(xié)商調(diào)配人力、工具，解決問題。3．經(jīng)理有權(quán)根據(jù)工作情況，臨時(shí)調(diào)配人力、工具。4. 當(dāng)發(fā)生危及人身安全、危及設(shè)備安全時(shí)，工程部的每一位員工應(yīng)根據(jù)自己的能力，首先處理問題，可不顧工種、專業(yè)的限制。 第六章 工程部工作單流程編號：ZWPMCBBEN09 版本：B/11． 1． 各種維修單均應(yīng)統(tǒng)一送達(dá)，由工程部助理/文員統(tǒng)一接單。維修單上內(nèi)容必須填寫清楚并記錄接單時(shí)間。2． 2． 工程部助理/文員根據(jù)輕重緩急和工種不同，將維修單派往各專業(yè)領(lǐng)班或主管，由各專業(yè)主管或領(lǐng)班安排實(shí)施。3． 3． 維修人員接單后準(zhǔn)備相應(yīng)工具進(jìn)行修理。完成后注明維修時(shí)間和所消耗材料，并請客戶簽字認(rèn)可后帶回交給專業(yè)領(lǐng)班。4．各專業(yè)領(lǐng)班審核后交還工程部助理/文員備案，并向有關(guān)部門返單。5．工程部一般情況下不接受電話報(bào)修，如有特殊情況，事后應(yīng)補(bǔ)工作單。6．所有正常的維修保養(yǎng)計(jì)劃，應(yīng)根據(jù)各專業(yè)領(lǐng)班或主管的指示填寫工作單后方可進(jìn)行。7．工作單按如下順序分列優(yōu)先安排： 、消防安全。 。 。 。 。8．主管和經(jīng)理應(yīng)經(jīng)常檢查或抽查工作單的執(zhí)行情況。9. 9. 文員每月匯總一次工作單，向經(jīng)理匯報(bào)。工作單流程示意圖管理處 通 填 返 投 知 寫 回 訴 抽 工 工 工 程 作 作 報(bào) 查 部 單 單 修經(jīng)理助理文 員經(jīng) 理 發(fā) 審 出 核 工 存 單 檔客戶（設(shè)備） 專業(yè)主管 下 簽 處 達(dá) 匯 字 理 任 報(bào) 認(rèn) 問 務(wù) 可 題班組（技工）庫房 材料 注：(1) 工程部一般情況下不接受客戶和任何電話報(bào)修，一切報(bào)修均要填寫工作單。(2) 特殊情況，緊急情況可先進(jìn)行維修，但必須后補(bǔ)報(bào)工作單。第七章 工程部設(shè)備節(jié)能辦法編號：ZWPMCBBEN10 版本：B/11． 1． 重視節(jié)能的重要性，讓每位員工都了解節(jié)能是工程管理之重要內(nèi)容。2． 2． 工程部各專業(yè)管理人員要了解主要用電設(shè)備的數(shù)量、運(yùn)行情況。3． 3． 了解各種能源的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。4． 4． 指派專人負(fù)責(zé)節(jié)能工作的檢查、督促。5． 5． 推廣節(jié)能觀念、意識和方法。6． 6． 不斷對用電、用水及其它能源消耗情況及節(jié)能效果進(jìn)行分析、調(diào)查，使之不斷完善。7． 7． 應(yīng)用物業(yè)自動化控制進(jìn)行管理，根據(jù)季節(jié)、時(shí)間變化，時(shí)刻調(diào)整。8． 8． 加強(qiáng)保溫材料的維護(hù)保養(yǎng)。9． 9． 空調(diào)風(fēng)量根據(jù)季節(jié)、時(shí)間、客人感覺隨時(shí)調(diào)整。10．照明線路的布置及調(diào)整。11．燈具的選擇（節(jié)能燈、日光燈帶功率補(bǔ)償器）。12．升降梯/電扶梯的智能管理。13．采用節(jié)能開關(guān)控制照明： 聲控開關(guān) 光控開關(guān) 時(shí)間控制開關(guān) 延時(shí)控制開關(guān)14．合理使用設(shè)備，使其最大限度的達(dá)到工作效率，例如；變壓器最合理的工作 負(fù)載是80~90%，這時(shí)它各方面的利用率最佳。15．使設(shè)備保持良好的運(yùn)行狀態(tài)。（潤滑、密封等）16．采用節(jié)能水龍頭。第 50 頁 共 50 頁