工程維修部工作手冊-資料下載頁

【導讀】第一章工程維修部組織架構及崗位職責。第三章工程維修部各系統設備運行管理規程。第五章工程維修部事故處理辦法及相應預防措施。第六章安全生產制度。第七章工程維修部常用表格

　　

【正文】 公用工具、鑰匙須當面點清，接班后發現工具損壞、丟失鑰匙不齊等問題，由接班人員負責； 及時轉達供電局停電通知或上級指令，不得延誤耽擱； 故障排除過程中，交班人員不得下崗，接班人員有協助解決的義務； 配電室衛生每天清潔一次，相關設施保持干凈、整齊。 維修員工作程序 按要求進行維修保養； 執行上級指令安排的電氣設備增改安裝工作； 按期完成日常電氣設施的維護工作和維修工單的維修內容； 停電管理工作程序 需要停電才能進行設備檢修時，事前由強電主管編寫停電報告，經工程維修部經理審核批準后，交由項目處領導進行復審、批準后轉發下文兩份，強電主管一份做為實施指令，另一份由工程值班臺負責組織其它專業配合執行指令工作。工程維修部值班在約定時間停電前 1 小時負責與物業總值聯系，確認最后停電時間。檢修完畢后，檢修人員及時通知工程值班，由工程值班通知物業總值已恢復供電。 云帆物業 47 弱電設備運行管理規范 目的 確保弱電系統設備處于良好的工作狀態， 24 小時正常運行，以便隨時為客戶提供優質服務。 適用范圍 適用于 產業服務中心 大樓的辦公樓設施的維護工作。 職責 負責 產業服務中心 大樓內消防系統、樓宇自控系統、保安監控系統、有線電視接收系統、無線對講系統、車管系統的設備正常運行，完成每日的例行檢修，并做好詳細記錄，重大問題應及時向工程維修部報告，并監督好外派單位的維修保養工作。 值班員工作程序 值班員定時巡查設備，將設備運行狀況和異常問題記錄于交接班記錄本，并向主管 部門匯報； 定期清理機房設備，消防監控設備、電視接收機設備、以及完成弱電設備的例行檢查和日常檢修工作； 嚴格按照工程維修部領導的指示更改系統設備參數，并做好詳細記錄，及告之弱電相關人員； 按時檢查弱電系統的運行情況，確保弱電設備的系統安全，發現問題及時向主管部門匯報； 每天做好交接班記錄，接班人應提前 10 分鐘到崗，了解系統設備的運行情況，詢問設備運行中的無故障，出現問題的處理經過及目前所需注意的問題； 公用工具，鑰匙須妥善保管，接班后發現工具損壞丟失鑰匙等問題，云帆物業 48 由接班人員負責 ； 負責弱電機房相關設施保持干凈，整齊。 維修人員工作程序 弱電系統設備發生故障時，應立即趕到現場排除故障，確保系統正常運行； 解決值班人員在巡視中發現的問題，并做好詳細記錄，必要時上報工程維修部領導； 協助值班人員處理日常維修工單； 負責日常弱電系統設備的維修保養工作，并做好詳細的保養記錄。 季節保養檢修措施 冬夏換季前要對系統設備進行換季前的設備檢測和系統參數調整。 每年對 產業服務中心 大樓的消防報警系統及聯動系統進行檢測，并上報工程維修部及管理處領導。 云帆物業 49 第五章 工程維修部各系統設備維修保養規范 云帆物業 50 空調機、風機盤管設備維修保養規范 目的 及時清潔定期保養空調機、風機盤管設備，保持其良好的功能特性。 適用范圍 產業服務中心 大樓各種空調機組、風機盤管設備的維護保養。 職責 空調維修員負責對設備進行維護保養； 空調主管負責上述工作的人員組織、工作指導和質量檢查。 空調機組、風機盤管的維護保養的工作程序 按要求定期清潔空調機組、 風機盤管的過濾網、機房衛生和冷凝水排水管的疏通工作； 記錄維修保養、零部件更換及大修情況，零部件更換及大修情況同時記錄于空調設備臺帳； 空調主管每年 12 月制定下年度的設備檢修計劃，編制空調設備檢修計劃并按運行情況制定中修、大修計劃； 設備保養工作一般在夜間進行，暫時不運行的設備可在白天進行，維修保養工作遵守工程值班室的時間安排； 空調機故障維修一般不超過 8 小時，若在此時間內無法解決的部件故障應將故障原因、解決方案書面上報工程維修部限期解決。 空調機和風機盤管檢修按檢修列項進行 對 空調機組和風機盤管設備突發故障的檢修，依據巡查故障記錄報告及時修理，修復事將維修情況記錄在《交接班記錄本》內。 云帆物業 51 新風機組周期保養 每周保養 檢查風機進出風溫度表，供回水壓力表是否精確； 檢查電動閥、手動閥門及風道中的防火閥是否正常； 檢查調整風機皮帶張力、松緊度； 清洗初中效過濾網。 換季期保養（半年） 檢查風機軸承，加注潤滑油； 檢查風機皮帶磨損狀況，并予更換； 清洗表冷器翅片； 檢查電機軸承加注潤滑油； 檢查壓力表、溫度表，并予更換； 清洗水過濾器； 檢修清洗冷熱水盤管。 云帆物業 52 空調水泵周期保養 每月保養 對運行的水泵每 15 天倒泵一次，保證設備完好率； 檢查水泵進出水壓力值，在正常范圍內； 檢查電機運轉電流是否正常； 檢查保養水泵清潔衛生。 換季期保養 檢修水泵軸承，加注潤滑油； 檢查水泵軸封是否漏水，并予更換； 電機軸承加注潤滑油； 檢修電機接線端子是否松動，并緊固； 清洗水系統過濾器； 檢查更換壓力表、溫度表； 檢查閥門嚴密度 ； 緊固螺絲，調整同心度。 云帆物業 53 給排水設備維修保養規范 目的 及時處理給排水設備、設施故障，確保設備性能處于良好狀態。 適用范圍 適用于給排水設備，設施的維護保養。 職責 維修員負責給排水設備、設施的檢修、維護保養； 給排水主管負責維修保養工作的指導，檢查監督和計劃的落實。 給排水設備維修保養工作程序 維修員按計劃日期進行設備、設施的維護保養，并將維修保養及更換零件部件結果進行記錄； 一次檢修時間不應超過 8 小時，重要部位 8 小時解決不了的故障應將 故障原因、解決方案，增加時間以書面上報工程維修部經理。應在規定時間內完成； 檢修前要做充足的材料、工具、照明、備件等方面的準備，盡可能安排在不影響營業的時間段施工。需停水進行保養時，遵照“停水管理工作程序”執行； 供水管網出現故障，發生泄漏等影響正常供水，值班員應立即關閉總控閥門，對系統進行切換保證 產業服務中心 大樓正常運行，維修人員應立即進行搶修。 云帆物業 54 強電設備維修保養規范 目的 及時處理電氣設備設施故障，檢查設備隱患，確保設備良好性能。 適用范圍 已接管區域電氣設備、設施 的維護保養。 職責 強電專業維修員負責電氣設備、設施的保養、維護； 強電主管負責維護保養計劃的組織實施及維護保養工作的檢查指導、監督實施進度及設備維護保養的質量； 工程維修部經理負責上述工作的檢查。 配電設備的檢修工作程序 檢修時間安排每年在正常情況下檢修一次； 檢修方案的制定 強電主管每次檢修應事先根據日常運行記錄和問題（故障）匯總列出重點檢修部位和正常檢修部位，進行列項； 根據列項內容，做好檢修前的準備工作，包括備用電器、配件、輔助材料（鏍絲、墊 片、熔絲、熔斷器、測量工具、用具、防護用品），滅火器材、醫藥箱等，應齊全到位； 發出檢修通知； 檢修工作程序 檢修工作依照《電氣安全工作規程》中“保證安全的技術措施”，嚴格按照操作票的列項順序操作，每操作完畢一項，填寫一項記錄，監護人應進行核對操作是否正確，并將每個拉閘開關上掛好標示牌； 依照《電氣安全工作規程》中“保證安全的組織措施”做好檢修的準備工作； 云帆物業 55 檢修 檢查電纜、橋架穿墻洞封堵嚴密，橋架無銹蝕，環境清潔、干燥，標記清晰、油漆色標無脫落，無變色、老化情況， 相位標記清楚； 手動檢查復位機構動作是否靈活準確，不能斷開檢修的開關部份可做吹塵處理； 計量器件、控制及報警器件進行外觀檢查，導線聯接點螺絲試緊一次，絕緣是否老化，有無過流跡象，封接點無開焊，顯示儀表指示正常，指示燈無損壞，外殼無變形，熔斷器座的連接、熔絲等逐一測量檢查，保證絕對可靠； 配套設備如：散熱風扇、溫控報警裝置、顯示儀器等，應采取除塵、加油及測試檢查，保證功能完好、準確； 對配電柜機械部件、開關支架、滑軌、各種扳動旋鈕、門鎖進行檢查，使之處于完好狀態，損壞件及時更新； 必要時對電氣各項指標參數依據 設備說明和行業規定進行儀器檢測，接地電阻值、溫升、噪聲變化、電流、電壓指示不準、電容器能力下降等老化和將要失效的元器件及時更換； 配電柜開關標識與配電區域應一致，檢查改變、增減負載情況，對有改變的配電開關及時進行調整、確認和重新編制。做好檢修記錄，將更換、調整的電氣無件名稱、數量記錄在《電器設備臺賬》中，并保存更換產品的有關資料備查。 恢復供電后及時通知工程值班； 將有關記錄交工程維修部經理，由經理審核后存入設備檔案中。 動力柜、配電箱檢修工作程序 按周期安排維護保養； 檢修提示 在檢修配電柜（盤）中注意所有開關、繼電器、控制線路、保護云帆物業 56 電器的下各接點、接口聯接鏍絲是否堅固，應試緊一次，不能有松動，滑扣鏍絲必須更換； 測量帶負載的三相線路電流是否正常。斷電配電總電源后，如果可能應檢查開關觸頭有無電弧損傷，金屬變色現象，失壓保護、過載保護功能靈敏、可靠，開關、接觸器、繼電器、保險器等有無過熱、變形、變色、噪聲變化等現象，有其中一項問題應更換該器件； 清除積塵、雜線要理順扎牢，對支架松動、殼體銹蝕部位進行處理，如重新油漆、固定支架、堵塞漏水孔隙等； 對開關標識、編號進行核對，缺損要補上。指示燈、開關鈕、報警裝置、保險等檢查損壞情況，并補裝整齊； 維修后要對漏電保護開關、繼電器進行功能檢驗是否完好有效； 柜門、門鎖要齊全，以動力柜、配電箱設施周圍環境發現有不良現象應進行清理或提出意見； 檢修完畢，將結果做詳細記錄，并填寫記錄卡； 配合其他專業的電氣設備檢修； 按照其他專業檢修進度，適時進行泵類維護保養工作； 維護保養標準依據電器設備銘牌和設備性能參數，逐項進行檢查及儀器測量， 有問題立即維修或提出報告； 檢測完畢后，將結果記錄存檔。 6 、 用電設施的檢修 按安排對用電設施進行巡檢； 巡檢時帶好驗電工具、手用工具、材料和聯絡通訊工具。 7 、 配電室檢修工作程序 由強電主管提前 30 天確定配電室檢修時間、任務（包括工作重點）、參加人、影響范圍，制訂出具體方案并書面通知物業部； 提前 15 天對主要互投電源配電柜做互投試驗； 云帆物業 57 提前 7 天對參加人員做工做交底，由當班人員填寫工作票、操作票并審定無誤； 提前 2 天準備好檢修使用的工具、材料； 按預 定檢修方案執行； 檢修完畢將工作票、操作票存檔； 出具檢修報告。 消防廣播系統保養步驟 1 機房設備須斷電，功率放大器須進行放電處理； 2 機柜及設備除塵； 3 檢查設備接線是否牢固、線路是否老化； 4 檢查設備長時間工作溫度，發現過熱現象及時斷電修理，排除安全隱患； 5 檢測消防報警觸發程序是否正確，確保緊急情況下的系統正常運行； 6 有計劃的巡檢各樓層揚聲器是否正常廣播，發現問題及時修理。 電視監控系統保養步驟 1 做好個人安全防護措施，須雙人操作； 2 機柜設備除塵； 3 檢查設備接線是否牢固、線路是否老化； 4 檢查設備工作溫度是否正常； 5 檢測設備各項功能是否正常； 6 檢測攝像機工作溫度及圖像質量； 7 清潔攝像機及護罩灰塵。 云帆物業 58 樓宇自控系統保養步驟 1 主機房設備須斷電； 2 機柜及設備除塵； 3 檢查設備接線是否牢固、線路是否老化； 4 檢查設備長時間工作溫度，發現過熱現象及時斷電修理，排除安全隱患； 5 檢測樓宇自控系統程序及通訊是否正常，必要時須經領導批準調整； 6 有計劃的清潔、檢測各樓層控制器，各傳感器、執行器是否安裝牢固，發現問 題及時修理。 綜合維修保養規范 危險品管理制度 1． 1 油類：（易燃物品） 限量購買、存放，諸如汽油、柴油等易燃物品； 對存放易燃物品倉庫、箱、柜應保證遮光、干燥、通風和排風，