第一亞太物業淺水灣物業管理實施方案(61頁)-物業管理-資料下載頁

【導讀】最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。及國家、省、市物業管理有關法律法規；地理位置、使用功能等相關資料；綠化率大于35%，配套有地下停車場約平方米，共個車位；家居智能安防系統、燃氣遠程抄表、閉路監控、停車場和門禁“一卡。先進的智能化配套設施，使住戶盡享高科技、高標準服務帶來的安全舒。據淺水灣的綜合情況，進行新的突破。交、投訴處理均可在綜合服務中心一次性全部完成。任均由第一個接到信息者負責。對講系統、停車場智能管理系統和門禁“一卡通”等組成。數字化社區的前提條件，管理處將利用現有的硬件條件，把淺水灣建設成一個數字化社區，用具有住戶身份識別、車輛進出識別、門禁開啟、社區消費功能的小區“一卡通”，外，實施規范管理是基礎保障。我公司的管理體系已相當科學、完善，在淺水灣的日常管。理上，我們將嚴格按公司ISO900質量管理體系進行運作。為讓淺水灣的物業管理契合物

　　

【正文】 淺水灣 物業管理實施方案 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。 1 服裝費 1個人 ,冬裝 100 元 /套 ,每人 2套 ,夏裝90 元 /套 ,每人 2 套 （ 10021+9021 ）247。12 2 工具費 剪草機 3400 元 ,綠籬機 1800 元 ,3 年每月維護費 100,元 ,清運車 1 臺 ,700元 /臺 247。24,每月維護費每部 20 元 ,其它簡單工具每月 200 元 (3400+1800)247。36+(1100)+(1700247。24+120)+200 3 農藥化肥 綜合測算每平米 元 /年 ,綠地面積9800 平米 9800247。12 4 綠化水費 綜合測算每平米月 噸 ,每噸 9800 5 補苗費 綜合測算 五、 綠化養護費 小計 1+??+5 公共秩序管理費測算表 類別：支出（月） 序號 項目 測算依據 測算式 測算結果 (萬元 /月 ) 占總 % 備注 1 服裝費 每人冬夏裝 4 套 ,每套 150 元 ,共 25人 150425247。12 第一亞太 物業 淺水灣 物業管理實施方案 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。 2 裝備費 對講機 25 部 ,1000 元 /部 ,3 年更新 ,發射臺 1部 5000元 ,5 年更新 ,對講機附件維護費每部 200元 /年 ,巡邏自行車 4輛 , 300元 /輛 ,1年更新 ,維護費每輛月 20 元 100025247。3247。12+5000247。5247。12+20025247。12+3004247。12+204 3 低值易耗 ,辦公 ,業務費 綜合測算每人 20 元 /月 20 25 4 停車場設施設備維護費 道閘 2 個 6600 元 /個、崗亭 2 個 8000元 /個 6 年折舊、維護費 300 元 /月，車位線及附件維護費 500元 /月， (66002+120202)247。6247。12+300+2500 5 保險費 小區公共責任保險 5000 元 /年 ,300元 /位年 ,336 個車位 ,按 80%計算 (5000+300336)247。12 6 車位租金 70 元 /位 年， 306 個車位，按 80%計算 70306247。12 六、 公共秩序管理費 小計 1+??+6 電費及其它費用測算表 類別：支出 (萬元 /月 ) 序號 項目 測算依據 測算式 測算結果 占總 % 備注 第一亞太 物業 淺水灣 物業管理實施方案 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。 七 公用電費 總電力日均使用電量： 2500 度 250030 天 元 /度 八 業主委員會辦公費 一年 5 元 /戶，共 631 戶 6315 元 247。12 九 不可預見費 一至八項之和的 2%計 一 +??+ 六 2%, 2% 十 物業管理傭金 一至九項之和的 10% 一 +??+ 七 10% , ！1！ 10% 十一 稅收 一 +??+ 六 +八 ??+ 十之和的 5% 一 +?+ 六 +八 +九 +十5%, ！！！ 5% 小 計 七 +??+ 十 一 總支出 一 +??+ 十 二 結余 =總收入 總支出 — 注：業主委員會辦公費根據 鐵嶺市 業主管理委員會規則 (試行 )第二章第五條制定。 第一亞太 物業 淺水灣 物業管理實施方案 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。 淺水灣 智能化維護費測算表 單位： (萬元 /月 ) 序號 項目 測算依據 測算式 測算結果 占總 % 備注 一、 智能化維護費（收入） 1 智能化維護費 總戶 631 戶 ,每戶 12 元 ,入住率 95% 12 元 63195% 一、 智能化維護費（支出） 1 網絡工程師 1 名 ,每人月總工資 2500 元 2500元 1 2 網絡管理員 1 名，月總工資 1600 1600元 3 工資附加費 人員工資總額的 38% ！！ 萬元 38% 5 服裝費 ！名管理人員每人年 3 套 ,每套 800 元 800元 13247。12= 4 低值易耗 ,辦公 ,業務費 ,培訓費 名技術人員人均月消耗 300 元 300元 2 6！！！！ 智能化設備用電 樓層交換機！！！臺 ,30W/臺 ,主干交換機臺 ,計算機臺 ,400W/臺臺 ,一天 12 小時 7 管理中心設備維護 綜合測算每月維護費 4000 元 4000元 8 智能化網絡運行費用 綜合測算 2020元 2020元 9 家庭安防報警自動抄表等系統維護費 綜合測算每月維護費 5000 元 5000 元 10 閉路監控系統 綜合測算每年維護保養 ,更換材料費 ,20200 元 /年 20200元 247。12 11 巡更系統維護 1 套 ,綜合測算 500元 /月 500元 12 不可預見費 1+??+8 的 2% 13 物業管理傭金 1+??+9 的 10% 14 稅收 1+??+10 的 5% 合 計 1+??+14 結余 收入 支出 — 注 :智能化人員還需維修人員協助 ,人員費用未計入 . 管理措施 GUANLICUOSHI 淺水灣 的物業管理服務分為前期管理和正常期管理兩個階段，在日常管理服務第一亞太 物業 淺水灣 物業管理實施方案 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。 中按公司 ISO9000 物業管理質量體系運作能完成基本服務，但針對 淺水灣 物業智能化、網絡化的特性，業主的服務需求和期望，為順利實施管理思路和做法，達到淺水灣 實施特色管理、提供特色服務的目的，管理處對前期管理階段、正常期管理階段存在的所有服務流程進行了識別和分析，對其中的特殊流程、重要流程、新增流程進行重新設計并制定了相應的措施，這些措施主要有： ? 接管驗收實施措施 ? 辦理入住實施措施 ? 裝修監管實施措施 ? 日常事務實施措施 ? 綠化保潔實施措施 ? 公共秩序實施措施 ? 機電管理實施措施 ? 智能化管理實施措施 ? 社區網絡管理與服務措施 ? 社區服務實施措施 本方案僅列舉了接管驗收、入住辦理、裝修監管 、 安全管理、環境衛生及綠化管理、設施設備的維修及維護幾 個措施作為本方案的參考資料： 一、 接管驗收實施措施 成立 淺水灣 籌備處，主要是準備和了解有關 淺水灣 的土建資料、配套資料、智能化資料、入住資料及相關表格。為日后的接管驗收、入住辦理、裝修監管等工作做準備，并為未來 淺水灣 的管理進行了周密的調研和策劃。 （一）準備階段 人員分組 按土建 (含室內部份 )、機電、消防、智能化等專業項目進行人員分工，負責對小區的公共配套設施設備的驗收和接管。 第一亞太 物業 淺水灣 物業管理實施方案 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。 ① 機電組： 將供水、供電、消防、電梯、智能化系統的資料按序收集，設計各種驗收記錄表，交籌備處匯總審閱后存檔。 ② 工程組： 整理、收集、繪制各種示意圖交辦公室匯總，設計各種項目驗收記錄表，報籌備處審閱存檔。 A、住戶門內部分： 地面、墻體、天花、水、電、氣、門窗、陽臺、衛生間、廚房、排水、空 調孔、對講、門鎖。 B、住戶門外部分： 消防通道、層間走廊、扶手、各種門、窗、強電井、弱電井、管道井、保 潔間、天面平臺、排污井、化糞池、各種井體井蓋、墻體、地面、天花、 雨水管系、排污管系、地下管網、大堂、廣場、地下室、車道、停 車場及 停車用水泥墩、公共衛生間、地下管理用房、綠化水系、廣場涼亭、店面、 公共電照、開關、熟悉以上項目的施工情況，收集相關資料，重點收集大 堂平面圖、層間平面圖、地下室停車場平面圖，繪制：層間消防疏散平面 圖、各種房屋平面圖（土建）、地下停車場平面圖、入住辦理辦公室（帶衛 生間平面圖及材料報價工期報告）、設計各種驗收記錄表。 ③ 事務組： 熟悉小區各型房層基本情況，報辦公室備案。同工程組熟悉戶內各種設備及各種戶型的結構布局，熟悉供水、排水、供電、供氣、電視、電話、對講、安防系統的管網走向、功能使用等，熟悉小 區內各型房屋數量、面積、方位等，報籌備處備案。 ④ 裝修組： 熟悉各型房層結構，選擇裝修垃圾堆放點，了解并熟悉市政府關于“家居裝修”法規條例，了解交納裝修稅的全過程，繪制各型房層結構平面圖。報辦公室備案。 相關資料準備 第一亞太 物業 淺水灣 物業管理實施方案 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。 ① 由籌備處主任負責。 ② 淺水灣 物業驗收、入住、裝修資料整理匯總后交領導小組審定。 ③ 收費標準及樓宇裝修外觀標準等相關資料請示報告，呈市主管部門及市住宅局批準。 ④ 資料印刷。 辦公設備、裝備計劃 ① 辦公設備： 計算機、刻字機、復印機、空調、打印機、桌椅、交件柜、過塑機、驗鈔機、 點 鈔機。 ② 裝備：各類工具、對講機。 ③ 制作類： 各類牌匾、導向指示、場景布置、入住儀式，電梯轎廂加封、 入住辦理點加封、裝修辦理點加封、員工宿舍加封。 人員培訓 制定《 淺水灣 接管人員專業培訓方案》，交籌備處審批后組織實施。 （二）驗收接管階