某高校物業管理方案(18頁)-物業管理-資料下載頁

【導讀】理和規范服務的準則，妥善有效的糾正和預防措施以持續地滿足客戶的要求和期望。中心副主任協助中心主任工作并分管部分部門，負責檢查并糾正服務中出現的不合格產品（服務）。物業中心的收發文、印章、介紹信、出門條由辦公室負責管理并嚴格登記備案。物業中心的重大事件由中心主任提出框架方案并召集部門主任決定。部門主任根據中心主任指示要求具體安排工作并檢查落實情況，將任務完成情況反饋給中心辦公室。并責成限時糾正。部門主任將工作中遇到的困難或部門無法解決的問題上報中心主任進行請示，由中心主任協調解決。各部門的人員工資、發放由部門制表，部門主任審核，報中心主任審批，由中心辦公室匯總上報集團。.負責擬定公房部年度工作計劃，并組織本部門人員按計劃開展工作。.對出入樓攜物者根據規定進行驗證，證物相符方可放行，發現問題報告領導，不擅自處理。.工作前佩帶好標識，上崗前整理好個人裝束，確保良好的形象。

　　

【正文】 負責修繕部的設備、設施、工具、材料的看管工作。 負責完成值班期間報修的工作任務，保證質量不脫崗。 負責耐心解釋用戶提出的在維修范圍以內的問題。 負責值班用料的準備、領取、保管、和登記工作。 負責值班日志的填寫工作和維修費的收費工作。 負責值班室衛生的清掃工作。 負責協助其他工種完成單人難以完成的工作。 完成領導交辦的其他工作。 4 工作程序 日常維修工作流程圖 修繕部調度員工作程序 調度員應著裝上崗，掌握修繕部維修范圍，人 員工種情況。 說話和氣，語言文明，對直接報修和報修電話一樣對待。 根據報修任務認真填學報修單，根據任務，本著 “先急后緩 ”的原則派維修人員進行維修。 根據維修人員發回報修單對用戶進行回訪，并做停留記錄。 修繕部（上、下）水工工作程序 上下水維修工應著裝上崗，佩帶胸卡，嚴格按照安全操作規程進行工作。 維修人員接到報修單后，根據報修單維修項目到庫房進行領料登記，維修人員應在 15分鐘內到現場。 維修結束后，維修人員應清理現 場使設施、設備正常并由報修人員在《報修單》上簽字確認。 維修人員回到單位根據用料情況，余料退回庫房并在《報修單》上簽字，將《報修單》交回調度員。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 修繕部維修電工工作程序 維修電工應著裝上崗、持證佩帶胸卡要求持證上崗，操作證在有效期之內，嚴格按照安全操作積極工作。 維修電工接到報修單后，維修電工根據報修單維修項目，進行領料登記， 維修電工應在 15分鐘內到現場。 維修結束后，維修電工應清理現場，使設施設備正常由報修人員在《報修單》上簽字確認。 維修電工回到單位根據用料情況，余料退回庫房并在《報修單》上簽字，將《報修單》交回調度員。 修繕部庫房保管員工作程序 經專人驗收后，物品方可進倉，倉庫管理員要認真核對物品名稱，規格，數量，單價，金額，填寫一式三聯的入庫單，一聯庫房自存，二聯交供應商作月結依據，三聯送財務部結算貨款和作入財的依據。 發貨出庫，根據用戶的維修項目憑派工單，領用材料，出庫填寫出庫單，庫房自存并月底登記消賬用。 合理堆放，要分類堆放，輕重物品不能混堆，要堅持物品， “先進先 出的原則，避免物品存放時間過長 ”。 合理庫存，物品的庫存量，即要適合工作的需要，又要防止存量過多所造成積壓，占用過多的資金，做到庫存合理結構合理。 掌握物品的使用情況，及時做好補倉計劃，經常查看物品短缺情況，每年盤點一次保證物品不脫節，并減少積壓。 認真做好倉庫的安全，整潔工作，清掃倉庫。注意防潮，檢查火災隱患。 5 相關文件 修繕部工作紀律 不允許在值班室和集體宿舍打麻將、打撲克牌或賭博。 不允許在值班期間喝酒，不允許在上班 期間，中午喝酒 (工作需要除外 )。 不允許在值班期間招待客人，或召集外人在值班室聚會。 不允許從事與本職工作有關的第二職業或私自攔活兒等其他業務。 不允許在工作期間干與本職工作無關的其他事情。 不允許利用工作之便吃、拿、卡、要。 凡違反工作紀律者按相應規定進行經濟處罰和行政處理，情節嚴重者解聘合同。 獎懲辦法 獎罰的原則是：凡熱心為用戶服務，質量優良受到學院、集團、 中心口頭表揚，用戶書面表揚，為集體贏得榮譽并核實無誤的都要 獎勵：凡因服務質量低下、態度惡劣與用戶爭吵造成不良影響，損壞了集體榮譽并核實無誤的都要受到批評和處罰。 因服務態度好，服務及時周到用戶或領導表揚經核實無誤的給予獎勵； 因努力鉆研技術，提高技術水平，合理改進操作工藝，節約了人力物力，收到一定經濟效益的給予獎勵。 在防火防盜、維護社會治安方面做出突出貢獻，為集體贏得了榮譽的給予獎勵。 因服務質量低劣，維修不及時達不到正常用戶滿意受到用戶或各級領導批評經核實無誤的均要受到經濟處罰；因服務達不到用戶滿意，用戶 在簽字欄內簽不滿意，經返工仍達不到用戶滿意的除扣除此項工作工時外另作經濟處罰。經常受到經濟處罰并經批評教育不能改正的不能與其簽定下期勞動合同或免除錄用，因責任事故給國家和集體造成不可挽回的經濟損失的解除勞動合同。 凡私自填寫派工單附加項目蒙騙工時扣除工時罰款 元：凡將工作剩余材料送人者除追回材料外罰款 元；因責任心不強造成材料丟失對責任人處以 元罰款；凡違反制度造成事故和財產損失的處以 元罰款；凡虛報工作量、弄虛作假、用工作送人情者處以 元罰款并扣除當月基本獎；凡破壞團結撥 弄是非、打架斗毆、侮辱漫罵他人的處以 元罰款。凡違反本條規定經教育無效者解除勞動合同。 ，凡有不按規定開票將維修費歸為已有者一經發現，除沒收非法所得外，一律給予處罰， 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 一年中若有重犯者解除勞動合同。 凡有意毀壞公物、工具、浪費材料者罰款 元。 有不服從工作調度，不服從領導工作安排，有意刁難領導影響了正常工作秩序的罰款 元并免當月基本獎，經教育無效者解除勞動合同。 有利用工作之便吃、拿、卡、要者罰款 元，經教育仍不能改正者解除勞 動合同。 凡有擅自離崗干與工作無關的事或值班脫崗者，發現一次罰款 元，發現第二次罰款 元第三次罰款 元，并解除勞務合同，在上班不掛牌者發現一次罰款 元。本辦法未盡事宜根據情節另議。 檢查制度 為了年度工作計劃順利進行，工作任務圓滿成功，服務質量和職工綜合素質不斷提高，社會效益和經濟效益達到新的水平，特制定本檢查制度，以起到監督、檢查，達到獎勤罰懶的作用。 對綜合素質的檢查，對相關人員從服務態度、服務質量、團隊精神、工作主動性、責任心、群眾關系、服從 領導和用戶意見等幾個方面進行綜合檢查，每年進行一次。綜合素質的打分與年終評比和年終獎勵直接掛鉤。對于綜合打分不及格者，第二年不與簽定勞動合同。 對服務質量的檢查采取直接檢查和用戶意見反饋相結合的辦法進行。對包片維修人員的檢查每月進行一次直接檢查和定期用戶問訪，對于沒有達到用戶要求和因個人原因造成用戶有意見的要進行相應的經濟處罰。對于零星維修和公共設施維修人員的檢查采取直接抽查和用戶意見反饋相結合的辦法進行，對于不能達到用戶滿意的要進行返工，仍達不到要求的要扣罰工料和相應的獎金。 對團隊精神和群眾關系的檢查，結合日常工作重點對集體觀念協作精神、關心集體和團結群眾等幾個方面進行綜合評價，每年進行一次。團隊精神不強且群眾關系不好者，年終評比不能評為為優秀，團隊精神差的影響第二年簽定合同。 對待工作的主動性和責任心的檢查，是根據日常工作中對待工作的態度，獨立完成工作、主動完成工作和完成工作的程度進行評價，每半年進行一次。在一年兩次評價中不合格者影響第二年簽定合同。 對待用戶意見的檢查根據問卷的調查和電話征求意見相結合的方式進行，對達不到用戶滿意群眾意見較大者，在 進行綜合素質評價時不能評為優秀，并限期改進工作態度。 對服從工作需要聽從領導工作安排的檢查，根據日常工作中對待領導安排的態度和完成工作的程度進行評價，每年進行一次，幾項評價較差者影響第二年簽定勞動合同。 本制度涉及到的獎罰，其獎罰數量根據本部門獎罰辦法對應執行。 防火安全制度 值班人員每天都要進行不定時的安全巡視，發現隱患要及時處理，按時鎖、開大門，做好防火防盜工作。 各房間人員各自做好防火防盜工作，上下班都要進行安全檢查。 部門正、 副主任要經常性的進行安全檢查和會議強調安全，及時糾正違章作業和事故隱患。 任何人員不能違章作業，尤其是沒有電工操作證的人員不能直接從事電工操作。 在從事高空和危險作業時必須佩帶安全帶，不能佩帶時要有專人保護。 在從事井下作業時不能單獨操作，尤其是深井作業時要有安全保護和搶救措施，沒有做好安全準備時不能下井。 值班人員必須會使用本部門所有滅火器和滅火設施，熟知最近的消火栓。 每個工作人員都有責任為保衛國家財產防止事故做出努力。凡違反安全制度 造成事故和財產損失者追究當事人責任外還要按相關規定進行經濟處罰，情節嚴重的解除勞務合同。 值班人員必須熟記報警電話：匪警： 110；火警： 119：和保衛部門的值班電話并會報警。 配電室交接班及值班制度 接班人員應在接班前十分鐘到達配電室工作現場，對設備運行情況和運行記錄進行檢查了解，確認設備正常方可接班。 交班人員應在交班前半小時做好交接班準備工作，將值班室及機房清掃干凈，并把需交待事項填入 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 日志，向接班人交待清楚。 值班人員在接班前嚴禁飲酒，接 班前飲酒的人員和患病的人員不得接班，值班人發現上述情況應拒絕交班，并報告主管人員，由主管人員指定代替人員。 事故正在處理中以及正在進行重要操作時，不許交接班，接班人員須得到主管人員批準后方可協助處理事故。待運行恢復正常或經領導同意后方可進行交接班。 值班人員在接班后發現設備有缺陷，由接班人員負責。 交班人員應詳細為接班人員介紹本班設備狀況及運行中應注意的事項，辦完交接班手續 (在運行日志上簽字 )方可離開工作崗位。 如接班人員未到，交班人員應繼續堅守崗位， 直到接班人員到來，辦完交班手續，交班人員方可離崗。并在事后向領導匯報。 值班人員必須堅守崗位，集中精力認真處理每一項工作，未經許可不得擅自離開工作崗位。 值班人員必須努力學習專業技術，熟練掌握設備性能和維修本領，隨時修復故障，保證設備正常運行。 值班人員必須遵守操作規程，正確使用工具和儀表，不得隨意改變設備性能。 值班人員必須熟悉緊急處理方案和方法，預防各種事故和差錯的發生。 值班人員必須服從領導，聽從指揮，遇事及時請示匯報。 值班人員必須填寫各項登記報表，注意資料積累。 值班人員不得長時間占用值班電話進行聊天，保證值班電話隨時暢通。 配電室安全工作規定 嚴格按照北京供局關于《北京地區電氣安全工作規程》規定的每項條款辦事。 加強責任心，認真巡視，準確的做好日常記錄工作。 配電室檢修時應當遵守停電驗電掛地線和設遮欄的工作程序。 配電室外因工作需要停電時，應事先通知相關部門，并做好記錄。 不許一人在設備上進行檢修工作。認真做好交 接班工作。 6 記錄 《日常維修派工單》 《收料單》