濱江新城物業管理服務策劃方案(85頁)-物業管理-資料下載頁

【導讀】服務，保障物業的增值、升值，以創造“高素質管理、高標準服務、高水平引導，最終滿足高品質健康生活需求”的生活環境。全效管理）特色管理運作模式，以確保物業管理服務質量。思路，也為物業管理注入了新的內涵。通過“二全管理”：全程監督和控制，全。效的質量保證，形成一個環環相扣的物業管理運行模式，使物業管理無疏無漏，讓物業服務有質有效，形成“二全”管理的核心，物業管理的精髓。方可出入小區，所有外來來訪人員均要求登記出入。規程，嚴格履行各級人員的崗位職責，加強對管理區域的巡查力度。理工作提供標準、依據。事件發生率為零，讓濱江新城廣大業主有安全感、舒適感。②全天候監控：在主要出入口，保安實行24小時值班，24小時巡邏；視，做到一處有事，環環連動，如有突發事件發生，快速救援人員立即趕到。之責任”的觀念和安全意識深入業主心中。

　　

【正文】 ? 交樓人員陪同業主返回交樓處； ? 就交樓期間開設的商業配套服務向業主一一介紹。 交款： ? 交樓人員陪同業主在“收款“處交款并領取《交樓通知書》； ? 對于委托服務收費項目，收款員收費后開收據，在全額收款后統一兌換發票； 收樓 ? 交樓組長協同交樓人員與業主簽署《單元驗收交接單》，該單一式三聯， 第二聯交業主，一、三聯由物業管理中心保存； ? 交樓組長與交樓人員為業主發放鑰匙及資料、出入證、各類 IC 卡、禮物； ? 協助辦理委托服務，業主交入戶門鑰匙一把給交樓人員，并在《委托服務單》上注明，并請業主簽收。該單一式三聯，第二聯由業主存留，第一聯由商務服務中心保存，第三聯交具體辦理部門執行。 ? 交樓組長與業主溝通收樓情況，并請業主填寫《業主調查表》，了解業主對收樓服務的意見和建議； 送別業主 ? 交樓組長與交樓人員送別業主。 服務跟蹤 ? 交樓 人員將《委托服務單》、《驗收問題記錄單》交各組組長，組長記錄后分派給相應部門，相應部門在接單后三小時內確認準確完成時間并反饋給交樓組組長，并領取住宅入戶門鑰匙。 ? 交樓組長委派該組后勤人員積極全過程跟進維修及委托服務完成情況； ? 交樓人員就每日住宅維修、委托服務進程及時電話通知業主，與業主每日保持聯系、溝通； ? 各部門完成維修、委托服務后，由部門負責人檢查無誤后，反饋給交樓組長，交樓組長安排該戶驗樓人員檢查合格后收回鑰匙，并電話將情況告之業主，與其約定二次驗收時間； ? 收樓人員繼續跟進二次驗收，在通過驗收后，請業主補齊委托服務收費金額，換取全額發票后交還保留的入戶門鑰匙； ? 交樓組長為尚未辦理收樓手續的業主辦理手續； ? 完成該戶業主檔案、維修檔案的初始建立； ? 交樓組組長就當日交樓情況匯總為《交樓日報表》，內容包括當日交樓戶數、二次收樓約定戶數（造成二次收樓原因）、返修維修及委托服務跟進、完成、解決情況，就到時未完成的委托服務、維修、業主收樓滿意率上報交樓總指揮； ? 交樓總指揮就此情況制訂應急處理措施，并對違紀人員作出相應處罰。 二、裝修管理方案及措施 業主的裝修管理在業主收樓 期間是一項非常重要的工作，物業管理中心須對業主房屋裝修申請進行嚴格的審批。具體可從以下幾方面進行嚴格的管理： 一）裝修管理的流程 合格 業主申請 填寫裝修申請表并提供相關圖紙及裝修隊的資料 業主繳納裝修保證金 動工進行裝修 裝修完畢，客服部會同工程人員進行驗收 裝修施工隊辦理出入手續 退還裝修押金 未通過 重新設計 限期糾正、整改賠償 不合格 裝修資料存檔 客服部、保安部審核審批 二）裝修申請的審批 為使房屋外立面整齊美觀，不影響觀瞻和原建筑風貌，可嚴格根據以下注意事項進行裝修審批： 1） 室內裝修不得改變房屋建筑主體和承重墻； 2） 室外裝修不得自接門斗、不得封閉陽臺、不得對原門窗及外墻進行改造； 3） 安裝空調、防盜門、防盜護欄、曬衣架等必須統一位置、規格、款式、色調。 三）裝修過程中的監督管理 裝修期間，對左 右隔壁、上下樓層業主的生活和休息會產生影響。若物業管理中心不采取有效措施，肯定會招致裝修單元相鄰業主的投訴和不滿。為避免室內裝修對鄰居的干擾，可采取以下管理手法： 裝修前發通知給同一樓層及上下樓層業主，讓他們有思想準備或采取一些預防措施。 在業主提交裝修申請時，提醒業主聘請信譽好、實力強、人員精的裝修公司，并縮短工期； 對業主和裝修公司進行必要的培訓，解釋裝修程序和有關管理規定，避免他們因事先不知而產生各種影響他人工作或休息的裝修工程； 將《裝修注意事項》貼在裝修單元的大門上，提醒裝修人員文明施工； 嚴禁在 夜晚、周末等時間進行裝修，早上裝修要求在 8 點鐘后，以免打擾鄰居的休息； 施工人員必須辦施工證或出入證方可進場施工，施工人員不得從事與施工無關的各種活動； 加強對裝修單元的監管，及時聽取鄰居意見，對違規施工人員視其情節輕重分別給予口頭或書面警告、停止裝修、暫扣裝修工具、責令賠償損失等處罰； 為施工單位提供必要的服務條件，為其保質、按時完成裝修任務給予方便； 加快裝修申請、驗收時間，及時將裝修按金退還用戶。 四）房屋裝修的驗收 業主在裝修完工時提前向物業管理中心申請驗收，并預約裝修驗收時間； 物業助理會同工程部 主管對裝修進行驗收，物業助理對裝修施工人員的出入證件須收回，對聲明遺失的證件，通知保安部查明收回； 裝修驗收人員須按照《裝修申請表》逐項進行驗收，在驗收時發現違章裝修的，按《違章處理程序》執行，并立即停止對該戶的驗收，直至整改完畢后再進行正式驗收。 正式驗收合格者，工程部主管在裝修押金收據上簽署驗收合格證明 (業主憑此證明辦理“裝修押金”退款手續 )。 五）業主違規裝修的處理 業主違規裝修一般表現為：違規拆墻；違規在墻、梁、柱、樓板、陽臺、屋面鑿拆搭占等；占用公共通道放建筑材料；施工現場未備有滅火器材；在午休或夜晚使用電鋸（電鉆）產生噪音；亂倒泥（石、木等）渣；違規安裝空調；違規封閉陽臺等等。 為了保證物業及業主人身財務安全，加強對業主室內裝修的管理，物業管理中心對業主的違規裝修視情節輕重可采取如下措施： 口頭或書面警告； 停止違裝修； 責令恢復原狀； 扣留或沒收工具； 停水停電； 責令賠償（損壞公共管理利益）經濟損失。 由于物業管理中心沒有行政處罰權，物業管理中心一定要制定業主室內裝修審批及監管制度，最好還要制定裝修保證金（押金）制度，同時要求裝修隊伍書面承諾遵守裝修管理規定，安全施工操作，否則，物業管理中心有 權對其處罰（收違約金），糾正違規裝修行為，所收的違約金放入管理帳戶，歸全體業主所有。 第 八 節 公共秩序管理方案 一、保安部 人員崗位 設置及各崗位職責 （一）保安部主要工作 （ 1）負責安全防范工作，做好“防火、防盜、防破環、防泄密、防騙、防搶、防災害事故”等七防工作。 （ 2）對小區實施全方位公共秩序維護、安全監督和巡查工作，做好外來人員的登記、指引工作。 （ 3）制定、執行、落實各項安全防范措施，抓好保安隊伍的建設和業務培訓。 （ 4）負責小區消防系統的運行管理，制訂消防設施、設備安全檢查制度和開展消防知識的宣 傳工作。 （ 5）負責小區出入車輛的登記、收費、保管等工作。 （ 6）負責公共區域范圍的配套設施和車場等監控管理工作。 （二）保安崗位設置及人員的配備 崗位設置 （視實際情況再定） 根據前面保安人員的配備，保安部共配備 40 人，其中主任 1 人，領班 3 人，保安員 36 人，根據對該項目的考察，保安員崗位擬按如下進行設置： （ 1）小區大門保安崗：配備 6 人，早、中、晚班各 2 人 (共三個門 )； （ 2）停車場保安崗：配備 3 人，早、中、晚班各 1 人； （ 3）小區車場巡邏保安崗：配備 3 人，早、中、晚班各 1 人； （ 4）監控中心保安監 控崗：配備 3 人，早、中、晚班各 1 人； （ 5）小區巡邏保安崗：配備 12 人，早、中、晚班各 4 人； （ 6）商業街巡邏崗 :配備 6 人 , 早、中班、晚班各 2 人 （ 7）機動保安員：配備 3 人。 工作時間 保安員實行 24 小時三班輪值守衛、巡邏 、監控 制度：早班（ 8:0016:00）、中班（ 16： 0024:00）、晚班（ 24:0008:00），每天工作 8 小時，每周工作 6 天，休息 1 天，每隔 10 天輪崗一次。 各崗位主要工作 （ 1） 主管：負責小區全面的安全防范管理以及保安員的招聘、培訓、考核工作，監督檢查保安員的思想道德和勞動 紀律。 （ 2） 領班： 協助主管工作，對小區各重點防范部位每天定時進行巡邏，監督檢查保安員的工作。 （ 3） 小區出入口保安崗：主要負責小區出入口人流、車流秩序，進行外來人員、物品進出、車輛出入登記、車輛臨時停放收費等，按規定做好物品出入管理。 （ 4） 小區監控保安崗：主要負責小區內重點區域和重點部位的安全監控。 （ 5） 小區巡邏保安崗：主要負責小區內的公共秩序，包括車輛停放、裝修監督、消防報警設施設備巡視檢查以及小區內各重點防范部位的安全巡視等。 第 九 節 綠化管理 根據 濱江新城 小區物業管理服務的標準以及綠化養護管理的要求，我司擬 將該項目的綠化養護進行外包，由專業 綠化公司按照綠化養護管理標準實施專業綠化養護管理。以下是 綠化養護標準： 一、草坪日常管理標準要求 草坪分級標準： 按二級草坪進行養護，綠期 260 天以上，草坪平整留茬 60mm 以下，供公共休憩及輕度踐踏。 淋水： 草坪夏秋生長季每天淋水一次，秋冬季根據天氣情況每周淋水 23 次。 草坪改良： 草坪如出現直徑 10cm 以上禿斑、枯死或局部惡性雜草占該部分草坪 50 以上且無法清除的，應采用局部更換法更換該處草坪草，如草坪局部出現被踩實導致生長嚴重不良，應采用局部疏草法疏草改 良。 草坪施肥 ① 肥料選用原則：草坪選用速溶復合肥、快綠美、長效肥和緩溶復合肥。 ② 施肥周期：長效肥施肥周期按肥料使用說明進行，草坪每月施速溶復合肥一次；快綠美及尿素只在重大節慶日、檢查日才用于追綠，其他時間嚴格控制使用。 剪草 ① 剪草頻度：草生長季每 20 天剪一次，秋冬季每月剪一次。 ② 在每次剪草前應先測定草坪草的大概高度，并根據所選用的機器調整力度盤高度，一般特級至二級的草要遵循 1/3 原則（即每次剪草剪去長度不超過草高的 1/3）。 ③ 剪草質量標準 :剪割后整體效果平整 ,無明顯起伏和漏剪 ,剪 口平齊；障礙物處及樹頭邊緣用割灌機式手剪補剪，無明顯漏剪痕跡；四周不規則草邊及轉彎位無明顯交錯痕跡；現場清理干凈 ,無遺漏草屑、雜物。同一塊草坪應在同一天 內剪完，以防生長不均。 雜草控制 ① 根據雜草生長情況，選用除草方法。一般少量雜草或無法用除草劑的草坪雜草采用人工拔除。已蔓延開的惡性雜草用選擇性除草劑防除。 ② 雜草防除質量標準：草坪沒有明顯高于 15cm 的雜草， 12cm 的雜草不得超過 5 棵 /m2；整塊草坪沒有明顯的闊葉雜草；整塊草地沒有已經開花的雜草。 病蟲害防治 ① 草坪病蟲害應以防為主，每半個月 噴一次廣譜性殺蟲藥及殺菌藥，對于突發性的病蟲害的草坪都應及時針對性地選用農藥加以噴殺，以防蔓延。 ② 對于由于病蟲害而導致的嚴重退化的草坪應及時給予更換。 ⑻打孔與疏草：視草坪生長密度每年疏草打孔，或給予局部培沙。 二、喬灌木養護標準 喬木修剪 ① 棕櫚科植物老化枝葉枯黃面積達 1/3 時即應剪除，局部枯黃時按樹葉形狀進行修邊，其葉殼在底部開裂達 1/3 以上時應剝除，修剪時應嚴格保護主干頂芽不受損傷； ② 對由于受意外傷害折斷而枯黃的枝葉應及時修剪； ③ 每年 12 月至次年 2 月應對喬木修剪，剪除徒長枝、樹身的 萌蘗枝、并生枝、下垂枝、病蟲枝、交叉枝、扭傷枝、枯枝、爛頭等，并對樹冠適當整形保持形狀，對造型樹木應每個月修剪一次外形，以保持形狀； ④ 修剪整形應達到均衡樹勢、完整樹冠和促進生長的要求； 灌木修剪 ① 所有灌木應在秋季進行一次枯枝、弱枝、徒長枝清剪及株型修剪工作； ② 非觀花的造型灌木生長季應每 25 天進行一次修剪以保持樹冠豐滿、樹型美觀； ③ 每天巡查中應及時清剪因折斷而枯黃的枝葉； ④ 對于散尾葵、棕竹等棕櫚科灌木應及時將枯黃的葉邊清修； ⑤ 觀花灌木應在花期過后進行較重的修剪，盡量避免在開花前修剪 。 喬灌木施肥 ① 喬木應每年施肥一次，采用穴施或環施法，有機肥或復合肥均可； ② 觀賞用的小灌木每年冬季應施一次有機肥，每年 56 月應追肥一次復合肥，入冬前應施一次鉀肥。 ③ 小區內喬灌木不應該長期單純施用尿素等高氮肥速效肥。 病蟲害防治 ① 小區內灌木每月應噴一次廣譜殺蟲劑和殺菌劑；禁用高毒或強刺激性的農藥。 ② 對突發性病蟲害應及時針對性地噴殺農藥； ③ 對園藝害蟲應交替使用幾種藥物噴殺，避免病蟲產生抗藥性； ④ 噴藥時應注意噴植物的葉背面及根莖部位； 喬灌木養護應達到的質量標準 ① 喬木 生長健壯、形態整齊、無凌亂枝條和冗長枝葉，灌木株形整齊、造型植物輪廓清晰，修剪面平直整齊，棱角分明。 ② 沒有長 20cm 以上枯枝黃葉，折斷枝、修剪殘留枝。 ③ 正確施肥、噴藥，無明顯病蟲害，喬木基部無 20cm 以上萌蘗枝，無過長雜草 ④ 灌木腳部整齊清潔，無過長雜草雜物，無嚴重黃葉、積塵； ⑤ 喬木修剪截口與枝位平齊，直徑 5cm 以上