深圳市三九丹楓白露物業(yè)管理制度匯編(82頁)-物業(yè)管理-資料下載頁

【導(dǎo)讀】安全與合理使用，維護公共物序，共建標志性、智能化、典范式、園林式住宅區(qū)，同意簽訂本公約，議物業(yè)管理公司及時組織修繕；配合，可要求業(yè)主管理委員會或物業(yè)管理公司強制維修養(yǎng)護，按規(guī)定分攤費用。工本費等方可按規(guī)定施工。違章工程應(yīng)立即停止，并限期恢復(fù)原狀，承擔(dān)因此造成的經(jīng)濟和工期損失。業(yè)權(quán)益，依法行使各項權(quán)利。委托他人投票的，必須出具授權(quán)委托書，否則該項委托人無效。主簽字，并經(jīng)百分之十五的已住用業(yè)主簽字后生效。

　　

【正文】 秒，如一次啟動不成功，應(yīng)于二分鐘后再作第二次啟動，三次無法啟動應(yīng)檢查原因。 試運行時，可用手動啟動，平時應(yīng)置于自動位置。 手動啟動時，啟動后應(yīng)調(diào)整手柄。使電壓達到 380V至 420V，頻率達到 50HZ－ 51HZ。 試運行期間做好各項記錄。 水溫合成至 60度時，方可帶動負載。 每 15日應(yīng)運行一次，每次運行時間應(yīng)不低于 30分鐘。 （三）、停機： 停機前應(yīng)先御去負荷。 先將轉(zhuǎn)速降至 800轉(zhuǎn) /分（此時相電壓約為 240V）。 停機后，將開關(guān)轉(zhuǎn)至自動狀態(tài)。 （四）、自動起動參數(shù)： 市區(qū)斷電后，延時 5秒起動。 起動后延時 2分鐘自動送電至配電房。 停機須手動進行。 八、 低壓配電房操作規(guī)程 （一）、合閘送電操作規(guī)范： 非機電組人員不得進行合閘操作作業(yè)。 合閘前，應(yīng)斷開各分路全部空氣開關(guān)。 確定整個線路無人進行操作，無短路現(xiàn)象。 合閘后檢查各表指示，并 觀察五分鐘。 （二）、停電操作規(guī)范： 斷開各分回路的空氣開關(guān)，拉下各回路刀閘開關(guān)。 斷開低壓配電柜總開關(guān)。 掛好禁止合閘標志 （三）、維護作業(yè)： 嚴禁帶電操作。 按計劃進行維護保養(yǎng)。 電梯管理制度 電梯管理員必須熟悉電梯的性能、操作規(guī)程及日常維護知識，定期對電梯進行巡查，注意防盜、防熱、防潮，掌握常見故障原因，重點解決。 （一）、電梯發(fā)生故障，應(yīng)及時通知機電設(shè)備工程師，必要時通知保修單位派人修理。同時要善言安慰被困乘客，請其耐心等候，切勿自行啟梯 門，以免發(fā)生危險。 （二）、用電梯人數(shù)過多時，應(yīng)維護秩序，妥善安排，分批搭乘，以免超載而發(fā)生危險。 （三）、禁止幼兒單獨進入電梯。 （四）、經(jīng)常清理電梯門導(dǎo)軌內(nèi)外積存的垃圾，以免影響電梯門開關(guān)。 （五）、發(fā)現(xiàn)電梯有震蕩，不正常聲音或電梯有損壞時，應(yīng)立即通知機電設(shè)備工程師人員進行處理。當修理員到達時，管理人員需詳述電梯不妥之處，以便查究毛病，一切情況必須詳細記錄。 （六）、遇大雨時，如發(fā)現(xiàn)機房頂或接近電梯的門窗有水滲入時，應(yīng)立即盡量阻止雨水流入電梯槽，暴風(fēng)雨過后，必須根治漏水情況。 （七）、凡有水滲入電梯，應(yīng) 立即停止使用，以免觸電，并設(shè)法將電梯升高至較安全的地方。 （八）、電梯機房鎖匙及電梯門鎖匙，除維修員、電梯專職管理人員外，任何人員不得使用。 （九）、電梯槽底有積水時，應(yīng)立即組織清理，并報告上級處理，同時查究水的來源，盡早修理。 （十）、沖洗走廊及樓梯時 ,禁止讓水流入電梯內(nèi) ,以免破壞電梯設(shè)備。 （十一）、火警發(fā)生時，嚴禁搭乘電梯，因電梯可能隨時在半途停電，而將人困于電梯內(nèi)，被困后可能因濃煙而致命。 （十二）、經(jīng)常檢查電梯機房通氣是否足夠，門窗是否完好，機房門須特別上鎖，加上“機房重地， 閑人勿進”之警告的字樣 。 （十三）、電梯內(nèi)求救警鐘、電扇必須正常運轉(zhuǎn)，以免緊急時無法求救導(dǎo)致窒息。 九、 電梯運行管理制度 一、電梯運行應(yīng)由專人負責(zé)，并對運行情況作出記錄。 二、出現(xiàn)運行異常，及時關(guān)閉電梯，并對電梯進行檢查、修復(fù)。問題嚴重時， 應(yīng)及時與電梯公司聯(lián)系。 三、當電梯出現(xiàn)故障，乘客被困時，應(yīng)將動力電源斷開，先以善言安慰乘客， 同時請專業(yè)人員盡快解決。 四、樓層水管破裂或因其他原因引起水流入電梯進道時，應(yīng)及時斷開電源， 將電梯停至頂層。 五、臺風(fēng)、暴雨來臨時，應(yīng)及時做好防護措施。 六、定期檢查坑道有無積水，應(yīng)做到坑道無積水、清潔。如有積水雜物應(yīng)及 時排除。隨時保持轎頂及門檻的清潔。 七、定期檢查電梯的安全保護設(shè)施，做到安全運行，萬無一失。 八、定期檢查電梯運行狀況，對問題應(yīng)及時發(fā)現(xiàn)，及時解決。 九、非電梯維修人員，不得擅自拆卸，修理電梯，不得進入非乘客空間。 十、做好電梯運行記錄，以及維修運行報表。 十一、電梯實行二十四小時運行制。 十二、進行電梯維修時，應(yīng)在首層電梯口 注明，通知各住戶。 十三、電梯維修應(yīng)盡快進行。 十四、按“電梯保養(yǎng)管理與維護制度”，“電梯月保養(yǎng)制度”的規(guī)定，對電 梯進行檢查和保養(yǎng)，并做好記錄。 十、 電梯機房管理制度 機房為電梯的心臟部位。為保障電梯安全可靠的運行，加強對機房的管理，特制定本規(guī)定： 一、機房內(nèi)照明應(yīng)保持完好，線路整齊，無臨時接線。 二、機房內(nèi)應(yīng)保持環(huán)境清潔，通風(fēng)良好，門窗完好。 三、機房內(nèi)應(yīng)備有滅火器，放置在易取處。 四、機房鑰匙由專人保管，任何無關(guān)人員不得進入機房 。 五、嚴禁在機房內(nèi)吸煙、 六、每日對機房內(nèi)的設(shè)備進行一次檢查，確保設(shè)備運行正常。 七、做好機房的記錄（含檢查記錄，維修記錄）。 八、在臺風(fēng)暴雨來臨之前，做好機房的防風(fēng)、防雨準備，并在風(fēng)雨過后，及時進行檢查。 十一、 電梯保養(yǎng)管理與維護制度 電梯的運行操作雖然簡單，但是其機械控制、電氣結(jié)構(gòu)相當復(fù)雜。為保證電梯運行良好，延長 其壽命，特制定以下制度： 一、保養(yǎng)管理 每日應(yīng)進行一次來回運轉(zhuǎn)測試，確認對講裝置及應(yīng)急燈保持正常功能。 對搭乘處與車廂的門溝內(nèi)的雜 物要做到隨有隨清。 電梯門的門啟鑰匙須由專人妥善保管。 二、外觀的維護 車廂室壁，搭乘處與車廂門上的臟污應(yīng)做到隨有隨清以免被腐蝕變色，處理方式如下： ●灰塵或塵埃 每日須用羽毛或法蘭絨的刷子清掃一次。 ●中性污漬 用中性清洗劑輕輕擦拭，把污漬擦掉后，再用水擦拭，注意不可造成傷痕。沒有污漬的地方盡可能不要擦拭。 ●油性污漬 蠟筆或油漆等用中性洗潔劑無法洗掉的污漬，先用汽油洗去污漬，以中性洗潔劑擦拭掉汽油，再用水擦拭，然后用干布擦干。 ●鉛筆印 用橡皮擦謹慎擦掉。 ●涂裝面頑固的污漬 用天那水在污處輕輕的揉擦，再用水擦拭并用布輕輕的擦拭。注意：天那水不宜使用過于頻繁，否則對涂裝面有不良影響。 搭乘處按鈕以及車廂操作盤的維護 污漬嚴重時可用柔軟的布沾上中性清潔劑進行擦拭。 （注：堿性的肥皂水、油性的稀薄劑等，絕對禁止使用。 十二、 電梯月保養(yǎng)制度 一、電梯的月保養(yǎng)應(yīng)與具有專業(yè)保養(yǎng)資格的公司簽訂保養(yǎng)合同，并由專業(yè)人員進行保養(yǎng)。 二、每月嚴格按照“月保養(yǎng)單”上的項目進行保 養(yǎng)，使各項數(shù)據(jù)達到規(guī)定要求。 三、“月保”完畢后，由“月保”單位填寫“月保單”，并由電梯責(zé)任人簽字確認。 四、電梯責(zé)任人必須對每部電梯按“月保單”上的項目進行檢查后，方可在“月保單”上簽字，嚴禁未經(jīng)檢查簽字確認。 五、“月保”人員要持證上崗，嚴禁無證操作。 六、在“月保”中發(fā)現(xiàn)問題，“月保”人有義務(wù)向電梯責(zé)任人說明，并加以解決。責(zé)任人則必須將此記錄備案。 十三、 高壓環(huán)網(wǎng)柜安全操作 一、必須由管理處主任批準的、或持有高壓操作許可證的人員方可進入高壓環(huán)網(wǎng)柜室。 二、保 持室內(nèi)清潔，設(shè)備干凈無塵，不得堆放雜物。 三、嚴禁在室內(nèi)吸煙。 四、操作環(huán)網(wǎng)柜前，應(yīng)仔細閱讀環(huán)網(wǎng)柜說明書及注意事項。 五、斷電后，必須進行接地保護。 六、合閘前，必須斷開接地保護。 十四、 給排水管理制度 一、給排水管理人員必須了解、熟悉樓宇內(nèi)的供水系統(tǒng)，如：水管、水池、水箱、水泵，開關(guān)閥門及分閥門位置。 二、應(yīng)定期巡視水泵操作是否正常，供水系統(tǒng)有無損壞或滴漏，水箱是否清潔，必須定期安排清洗水池，使水箱每三個月清洗一次，以保持衛(wèi)生。 三、發(fā)現(xiàn)水管爆裂時，必須 盡快關(guān)上相關(guān)的閥門，大水管爆裂，則總閥門關(guān)閉 ,并即時發(fā)出通告 ,受影響的住戶 ,立即安排緊急維修。 四、注意水池的保養(yǎng)，預(yù)防破裂和滲漏，并且緊蓋水池，防止蚊蟲滋生。 五、救火用的輸水設(shè)備，要經(jīng)常檢查，如有損壞，應(yīng)立即維修，同時嚴禁使用消防喉作其他用途。 六、經(jīng)常檢查溝渠及沙井是否暢通，及時清理渠道蓋上的垃圾，以防止下雨時渠水受阻而水浸。 七、樓宇外墻的公用下水管渠發(fā)生破裂，應(yīng)立即維修，以免污水流出影響環(huán)境衛(wèi)生。 八、樓宇底層溝渠有臭味溢出時，應(yīng)立即檢查及維修。 九 、安裝及維修樓宇外的供水系統(tǒng)設(shè)備，應(yīng)與自來水公司聯(lián)系修理。 十、樓宇內(nèi)的水表發(fā)生故障時，應(yīng)告知用戶，并立即檢修。 十一、接到自來水公司發(fā)出的停水通知時，應(yīng)及時向住戶發(fā)出通知，使住戶有所準備。 十二、化糞池每年進行四次檢查，寫出書面材料，定出抽糞方案，并做好記錄備案。 財務(wù)管理公開制度 為了進一步規(guī)范管理運作，加強群眾監(jiān)督，依照《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》、《深圳市房屋本體維修基金管理規(guī)定》有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)、政策，特制訂本制度： 一、管理處需定期向全部業(yè)主公布的 財務(wù)帳包括：管理服務(wù)費和本體維修基金（以下稱本體基金）、電梯、智能系統(tǒng)運行費的收入和支出情況。 二、管理服務(wù)費的收入包括部分商業(yè)用房租金、向業(yè)主收取的管理服務(wù)費、有償維修費等其他合法收入；管理服務(wù)費的支出包括公用設(shè)施、設(shè)備和公共場所的日常管理、維修、養(yǎng)護費用、管理處人員津貼、福利及辦公費用、公用設(shè)施、設(shè)備必要的保險費、稅費、社區(qū)文化活動費用。 三、本體基金的收入?yún)⒄丈钲谑兄笇?dǎo)標準按 元 /平方米向全體業(yè)主收繳；其支出用于房屋共用部分的維修養(yǎng)護，本體基金 30％用于房屋本體共用部位的日常維護 和零星小修，其余70％用于房屋本體共用部位中修以上維護工程；用于中修以上維護工程時須經(jīng)業(yè)主管委會或該棟 50％以上業(yè)主書面同意。 四、管理處對本體基金以房屋本體每棟為單位進行專帳管理，并設(shè)立專用帳號存儲本物業(yè)的本 體基金。 五、管理服務(wù)費、本體基金的收支項目，由財務(wù)人員依照帳本的實際情況每三個月公布一次，接受有關(guān)部門和業(yè)主的監(jiān)督和咨詢。 六、財務(wù)管理公開采用定期在花園宣傳欄內(nèi)張榜公布，過期到管理處查詢的形式。 七、如有重大事項或認為有必要須提前或推后公布財務(wù)帳目，須向全體業(yè)主書面說明。 八、如有關(guān)部門或業(yè)主對所公布的帳目有質(zhì)疑，請到管理處查詢。如需對帳目進行說明或必要的更正，須另行在宣傳欄內(nèi)公布。 十五、 員工工作服管理規(guī)定 一、新工作服：凡新到崗人員均發(fā)放兩套工作服，工作滿兩年后，可更換新工作服。 二、不得在上班時間以外著工作服，不得將工作服轉(zhuǎn)借給其他人。 三、如因工作原因造成工作服損壞，需由當事人寫明損壞原因，書面報告管理處主任，經(jīng)管理處主任同意后方可更換。 四、非因工作原因造成的工作服損壞，由當事人自行承擔(dān)購買工作服的費用。 五、冬、夏之交需 更換工作服時，需由領(lǐng)用人將工作服清洗干凈，交還管理處后，由管理處統(tǒng)一發(fā)放。 六、如員工辦理離、辭手續(xù)時，需將工作服洗凈后交回管理處，并作為離、辭人員完善手續(xù)之一。 十六、 工程臨時用電制度 為了加強小區(qū)的用電管理，防止用電不當而發(fā)生人身安全、設(shè)備安全事故，確保小區(qū)電力正常運行，特制定此制度。 一、前來聯(lián)系臨時用電者，必須持有合格的電工上崗證方可填寫臨時用電審批表。按用電量的多少、時間長短預(yù)付用電費用押金。 二、必須裝有供電局檢驗合格的三線四制電度計量表，按負荷大小、長度選擇導(dǎo)線、漏 電總開關(guān)。用電量不得超過總負荷的 20％，線路安裝高度不得低于 15M。 三、線路不得隨地拖動，移動線路必須用多股橡質(zhì)軟電纜。 四、線路必須是三線四制，另外加一條可靠的保護接地，每分支用電線路必須安裝不超過 10A的可靠空氣開關(guān)，不得使用金屬導(dǎo)線代替保險絲。 五、移動照明、潮濕環(huán)境、地下通道線路必須使用安全電壓，不聽勸阻者停止供電。 六、使用電動工具時，必須檢查其絕緣強度是否達到 ,不得戴手套，長袖衣服要扣鈕扣，違反者后果自負 . 七、燒電焊前須檢查周圍是否有可燃 物品。電焊時必須兩人以上同時作業(yè)，至少配備 1211滅火器一個。 八、電焊作業(yè)完成后，必須詳細檢查周圍環(huán)境，是否有遺留火種，確定無熱源后方可離開現(xiàn)場。違者重罰并賠償經(jīng)濟損失。 九、不得改動煤氣管道，不得用電焊燒煤氣管道，違者重罰并賠償經(jīng)濟損失。情節(jié)嚴重者送交 公安機關(guān)處理。 十七、 員工工作指引及行為規(guī)范 （一）管理人員守則 一、守則 三九精神：艱苦創(chuàng)業(yè)，實業(yè)報國。 價值觀