深圳佳兆業物業可園物業管理實施方案(47頁)-物業管理-資料下載頁

【導讀】新房地產資料近千個。以及國家、省、市物業管理有關法律法規；地理位置、使用功能等相關資料；面積266770平方米，住宅面積248370平方米，綠化率大于35%。配套有地下停車場約平方米共個車位；有幼兒園、會所、社區健康服務中心文化動站、老年活動中心、居委會等多種配套設施。家居智能安防系統、燃氣遠程抄表、閉路監控、停車場和門禁“一卡通”、先進的智能化配套設施，使住戶盡享高科技、高標準服務帶來的安全舒適的。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。

　　

【正文】 理機折舊費和維護費 2 臺共 45 萬， 8 年折舊，維護費 700元 /月 450000247。8247。12+700 四、 清潔衛生費 小計 1+??+7 綠化養護費測算表 類別： (萬元 /月 ） 序號 項目 測算依據 測算式 測算結果 ) 占總 % 備注 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集 了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。 28 1 服裝費 8個人 ,冬裝 100 元 /套 ,每人 2套 ,夏裝90 元 /套 ,每人 2 套 10028+9028 2 工具費 剪草機 3400 元 ,綠籬機 1800 元 ,3 年每月維護費 200,元 ,清運車 2 臺 ,700元 /臺 247。24,每月維護費每部 20 元 ,其它簡單工具每月 500 元 (3400+1800)247。36+(2200)+(2700247。24+220)+500 3 農藥化肥 綜合測算每平米 元 /年 ,綠地面積38000 平米 38000247。12 4 綠化水費 綜合測算每平米月 噸 ,每噸 38000 5 補苗費 綜合測算 五、 綠化養護費 小計 1+??+5 公共秩序管理費測算表 類別：支出（月） 序號 項目 測算依據 測算式 測算結果 (萬元 /月 ) 占總 % 備注 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集 了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。 29 1 服裝費 每人冬夏裝 4 套 ,每套 150 元 ,共 121人 1504121247。12 2 裝備費 對講機 42 部 ,2050 元 /部 ,3 年更新 ,發射臺 1部 5000元 ,5 年更新 ,對講機附件維護費每部 200元 /年 ,巡邏自行車 24輛 , 300 元 /輛 ,1 年更新 ,維護費每輛月 10 元 205042247。3247。12+5000247。5247。12+20042247。12+30024247。12+1024 3 低值易耗 ,辦公 ,業務費 綜合測算每人 20 元 /月 20 121 4 停車場設施設備維護費 道 閘 4個 6600元 /個、崗亭 4個 12020元 /個 6 年折舊、維護費 300 元 /月，車位線及附件維護費 2500 元 /月， (66004+120204)247。6247。12+300+2500 5 保險費 小區公共責任保險 7000 元 /年 ,300元 /位年 ,1180 個車位 ,按 80%計算 (7000+3001180)247。12 6 車位租金 100 元 /位 年， 1180 個車位，按 80%計算 1001180247。12 六、 公共秩序管理費 小計 1+??+6 電費及其它費用測算表 類別：支出 (萬元 /月 ) 序號 項目 測算依據 測算式 測算結果 占總 % 備注 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集 了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。 30 七 公用電費 總電力日均使用電量： 度 30 天 元 /度 八 業主委員會辦公費 一年 5 元 /戶，共 2030 戶 20305 元 247。12 九 不可預見費 一至八項之和的 2%計 一 +??+ 六 2%, 2% 十 物業管理傭金 一至九項之和的 10% 一 +??+ 七 10% , 10% 十一 稅收 一 +??+ 六 +八 ??+ 十之和的 5% 一 +?+ 六 +八 +九 +十5%,5% 小 計 七 +??+ 十 一 總支出 一 +??+ 十 二 結余 =總收入 總支出 注：業主委員會辦公費根據 深圳市業主管理委員會規則 (試行 )第二章第五條制定。 可園智能化維護費測算表 單位： (萬元 /月 ) 序號 項目 測算依據 測算式 測算結果 占總 % 備注 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集 了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。 31 一、 智能化維護費（收入） 1 智能化維護費 總戶 2030 戶 ,每戶 16元 ,入住率 95% 16 元 203095% 一、 智能化維護費（支出） 1 網絡工程師 1 名 ,每人月總工資 3500 元 3500元 1 2 網絡管理員 2 名，月總工資 2020 2020元 2 3 工資附加費 社保 %、福利 14,工會 2%、%、加班 2%、人員工資總額的 38% 萬元 38% 5 服裝費 2 名管理人員每人年 3 套 ,每套 800 元 800元 23247。12=400 4 低值易耗 ,辦公 ,業務費 ,培訓費 2 名技術人員人均月消耗 300 元 300元 2 6 智能化設備用電 樓層交換機 108 臺 ,30W/臺 ,主干交換機 1 臺 ,計算機 1 臺 ,400W/臺 ,LED 1 臺 ,一天 12小時 (108+1+1)24+110= 30 天 元/KWH 7 管理中心設備維護 綜合測算每月維護費 4000 元 4000元 8 智能化網絡運行費用 綜合測算 2020元 2020元 9 家庭安防報警自動抄表等系統維護費 綜合測算每月維護費 5000 元 5000 元 10 閉路監控系統 綜合測算每年維護保養 ,更換材料費 ,30000 元 /年 30000元 247。12 11 巡更系統維護 14 套 ,綜合測算 500 元 /月 500元 12 不可預見費 1+??+8 的 2% 13 物業管理傭金 1+??+9 的 10% 14 稅收 1+??+10 的 5% 合 計 1+??+14 結余 收入 支出 注 :智能化人員還需維修人員協助 ,人員費用未計入 . 管理措施 GUANLICUOSHI 可園的物業管理服務分為前期管理和正常期管理兩個階段，在日常管理服務中 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集 了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。 32 按公司 ISO9000 物業管理質量體系運作能完成基本服務，但針對可園物業智能化、網絡化的特性，業主的服務需求和期望，為順利實施“數字化社區、零距離服務”的管理思路和做法，達到可園實施特色管理、提供特色服務的目的，管理處對前期管理階段、正常期管理階段存在的所有服務流程進行了識別和分析，對其中的特 殊流程、重要流程、新增流程進行重新設計并制定了相應的措施，這些措施主要有： ? 接管驗收實施措施 ? 辦理入住實施措施 ? 裝修監管實施措施 ? 日常事務實施措施 ? 綠化保潔實施措施 ? 公共秩序實施措施 ? 機電管理實施措施 ? 智能化管理實施措施 ? 社區網絡管理與服務措施 ? 社區服務實施措施 本方案僅列舉了接管驗收、入住辦理、裝修監管三個措施作為本方案的參考資料： 一、 接管驗收實施措施 成立可園籌備處，主要是準備和了解有關可園的土建資料、配套資料、智能化資料、入住資料及相關表格。為日后的接管驗收、入住辦理、裝修監管等工作做 準備，并為未來可園的管理進行了周密的調研和策劃。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集 了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。 33 （一）準備階段 人員分組 按土建 (含室內部份 )、機電、消防、智能化等專業項目進行人員分工，負責對小區的公共配套設施設備的驗收和接管。 ① 機電組： 由邵茂中、陳樂華負責，將供水、供電、消防、電梯、智能化系統的資料按序收集，設計各種驗收記錄表，交籌備處匯總審閱后存檔。 ② 工程組： 由徐春負責，整理、收集、繪制各種示意圖交辦公室匯總，設計各種項目驗收記錄表，報籌備處審閱存檔。 A、住戶門內部分： 地面、墻體、天花、水、電、氣、門窗、陽臺、衛生間、廚房、 排水、空 調孔、對講、門鎖。 B、住戶門外部分： 消防通道、層間走廊、扶手、各種門、窗、強電井、弱電井、管道井、保 潔間、天面平臺、排污井、化糞池、各種井體井蓋、墻體、地面、天花、 雨水管系、排污管系、地下管網、大堂、廣場、地下室、車道、停車場及 停車用水泥墩、公共衛生間、地下管理用房、綠化水系、廣場涼亭、店面、 公共電照、開關、熟悉以上項目的施工情況，收集相關資料，重點收集大 堂平面圖、層間平面圖、地下室停車場平面圖，繪制：層間消防疏散平面 圖、各種房屋平面圖（土建）、地下停車場平面圖、入住辦理辦公室（帶 衛 生間平面圖及材料報價工期報告）、設計各種驗收記錄表。 ③ 事務組： 由謝志生負責，熟悉小區各型房層基本情況，報辦公室備案。同工程組熟悉戶內各種設備及各種戶型的結構布局，熟悉供水、排水、供電、供氣、電視、電話、對講、安防系統的管網走向、功能使用等，熟悉小區內各型房屋數量、面積、方位等，報籌備處備案。 ④ 裝修組： 由徐春負責，熟悉各型房層結構，選擇裝修垃圾堆放點，了解并熟悉市政府關于“家居裝修”法規條例，了解交納裝修稅的全過程，繪制各型房層 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集 了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。 34 結構平面圖。（工程組已繪制）報辦公室備案。 相關資料準備 ① 由籌 備處主任負責。 ② 可園物業驗收、入住、裝修資料整理匯總后交領導小組審定。 ③ 收費標準及樓宇裝修外觀標準等相關資料請示報告，呈市主管部門及市住宅局批準。 ④ 資料印刷。 辦公設備、裝備計劃 ① 辦公設備： 計算機、刻字機、復印機、空調、打印機、桌椅、交件柜、過塑機、驗鈔機、 點鈔機。 ② 裝備：各類工具、對講機。 ③ 制作類： 各類牌匾、導向指示、場景布置、入住儀式由買莉娟負責，電梯轎廂加封、 入住辦理點加封、裝修辦理點加封、員工宿舍加封由徐春負責。 人員培訓 制定《可園接管人員專業培訓方案》，由邵茂中、 徐春、謝志生、陳樂華、買莉娟負責起草，交籌備處審批后組織實施。 （二）驗收接管階段 由籌備處主任牽頭總負責，組織各專業小組按各專業不同類別驗收接管。 驗收接管程序 ① 初驗： 同住宅