工程物業(yè)管理工作手冊-資料下載頁

【導(dǎo)讀】第1頁共104頁房地產(chǎn)智庫。工程部質(zhì)量環(huán)境管理目標DCYX—YF—GZSC—GC-C01. 工程部工作職能DCYX—YF—GZSC—GC-C02. 組織結(jié)構(gòu)和人員編制DCYX—YF—GZSC—GC-C03. 強電維修技工崗位職責(zé)。電梯維修工崗位職責(zé)。水暖、綜合領(lǐng)班崗位職責(zé)。水處理化驗員崗位責(zé)任制。規(guī)章制度DCYX—YF—GZSC—GC-C05. 電梯外維人員管理規(guī)定。鍋爐維護保養(yǎng)制度。鍋爐房安全保衛(wèi)制度。事故處理報告制度。天然氣表房防火制度。危險品儲存防火制度。操作規(guī)程及標準DCYX—YF—GZSC—GC—C06. 動力系統(tǒng)故障處理安全規(guī)程。安全出口燈及公共區(qū)域照明、用電器具的巡檢標準。監(jiān)控系統(tǒng)巡檢內(nèi)容及標準。公寓、寫字樓內(nèi)管網(wǎng)檢查操作規(guī)程。層配電室停電應(yīng)急預(yù)案。觸電事故應(yīng)急措施。停水、跑水事故應(yīng)急處理預(yù)案。接管驗收程序DCYX—YF—GZSC—GC—C08. 接管驗收應(yīng)具備的條件。20月份工程維修材料統(tǒng)計表DCYX-YF-GZSC-GC-C05–J16工程組每月三年。22監(jiān)視和測量裝置臺帳DCYX-YF-GZSC-GC-C05–J18工程組當(dāng)日三年。23領(lǐng)用/退還鑰匙登記表DCYX-YF-GZSC-GC-C05–J19工程組季度三年。25維修保養(yǎng)月考評表DCYX-YF-GZSC-GC-C05–J21工程組每月三年。28清淘記錄表DCYX-YF-GZSC-GC-C05–J24工程組季度三年

　　

【正文】 施。 。 ，由項目部提出申請，報產(chǎn)權(quán)單位審核。 執(zhí)行表格：《 空置房屋巡檢記錄表 》 表格編號： DCYXYF GZSCGCC05– J15 為保護好項目內(nèi)空置房，兩個月進行一次的巡視檢查，其巡檢規(guī)定及項目如下： 、線路等。 、新風(fēng)機組、定期做維護。 、水管等保溫情況及有無滲漏。 、門窗、玻璃狀況有無破損。 ，尤其是在大雨過后 ，要及時檢查有無滲漏現(xiàn)象。 ，注意檢測室內(nèi)溫度情況，防止凍壞設(shè)備。 ，注意成品保護工作。 ，要做好巡檢工作，對出現(xiàn)的問題及時上報，并做好記錄。 ，定期進行設(shè)備維護工作。 第 31 頁 共 104 頁 房地產(chǎn)智庫 。 ，要保持清醒，積極采取有效措施防止事故擴大，要保護好現(xiàn)場。 ，根據(jù)有關(guān)規(guī)定逐級上報，不得私自破壞現(xiàn)場或隱瞞。 ，積極救護或搶修設(shè)備，盡快恢復(fù)正常工作。 根據(jù)事故的大小，追究負責(zé)人的責(zé)任，同時當(dāng)事人及負責(zé)人要寫事故報告，并總結(jié)經(jīng)驗，制定措施，杜絕以后發(fā)生類似事故。 每次事故發(fā)生后，組成事故分析領(lǐng)導(dǎo)小組，領(lǐng)導(dǎo)小組除分析事故原因，還要對事故有關(guān)責(zé)任人作出處理意見，填寫《應(yīng)急事件處理記錄表》上報總經(jīng)理。 各系統(tǒng)操作運行人員在下列情況下須在相關(guān)專業(yè)的設(shè)備運行記錄表或?qū)I(yè) 工作日志中書面報告領(lǐng)班： a) 所轄設(shè)備非正常操作的開停及開停時間； b) 所轄設(shè)備除正常操作外的調(diào)整； c) 所轄設(shè)備發(fā)生故障或停機檢修； d) 零部件更新、代換、或加工修理； e) 運行人員短時間離崗，須報告離崗時間及去向； f) 運行人員請假、換班、加班、倒休等。 ： a) 執(zhí)行維修保養(yǎng)計劃時，發(fā)現(xiàn)設(shè)備存在重大故障隱患； b) 重要零部件的更換、代替或加工修理； c) 系統(tǒng)巡檢時發(fā)現(xiàn)隱患或故障，必須在相關(guān)專業(yè)的巡檢記錄表備注欄中加以說明； d) 維修人員請假、加班、倒休等。 情況下必須書面報告工程主管： a) 重點設(shè)備除正常操作外的調(diào)整； b) 變更運行方式； c) 主要設(shè)備發(fā)生故障或停電檢修； d) 系統(tǒng)故障或正常檢修； e) 零部件更新、改造、或加工修理； 第 32 頁 共 104 頁 房地產(chǎn)智庫 f) 領(lǐng)用工具、備件、材料、文具及勞保用品； g) 加班、換班、倒休、病假、事假等； h) 須與外班組或外部門、外單位聯(lián)系。 除以上各項外，所有有關(guān)工作事項必須口頭匯報上級人員，遇有緊急事件發(fā)生或發(fā)現(xiàn)重大故障及隱患，可以越級匯報。 。 。 當(dāng)動 用電、氣焊設(shè)備工作時要符合項目部的動火規(guī)定，由施工負責(zé)人到保安部辦理動火證，由專業(yè)人員操作，穿戴好安全防護用具，動火前確定周圍環(huán)境無消防隱患后方可開始工作。操作過程中應(yīng)始終有專人看護現(xiàn)場，并配備滅火器，嚴禁與易燃工種同時操作。 、手電鉆等設(shè)備時，除要做好防觸電等措施外，還應(yīng)嚴禁周圍放有易燃、易揮發(fā)的油料、清潔劑、擦布、油絲棉等，并應(yīng)遠離其他電器。 （工作需要除外），或?qū)U油、廢稀料倒入地溝內(nèi)。 、清潔劑遺漏在設(shè)備上。 （工作需要除外）。 ，嚴禁私自挪用和破壞。 當(dāng)火警發(fā)生時要保持鎮(zhèn)靜，及時采取緊急措施防止事故的進一步擴大和蔓延，必須服從上級命令，執(zhí)行各種操作必須準確迅速。 必須嚴密注意電器設(shè)備的漏電及短路現(xiàn)象，以免引起電氣起火或傷人。 所有工程人員必須掌握機房內(nèi)消防水帶及滅火器的使用。 機電設(shè)備的管理以安全、正常、經(jīng)濟運行為標準，機電設(shè)備的操作、保養(yǎng)、維修由工程部專業(yè)技術(shù)人 員實施，維修人員須持有相應(yīng)的操作證、上崗證。 、 鍋爐 房等重要機電設(shè)備管理實行 24小時值班制度，值班員必須密切留意和掌握設(shè)備的運行情況，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，并做好運行記錄。 ，保證設(shè)備完好。 。 機電設(shè)備管理人員應(yīng)了解和掌握設(shè)備運行規(guī)律，貫徹以預(yù)防為主的方針，防止事故 第 33 頁 共 104 頁 房地產(chǎn)智庫 發(fā)生。 維修機電設(shè)備時，先準備好材料和采取相應(yīng)的安全措施和技術(shù)措施，防止觸電及設(shè)備事故的 發(fā)生。 在電源干線、低壓配電柜上進行工作時，必須有專人 監(jiān) 護，操作時必須使用絕緣工具并懸掛標示牌。 ，建立設(shè)備檔案，定期對設(shè)備進行清潔衛(wèi)生。 。 ，對發(fā)現(xiàn)的問題由項目工程部負責(zé)及時解決處理。 。 ，具體檢查項目如下： a) 對房屋外墻結(jié)構(gòu)不允許有明顯裂紋，滲 漏現(xiàn)象，房屋排水暢通，無積水、不滲漏； b) 對房屋樓地面，整體平整，不允許有裂縫、脫皮等缺陷； c) 衛(wèi)生間、盥洗間地面不允許倒泛水和滲漏； d) 鋼木門窗應(yīng)平整牢固，無翅曲變形、開關(guān)靈活； e) 木裝修設(shè)施應(yīng)表面光潔、線條順直、對縫嚴密； f) 門、窗、玻璃安裝平整、牢固； g) 抹灰墻面應(yīng)表面平整，無空鼓、裂縫和起泡現(xiàn)象； h) 飾面磚應(yīng)粘貼牢固，陰陽角與線角順直； i) 油漆、刷漿應(yīng)色澤一致，表面不脫皮； j) 根據(jù)本項目空房管理的有關(guān)制度，為保護好項目內(nèi)空置房，要求由綜合維修專業(yè)員工每兩個月進行一次巡檢，其巡檢規(guī)定及項目如下： ? 定期檢查強弱電豎井內(nèi)的 各項設(shè)備、線路等； ? 檢查風(fēng)道、水管等保溫情況及有無滲漏； ? 檢查土建、門窗、玻璃狀況有無破損； ? 雨季加強巡視，尤其是在大雨過后，要及時檢查有無滲漏現(xiàn)象； ? 冬季采暖期要加強巡視，注意檢測室內(nèi)溫度情況，防止凍壞設(shè)備； ? 檢查外廊的設(shè)備設(shè)施是否完好，注意成品保護工作。 ，要做好巡檢工作，對出現(xiàn)的問題及時上報，并做好記錄。 ，定期進行設(shè)備維護工作。 第 34 頁 共 104 頁 房地產(chǎn)智庫 ，并嚴格執(zhí)行相關(guān)管理規(guī)定。 為，使其規(guī)范施工。 ，保障房屋使用安全。 ，應(yīng)嚴格執(zhí)行有關(guān)規(guī)定。 性質(zhì)特別危險的物品，必須單獨存放。性質(zhì)相互抵觸，滅火方法不同的物品，應(yīng)分開隔離儲存。 遇水易發(fā)生危險的物品，不得堆放在走廊或低洼容易受潮的地方。遇熱能分解自燃的物品應(yīng)儲存在陰涼通風(fēng)的庫內(nèi)。 ，如發(fā)現(xiàn)包裝不良、破損、殘缺及物質(zhì)分解等情況，應(yīng)立即采取措施。 檢查庫內(nèi)電氣、照明設(shè)備，做好修理、更換工作。 ，嚴禁使用產(chǎn)生火花的金屬工具。 。 執(zhí)行表格：《會議記錄》 表格編號： DCYX YFGZSCGCC005– J07 。 ：工程領(lǐng)班。 ： （ 1） 由各專業(yè)匯報本月的主要工作和完成情況，提出有待研究與協(xié)調(diào)解決的問題。 （ 2） 工程主管講評本月工作，協(xié)調(diào)部門內(nèi)各項工作。 （ 3） 布置下月重點工作內(nèi)容； （ 4） 工程主管、領(lǐng)班應(yīng)認真做好 例會布置工作的檢查與落實。 。 ； ：班組全體人員。 b. 例會內(nèi)容： （ 1） 安排當(dāng)日主要工作，維修保養(yǎng)內(nèi)容； 第 35 頁 共 104 頁 房地產(chǎn)智庫 （ 2） 落實例會各項工作內(nèi)容； （ 3） 強調(diào)工作注意事項； 。 配電室、鍋爐房、消防泵房、水泵房、燃氣調(diào)壓站。 : a室內(nèi)外每日要清掃，每周徹底搞一次衛(wèi)生。 b地面無塵土、無污物、無水跡、無其它雜物。 c消防器材表面無灰塵。 d室內(nèi)桌、椅、柜擺放整齊 、有序、無灰塵。 e桌椅牢固，有破損的及時修理。 f門窗潔凈、光亮，把手配件、門鎖使用良好。 g墻面張掛物品無塵土干凈、整齊。 ，嚴禁攜帶煙火進入場地，不準在工作區(qū)和非吸煙區(qū)吸煙。 ，嚴禁看報刊雜志，同時不準攜帶任何個人物品進入工作場地。 ，包括平時的維修保養(yǎng)均要按規(guī)定時間和程序進行，禁止違章作業(yè)。 。 程或緊急事故的臨時調(diào)遣。 員工因病、因事不能前來上班，要事先或早晨 8： 30 分前告知項目部辦公室，否則影響工作，責(zé)任自負。 ，每位員工必須填寫工作記錄。 ，達標后上崗。 對客人的要求，要及時解決處理，做到隨叫隨到不延誤，到業(yè)戶進行維修時，必須文明服務(wù)，遵守有關(guān)規(guī)定。 各工程組接派工單或維修電話時，要無條件服從并執(zhí)行，及時匯報工作情況。 每位員工在工作時，要嚴格執(zhí)行公司的安全及 其它各項規(guī)章制度，文明服務(wù)，工作完畢后清掃工作現(xiàn)場，清理工作垃圾。 第 36 頁 共 104 頁 房地產(chǎn)智庫 執(zhí)行表格：《 培訓(xùn)記錄表》、 表格編號： DCYXCX– B04 J05 新員工必須參加人力資源部組織的各項培訓(xùn)學(xué)習(xí)，認真學(xué)習(xí)有關(guān)內(nèi)容，以適應(yīng)新單位的工作崗位要求。 新員工經(jīng)試工期滿時要寫出個人工作總結(jié)，工程部對轉(zhuǎn)正員工的工作能力處理故障的技術(shù)水平、工作態(tài)度、工作效率及表現(xiàn)給予評定，并填寫轉(zhuǎn)正報告報項目部。 ： a) 對員工進行公司的各項制度、紀律、禮節(jié)禮貌、著裝要 求的培訓(xùn)，提高員工的遵紀守法觀念，樹立良好的服務(wù)意識； b) 進行勞動安全，消防安全的教育，學(xué)會使用滅火器材，熟悉辦公區(qū)的防火設(shè)施； c) 進行工程部各工種崗位職責(zé)要求、日常修理派工制度、巡視制度、計劃保養(yǎng)制度的培訓(xùn)，要求每個員工知要求、知責(zé)任、知任務(wù)，根據(jù)工程部的保養(yǎng)計劃對設(shè)備進行檢修，保養(yǎng)； d) 要求每個新員工盡快掌握本系統(tǒng)情況，提高應(yīng)變能力，達到崗位要求標準。 執(zhí)行表格：《公用 工具借用登記表 》、《個人領(lǐng)用工具登記表》、 《工具報損申請表》 表格編號： DCYXYF GZSCGCC013– J10 DCYXYF GZSCGCC013– J11 DCYXYF GZSCGCC013– J12 ，需填寫工程部 《個人領(lǐng)用工具登記表》 ，寫明工具品種、規(guī)格，簽上本人姓名后，由主管領(lǐng)導(dǎo)批準后，方可領(lǐng)用。 工具如有丟失，完全由責(zé)任人負責(zé)賠償，特殊原因報請部門經(jīng)理，同意后辦理補領(lǐng)手續(xù)。 工具如有損壞，需詳細說明原因，填寫《工具報損申請表》經(jīng)工程主管同意后，方可以舊換新，并在個人工具卡上登記，否則一律自行照價賠償。 公用工 具由領(lǐng)班負責(zé)領(lǐng)取及保管，工作中使用時，經(jīng)領(lǐng)班同意后，方可領(lǐng)用，并按時歸還。 公用工具使用完畢返回時，必須保證工具干凈，各專業(yè)員工必須檢查工具是否完好并辦理返還手續(xù)。 第 37 頁 共 104 頁 房地產(chǎn)智庫 員工使用工程工具時，必須認真愛護，不得損壞不得超工具使用范圍和使用強度進行操作，發(fā)現(xiàn)故意損壞者，除照價賠償外將給予嚴肅處理。 ：工程工具按使用年限和使用的具體情況由項目經(jīng)理批準后給予更換。 執(zhí)行表格：《 工程廢料處理記錄 》 表格編號： DCYXYF GZSCGCC05– J22 ，防止對環(huán)境造成破壞。 ，記錄維修保養(yǎng)情況進行統(tǒng)一管理。 ，并為唯一，以便于了解設(shè)備設(shè)施的使用情況。 工程主管要根據(jù)設(shè)備使用情況及國家有關(guān)規(guī)定，每年制定出年度預(yù)防性維護保養(yǎng)計劃，并在執(zhí)行過程中防止造成環(huán)境污染。 按規(guī)定的時間和要求對設(shè)備設(shè)施進行巡視檢查，對檢查出的問題及時進行處理，防止設(shè)備設(shè)施損壞的進一步擴大，避免和消除設(shè)備隱患。 嚴格按照設(shè)備的操作規(guī)程進行正確操作，防止因操作不當(dāng)而造成設(shè)備設(shè)施的損壞，以及對環(huán)境造成破壞和影響。 ，要制定出相應(yīng)的“事故處理預(yù)案”。 ，嚴禁非工作人員或非本專業(yè)人員操作。 對設(shè)備設(shè)施大、中修、更新改造及報廢，要按照公司規(guī)定進行。并在更新設(shè)備時要選擇環(huán)保型設(shè)備設(shè)施，避免污染環(huán)境。 執(zhí)行表格：《 月份工程維修材料統(tǒng)計表 》 表格編號： DCYXYF GZSCGCC05– J16 本著勤儉節(jié)約、杜絕浪費、防止丟失的原則，對本部門的設(shè)備設(shè)施、材料、工具等的領(lǐng)用進行統(tǒng)一管理。 各專業(yè)每月底針對本專業(yè)工作特點、工作計劃、重大維修項目以及常用零配件等情況，制定出全月的物品材料采購計劃報項目部。經(jīng)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)審核批準后，由采購部統(tǒng)一購買。 ，防止采購材料的隨意性。 工程主管要對各專業(yè)所使用的設(shè)備設(shè)施及材料、工具的性能，具備基本常識。在來 第 38 頁 共 104 頁 房地產(chǎn)智庫 貨驗收時，要嚴格把好質(zhì)量關(guān)，對目測及其他方法能檢測出劣質(zhì)材料、設(shè)備、 工具以及可能對環(huán)境造成污染和破壞的一律不予接收和使用。 ，詳細登記工具領(lǐng)用情況。并嚴格執(zhí)行工具管理制度。 ，要持有主管簽字的《出庫單》方可領(lǐng)用日常維修材料。 、工具等領(lǐng)用情況進行審核。對出現(xiàn)的問題進行解決。 工程領(lǐng)班要對各專業(yè)的公用工具、材料、設(shè)備設(shè)施進行統(tǒng)一管理和保管，定期進行盤點和檢查，確保能正常使用，防止丟失等。 工程部應(yīng)建立工程設(shè)