某寫字樓物業管理工作手冊-資料下載頁

　　

【正文】 租戶投訴要及時處理，將投訴內容按專業反饋至各部門，并跟進處理結果。五、物業服務程序（一）租戶入駐程序入駐接收 租戶落定后，由招商部辦理簽約手續，發出《入駐通知》，租戶憑《入駐通知》到物業處辦理入駐手續。 物業管理處憑《入駐通知》接收租戶入駐，填制《租戶入駐登計表》，為租戶建立檔案，引導租戶辦理以下手續：● 確認所租區域《物業設施狀況記錄表》所載內容并簽字?！?購買或委托物業管理處購買水電表，由物管處安裝并簽認《水電計量表安裝竣工簽驗單》● 交納水電費押金● 交納裝修管理費● 辦理裝修申報手續裝修手續租戶裝修必須按裝修管理規定，先由委托施工方申報各種圖紙，施工方案等，填定《裝修申報審批表》，由物業管理處，大廈業主方進行審核后憑該表到財務部交納3000元裝修押金。 物管處憑《裝修申報審批表》上的裝修押金收訖印，完成審批后向施工方核發《裝修開工許可通知》，施工人員核發《臨時出入證》。 《臨時出入證》每證工本費3元，由施工方簽寫《臨時出入證申領表》，物業管理處憑此表，通知財務從施工方預交的裝修押金中扣除工本費。 裝修完成后，由施工方、物管處、租戶三方共同進行竣工驗收，驗收后在《裝修竣工驗收表》上簽字，施工方憑該單到財務辦理退還押金余額手續。 施工方完成裝修退場時，應將臨時出入證交還物業管理處，丟失或未交回由物業管理處通知財務部按每證十元扣罰款。 對施工方在裝修中的違約行為，由物業管理處統一發出《扣款通知單》，經施工方簽字后交財務從裝修押金中扣罰。裝修期間的水電費，也由物業管理處發出水電費抄表單交財務扣款。 裝修竣工后，施工方憑《竣工驗收表》到財務部辦理退還押金手續，財務部部扣除各種扣罰款，管理費后，將余款退還施工方，索回原押金收據，開據各扣款收據。正式入駐 上述程序完成后，租戶正式入駐（附）z投資廣場裝修管理細則 　　尊敬的施工單位，歡迎您到投資廣場為我們的租戶進行裝修，為了確保裝修安全，杜絕裝修隱患，把投資廣場建設成為一個安全、潔凈、優美的一流寫字樓，請您自覺遵守以下管理規定： 　　物業處有權對整個裝修工程進行監督、檢查，任何人不得以任何借口阻止管理人員檢查，執行公務。 　　裝修進行前請到物業管理處辦理有關手續，并繳納有關費用（詳見《裝修管理規定》），未辦理手續進行施工的物業公司有權勒令停工，予以300元罰款并補辦有關手續。 　　裝修人員在施工現場或廣場內發生打架、斗毆、偷竊等行為的，送交當地公安機關處理并對裝修人員所屬裝修單位予以100200元罰款。 　　破壞廣場公共設施、設備、財物的，除雙倍賠償外，予以100200元罰款。 　　各裝修單位在每個施工項目均應設一名專職負責人，負責每日的施工安全檢查及施工現場清潔衛生，并對裝修工人經常進行安全、文明教育，自覺遵守物業管理處的各項規章制度。 　　裝修人員在施工現場及廣場內均應佩帶臨時出入證，對未佩帶出入證的一次予以510元罰款，三次不佩帶的將予以清除出場。 　　為了便于管理，所有裝修人員都必須做到一戶一證，對發現施工地址與證件不符的一次予以1020元罰款。 　　禁止在大廈內生火做飯及留宿，一經發現，將從裝修押金中扣除100元/人/次，并清出大廈之外。 　　在施工現場吸煙未造成后果的予以2050元罰款，使用電爐等明火作業未造成后果的除沒收外并予以50100元罰款。對造成后果的，除支付一切損失外，視情節輕重，予以200500元罰款或送交有關部門處理。 　　裝修用電必須接自租賃區內電源，如有盜用他處電源或亂拉亂架電線，違反安全用電規定的予以100200元罰款。 　　1裝修期間不得影響其他租戶正常辦公，裝修必須在規定時間內進行，（08：00——21：00；周六、周日全天），大噪音及對公共環境有較大影響的施工，需在周六、周日和其它非上班時間進行，在規定時間之外進行裝修的將予以100200元罰款?！　?未經物業管理處書面同意，嚴禁占用公共通道、電梯、電梯間等，垃圾清運必須在每天17：30以后進行，并派專人在每日施工結束后負責徹底清掃施工造成的衛生影響。1在室外堆放裝飾材料超過規定時限（4小時），或未清掃干凈的，除限時清運、清掃干凈外，每次予以50元罰款。 1在裝修單位野蠻施工，在承重墻、樓地板鑿溝打洞，破壞梁、柱等結構及防水層的，管理處有權責令其停工，并征求有關部門意見，采取補救措施。此間所產生的一切費用均由裝飾單位承擔，并予以5001000元罰款。必要時申請依照司法程序處理?！　?裝修垃圾、廢料、雜物等用編織袋袋裝后運至指定的裝修垃圾臨時存放地點，若有在樓道內或室外隨意倒垃圾、廢料、雜物的，除清掃干凈外每次予以50100元罰款。 　　1不得在室外進行垂直運輸、高空拋物，如發現將予以100200元罰款，并承擔由此引起的安全事故責任及損壞賠償。 　　1裝修期間不得將垃圾、廢料、雜物等倒入下水管道、洗臉盆、座便器等，由此造成下水堵塞或造成損失的，裝修單位除承擔一切損失及修理費用外并予以300500元罰款。 　　1裝修期間，不得從窗戶往外投垃圾、雜物等，如有違反者予以100200元罰款。 　　1未經物業管理處許可,不得擅自更改樓宇內的水、電、暖、煤氣、有線電視和電話等管線，否則將承擔由此引起的后果并予以200500元罰款。 　　在裝修過程中絕對禁止亂搭亂建及破壞樓頂防水層，否則將承擔由此引起的一切后果并予以5001000元罰款。 　　2裝修完畢離場時，物業管理處有權清點裝修單位的物品，并經租戶認可后，由物業管理處開具出門條方可離開廣場。 （二）、物業設施設備管理程序1. 租戶落定后，由招商部辦理簽約手續，發出《入駐通知》，租戶憑《入駐通知》到物業處辦理入駐手續。由物業管理處、求租方代表共同對所承租區域的設備設施進行檢查。2. 物業管理處按現場的物業設施狀況詳細填制記錄表，并與租方代表共同簽字確認。《物業設施狀況記錄表》一式多份，除物業管理處留存外，其余根據需要附于《租賃契約》后由契約收執方保存備查。3. 租戶租用的物業設施應按契約規定使用及維護，并接受物業管理處日常巡查監督管理。4. 物業管理處維修隊負責日常對出租物業區域的設施進行巡查，及時維修保養。如發現出租給租戶的設施設備被承租方移位、更改、損毀等不符契約規定的，應立即制止并報告物業管理處。出租的物業設施由物業管理處負責歸口管理。5. 承租方損毀所租用的物業設施的情況反饋至物業處后，由物業管理處、租戶代表共同現場核實損毀范圍，根據情況填寫記錄單，雙方簽字確認。6. 租方移位、更改、損毀的物業設施設備按契約所約定由承租方負責還原，或由物業管理處維修隊修復。所有損失及費用由物業管理處負責按契約規定索賠處理。7. 出租的物業設施設備在正常使用情況下發生的各種故障均由承租方直接向物業管理處反映，再由物業管理處按報修程序通知維修隊進行維修。非正常損毀與不屬于物業管理公司責任范圍的報修按有償服務程序處理。8. 維修隊按要求定期對出租區域的物業設施進行保養、檢修，所有計劃均事先向物業管理處反饋，由物業管理處聯系租戶做好協調。其它事項按《維修隊服務規范》處理。9. 物業管理處維修隊負責定期按物業處要求準確對出租的物業區域的用水、用電、空調等各種能耗數據進行抄表統計，填制記錄交物業管理處。10. 出租物業退租時，由物業管理處、租戶共同對照契約所附承租時的物業設施設備狀況記錄現場進行核對，填制退租物業設施移交單。11. 其它事項按z物業管理有限公司相關管理規定處理。（三）有償服務程序1. 物業管理處為您提供以下有償服務，需收取一定費用：l 租區域內權屬租戶的設備設施維修、保養，包括裝飾保新、水電設施、辦公設備、家私等維修保養。l 安裝、移動通信電話、網絡終端、電源插座、燈具開關、水暖潔具等。l 地毯或地板吸塵、打掃、清洗、保養等。l 租戶要求的其它的不屬于物業管理處免費提供的服務。2. 租戶需以上服務，即以電話通知物業管理處，物管處將在15分鐘內安排相應服務人員上門服務，完成服務后由物管處與租戶一起核準工作量，填寫《有償物業服務工作單》，雙方共同簽字確認。3. 《有償物業服務工作單》經租戶簽字確認后由物管處轉財務部按收費指南標準收取租戶費用。六、規章制度（一）消防設備及器材的維護管理制度1. 煙感器每年由消防中心組織檢測1—2次。2. 自動滅火噴淋管道污水，每年由消防中心和維修隊組織排放檢查一次。3. 店內的地上消火栓，每季度由消防中心或維修隊放水檢查一次。4. 消防水泵每半年由消防中心和維修隊手動或自動啟動檢查一次。5. 酒店的消防加壓、送風、排煙風機，每月由維修隊啟動運行測試檢查一次。6. 酒店的各種電器設備，每年聯合檢查一次。7. 消防總監制聯動系統每年由消防中心和工程部及有關部門聯合啟動運行測試一次。8. 各部位的輕便手提式3公斤BC干粉滅火器，每年由消防中心監督各部更換藥劑一次，其它器材損壞的要及時更換。（二）防火“三級”檢查制度1．一級檢查由班組組織實施1) 每個員工每天對本崗位、本地段進行一次火情安全的檢查，排除本身能夠排除的一般不安全因素，上報本身不能解決的火情隱患及不安全因素。2) 接班時間應提前10分鐘進入崗位，并向上一班了解安全情況，按檢查要求進行驗收并簽名，發現的問題，一般由接班班長負責處理，較大的問題以及書面報本部門領導處理，不得忽視或拖延。3) 消防中心各班對各重點要害部位每天至少巡查1—2次。2．二級檢查由部門領導實施4) 部門領導每月組織主管對本部管轄地段、設備物資（特別是易燃易爆物品）進行一次檢查。5) 檢查班組一級對防火安全工作的執行落實情況。6) 組織處理本部門的火險隱患及整改，向員工進行教育及表揚和批評。7) 保安部負責將一周的消防安全情況書面報告總經理室，由總經理在每周部門經理例會上宣講，提出要求。3．三級檢查由管理公司實施8) 每月由管理公司或由管理公司委托保安消防中心主持對各部門進行重點檢查或抽查。9) 檢查各部門貫徹防火安全的執行情況，檢查要害部位防火安全管理及制度執行情況好的表揚或獎勵，差的批評或罰款。4．員工通道管理規定為規范員工進出管理,確保酒店財物安全和正常經營,依據《員工手冊》,現對員工通道做出如下管理規定：1) 員工上下班一律從保安亭旁的員工通道進出。未經上級批準禁止從酒店大門或其他客用通道進出酒店。2) 保安員直接對員工通道進出實行監督控制, 員工不得將個人私人用品帶入酒店,所有在職員工需主動接受保安員對包裹、物品實行檢查,未按規定拒不接受檢查者一經發現,按丙類過失處罰。3) 員工需按時上下班,未經上級許可,不得在非工作時間內（除個人消費外）隨意逗留、,嚴格按《員工手冊》,玩忽職守者將加重處罰。4) 本規定自公布之日起執行,由行政辦公室負責解釋。（四）消防安全管理制度為使全體員工正確使用消防設備，掌握報警方法，執行安全崗位責任制度，確?？蛻糌敭a與人身安全和全體員工的人身及財產安全，根據《中華人民共和國消防條例》，結合本公司實際制定本制度：1. 認真貫徹國家有關消防安全工作的指示、法規。將防火安全工作納入經營、行政管理計劃，作到同計劃、同布置、同檢查、同評比、同總結，并定期向公安消防監督機關報告工作情況。2. 本單位和外單位在公司內因施工需動火工程，施工單位必須在動火當天到物業管理處填表申請，經審批同意，辦理動火證后方可動火施工。3. 配電房、電話總機及微機房不得明火作業，嚴禁吸煙，嚴禁存放易燃易爆和與本機房無關的物品，無關人員嚴禁入內。消防器材必須放在明顯易取的地點，定期檢查，室內清潔，走道暢通，定期檢查維修設備。堅守崗位，發現問題及時處理并上報。值班人員班前與班中禁止飲酒，應勤聽、勤看、勤檢查，確保安全4. 空調機房和通道要保持清潔，通風良好，消防器材應靈敏有效，機器所須的各種油類等易燃物品，要指定地點存放，經常檢修設備，保證正常運轉，不得帶故障運行。5. 所有會議室在會議期間不得插門，保證出入口暢通，客人自配電器使用時，要上報工程部，會議后要認真檢查（如煙頭），消除隱患，關閉電源，鎖好門窗。6. 客房服務員要熟悉住店客人情況，勤聞、勤看、勤檢查。并注意醉酒、吸煙的客人，有情況及時上報，客人在房內使用未經酒店允許的電器設備（如電爐等）或堆放易燃物品時，要及時勸阻，并向保安部報告?？腿穗x開后，要認真檢查房內有無隱患，如發現火情，要及時向總機報警，會使用消防器材撲救初起火災，按指令疏導客人由最近的消防樓梯撤離到安全地帶，要作到逐房檢查，防止遺漏，并注意保護客人財產安全。7. 庫房內存放的物品要分類儲放，貨物與墻、燈、房頂之間保持50公分距離，倉庫內的照明燈限60瓦以下的白熾燈，不準使用可燃物做燈罩，不準使用磺鎢燈、日光燈、電熨斗、電爐、電烙鐵、電鐘、交流電收音機、電視機、電茶壺等電器設備，化工倉庫、液化氣站和油庫的照明燈具設防爆型裝置，倉庫內保持通風，各類物品要標明性能名稱，液化氣站和油庫內不準設置維修場所?？傠娫撮_關要設在門口外面，要有防雨、防潮保護。8. 夜總會每個開關要有明顯標志，對電視機、音響系統、燈光實行管理，經常檢查電器插頭是否完好，營業期間，出口的門不得上鎖，保持暢通。9. 廚房餐廳使用液化氣爐、酒精爐、點心車，必須注意防火安全，按操作規程使用。10. 每個員工每天對本崗位、本地段進行一次火情安全檢查，排除本身能夠排除的一般不安全因素，上報本身不能夠解決的火情隱患和不安全因素。11. 每月由公司主持對各部門消防安全進行重點檢查和抽查。（五）設備技術檔案管理制度1. 設備技術檔案由專人負責，公司所有設備均建立技術檔案，按設備種類，按時間順序存放。2. 所有設備均分類，分部門建立設備檔案，內容包括：設備名稱，出廠合格證，檢驗單，安裝質量檢驗單，試車記錄，維修保養記錄，改進安裝記錄，運行日志等。每種設備的各種檔案內容分別按記錄種類和