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【導(dǎo)讀】咸陽住房建設(shè)總量目標(biāo)…

　　

【正文】 安居工程建設(shè) 項目可行性研究報告 24 周邊區(qū) 市 的置業(yè)人群占客源量的 50%左右，改善型需求增多 中小戶型受寵 房地產(chǎn)開發(fā)理念落后，模仿嚴(yán)重 （七）渭南（ 2683 元 /㎡） 渭南市房地產(chǎn)市場正處于起步發(fā)展階段，市場發(fā)育還很不成熟，各個房產(chǎn)項目之間的競爭正處于地段競爭向產(chǎn)品競爭階段的過渡之中。渭南市按照房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r可大致區(qū)分為：中心區(qū)、高新區(qū)、老城區(qū)等三個區(qū)域。中心區(qū)是城市經(jīng)濟文化中 心，配套完配，交通便捷，是大多渭南人理想的居住地。渭南目前的大型房產(chǎn)項目業(yè)集中于此區(qū)域。開發(fā)區(qū)正處于建設(shè)開發(fā)階段，大片為開發(fā)綠地較多，其中一部分已被作為房地產(chǎn)用地征用，但目前尚無大規(guī)模開發(fā)建設(shè)。老城區(qū)同城市中心地帶被沋河分割成兩個部分，隨著城市的西移，老城區(qū)已越來越發(fā)偏遠(yuǎn)。在售項目 49 個，均價為 2683 元 /㎡。 特征： 整體產(chǎn)品檔次較低，價格水平相近，產(chǎn)品單一 市場缺乏規(guī)范和市場意識 市場發(fā)展?jié)摿Υ螅俣瓤? 高新區(qū)為開發(fā)熱點區(qū)域 （八）漢中（ 2564 元 /㎡） 漢中 素有“西北小江南” 的美譽。水資源是漢中的天然之寶，也是漢中樓市區(qū)別與其他城市的最主要特征。借助優(yōu)勢，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出強勁的開發(fā)勢頭，目前均價為 2564 元 /㎡，在售項目 40 個。綜觀漢中，目前的城市骨架不大，還沒有形成大的城市發(fā)展藍(lán)圖。同時受政策、企業(yè)實力、當(dāng)?shù)氐墓┣箨P(guān)系的影響，雖然漢中還缺少能開發(fā)帶動區(qū)域板塊項目的特大企業(yè)，但是，漢中沿漢江兩岸的板塊格局已見雛形。一江兩岸的長遠(yuǎn)規(guī)劃，天漢大道的貫通，漢中的城市骨架在逐步拉大，規(guī)劃也更加合理，將打造陜西唯一一個以水文化為特色的居住城市勢在必 安居工程建設(shè) 項目可行性研究報告 25 然，可以吸引大量的外 地置業(yè)者在此購房置業(yè)，凸顯城市居住的獨特性。 特征： 市場的需求還正處在增長期 居住性需求依然是房地產(chǎn)市場的主導(dǎo) “漢、水、綠”文化與自然特點是漢中樓市的獨特特征 （九）安康（ 2697 元 /㎡） 作為陜南重鎮(zhèn)的安康，安康房地產(chǎn)業(yè)從 20 世紀(jì) 80 年代周期開始起步，歷經(jīng)房屋統(tǒng)建、舊城改造、安居工程及經(jīng)濟適用房、商品房綜合開發(fā)等階段，但是真正的市場化階段要從 2020 年開始，之后以一個較快的速度發(fā)展。近年來隨著安康交通瓶頸問題的改善，青山綠水的宜居環(huán)境已經(jīng)吸引西安為主體的周邊居民來安 家置業(yè)，從而帶動安康房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。目前，在售項目 28 個，均價為 2696 元 /㎡。 特征： 在建、在售商品房沒有差異化，產(chǎn)品單一化較為普遍 房地產(chǎn)市場供給總量充足，住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化。 住房建設(shè)規(guī)劃逐步實施。 （十）商洛（ 1951 元 /㎡） 商洛市以產(chǎn)業(yè)帶動經(jīng)濟發(fā)展的總體要求，打造商洛山水園林生態(tài)旅游城市，房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)建設(shè)得到快速發(fā)展，城鎮(zhèn)居民居住條件明顯改善。近年來，相繼建成了桂園新村、宏安小區(qū)、全興園小區(qū)、通安小區(qū)、晨光家居、丹江新城等重點住宅項目，活躍了市場，但是房地 產(chǎn)市場依然處于初級階段，供應(yīng)單一，以城中區(qū)為主，物業(yè)類型皆為普通住宅。均價為 1951 元 /㎡，是十個城市中，惟一一個均價在 2020 元以下的城市，在售項目為 19 個，相對也較少。 特征： 房地產(chǎn)市場發(fā)展呈現(xiàn)出扁平化。 房地產(chǎn)市場均價較低，是十個城市中均價最低的城市 安居工程建設(shè) 項目可行性研究報告 26 置業(yè)者還沒有形成理性的置業(yè)觀念，沒有品牌的認(rèn)知，同時開發(fā)商的思維也相對落后，開發(fā)、宣傳、營銷等與西安依然有一定的差距 住房供應(yīng)體系單一 四、陜西房地產(chǎn)市場未來發(fā)展預(yù)測 （一）一平兩旺將繼續(xù)保持 “一平 ”指的是市場很平穩(wěn)，“二旺”指的是住房需求旺和房地產(chǎn)投資旺。從中央到各地開始從政策上對開發(fā)結(jié)構(gòu)加強了信息監(jiān)測及政策調(diào)控，市場供應(yīng)已經(jīng)開始向符合大多數(shù)購房者的需求角度轉(zhuǎn)移，伴隨著市場開發(fā)的趨于成熟及購房者的逐漸理性，未來市場開發(fā)及需求結(jié)構(gòu)也將趨于更加合理。從陜西省的市場發(fā)展來看，一平兩旺將是長期的房地產(chǎn)發(fā)展特征。 （二）保障性住房將會增加 國務(wù)院擴大內(nèi)需、促進經(jīng)濟增長的首要措施是加快保障性住房建設(shè)。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部住房保障司介紹，未來 3 年，計劃通過廉租房解決 747 萬戶低收入家庭的住房困難。其中 287 萬戶通過實物配租解決，460 萬戶通過租賃補貼解決。總投入約 2150 億元。而從長遠(yuǎn)來看，保障性住房將會是中央政府以及地方政府的工作重點。 中央財政將加大對廉租房建設(shè)和棚戶區(qū)改造的投資支持力度，適當(dāng)提高中西部地區(qū)補助標(biāo)準(zhǔn)，借此良機，西安政府已經(jīng)開始著手保障性住房建設(shè)的規(guī)劃。從而可以預(yù)見陜西省的保障性住房將會增加。 （三）品質(zhì)化是房地產(chǎn)的核心競爭力 陜西的發(fā)展?jié)摿Γ鴣聿簧俚耐獾胤科筮M駐。隨著眾多國內(nèi)大腕慢慢將開發(fā)的觸角伸向陜西，陜西聚集了越來越多的品牌地產(chǎn)。外來品牌的到來，對本地的開發(fā)商無疑 帶來了一定的沖擊，同時各個外來品牌之間也存在著一定的競爭，競爭促進發(fā)展，品牌薈萃的背后將是優(yōu)勝劣汰，質(zhì)好則生，質(zhì)差則滅，這有利于陜西省房地產(chǎn)市場的發(fā)展。 2020 年“ 5178。 12”汶川大地震的發(fā)生，對陜西的樓市發(fā)展來說是一 安居工程建設(shè) 項目可行性研究報告 27 場挑戰(zhàn)， 08 年的陜西樓市首次出現(xiàn)銷售下滑的現(xiàn)象。“ 5178。 12”之后，一方面置業(yè)者對房屋的品質(zhì)化更加的看重，一方面考驗著房地產(chǎn)開發(fā)商的社會責(zé)任感。伴隨著置業(yè)者的成熟以及競爭的白熱化，品質(zhì)化將成為房地產(chǎn)的核心競爭力，未來的陜西房地產(chǎn)市場將會是個以品質(zhì)說話的市場。 （四）二手房市場實現(xiàn)規(guī)模及結(jié) 構(gòu)提升 09 年二手房市場的逐漸升溫，會拉動陜西商品房市場，同時全省的房地產(chǎn)也將出現(xiàn)持續(xù)熱銷的勢頭。目前來看，上海、深圳等一線城市的二手房交易量與商品房交易量之比在 1： 1 左右。而西安目前的交易量之比為 1： 7 左右。和其他一線城市相比，我們很明顯地可以看出，西安二手房市場發(fā)展還是落人一步。結(jié)合上海、深圳等地一線城市房地產(chǎn)市場發(fā)展的特點，以及目前西安二手房市場欣欣向榮的發(fā)展的趨勢。從完善陜西房地產(chǎn)市場的角度以及陜西二手房市場的巨大潛力來看，未來陜西二手房市場在規(guī)模及結(jié)構(gòu)方面必然將獲得快速提升。 （五）信息化 程度進一步加強 房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)對房地產(chǎn)市場發(fā)展和宏觀調(diào)控工作的產(chǎn)生引導(dǎo)作用。通過商品房預(yù)售合同聯(lián)機備案、產(chǎn)權(quán)交易登記、存量房轉(zhuǎn)讓、房屋租賃管理、信用檔案、信息發(fā)布，客觀地分析房地產(chǎn)運行軌跡，正確評價和判斷房地產(chǎn)市場形勢與發(fā)展趨勢，從而確保房地產(chǎn)持續(xù)健康、有序的發(fā)展。陜西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳下發(fā)通知，陜西省房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)將在 2020 年實現(xiàn)省市聯(lián)網(wǎng)。 （六）城改房將會得到重視 城改商品房進入市場以來，歡迎者有之，反對者有之，各種爭論和批評也從未中斷，但是毋庸置疑的一點是此類樓盤有效平抑了陜西樓 市快速上漲的房價。伴隨著城中村的日漸沒落，城改房逐漸增多，如何正確合理的處理城改房，將會是未來一段時間內(nèi)陜西省房地產(chǎn)市場發(fā)展的重點。 安居工程建設(shè) 項目可行性研究報告 28 咸陽房地產(chǎn)市場發(fā)展及預(yù)測 從 2020 年開始，伴隨著城市經(jīng)濟的發(fā)展，在西咸一體化發(fā)展戰(zhàn)略的帶動下，咸陽市房地產(chǎn)市場快速起步并深入運行，尤其 2020 年后市場發(fā)展加速，整體市場呈現(xiàn)出供銷兩旺的格局。 一、整體市場特征 宏觀經(jīng)濟持續(xù)向好，帶動房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展 咸陽市連續(xù)兩年城市經(jīng)濟總量、地方財政收入、人均純收入等主要經(jīng)濟指標(biāo)的絕對數(shù)據(jù)和增長幅度均處全 省前列，尤其是 2020 年全市實現(xiàn)了生產(chǎn)總值 億元，同比增長 16％，創(chuàng)下了高于全國、全省和咸陽 10 年來的最高增速。咸陽城市發(fā)展進程逐步加快，從市政、交通、城市改造方面逐步進行 ,經(jīng)濟及城市配套的完善帶動房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展。 房地產(chǎn)市場供需兩旺，價格穩(wěn)升 咸陽商品房市場 06 年、 07 年銷售連續(xù)兩年突破 100 萬平方米， 2020年上半年，受政府的救市政策影響，剛性需求被釋放之后，需求量大大增加，整體市場成交火爆，整體市場在售項目達 60 個左右，整體呈現(xiàn)供銷兩旺的發(fā)展格局。 2020 年咸陽商品住宅 均價約 1100 元 /平方米，根據(jù)西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)研究中心最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)， 2020 年 8 月咸陽商品住宅均價已達 3054 元 /平方米。 2020 年下半年以來咸陽住宅價格有明顯上揚后， 08 年以來整體市場價格呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的發(fā)展態(tài)勢。 房地產(chǎn)市場趨于縱深化發(fā)展 隨著房地產(chǎn)市場規(guī)模的迅速擴大，本土開發(fā)企業(yè)逐步走強，外來品牌開發(fā)企業(yè)強勢進入，競爭的激烈?guī)恿讼剃柹唐贩渴袌龅恼w發(fā)展水平，房地產(chǎn)市場趨于縱深化發(fā)展。 產(chǎn)品理念較為傳統(tǒng)，呈現(xiàn)扁平化特征 作為一個新興的工業(yè)城市，咸陽由農(nóng)業(yè)經(jīng)濟為主向工業(yè)化、城市化 安居工程建設(shè) 項目可行性研究報告 29 過 渡較晚，整體置業(yè)人群消費理念相對滯后，也在很大程度上抑制了咸陽商品房供應(yīng)市場的產(chǎn)品創(chuàng)新，消費層次及開發(fā)層次未能充分拉開，目前咸陽市場尚無純粹的別墅項目，復(fù)式、躍式等產(chǎn)品幾乎沒有；僅從市場住宅售價未能充分拉開差距，高價產(chǎn)品與低價產(chǎn)品差距僅數(shù)百元，即可看出這一特征，整體產(chǎn)品市場呈現(xiàn)扁平化發(fā)展特征。 置業(yè)人群較為單一，二室、三室戶型需求占市場總量的 90%以上 咸陽市目前的置業(yè)人群以咸陽市人以及周邊的 市 區(qū)為主；輔以部分西安人，而其他地方的客源更加稀少。從客源上來看，較為單一。整體消費市場以二室及三室需求 占到絕對比重，諸如一室以及四室以上不足10%。憑借區(qū)位優(yōu)勢、地價優(yōu)勢、低熱、“魅力”和“宜居”城市名片，洼地效應(yīng)明顯，吸引郊 市 和西安的人們到此購房置業(yè)，商品房需求旺盛。 保障性住房建設(shè)力度加大 2020 年，咸陽市年度經(jīng)濟適用住房計劃建設(shè)面積 萬平方米2020 年計劃量為 萬平方米 ,廉租房保障計劃也已出臺并落實，對中低收入人群的住房保障力度逐步加大。 規(guī)模型地塊供應(yīng)較多，地價以城內(nèi)及西咸共建為最高 咸陽市場土地供應(yīng) 03 年以前集中在城市中心城區(qū)，主要以玉泉路以及文林路沿線為主 ， 04 年開始，隨城市規(guī)劃及西咸一體化進程的推進，世紀(jì)大道以及東風(fēng)路區(qū)域土地供應(yīng)量明顯上升，同時規(guī)模型地塊較多，供需市場的走高以及房價的攀升，帶動了地價的上揚。此外，咸陽市舊城改造力度加大，未來將釋放出較大體量的商品房用地。 二、分城區(qū)市場特征 咸陽城區(qū)面積相對有限，目前咸陽商品房市場供應(yīng)集中于城內(nèi)以及城南西咸共建區(qū)，城北、城東及城西相對偏少。同時從城市地理來看，南為渭河，北邊為塬以及高速公路阻斷，整體房地產(chǎn)開發(fā)空間受到一定限制，目前市場在售項目為 60 個左右。 城東區(qū)：房價處于低谷，市場空間有 限 安居工程建設(shè) 項目可行性研究報告 30 咸陽市城東區(qū)的大致范圍為：東風(fēng)路以東、渭河以北、渭城西路以南，位于咸陽市中心東郊的區(qū)域。 區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)集中在朝陽一路和朝陽二路之間，項目數(shù)約占總量的 15%。城東區(qū)的項目以普通住宅為主，位置多處于城東區(qū)較為繁華便利的地段，項目較為集中，相對來說，大盤偏少，中小盤占上風(fēng)。由于區(qū)域工廠較多，生活配套不足，目前城東整體房價處于咸陽市五區(qū)之末。西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)研究中心統(tǒng)計的城東區(qū) 7 月均價為 2635 元 /㎡。 城南區(qū)：規(guī) 劃 利好，未來發(fā)展核心 咸陽市城南區(qū)界定如下：皂河以西，西寶南線以北，灃河以東 ，渭河以南約 30 平方公里區(qū)域內(nèi)。 城南區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展主要集中在世紀(jì)大道沿線，占到市場項目總數(shù)的 28%左右。世紀(jì)大道西咸共建區(qū)沿線樓盤以大盤為主如：金泰絲路花城、奧林匹克花園等等。另外開發(fā)商實力比較強：泰盈、華宇、億龍、陽光、金泰都是陜西本土比較知名的開發(fā)商。相比市中心以及周邊樓盤，該區(qū)域項目質(zhì)量較高，內(nèi)部配套齊全，但外部配套尚顯不足，關(guān)中――天水經(jīng)濟帶建設(shè)規(guī)劃的出臺，將推出西咸共建區(qū)經(jīng)濟及房地產(chǎn)的快速提升。西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)研究中心統(tǒng)計的城南區(qū) 7 月均價為 3470 元 /㎡。 城西區(qū)：持續(xù)走旺，未來熱點 板塊 咸陽市城西地區(qū)主要指渭河北岸的咸通路以西和三號橋南的世紀(jì)西路區(qū)域。 該區(qū)域是未來咸陽市行政的新中心，所以發(fā)展?jié)摿^為巨大。從眾多的開發(fā)樓盤就可以看的出來，這里的投資價值正在凸顯。而從調(diào)研顯示，目前各在售樓盤的價格在 26003000 元 /㎡