國際養老園項目建議書-資料下載頁

【導讀】仍然是社會道德的重要基礎。降，老年人在總人口中的數量和比例不斷增加。國將在20xx年正式邁入老齡化社會。上還是在總人口中的比重都在不斷提高。豐縣常駐人口110萬人，60. 隨著人口老齡化程度的加劇，老齡問題即老年人的需求問題和人。流老有所用的公寓是大部分老年人的心愿。老人們在這里享受到充足的護理、醫療、膳宿及康體的群體生活。期為老年人進行身體健康檢查，各種營養套餐搭配科學合理。生活的老年人無病可以休養，有病可以得到醫治，休閑時可以娛樂，康復時可以運動、游玩。老年公寓建成后既遠離喧嘩的市區，又不遠。精神上得到安慰。全的嚴峻挑戰，預計到2030年全國老年人口將占總人口的%。金缺口很大，僅靠財政支持難以為繼。同時，社會保障體系與社會養。在即將面臨空前的養老壓力面前，中國政府將對養老項目、養老產業進行大量投入，凡涉及養老的項目，政府都將予以大力扶持。而經濟的發展，人口的快速流動也使?

　　

【正文】 來看，全國旅游市場年 增長率在 13%， 張家界 旅游市場增長率約高于全國市場增長率 12個百分點，保持在 25%左右。 從旅游消費看，游客的旅游消費呈現出兩個較明顯的特征：其一，旅游消費層次提升，因為隨著居民消費能力的提高，過去那種單純的觀光旅游已不能滿足游客的要求，對于新開發景區而言，景區項目的可娛樂性、可參與性等日益受到游客的青睞。其二，旅游消費從總體來看，與一般消費品消費不同的特點在于重復消費性低，這意味著，旅游景區間的競爭盡管激烈，但與一般消費品之間的競爭有不同的特點。 桿子坪鬼谷 峽旅游景區位于 張家界 市著名的旅游勝地 天門山麓 ，總 開發面積約 20 平方公里，自然環境、生態資源優越。在 張家界 地區范圍內， 鬼谷 峽具有?峽谷 道路 最 險 、植被保護最好、 瀑布 景觀最佳、峽谷內居住人口最少和距市 區 距離最近?的獨特優勢，是 張家界乃至全國不可多得的集山、水、林、崖、瀑、草地、農莊、旅游地產于一體的優秀旅游景區。 有關人士認為， 桿子坪 養老的環境非常之好，是?旅游式養老?的理想地； 桿子坪 發展?異地養老?、?旅游式養老?的潛力很大。 桿子坪 完全可以利用目前相對充裕的養老資源，為全國的老年人提供一些服務，同時也可同內地其他城市實現?聯網?。 本地房地產業的發 展對本項目的作用 張家界氣候溫暖濕潤，空氣清新，有?中國最大的天然氧吧?之稱，?張家界空氣能治病?、? 張家界非常適合養老?這些觀念已廣為人們所接受。張家界作為中國優秀旅游城市，擁有眾多國家 3A 級、 4A 級、 5A 級的景區，在全世界都有較高的知名度，經過前些年的發展，生活基礎設施已經齊備，交通也很便利，這對外地人來張家界定居是有吸引力的。而且這幾 25 年外地人來購房也已經成為張家界房地產業的一大亮點， 20xx年外地人購房交易額達 萬元，占交易總額的 %。這已經說明，張家界針對移民開發養老業還是有基礎 的、是可行的。張家界市政府充分認識到養老產業所蘊藏的巨大潛力，正在考慮將養老產業作為張家界的支柱產業進行發展。 開發養老產業的重點就在養老園的建設，張家界本地擁有眾多有實力的房地產企業，因此，發展房地產對張家界來說，應該說是駕輕就熟。張家界的經濟發展思路，重中之重就是旅游和城市建設，養老產業正好與之相適應。所以，張家界發展養老產業，與當前城市的發展政策相吻合，而且依靠自己城市的力量就可以實現產業的起步，不依賴于外部投資，也不用靠國家撥款，完全不用擔心外部條件的沖突和制約。 第八章 市場營銷策略 一、目標客戶分析 主要客戶人群 該項目按中老年人不同狀態與需求，依據嚴格的市場劃分原則，將社區細分為四類人群，即 ： 亞健康度假康復人群 ； 中老年休閑養老人群 ； 中老年度假養老人群 ； 老年產業投資性人群。 主要客戶來源地 主要客戶狀況描述 亞健康度假康復人群 ： 中老年休閑養老人群 ： 中老年度假養老人群 ： 老年產業投資性人群 ： 二、營銷制度與辦法 設立辦事機構，進行分區管理 1)營銷方式的轉變。由于老年消費是一種自主性消費，老人的消費觀念既成熟又相保守，許多老人對新型的產品會 感到陌生，認同接受也會有一個過程，在對老年住宅進行營銷推廣的時候就應該充分考慮到這一點：在營銷手法上，避免使用概念營銷，轉為說服力更大、 26 更容易讓老年人理解的體驗式營銷；在銷售風格上，避免浮夸，樓書和賣場設計都應保持踏實、簡練、穩重的風格；在銷售人員的配備上，使用年紀稍大、社會經驗足的銷售人員，實施耐心的引導式銷售。從長遠來看，市場經濟是一個多發展、多變化的時代，受時代特點的影響，未來的老年人比起今天的老年人，對新消費觀的接受質量要快得多，也容易得多。 2)提高產品的品質。針對老年消費的質量特征，老年 商品的質量和?銀發市場?的服務質量都必須提高。老年人是一個特殊的社會人口群體，在飲食、起居、衣著、旅游、醫療保健、文化娛樂等各方面都有著這一年齡段的特點，對商品的質量要求尤其高，通常是商品的質量不好不買，價格太貴不買，不實用不買，不安全不買，太復雜不買，只要產品不對路，質量不過關，在老齡消費中就不會有市場，也就不會有長久的效益。 3)針對老年消費中休閑性消費與服務性消費所占比例大的特點，以悠閑生活和優質服務為賣點，為項目打下長遠的附加價值。 進行細致的營銷 ⑴ 直接銷售。成立專門的機構定點在 北京、上海等目標城市進行推廣促銷。由于異地銷售最重要的是信譽問題，所以一定要以養老園 為品牌，由市政府的發展戰略作后盾，必要時可以請專業咨詢機構做出完整的營銷計劃。銷售方式也可以靈活多樣，可以是產權銷售，也可以是中短期租賃，讓那些有興趣但又下不了移民決心的人，到這里先試住一段時間，體驗一下生活，然后再做決定。 ⑵ 觀光促銷。組織各種?夕陽紅?旅游團來 張家界旅游時，帶他們到養老園 進行參觀，讓園區美好的環境，細致的服務吸引他們留下來。 ⑶ 以服務促銷售。在目標城市設立促銷的移民服務公司。只要老人們 草簽移民合同，后續的一切事務，如舊房的出售或出租，搬家，旅途安排，新居的設置，定居后的金融和保險服務，社會保障關系的轉移等等，全部由服務公司一條龍包干到底，讓人們只要簽個字后，拎個手包就可以輕松移民。 辦事機構人員組成 獎勵與處罰 過程管理與效益管理 27 三、營銷推廣計劃 四、定向開發與委托開發 定向開發與委托開發說明 定向開發與委托開發條件 定向開發與委托開發的優惠辦法 第九章 項目經濟效益分析 一、房地產銷售收入 銷售收入預計 項目名稱 計算過程 金額 別墅 2 萬平方米＊ 8800元 /平方米 1. 76 老人公寓 10萬平方米 *3500元 = 度假公寓 3萬平方米 *3800元＝ 合計 銷售毛利潤為 = 二、服務與租賃收入 每年出租收入預計 項目名稱 計算過程 金額 別墅 200平方米＊ 800棟＊ 25元 /平方米＊ 10個月 400萬元 老人公寓 40平方米＊ 5萬平方米 *10個月＊ 20元 1000萬元 度假公寓 2萬平方米 *200元 400萬元 合計 1800萬元 三、不動產價值 四、成本分析 建設與開發成本 項目投資估算 項目名稱 計算過程 合計 別墅 *4000元 /平方米 = 建筑部分 5000平方米＊ 20xx元 /平方米 1000萬元 水療健康設備 1000萬元 花卉與綠化投資 500 萬元 網球場等 500 萬元 28 老人醫院 500 萬元 其它養生服務內容 1000萬元 老年公寓 15萬平方米＊ 20xx元每平方米 3億元 度假公寓 5萬元＊ 2200元每平方米 土地以及其他費用（包括交通車隊） 200萬元開通公交線路 合計 融資成本 機會成本 管理成本 出租物業的成本 1. 房屋維護成本每年 100萬元 2. 物業管理費用 100 萬元 3. 車隊成本 50萬元 出租物業純收入為 1550萬元。 營銷成本 五、效益評估 根據張家界市場情況，本項目財務分析，注重實際銷售預測，將出售與出租相結合，符合張家界市場情況，財務數據顯示，本項目建成后一年左右可以通過銷售回籠全部資金，通過兩年銷售可取得 億銷售毛利潤。每年出租收入預計達到 1550 萬元左右，能夠產生穩定的現金流。 綜上所述，本項目經濟效益良好，社會效益突出。 老年 移民帶來的不僅僅是房地產的銷售，他們還會帶來日常的生活費用支出。此外，老年人還會經常看病，可能需要家庭護理，這些都會提供眾多的商業機會和就業崗位，據央視報道，在北京老齡中心每人每天的服務費是 50 元。我們還 29 不敢想像，老年移民們賣掉原來房產之后都能成為百萬或準百萬富翁，在北海都能象富翁那樣消費，如果僅以一戶老人房產 15萬元、每月生活費 1000 元估算，每一戶老年移民帶來的直接經濟效益（資金凈現值）就相當于 1550 個游客。 老年移民還非常安全。與青壯年移民不同，老年移民是純粹的消費性人口，他們不需要城市提 供任何就業崗位；與本地老人不同，移民的生活費用是完全有保障的，不會給遷入地帶來經濟負擔。因此大量地吸引老年移民基本不用擔心產生什么社會問題。 此外引入老年移民還有很多其它的好處。例如，發達城市的老年人，大多綜合素質很高，而且見多識廣，愛好廣泛，大量吸引這些人口，可以直接提升城市的人口素質，增強城市的文化品位；每一戶老年移民背后都會在其社交圈產生一個強烈的廣告效應，提高遷入城市的知名度和美譽度；而且老年移民還會定期地帶來探親和訪友的客流量。 養老產業有著很強帶動效應，可以直接帶動房地產、旅 游、社區服務、商業、醫療衛生、交通、金融、通訊、文化藝術等行業的發展。 第十章 融資計劃 一、融資數額及方式 融資問題是當前老年公寓建設的瓶頸，需要花大力予以解決。 首先，建設老年公寓需要發揮政府的主導作用。政府不僅要將老年公寓的建設納入國家和城市的總體規劃，而且要按照規劃要求，定期進行老年公寓的專項財政撥款。在土地使用和稅費方面要實行優惠政策，如免收土地出讓金、減免稅費等。 其次，政府還要加強宣傳力度，使全社會都來重視老年人和老年人的住房問題，鼓勵和吸引國內外有實力的開發商來興建和管理老年公 寓。開發商除了享受在土地和稅費方面的優惠以外，還可以向銀行申請低息貸款，差額部分由政府補貼。 再次，還可以發揮社會的力量，建立老年人事業基金會，以及開征遺產稅等籌措老年人住宅資金。 最后，在個人籌措資金方面，要得到銀行的大力支持。銀行要從老年人的需求和特點出發，制定優惠的住房抵押貸款辦法。 如以現房作抵押貸款購買新房；?雙合同制?貸款購房。即老年人與銀行、其子女與銀行，各簽定一份買賣合同和擔保合同，當老人無力還款時，可以由其子女或親屬還款；逆抵押貸款購房。這是目前國外一些國家普遍使用的方法。即老年人 退休以后，從開發商處購買一套老年公寓，然后與開發商簽定合同，每月由開發商支付給老人一定數量的生活費，直到老人去世，開發商返還剩余本金，住房歸開發商所有。這些貸款辦法，為老年人住房提供了保證。還 30 可以采取物業置換以及合資建房等多種渠道為老年人解決住房廣開門路。 二、融資投向 三、資金退出機制及回報辦法 資金退出機制 融資回報辦法 四、資金監管及投資方權限 資金監管方式 投資方權限 第十一章 財務預測 一、酒店式公寓財務銷售計劃表 二、公寓小區 —— 玫瑰園小區財務銷售計劃表 三、稅后 利潤表 四、現金流量表 五、盈虧平衡表 六、動態投資回收期 第十二章 風險控制 一、政策風險 二、土地價值 三、市場風險 雖然養老產業潛力巨大，張家界也有優勢，但我們要清醒認識到它的發展還存在著很多障礙： 一是傳統的養老觀念。 現在大部分的老人仍然存在?養