地塊開發項目可行性分析報告-資料下載頁

【導讀】4、大型購物中心··················································6

　　

【正文】 目規劃實際要求 “金沙云庭”此地塊 總占地面積是 平方米，建筑面積是 160000平方米。總凈用地面積為 63 畝 ，規劃設計條件中規定：綠化率≥ 30%， ，容積率 ≤ ，建筑密度總≤ 30%，建筑高度≤ 21 米，此宗地為二類住宅用地（可兼容商業≤ 10%）。而現實中“金沙云庭”的綠化率是 30%，容積率是 ，建筑密度 30%，基本上滿足規劃設計的要求。 容積率變化對產品設計概念、產品類型和特征的影響。 ① 在建筑密度一定時，容積率的增加，主要引起房屋層數的增多，隨房屋層數的增多 ； ②高容積率的住宅項目意味著小區內房子建得多，而高密度的住宅必定會帶來高密度的居住人口，最終導致小區中業主的生活舒適度下降。 ③高容積率住宅對土地使用率的過分追求，小區內的樓層會比較高、綠地的比例也會相應的減少，從而影響居住區內的生活環境與品質。另外，樓 29 間距過近、小區內道路狹窄、停車位置不足也是高容積率小區經常遇到的問題。 ④所以容積率的變化，對產品設計概念、產品類型和特征的影響是很大的，容積率和綠化率兩個比率決定了這個項目是從人的居住需求角度，還是從純粹賺錢的角度來設計一個社區。 土地 本身特征對產品設計的影響和考慮 “金沙云庭”該宗地位于成都市青羊區金沙遺址路，西二環到三環之間。成都市區 海拔在 450— 720米之間，相對高差一般不超過 20米，地勢由西北向東南微微傾斜，便于引水自流灌溉。 成都市地質歷史悠久，地層出露較全，主要由第四系沖擊平原、臺地和部分低山丘陵組成，土層深厚，土質肥沃，開發歷史悠久，墾殖指數高，地勢平坦。 根據以上資料可以看出，其中的諸多有利因素自然不會對我們的產品設計造成太大的影響，并且被兩大公園包圍，在環境保護方面也不需要我們刻意制作，只需要加強我們自身的環境保護意識便綽 綽有余了。 周邊自然環境和人文環境對產品設計的影響及考慮 “金沙云庭”該宗地位于金沙派出所旁，顯而易見此處的治安環境相對較好；周邊并無在建工程并且自然環境幽美，所以噪聲環境和污染環境便處理的更加完美；而且宗地周圍并無危險源等。 周邊市政工程配套設施對產品設計的影響和考慮 目前為止，“金沙云庭”周邊的道路狀況十分良好，蜀金路、金沙遺址路、清江西路、金鳳路和青羊大道等等路面十分平整，完好 ,小區正門出來就是金沙遺址路。 供水、排水、通訊（有線電視、電話、網絡）、永久性用電和臨時施工用 電、燃氣、供熱及生活熱水 等都已經遍布金沙范圍，小區建成后，這些設施的接入十分便捷，對產品設計的影響不大。 周邊生活配套設施對產品設計的影響和考慮 “金沙云庭”項目周邊遍布多路公交系統，并且以后地鐵 2號線將穿過此處，交通十分便捷，如： 公交 5路金沙遺址路站下； 7 路、 13路金陽路站下； 163 路金鳳路站下； 1 8 9 11 502 路青羊大道北站下； 7 111 6 4 8 30 6 80 809 路金沙車站下。 30 周邊包括 西單商場、歐尚、麥德龍、家樂福光華店和金沙大 型室內菜市。 在教育狀況方面，則有以下多所學校：金沙幼兒園、金沙小學、石室聯合中學金沙西園分校、青羊實驗中學、實驗外國語學校、西南財經大學。（金沙云庭業主子女可優先錄取入讀石室聯合中學金沙西園分校。） 周邊銀行包括有：中國銀行、建設銀行、農業銀行、工商銀行、成都商業銀行、交通銀行金沙支行、興業銀行、恒豐銀行。 周圍的 醫院包括：成都金沙醫院、成都婦女兒童醫院、西區醫院、中醫附院、四川省人民醫院、滿地可醫院。 在 其 周邊還包括有 各種生活設施，如： 加油 站、中餐廳、火鍋餐廳、快餐、酒吧、茶樓、 KTV、美容院、洗浴健身中心等等。 由此可以看出，“金沙云庭”此項目周邊的各種生活設施全全具備，在其自身配套建設規模時，先隊而言便可以減輕一些負擔，在設計建設設施面積時便可以做出最合適的決定。 市場分析結果對產品設計的影響和考慮 根據現今西二環到三環間小高層住宅的市場價格可以看出在價格方面基本穩定于 8000 元 /平方米，然而我們的產品“金沙云庭”設計的就是以13 棟 12 層至 13 層的小高層住宅以及 1 棟 3 層商業建筑組成。戶型面積區間 75260 平 方米，主力戶型為 129197 平方米的奢適大戶， 60%以上住宅為兩梯兩戶純板式電梯獨立入戶。這種設計既符合大多數購房者的需求，也充分的體現出了本項目的特色之處。 當然，我們主要提倡的是以人為本、創造精品的開發理念，為天賜稀貴的金沙絕版核心區打造出價值人居榜樣。所以我們的項目對于市場價格限制和總價控制原則這兩點，對我們的產品品質不會產生太大的影響。 31 第五部分：項目開發 一、土地升值潛力初步評估 2021 年，深埋地下 3000 余年的宏大金沙遺址突然呈現，短短 10年，金沙已經隨著“中國 文化遺產標志”的太陽神鳥，還有演出超過 500 場并走出國門的音樂劇《金沙》，與建成開放的“金沙遺址博物館”一道，成為最具成都人文歷史沉淀的區域。 該宗地位于成都市青羊區金沙遺址路（金沙派出所旁），方位是在西二環到三環。它被摸底河公園和金沙遺址公園兩大公園環繞，距離金沙遺址博物館僅僅 200米。它是內金沙高尚住區內最后的可開發的低密度風景住宅區。金沙片區是成都品質人居最具代表性的區域，項目更處于內金沙的核心區域。 “在生活便利上，如今金沙顯得更加從容有度。”這是榮福地產總經理閆榮福認為的。“金沙云庭”周邊有西單商 場、歐尚、家樂福、人人樂、百安居等；公園有金沙遺址公園、摸底河公園、兩河森林公園等；美食有金沙園餐飲一條街、羊西線餐飲一條街、皇城老媽等；教育有金沙小學、泡桐樹小學、川師實驗外國語學校、青羊實驗中學、西南財大等；娛樂有萬達國際影城、月亮村 KTV 旗靚店、香榭大道娛樂匯等；醫療有省人民醫院、成都中醫附院、西區醫院、金沙醫院等等各種生活居住配套設施已經相當成熟。 規劃方面，交通的發展也比較迅猛，光華大道、三環路、青羊大道與 IT大道、清江路、羊西線、日月大道等交通網絡構成“三縱三橫”立體態勢，貫穿上金沙。未來地鐵 2 號線、 4 號線也將從上金沙區域穿行而過，區域價值在整個成都市區實屬罕見。 并且，區域規劃表明， 35 年內，金沙將建設成為集文化旅游、商業商務、居住生活、休閑娛樂于一體，獨具古蜀文化底蘊而又充滿現代時尚文化的大型城市綜合體核心區。 隨著區域王者氣質的再現，可以預見，在眾多開發商齊心協力打造下， 32 政府強有力的支持下，媒體有理的引導下，整個區域離“圖騰的高度”也越來越近！所以土地的升值空間十分大。 二、工程計劃 該項目預計在 2021 年 9月開始施工， 2021 年 2月封頂， 2021 年 6月入住。 三、 銷售計劃 本項目計劃于 2021 年 2月開始銷售，預計在 2021 年內可售出住宅的 40%，2021 年內可售出住宅的 55%，商業的 60%， 2021 年售出商業的 35%。預計住宅和商業各有 5%的空置率。 33 第六部分：投資收益分析 一、 成本預測 項目總投資 估算依據 參照公司提供的資料以及當前成都市建筑市場的價格情況。 項目投資概算 ① 土地費用：包括土地使用權出讓金、土地開發費、城市建設配套費。根據《土地使用權轉讓合同書》，該宗地價款為 37170 萬元。該項目 費用已付清， 為簡化計算，視為 2021 年一次性投入。 ② 前期工程費：包括規劃勘測設計費、可行性研究費。根據《規劃設計要點審批表》，該項目占地面積 平方米，總建筑面積為 160000 平方米（由各分項指標加總得出）。 40X160000+= 萬元 該費用視為 2021 年一次性投入 ③ 房屋開發費： 包括建安工程費、附屬工程費和室外工程費，共計 萬 元。該項費用于 2021 年投入 50%（ 萬元）， 2021 年投入 50%（ 萬元），具體見下頁表。 據企業介紹，本項目 13棟 1213層小高層住宅樓外加 1 棟 3層商業建筑，共 160000 平方米。 建安成本及增加值如下表： 序號 項目名稱 工程量 (m2) 單方造價（元 / m2） 單項造價 (萬元 元 ) Ⅰ 建安成本費 160000 多層建筑 31100 812 小高層建筑 128900 683 8803． 87 Ⅱ 增加值 1 樁基礎 160000 34 多層建筑 31100 55 小高層建筑 128900 90 2 基礎土方 160000 12 192 3 水電安裝 160000 多層建筑 31100 106 小高層建筑 128900 220 4 對講系統 160000 15 240 5 消防 160000 60 960 6 通訊 160000 10 160 7 室外配套 160000 110 1760 8 煤氣管道 160000 10 160 9 公用天線 160000 4 64 10 電梯 160000 150 2400 Ⅲ 合計 ④ 其他費用： 主要包括臨時用地費和臨時建設費、施工圖預算和標底編制費、工程合同預算或標底審查費、指標管理費、總承包管理費、合同公證費、施工執照費、工程質量監督費、工程監理費、竣工圖編制費、保險費等雜項費用，按土地費用、前期工程費和房屋開發費三者之和的 %計， （ 37170++） %= 萬元 ⑤ 管理費用： 包括開發工程的各項間接費用及公司管理部門管理的各種費用。按土地費用、前期工程費和房屋開發費三者之和的 %估算，且全部進入開發成本。 （ 37170++） %= 萬元 ⑥ 銷售費用： 是指銷售產品過程中發生的各項費用以及委托銷售代理的各項費用，取銷售收入的 %計， %= 萬元 ⑦ 不可預見費： 按土地費用、前期工程費和房屋開發費三者之和的 %估算，為： （ 37170++） %= 萬元 35 ⑧ 稅費包括固定資產投資方向調節稅、市政支管線分攤費、分散建設市政公用設施建設費、綠化建設費、電話初裝費、建材發展基金、人防工程費等。但不包括項目銷售時發生的流轉費，以房屋開發費的 %計， %= 萬元 序號 項目投資總額（萬元） 投資金額（萬元） 1 土地成本 37170 2 前期工程費 3 房屋開發 費 4 其他費用 5 管理費用 6 銷售費用 7 不可預見費 8 稅費 9 總計 以上分析估算，本項目總投資額為 萬元。 二 、 經濟效益分析 項目銷售收入估算 參考企業提供的資料及根據目前項目片區內該類物業的供求狀況的市場調查，并結合估價師對該區域同類房地產市場的了解，擬定本項目 小高 層住宅 銷售均價為 8100 元 /平方米，商業銷售均價為 11800 元 /平方米。本項目住宅、商業的空置率均擬定為 5%。 則本項目可銷售小高層住宅面積為 128900 平方米，可銷售商業建筑面積為 31100 平方米。 則在不考慮空置率的情況下的銷售收入為： 128900 8100+31100 11800=141107 萬元 在考慮住宅、商業各有 5%的空置率的情況下的銷售收入為： （ 128900 8100+31100 11800） （ 15%） = 萬元 項目銷售回款計劃 36 本項目計劃于 2021 年 2 月開始銷售，預計在 2021 年內可售出住宅的40%， 2021 年內可售出住宅的 55%，商業的 60%， 2021 年售出商業的 35%。預計住宅和商業各有 5%的空置率。 項目的回款計劃詳見 附 表： 單位（萬元） 2021 年 2021 年 2021 年 住宅 商業 合計 銷售利潤測算 1）、總銷售收入： 萬元 2）、經營稅費及附加： 營業稅 5%： 5%= 城市維護建設稅 % ： %= 萬元 土地增值費：免征 印花稅 % ： %= 萬元 合計： 萬元 3） 、 總投資 ： 萬元 4） 、 利潤總額 = 萬元 所得稅預測： 15%= 萬元 稅后凈利潤： = 萬元 37 第七部分： 財務與敏感性 分析 一、盈利能力分析 經測算（詳見現金流量表），該項目的盈利能力指標如下： 稅前成本利潤率： 100%=% 稅后成本利潤率： 100%=% 財務內部收益率（ FIRR） =25% 財務凈現值（ I=%） = 萬元 投資回收期（動態） = 年（自 2021 年 9月起計） 該項目在財務上可行。 二、項目不確定性分析 風險因素 1） 、 風險因素識別 “金沙云庭” 項目風險因素主要有市場風險、資 金風險、經營管理風險、政策風險、工程風險、外部協作條件風險。其中市場風險、資金風險、經營管理風險方面存在較大風險，政策風險、工程風險、外部協作條件存在一般風險。 2） 、 風險程度分析 ① 市場風險 市場風險來自于內、外兩個方面。從外部來說，市場總供給量在不斷增 長，從現階段市場來看，出現了結構性供過于求，部分項目或因位置偏僻、設施不配套、交通不便，住宅小區環境不如人意，缺乏良好的居住環境，或因價格太高，超過消費群體的購買能力，造成局部積壓，而新樓盤的不斷推出加人了老樓盤的壓力； 從內部來說，本項目雖然生態環境優美。區域位置優越，公用設施配套齊全，但目前在價格上與同類項目相比缺乏明顯的優勢，這使具有中高檔住房消費能力的客源受到一定的限制。 ② 資金風險 38 “金沙云庭” 項目總投資 萬 元全是自籌資金具有一定的風險，一方面由于國家實施適度從緊的貨幣政策，項目融資能力可能會受到一定的限制，資金供應不足或來源中斷導致項目工期拖延甚至中止。另一方面，政府要求工程主體結構完工后才能正式對外銷售，商業銀行也要求工程主體結構完工后才能發放個人住房貸款，這使自有資 金占用時間較以前延長，加大了資金風險。 ③ 管理風險 “金沙云庭” 項目由于管理不善導致失敗也較為常見，如工程承包方式、建筑承包方的選擇、營銷渠道、價格定位決策、物業管理過程中與住戶之間的矛盾等，造成成本開支過大或延誤時機或影響聲譽，致使項目缺乏競爭力。 ④ 政策風險 房地產業與國家政策密切相關，在我國，房地產業本身就因為住房制度改革而啟動，土地的一級市場完全由政府壟斷，近段時間土地政策限制別墅、高檔住宅項目，央行出臺了 121 號文，嚴格控制房地產信貸，而 隨后國務院出臺 18號文，重申限制別墅、高檔住宅項目，堅持市場化原則。 3） 、 風險防范對策 針對上面四個方面存在的風險，可采取以下措施，將風險因素降低到最小程度： ① 市場風險對策 “金沙云庭” 項目首先以小強度開發試探市場，弄清楚適合該區域的物業組合、價格、目標客戶等關鍵因素，保證后續物業的成功 。然后以大強度開發縮短項目開發周期、降低成本、樹立形象。做好前期方案規劃，項目市場定位是建立在住宅小區合理的規劃基礎上，包括小區總體規劃、配套環境規劃、戶型規劃等，應杜絕規劃設計缺乏完善的配 套功能的方案，從方案規劃和戶型設計方面贏得消費者，減少項目的市場風險。 ② 資金風險對策 從自有資金使用和開發資金回收考慮，減少資金回收風險，應采用多種付款方式促銷，可選擇采用：一次付款方式、分期付款方式、七成銀行按揭方式、 分期付款 +銀行按揭、特惠免息分期付款、 全部按揭限期付款等多種付 39 款方式，使開發資金按預期回籠，消減金融財務風險。 ③ 經營管理風險對策 引進優秀工程技術人才，特別是優秀的項目經理，對一般員工，加強培訓，加強市場營銷工作，做好商品房銷售 ，加大促銷力度，多渠道、多種方式推廠促銷，盡快銷售，才能最大限度地減少項目市場銷售風險。 ④ 政策風險對策 密切注意國家政策的調整，增強對經濟形勢和政策變化的預測、判斷能力，提高應變能力，及時調整公司決策，以避免或減少因政策變動對開發效益目標的影響。 敏感性分析 我們對本項目建造成本和售價的風險作定量分析，針對 2 種最不利的情況：總投資增加 5%、售價下降 5%，來分別分析該項目的主要經濟評價指標的變動情況。 從項目敏感性分析可看出，總投資增加 5%及售價下降 5%對本項目的經濟效益有 較大、較明顯的影響，這要求開發商對本項目工程成本進行精密控制，同時不斷加強銷售市場的廣告宣傳，以免出現以上 2 種情況，從而影響到本項目的盈利能力。 項目盈虧平衡分