舊村改造項目可行性研究報告專業模板-資料下載頁

　　

【正文】 漏現象。 青島市 嶗山區午山社區舊村改造項目可行性研究報告 41 第十一 部分 組織機構與管理 一、 組織機構 本項目采用項目制管理，由青島 安信置業開發 有限公司成立項目部，對項目建設的全過程進行管理，實行項目經理負責制。 項目部共計設 6個部門：工程部、材料部、預算部 、計劃部、財務部、拆遷部 。每部門設經理（主任）一名，工作人員若干名，共計中、高級管理人員 12 人，一般工作人員 30人。 二、 項目管理 項目建設管理 項目前期工作及建設工作由 青島 安信置業開發 有限公司 下屬的項目部負責 完成，建成后由業主委員會通過招標確定有相應資質的物業管理公司管理。 為確保工程建設質量，在建設中必須嚴格按照有關基本建設質量規范，對各專項工程的設計按規定選用具備國家要求資質的設計單位進行設計，各項工程施工隊伍采取招標方式確定，委托有相應資質的工程監理單位進行建設全過程監理，確實保證從工程設計、設備選型及采購、材料采購、工程施工、設備安裝調試各環節均按照國家有關法律、法規和施工技術規范、標準執行。同時嚴格按照質量標準進行驗收，實行建設工程驗收備案制。 商品房銷售管理 房地產開發項目為了取得較好的經濟效益 一定要做好建設后的銷售工作。為了搞好商品房銷售，項目開發單位除應建立專門的銷售機構外，還應加強國內房地產業市場變化的信息搜集，尤其是青島房地產業的市場情況，及時掌握產業的市場信息和動態，分析預測房地產市場走勢，以把握主動權，便于省時度勢，以合理的價格進行商品房銷售，以免積壓資金，利于滾動開發。特別要著力在商品預售上下功夫，以期盡早收回資金，減少公司籌集開發資金的壓力，收到好的經濟效果。 物業管理 隨著人們生活水平的提高和消費理念的轉變，房地產項目后期的物業管理服務水平已成為消費者購房時的重要考慮因素之一 ，項目建成后的物業管理，由業主委員會通過公開招標青島市 嶗山區午山社區舊村改造項目可行性研究報告 42 形式確定有相應資質的物業管理公司進行管理，并接受業主委員會及全體業主的監督。 為了搞好上述管理工作，項目承擔單位應借鑒外方先進的管理經驗，對公司實行標準化和現代化管理。 制訂切實可行的各項管理規章制度，嚴格勞動管理。 做到部門職責范圍明確，個人職、權、利掛鉤，獎懲兌現，賞罰分明，以科學的管理創一流的質量和最佳的效益。 青島市 嶗山區午山社區舊村改造項目可行性研究報告 43 第十二 部分 招標、投標 一、 項目概況 本項目建設規模為城市居民小區一處，總建筑面積 725200m2，住宅樓棟，地下車庫130000m2。 根據項目擬定建設規模，項目建設內容包括： ① 土建及裝飾工程； ② 設備及安裝工程； ③ 公用配套工程及周邊綠化、道路工程。 二、 項目招標內容 招標范圍 本項目的勘察、設計、施工、監理單位的確定，重要設備、材料的供應。 招標形式 項目招標均采用國內公開招標和邀請招標。 招標組織形式 由項目開發單位自行組織或委托有相應資質的招標代理機構組織本項目的招投標工作。 青島市 嶗山區午山社區舊村改造項目可行性研究報告 44 第十三部分 建設進度計劃 本項目計劃建設工期為 5年，從 2021年 1月起至 2021年 12 月底竣工。合計工期 60個月，具體安排如下： 序號 工程內容 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 項目前期工作 2 工程設計 3 場地三通一平 4 工程主體施工 5 工程安裝施工 6 工程土建竣工驗收 7 工程室外配套 8 小區環境工程施工 9 小區整體驗收清理 青島市 嶗山區午山社區舊村改造項目可行性研究報告 45 第十四部分 投資估算及資金籌措 一、 投資估算 本項目總投資 萬元 ,其中 主要 包括： 土地成本 253820萬元 前期費用 其它費用 工程直接費用 預備費 項目各部分投資及總投資估算詳見表 14 表 14表 143。 投資估算的依據如下： 土地成本費 土地成本按樓面地價每平方米 3500元估算（其中包含拆遷安置成本 萬元，詳見表 142）。 ２ 、前期費用 根據青島市現行的相關規定計取。 其它費用 根據青島市現行的相關規定計取。 工程直接費用 參 照青島市現有同類工程和現行青島市工程價目表估算，建筑精裝飾工程由各業主入住后自行投資裝修，不屬于本報告的研究范圍。 預備費 按照 二、三、四 項費用總和的 5％計取。 青島市 嶗山區午山社區舊村改造項目可行性研究報告 46 表 141總投資估算表 單位：萬元 項目 金額 備注 土地成本 253, 暫估樓面地價 3500元 /㎡ 前期費用 6, 其他費用 44, 工程直接費用 111, 預備費 8, 按 5%計取 直接投資合計 424, 管理費 用 1, 20人 *5年 *15萬元 /人年 財務費用 38, 20億 *%*3年 銷售費用 1, 總計 466, 二、資金籌措 本項目建設總投資 萬元人民幣，對外融資 8億元 ,其余部分由建設單位自籌 。 青島市 嶗山區午山社區舊村改造項目可行性研究報告 47 表 142午山社區改造拆遷、安置成本估算匯總表 序號 成本項目 面積 （㎡） 單位造價 （元 /㎡） 金額（萬元） 備注 一 拆遷成本 16, 1 原計算的拆遷成本 12, 根據世普瑞評估報告 2 增加獎勵費（ /戶） 1, 1147戶 * /戶 3 增加上學補助 400人 *100元 /人 *24月 4 增加產權登記契稅 2, 8000 元 / 平方米*(23000050000)平方米 *2% 5 增加產權登記測繪費 285000 /平方米 6 增加登記費及印花稅 98元 /戶 2500戶 二 安置面積工程投資估算 109, 1 高層住宅 139700 41, 2 多層住宅 90500 21, 3 公建 55000 19, 4 地下車庫 63000 28, 1787個車位 *35平方米/個 三 資金成本（ %） 6, 5億 2年 四 稅金（ %） 230200 10, 計稅收入暫按 8000元 五 管理費用（ 1%） 1, 六 物業補助 根據世普瑞評估報告 合計 145, 青島市 嶗山區午山社區舊村改造項目可行性研究報告 48 表 143項目工程投資估算表 單位：萬元 序號 項目名稱 建筑面積（㎡） 工程直接 費 用 前期費用 其他費用 預備費 投資額 占比例（ %） 單位成本 （元 /㎡） 1 安置高層住宅投資估算 139, 25, 1, 11, 1, 41, 2 安置多層住宅投資估算 90, 11, 7, 1, 21, 3 安置公共建筑投資估算 55, 12, 4, 19, 4 安置車庫投資估算 63, 20, 5, 1, 28, 小計 348, 69, 4, 30, 5, 109, 5 可銷售高層住宅投資估算 180, 36, 2, 15, 2, 56, 6 可銷售花園洋房投資估算 138, 24, 1, 11, 1, 39, 7 非安置公共建筑投資估算 121, 30, 1, 10, 2, 44, 8 可銷售車庫投資估算 67, 21, 1, 6, 1, 29, 小計 507, 111, 6, 44, 8, 170, 合計 855, 181, 10, 74, 13, 280, 青島市 嶗山區午山社區舊村改造項目可行性研究報告 49 第十五部分 項目財務評價 一、 財務評價的依據和范圍 財務評價依據 ① 國家計委和建設部頒布的《建設項目經濟評價方法與參數》（第二版）； ② 財政部制訂的財務會計制度； ③ 本可行性研究報告的技術方案和投資估算。 財務評價范圍 本評價以可行性 研究報告確定規模為依據，以工程做為評價的主體進行財務評價。 收入及稅金 二、 銷售收入及稅金測算 本項目銷售收入主要為住宅 、 商業用房 及 地下車庫 銷售收入 。 經測算本項目銷售收入共計 712086萬元。 按稅法規定本項目應繳納營業稅、城 建 稅、教育費附加、 地方教育費附加、 土地增值稅，稅率按國家稅法相關規定計取，營業稅稅率為 5％，城 建 稅稅率為營業稅的 7％，教育費附加稅率為營業稅的 3％， 地方教育費附加稅率為營業稅的 1%，河道基金為銷售收入的 1‰，預征土地增值稅為銷售收入的 1%， 該 項目共計繳納 銷售稅金及附加 元。項目銷售收入及稅金測算見表 151。 青島市 嶗山區午山社區舊村改造項目可行性研究報告 50 表 151項目 銷售收入及稅金 測算表 序號 房屋名稱 面積（㎡） 銷售單價（元 /㎡） 銷售合計（萬元） 備注 一 可銷售面積（不含車庫） 417500 1 可銷售住宅 249000 457, （ 1） 花園洋房 68900 22021 151, （ 2） 高層公寓 180100 17000 306, 2 可銷售公建 98500 197, （ 1） 社區商 業 18500 20210 37, （ 2） 商務辦公 58570 20210 117, （ 3） 酒店式公寓 21430 20210 42, 3 可銷售車庫（個） 1917 80000 15, 4 海關住宅 70000 6000 42, 二 銷售收入總額 712, 三 銷售稅金及附加 % 47, 考慮預征土地增值稅 1% 四 銷售凈收入 664, 青島市 嶗山區午山社區舊村改造項目可行性研究報告 51 三、 利潤計算 本項目銷售收入扣除 銷售稅金及附加 、 直接投資 、 管理費用、 財務費用、銷售費用后為銷售利潤，經測算項目利潤總額 萬元，項目銷售費用按 1000萬元 考慮。 項目所得稅稅率為 25%，按季預交， 年度 匯算清繳，經測算項目應繳納所得稅 萬元。 項目稅后利潤 ，項目稅前投資利潤率 %， 稅后投資利潤率 %。測算見表 152 表 152利潤測算表 單位：萬元 銷售收入總額 712, 銷售稅金及附加 47, 銷售凈收入總額 664, 土地成本 253, 前期費用 6, 其他費用 44, 工程直接費用 111, 預備費 8, 管理費用 1, 財務費用 38, 銷售費用 1, 利潤總額 198, 所得稅（ 25%） 49, 凈利潤 148, 青島市 嶗山區午山社區舊村改造項目可行性研究報告 52 四 、 敏感性分析 就項目投資、銷售價格 (收入 ) 為變動因素對稅后凈利潤、投資凈利 潤率等指標的影響進行敏感性分析 (見表 153)。 分析結果表明 該 項 目 商品房售價降 低 2021元 /平方米， 稅后凈利潤為 萬元，稅后利潤率為 ％，仍有較可觀的經濟