舊城改造項目可行性研究報告-資料下載頁

　　

【正文】 　 　 注：法定盈余公益金取稅后利潤的10% 任意盈余公益金取稅后利潤的5% 三、財務評價結論該項目符合國家產業政策和發展方向，房屋銷售價格適中，預計工程完工后，銷售前景將令人滿意。項目的實施將對項目建設區域附近的城市建設、居民居住條件和居住環境起到積極作用。，稍有盈利，%，%。項目貸款50%，按5年期銀行同期貸款利率計息，存在一定的財務風險，故本項目具有良好的社會效益，但經濟效益甚微，幾乎剛好與投資持平。項目選址適宜，總平面布置和方案設計合理，從財務方面看該項目可行。四、主要經濟指標在此表中主要列出了項目經濟數據中的開發產品投資、資金籌措、銷售收入、銷售稅金及附加、總成本費用、利潤總額、所得稅、稅后利潤和土地增殖稅，以及財務評價指標中的投資利潤率、稅后投資利潤率、資本金凈利潤率、內部收益率和投資回收期等指標進行統計。：主要經濟指標 序號 名稱 單位 數據I 項目經濟數據 　 　1 開發產品投資（含利息） 萬元 2 資金籌措 萬元 3 銷售收入 萬元 4 銷售稅金及附加 萬元 5 總成本費用 萬元 6 利潤總額 萬元 7 所得稅 萬元 8 稅后利潤 萬元 II 財務評價指標 　 　1 投資利潤率 % %2 投資凈利潤率 % % 第十章 風險分析一、項目的投資風險房地產開發風險，是指在房地產開發活動過程中存在影響開發利潤的多種因素，而這些因素的作用難以或無法預料、控制，使得企業實際開發利潤可能與預計利潤發生背離，因而使企業有蒙受經濟損失的機會或可能性。結合本項目的特點，可能存在以下的風險：（一）投資決策階段的風險投資決策階段是房地產開發過程中一個最重要的環節。在此階段對開發商開發類型、檔次、定位等都存在一定風險。（二）項目勘查設計階段的風險在前一個階段決策的基礎上，對地塊作出合理的規劃分區，景觀的安排，建筑風格的確定，戶型的設計都會直接影響到小區的品質，影響住房銷售情況。（三）項目建設階段的風險該階段是投資的高峰期，易出現資金鏈斷裂的風險。（四）銷售與經營階段的風險在該階段主要可能會遇到銷售時機選擇不當的風險，價格策略不合理的風險，住房出讓率地的風險以及意外事故的風險。二、本項目各階段的風險控制（一）前期可行性研究階段項目前期要根據特定項目的常規風險和特殊風險來預測項目可能存在的各種風險，并根據風險規避原則來采取各種應付措施。本項目存在的風險主要有政治因素、經濟因素、政策因素、環境因素等。對房地產投資影響較大，同時又是可以預測、可以規避的主要風險是經濟風險。因此要有足夠的資金來開發本項目。（二）開發階段跟承包商協商最好的支付價款的方案，保證各項資金如期到位。（三）經營階段嚴格控制經營成本，采用靈活的經營策略，化解系統性的風險，如宏觀經濟的周期波動，同時將優質到位的物業管理也納入經營環節，吸引更多的有真實需求的客戶。（四）本項目工程建設風險的防范一是對項目設計方案進行科學論證；二是項目的建設單位要公開公平進行招標、投標，杜絕層層轉包；三是要做好施工現場管理，杜絕一切施工事故；四是在工程建設中采用的新技術、新工藝、新結構要能保證其安全的進行，杜絕預計到的問題產生的風險等。（五）合理按進度計劃，盡早完成開發項目正如前面分析的那樣，開發風險很大程度上來源于開發期中社會經濟條件的變化。盡量縮短開發起，將有助于降低開發商所面臨的未來不確定性。 第十一章 社會評價一、項目對本地區社會的效益影響分析（一）該項目的建設有利于提升項目所在地區的居住環境水平現階段項目地塊周圍環境較差，擬項目布局合理，配套設施完善，將大大提升這一地區的居住環境水平。（二）該項目的建設有利于滿足消費者的需求項目地塊周邊目前還沒有規劃布局小區環境，而周邊的消費群體綜合素質和消費水平較高，追求優雅、舒適的的生活方式的群體量較大，現階段還沒該類產品供消費者選擇，該項目的建設有助于改變目前的狀況，更好的滿足消費者的需求。（三）項目的建設可為其他房地產開發商提供寶貴的經驗，有利于提高xxxx區房地產開發的整體水平xxxx區的房地產開發相比重慶市內其他區域來說，起步相對較晚，發展尚不成熟，很多方面有待于進一步規范和完善。本項目的開發有利于將現代的房地產開發經營模式和經營理念引入xxxx區的房地產開發中，為xxxx的房地產開發企業提供一個學習的機會。二、項目與所在地區的互適性分析根據地區的實際情況，在項目的建設中主要涉及兩類人群的利益，即當地居民與潛在的購買者。對于當地居民來說，項目的建設將改變這一地區的基礎設施狀況，改善他們現有的生活環境，方便他們的生活。對于項目的潛在購買者來說，項目的建設能夠滿足他們的消費需求，為他們提供一個更好的消費選擇。三、社會評價結論（一）項目的建設將提高片區居民生活質量，改善生活環境，更好的滿足消費者的需求。（二）項目的建設將為xxxx區其他房地產開發商提供經驗，有利于xxxx區房地產的整體發展。（三）項目的建設將有利于改善xxxx區的基礎設施狀況，提升城市形象。 第十二章 結論與建議一、研究結論本項目業主實力雄厚、房地產開發經驗豐富，技術力量強、企業知名度高、品牌形象好，對本項目的成功建設奠定基礎。項目選址在xxxx區，地理位置優越、交通和配套條件完善，項目符合周邊居民消費心理，市場銷售前景好。項目建設規模合理、建筑方案優良、使用功能完善建設進度適宜。財務評價表明：該項目實施后略有盈利，投資回收期適中，經敏感性分析，項目具有一定的抗風險能力。該項目產業關聯度高，在建設過程中和投入運營后，能拉動諸多關聯產業的發展和進步；該項目的成功開發和運營對xxxx區同行能起到積極的示范作用；項目對增加地方稅收、提供就業機會等均有積極的貢獻，項目社會效益良好。本項目建成后，對于調整城鄉經濟結構、加速城鎮化建設，推動xxxx區城鄉經濟發展，增加地方稅收，提高當地人民物資文化生活質量等方面都具有十分重大的作用。綜上所述，項目經濟效益良好、社會效益顯著、環境效益明顯，因此該項目的建設是必要的和可行的。二、有關說明與建議本報告的結論是秉著謹慎與負責的態度，在現有資料基礎上進行調查估算，分析及預測后得出的。鑒于目前房地產市場的客觀條件基本項目的實際情況，我們認為，與必要的報告的有關問題進一步做出說明，并提出以下建議：由于市場調研深度有限，本項目各種費用估算均是初步的。（一）進一步深化設計，并滿足規劃和其他管理部門的規定要求。在設計中，應充分重視市場的變化，盡可能的保證項目的靈活性，以提高對市場消費趨勢的應變能力。（二）本可研方案的測算是在多方考察本項目所處地段房地產市場的基礎上確定其銷售價格的，這在很大程度上依賴于目前該地段房地產市場的供求關系和未來重慶的經濟和人民生活水平的變化，售價將是最敏感的因素之一。發展商除密切關注市場動態，選擇合適的市場策略外，還應組織一支高素質，高水平的開發管理隊伍。從設計、施工、營銷到物業管理均達到較高的水平，以抓住機會減少風險，達到項目的盈利目標。（三）進一步深入市場調查研究，并提出可行的項目營銷策略，對項目的設計工作提供市場方面的支持。（四）建筑工程中不可預見的因素很多，工期、原材料供應等都會影響到項目總體目標的實現。因此在工程實施過程中，要加強施工管理，實行工程監理制。還應推行競投招標，工程包干等一系列措施，落實資金供應計劃，以確保項目經營目標的順利實現。（五）加強與社會、政府相關管理部門的溝通。（六）注重公共關系的建立，樹立良好企業和項目的公眾形象，為項目的建設和運營打下基礎。18