國際體育演藝中心二期項目可行性研究報告-資料下載頁

【導讀】五、公司擁有強大的綜合實力和行業內領先的市場基礎.....錯誤!

　　

【正文】 三 層為商業綜合體（含寫字樓），面積約 萬平方米，由兩大功能布局組成，第一功能布局包括大型超市、百貨、主題店、餐飲娛樂、健身休閑等，滿足周邊住宅小區 、政府及企業機構的商業需求；第二功能布局包括電影院、演藝廳、文化美術館及文化創意培訓展示室等，滿足社區文化普及需求，打造香雪文化藝術中心。 四 樓以上為產權式住宅，面積約 萬平方米之間，針對演藝中心產業鏈中的藝術工作室、個人工作 室、藝術從業者等自住、創作和創業之用。建立藝術產業集聚區，鼓勵創意人才創辦企業，建立創意工作室、實驗室，引導建立大學生文化創意實訓基地，定期舉辦文化產業人才培訓班、研修班。開展多種形式的創意培訓和實踐體驗，鼓勵全社會文化創意創造。凝聚國家音樂產業基地氛圍，推出了 “ 音樂孵化器 ” 項目，專門扶持音樂產業的創新項目，成為音樂圈聚集創業的好地方。 西地塊沿地鐵上蓋，以鋼化玻璃建筑與地鐵和諧，構造沿線風情街，咖啡屋、便利店、酒吧間，通過地下連廊，穿過演藝中心一期，直達東區地塊，形成地下商業空間。 24 / 31 四、 規劃建設 規模和投資 情況 設計方案 項目首期東地塊用地面積 32,766m2， 擬規劃用地性質是綜合用地，商業兼容住宅， 建筑密度控制在 40%，建筑基底面積 13,100 m2，容積率約 ，總建筑面積 136,300 m2，項目總投資約 萬元。其中地上商業 (含寫字樓 )建筑面積49,149 m2，住宅建筑面積 49,149 m2，地下建筑面積 38,000 m2（含 2250 個停車位）。 五、 運作 模式 第一方案，按管委會批準的方案，財政統籌，競得土地，以項目開發純收益反哺演藝中心場館運作，減少一期建設財政負債，構筑演藝中心可持續 經營的造血機制。即由凱得文化公司成立項目公司作為東地塊（地塊編號 KXCQ23）投融資主體，項目公司注冊資金為 億元。采用純商業開發、經營和管理模式。寫字樓、住宅部分計劃全部對外銷售，快速變現；商業部分對外出租，力爭實現項目開發商業價值最大化。投資及經營純收益除用于減少一期場館建設財政負債，剩余部分留在凱得文化公司用于彌補場館日常運營開支缺口。 第二方案，按管委會批準的方案，財政統籌，凱得文化公司參與土地投標，當超過一定的地價后，則不再參與競標，由價高者得。區政府擇時將相當于地塊出讓的資金以注資的方式 ，通過凱得公司增資于凱得文化公司，專項用于演藝中心負債的償還和彌補場館日常運營開支缺口。 25 / 31 六、 資金籌措計劃 凱得公司是開發區重要的投融資主體之一，融入的資金在區財政統籌下，由公司專項用于開發區社會經濟建設。凱得公司今年 11 月底可以發行中期票據到位資金 16 億元（ 2020 年 11 月 14 日已取得中國銀行間市場交易商協會《接受注冊通知書》），明年上半年還計劃發行短期融資券約 30 億元，都納入財政統籌管理。故在發債資金未到之前，先由財政注資或借支 億元，用于支付地價和啟動費用。后續開發資金由開發貸款和住宅、寫字樓預售 款資金解決，為了降低風險也可以 引入 戰略合作者 ，力爭項目開發商業價值最大化 。 七、 項目報批及建設周期 2020 年 1 月管委會審議通過，同意地塊編號 KXCQ23 由凱得公司負責投資開發和商業運作，并按照國土部門的規定取得土地所有權。并由區財政安排專項資金人民幣 億元作為土地款及項目啟動費用。 2020 年 1 月土地招拍掛。 2020 年 2 月規劃方案、設計方案報管委會及有關部門審批。 2020 年 3 月前完成施工圖紙設計及規劃報建。 2020 年 4 月完成招投標（監理、設計、施工等招標）。 2020 年 5 月奠基開工，辦理好相 關施工證。 2020 年 6 月完成三通一平（水通、電通、 路通 和場地平整）。 2020 年 8 月結構完成 70%，開始預售寫字樓及公寓，回收成本大概 億。 2020 年 12 月結構封頂，主體驗收、相關檢測，水電、設備安裝，并開始裝飾工程、配套及景觀。 2020 年 6 月竣工并交付，回收成本 約 億。 26 / 31 27 / 31 第六 章、項目的投資概算 一、土地出讓款 項目首期東地塊用地面積 32,766m2， 按地價 5500 元 / m2，容積率 計算面積，土地費用為 55686 萬 。 二、 項目前期 費 建設前期費用主要包括工程咨詢費、編制可行性研究報告費、勘察設計費、環境咨詢服務費、招標代理服務費、工程量清單編制費、施工圖審查費、審核竣工結算費等，共計約 1514 萬元， 明細如下表所示： 序號 項目及費用 建筑面積 （㎡） 單位成本 (元 /㎡） 建筑成本 (萬元） 1 建設項目前期工作咨詢費 2 編制可行性研究報告 3 勘察費 4 設計費 5 環境影響咨詢服務費 6 招投代理服務費 7 工程量清單編制費 8 施工圖審查費 9 審核竣工結算費 10 招標控制價評審費 11 建設工程交易服務費 合計 三、 建筑安裝費 建筑安裝費包括土建工程費、機電及設備安裝費、裝飾裝修工程費、總 圖工程費（場地平整、室外綠化、總平管網等） ，裝修工程成本約 36833 萬元，計算明細如下表： 28 / 31 序號 項目及費用 建筑面積 （㎡） 單位成本 (元 /㎡） 建筑成本 (萬元） 1 土建工程 2 機電設備及安裝 3 裝飾裝修工程 4 總圖工程 合計 四、 項目管理費 項目管理 費約 2897 萬元，明 細如下表： 序號 項目及費用 建筑面積 （㎡） 單位成本 (元 /㎡） 建筑成本 (萬元） 1 市政設施維護費 2 行政事業性收費 3 建設管理費 4 場地準備及臨時設施費 5 工程保險費 合計 五、 開發間接費 開發間接費 合計 23755 萬元，明細如下： 序號 項目及費用 建筑面積 （㎡） 單位成本 (元 /㎡） 建筑成本 (萬元） 1 管理費用 2 銷售費用 3 稅費 合計 29 / 31 六、流動資金 因本項目需要大量流動資金啟動，如生產車間運作及連鎖店開拓，按建設總投資的 30％以內估算本項目的流動資金，約 4,100 萬元。 七、投資估算總表 序號 明細 金額（萬元） 1 土地出讓金 1,800 2 土建工程 4,500 3 裝修工程 2,700 4 設備及安裝 6,100 5 其他建 設費及預備費 858 6 流動資金 4,100 合計 20,058 八、資金籌措 投資所需 20,058 萬元，通過股東投入及貸款獲得。 30 / 31 第七章 、 廣州國際體育演藝中心二期項目 SWOT分析 一、 項目優勢分析 開發區管委會政策支持，經濟和社會發展目標一致（機會）； 環境優美，位于開發區管委會交通樞紐與黃金地段（機會）； 集商業、行政辦公、文化創意、健身休閑、培訓于一體，可以彌補本地區中高檔商娛的空缺（機會）； 周邊高檔的住宅小區，滿足本地區精英 階層生活（機會）； 周邊政府部門，商業、金融、醫療、教育等配套齊全（機會）； 道路的修建加強了與市區的連接，會對本項目有正面的影響（機會）； 市場供小于求，有強烈的市場需求（機會）； 凱得文化單獨開發，貫徹管委會精神可執行力強（機會）； 商業配套會隨著科學城建設及規劃而升值（機會）； 二、 項目劣勢分析 價格可能較周邊其他商住小區要高（威脅）； 本地區人口密度及購買力相對不高（威脅）； 本地商業品牌簡單，檔次不高（威脅）； 距傳統消費中心區有 20 公里，城市次 2 中心尚未形成（ 威脅）； 市場不成熟，培育期較長（威脅）； 土地用途定性可能影響價格決策（威脅）。 31 / 31 第八章 、 研究結論 演藝中心二期項目是開發區、蘿崗區獨立開發的集開發區香雪文化、藝術工作室、先鋒音樂文化創意區、演藝人才培訓以及商業服務、休閑娛樂、住宅等多種功能于一體的文化體育產業園區優質項目。開發經營前期，除了可以將住宅、寫字樓全部銷售，進行快速資金回籠外，未來商業經營也具備很好的投資回報。 總體而言，通過二期項目的開發并在商業化的運作下反哺一期場館的經營資金不足，降低開發區財政負擔，為開發區提升發展文化體育產業 ，打造香雪文化藝術中心起到助推作用。