陽西咸水湖溫泉國際公館可行性研究報告-資料下載頁

【導讀】陽西咸水湖溫泉國際公館。廣東東方月亮灣有限公司

　　

【正文】 房 普通套房 容 量 95間 5套 出租率 60% 60% 均價 日 收 入 33, 2, 日收入合計 36, 由于考慮到與地產的配套，餐飲在度假區的比重銷大，其收益主要分為兩 塊， 陽西咸水湖溫泉 國際公館 可行性研究報告 33 度假酒店和生態農莊，度假酒店餐飲定位以高檔餐飲為主，生態農莊則定位為農家樂，中低檔消費。 8間中餐包廳的平均消費按 1800元 /餐計，保守估計每天 5 間房就餐，則中餐包房可貢獻營業收入 元。 宴會廳 300 平米，可置 12 張臺，因宴會的不確定性，按每月 50000 元估算，平均每日收入以 1， 元估算。 西餐廳（兼自助早餐功能）設 80個餐位，按人均消費 40元計，保守估計每天 30 人就餐，則每日可貢獻營業收入 元。 生態農莊設約 30 個包廂，包廂按平均消費 800 元 /餐計，保守估計每天 20間房，則每日可貢獻營業收入 16， 000 元。 生態農莊散臺設 20 桌，可同時容納 200 人就餐，按人均消費 60 元計，保守估計每天 100人就餐，則每日可貢獻營業收入 6， 000 元。 餐飲日收入合計： 33, 元 會議收入： 本項目共設置 5個會議室，由于會議量難以控制，故其收入根據天沐溫泉管理的經驗值進行估計，會議收入按 3， 元 /日計。 其他收益： 主要包括生態農莊中的 蔬果采摘、 垂釣、寵物寄養、射箭、自行車出租、 網球場等 參與性的二次消費，還包括酒店中的 棋牌室、 娛樂室以及的收入，根據經驗值估算 10, 元 /日計。 會議及其他日收入： 13， 元 VIP會所收益預測 VIP 會所是區別于其他溫泉度假項目的標志性產品，以其良好的私密性和尊貴的專屬感接待高端客人，其產品包括單獨通道的大小共 16 棟 帶有私密泡池的各類型別墅，從高端客人的消費心理出發提供了相應的服務。本產品的被認知需有較長時間的口口相傳，把握營銷手段對于 VIP 會所的收益將有直接關系。 依照保守預估的原 則，對本區域的收益估算如下： 陽西咸水湖溫泉 國際公館 可行性研究報告 34 別墅收入 VIP溫泉各類 SPA別墅經營收入預測基礎指標一覽表（表 14） 項目 1號別墅 2號別墅 溫泉庭院 SPA套房 容 量 1棟 1棟 5棟 8棟 出租率 5% 20% 50% 70% 均價 1280． 00 680 日 收 入 3200． 00 3808． 00 日收入合計 9, VIP二次消費 VIP二次消費項目一覽表（表 1 5） 亞健康檢測 自 動心血管功能測試診斷儀 中醫經駱健康檢測儀 骨密度測定儀 人體成分分析儀 X線骨齡測量儀 微量元素分析儀 MONARK自行車測功器顯微鏡 高端 SPA 面部水療護理 香薰水療護理 香薰舒綬按摩 雙人經絡能量按摩 香薰耳燭 強腎保養 超時空柔美白緊致護理 全身精油按摩 全身淋巴排毒護理 均價： 500元 /90分鐘 功夫茶、紅酒等 人均消費 100元 由于 VIP 部分二次消費項目價格較高，因此日收益按照別墅收入的 35%計提。 VIP 二次消 費日收益： 3, 元 VIP會所日收入： 12, 元 項目投資及回報分析 投資概算 陽西咸水湖溫泉項目的總建筑面積為 20650㎡，總投資額為 （不含土地成本費用），其中： 陽西咸水湖溫泉 國際公館 可行性研究報告 35 五星級酒店工程費用估算 費用總額為 萬元。 溫泉區工程費用投資估算 費用總額為 3002 萬元。 VIP養生會所工程費用投資估算 費用總額為 萬元。 生態農莊工程費用投資估算 費用總額為 萬元。 溫泉度假區項目其他費用投資估算 本項目的其他費用包括前期咨詢費、建設單位管理費、勘察設計費、工程監理費等。 其他費用總額為 萬元。 園林景觀工程費用投資估算 費用總額為 4550 萬元。 開辦費用 本項目的開辦費用包括開業宣傳所需的廣告宣傳費、籌建期的經營準備費及籌建期其他費用。 本項目的開辦費用總額為 萬元。 流動資金 本項目的流動資金包括經營物資準備和備用金所需的資金。 本項目的流動資金暫按 萬元。 陽西咸水湖溫泉 國際公館 可行性研究報告 36 項目總投資估算表 （表 21） 投資分類 總額 （萬元） 均價 /平米 （元） 面積 （平方米） 1酒店 建筑成本（建筑主體，包括基礎，主體結構，外墻，主要機電設備） 精裝修 家具和陳設 廚房、洗衣房和后勤區域設備 布草、瓷器、玻璃器皿 酒店特殊系統 小計 2溫泉 建筑成本（建筑主體，包括基礎，主體結構，外墻，主要機電設備） 精裝修 家具和陳設 布草、瓷器、玻璃器皿 室外情侶湯屋、 SPA湯屋 小計 3 VIP會所 建筑成本（建筑主體，包括基礎，主體結構，外墻，主要機電設備） 精裝修 家具和陳設 布草、瓷器、玻璃 器皿 小計 4園林景觀（按 50%綠化率計） 露天溫泉園林景觀、泡池、主體景觀、綠化、燈光 5生態農莊 農家餐廳 5技術費用 勘察、規劃設計、監理費用 6開辦費用 7流動資金 3528 2254 1176 196 1188 759 396 99 560 3002 1134 1106 4550 560 380 150 3600 2300 1200 540 320 200 8160 3600 2300 1200 300 4000 3600 2800 1500 320 700 2800 160 9800 9800 9800 9800 9800 9800 9800 3300 3300 3300 3300 1400 3150 3950 3950 3950 65000 2020 19650 合計 陽西咸水湖溫泉 國際公館 可行性研究報告 37 以上數據為天沐集團根據行業報告及天沐自身項目的經驗數據總結而成。由于溫泉項目的地理位置，設計標準，功能構成以及項目的施工和管 理水準等多種因素差異，實際的項目成本可能與以上數據有很大不同。業主應在擴大初步設計完成后聘請專業公司對貴司項目進行精密準確的測算。 經營預測 根據第六章的相關數據表明，根據一期建設項目測算，陽西咸水湖溫泉項目的基礎收入情況如表 22 所示。 收入基礎標準一覽表（表 22） 序號 經營明細 日均收入（元） 結構比 1 總收入 133, 2 溫泉板塊收入 38, 29% 門票收入 35, 二次消費收入 3, 3 客房板塊 收入 36, 27% 普通標間收入 33, 豪華套房收入 2, 4 餐飲收入 33, 25% 西餐廳 1, 中餐包房 9, 宴會廳 1, 生態農莊包廂 16, 生態餐廳散臺 6, 5 會議及其他收入 13, 10% 6 VIP收入 12, 9% 溫泉庭院、別墅 9, 陽西咸水湖溫泉 國際公館 可行性研究報告 38 二次消費收入 3, 經營收入測算 取定說明： 依據市場規律，溫泉度假區的營業收入不是一成不變的，在沒有重大不可抗拒因素的前提下，度假區的營業收入將經歷市場培育期、發展期、平穩期和衰退期四個階段。 假設項目的經營期限為十五年，則： 第一和第二年為市場培育期，客流量是一個從無到有的過程，考慮到經營風險和市場綜合因素，分別取定 70%和 80%的安全系數，即第一年的客流量 280 人次 /日，第二年的客流量為 320人次 /日，其他營業收入也相應調低 30%和 20%； 第三年至第八年 為發展期，客流量平穩增長，營業收入也呈現平穩增長，在第三年，度假區的客流量達到預估值（即 400 人次 /日），營業收入達到預估值 .同時由于月亮灣項目的開發 ,對本項目有較大的拉動作用 ,第四年遞增 5%,第五年至第八年則在第四年的基礎上每年遞增 10%； 第八年至第十二年為平穩期，考慮月亮灣建設的逐步成熟 ,市場推廣的逐步成功 ,月亮灣對本項目的影響明顯 ,將延長本項目的經營周期 ,但同時由于物價上漲、客源分流等反面因素，基本抵消了月亮灣的影響 ,因此客流量穩定在第八年 陽西咸水湖溫泉 國際公館 可行性研究報告 39 的基礎上波動調整，營業收入不增長； 第十三年至第十五年為衰退 期，月亮灣項目在這一時期產品開發更加成熟 ,則在一定程度上弱化了本項目的衰退期 ,但同時考慮設備設施老化、競爭力下降、客源分流、物價上漲等正反面綜合因素，客流量逐步流失，營業收入逐年降低，降幅約為 2%。 全年按 365個營業日計算， 調整后的 十五年經營期的動態營業 收入如表 2– 3所示。 注：營業收入總額 = 溫泉年收入 + 客房年收入 +餐飲年收入 + 會議年收入 + VIP 年收入 陽西咸水湖溫泉項目十五年經營期動態營業收入測算表（表 23） 單位：萬元人民幣 年份 /部門 溫泉 客房 餐飲 會議 VIP 合計 日均額 1 3, 2 1, 1, 3, 3 1, 1, 1, 4, 4 1, 1, 1, 4, 5 1, 1, 1, 5, 6 1, 1, 1, 5, 7 1, 1, 1, 6, 8 2, 1, 1, 6, 9 2, 1, 1, 6, 10 2, 1, 1, 6, 11 2, 1, 1, 6, 12 2, 1, 1, 6, 13 2, 1, 1, 6, 14 1, 1, 1, 6, 15 1, 1, 1, 6, 合計 26, 24, 23, 4, 8, 87, 陽西咸水湖溫泉 國際公館 可行性研究報告 40 平均 1, 1, 1, 5, 經營成本測算 說明 以下各項成本率的取定均依據來自于酒店行業管理經驗及國際酒店財務計算口徑，結合項目地實際情況，運用天沐的分析體系進行綜合測算。 基礎指標取定 （ 1）溫泉成本率 以溫泉洗浴和 SPA理療為核心的溫泉區域的成本非常低，只有理療藥材、食物采購成本（自助餐）和免費飲料成本。為了體現度假區成本的清晰度，本報告的度假區成本除包括上述成本之外，還包括技師提成、 布草洗滌費、報刊費等。 本項目的溫泉成本率取定為 10%。 （ 2）客房成本率 按照旅游行業會計制度，客房成本只局限在迷你吧成本上。為了體現客房成本的清晰度，更科學地預算經營成本與費用，本報告的客房成本將同行業會計制度上的成本范疇有所不同，將真正屬于客房成本的布草洗滌費、客人用品、書報費等費用列入客房成本核算。 本項目的客房成本率為 10%。 （ 3）餐飲成本率 參考陽西周邊溫泉度假區的餐飲成本率情況，結合本項目的定位，取定中餐成本率為 42%。 （ 4）會議及其他成本率 會議及其他成本相對應收入項目為其他收入，按照行 業會計制度，沒有其對應的成本，其支出部分在費用中一并核算。 （ 5） VIP 成本率 會所成本率依據溫泉和餐飲客房成本率綜合計算，因會所檔次價格相對較高，