溫泉度假村可行性研究報告-資料下載頁

　　

【正文】 策，項目開發建設期免交，投入運營后按25%交納。（5）公積金按可分配利潤的10%計提。經營收入測算以年旅游客源市場預測人數為基數，根據游客消費水平，年均經營天數取360天。經營收入測算標準及有關經營收入情況見表141。表141經營收入測算表序號沐浴項目標準容量日周轉數（次）日均接待年可用天數（天）年收入（萬元）1停車場收入10元/車15車/次345車次3602溫泉湯泡收入150元/人70人/次3210人次3603休閑度假收入3500元 /天院26院/次126院落3604娛樂收入50元/人20人/次240人次3605餐飲收入50元/人20人/次240人次.3606購物收入20元/人10人/次330人次360合計。營業收入、稅金及附加估算結果詳見經濟評價附表十二。1. 原材料費（1）餐飲原材料費餐飲原材料費按餐飲收入的40%計提，年餐飲原材料費為20萬元。（2）溫泉湯泡的材料費本項目溫泉湯泡的材料費按收入的30%計提，年溫泉湯泡的材料費為238萬元。（3）參與活動的材料費本項目參與活動的材料費按收入的30%計提，年參與活動的材料費為15萬元。（4）購物的材料費本項目購物動的材料費按收入的50%計提，年購物的材料費為80萬元。以上四項年原材料費為281萬元。原材料費用估算結果詳見經濟評價附表七。2. 工資福利費項目勞動定員40人，，年工資估算為63萬元。詳見財務分析附表八。3. 燃料動力費項目建成后采暖費按16元/平方米。項目建成后外購燃料動力費用為24萬元。4. 修理費%，年修理費估算為136萬元。年修理費用估算情況詳見財務分析附表九。5. 折舊費固定資產折舊均采用平均年限法計算。其中房屋折舊年限按30 年、殘值率按5%計算；設備按18年、殘值率按5%計算。6. 經營費用含企業管理費、宣傳促銷等費用，按年經營收入的5%計。年經營費用為161 萬元。1. 總投資收益率(ROI)按照第三版《建設項目經濟評價方法與參數》的規定，總投資收益率(ROI)表示總投資的盈利水平，系指項目達到設計能力后正常年份的年息稅前利潤或運營期內年平均息稅前利潤(EBIT)與項目總投資(TI)的比率。其計算公式如下：2. 財務內部收益率（FIRR）按照第三版《建設項目經濟評價方法與參數》的規定，財務內部收益率（FIRR）系指能使項目計算期內凈現金流量現值累計等于零時的折現率。其計算公式如下： （式中：為現金流入，為現金流出，下同）本項目所得稅前及所得稅后全部投資財務內部收益率（）計算結果稅前、%%，高于稅前基準收益率12%和稅后基準收益率10%。計算過程詳見經濟評價附表十四。3. 財務凈現值（FNPV）按照第三版《建設項目經濟評價方法與參數》的規定，財務凈現值（FNPV）系指按設定的折現率(一般采用基準收益率)計算的項目計算期內凈現金流量的現值之和。（式中為基準折現率，本項目基準收益率稅前為12%，稅后為10%時）本項目所得稅前及所得稅后全部投資財務凈現值（）計算結果分別為6947萬元和5644萬元，計算過程詳見經濟評價附表十。4. 項目資本金凈利潤率(ROE)按照第三版《建設項目經濟評價方法與參數》的規定，項目資本金凈利潤率(ROE)表示項目資本金的盈利水平，系指項目達到設計能力后正常年份的年凈利潤或運營期內年平均凈利潤(NP)與項目資本金(EC)的比率。其計算公式如下： 5. 資本金內部收益率（IRR）按照第三版《建設項目經濟評價方法與參數》的規定，資本金內部收益率是考察所得稅后資本金可能獲得的收益水平。%，高于項目資本金稅后基準收益率14%。計算過程詳見經濟評價附表十五。6. 投資回收期（pt）按照第三版《建設項目經濟評價方法與參數》的規定，投資回收期（pt）系指以項目的凈收益回收項目投資所需要的時間。其計算公式如下：本項目所得稅前全部投資投資回收期（pt）。計算過程詳見經濟評價附表十四。根據財務計劃現金流量表可以看出（財務分析附表十六），計算期內各年經營活動現金流入均大于現金流出。從經營活動和籌資活動的全部凈現金流量看，計算期內現金流出均大于現金流出。因此，項目具備財務生存能力。如附表十三顯示，計算期內，旅游總收入可達到3214萬元，利潤總額21630萬元，除建設期按規定免交所得稅外，運營十年共上繳所得稅5408萬元，年平均上繳所得稅541萬元。計算期內可得到稅后利潤162232萬元，盈余公積1622萬元。由于旅游投資項目所涉及的不少方面都具有長期性和變動性，會受到儲多因素變化的影響，這些難以預知的變化因素決定了旅游企業投資效益的不確定性，投資風險一般是難以避免的。為減少投資風險，提高投資安全性，最大程度地實現預期效益，有必要進行項目不確定性分析。1. 盈虧平衡分析從經營收入的預測中，可知影響項目投資收益大小的主要因素為各項旅游收入的價格和旅游客源市場量，旅游客源市場量與價格相比，由于信息及統計資料不完整，旅游客源市場量預測準確性差，波動較大，而價格相對穩定，因此，盈虧平衡分析僅對旅游客源市場因素進行分析。%即可保本。表明本項目盈虧平衡點不高，詳見經濟評價附盈虧平衡分析圖141。圖141 盈虧平衡分析2. 敏感性分析對該項目進行敏感性分析可見：各項旅游收費價格及客流量的變化對項目效益的影響最大，最為敏感，建設投資及經營成本的變化相對影響較小。但在項旅游收費價格及客流量分別降低10%的不利因素影響下，%%，均高于12%的基準財務內部收益率。表明項目具有一定的抗風險能力，詳見經濟評價附敏感性分析表及敏感性分析圖142。圖142 敏感性分析通過以上分析計算，項目的各項財務經濟指標均達到或好于行業的基準指標。%；%%，均高于稅前基準收益率12%和稅后基準收益率10%；Ic=12%和10%時的稅前、稅后財務凈現值分別為6947萬元和5644萬元；%；%，高于行業基準收益率14%；。 各項旅游收費價格及客流量的變化對項目效益的影響最大，最為敏感，建設投資及經營成本的變化相對影響較小。但在項旅游收費價格及客流量分別降低5%的不利因素影響下，%%，均高于12%的基準財務內部收益率。表明項目具有一定的抗風險能力。Chapter社會評價15 1. 本項目生產過程中不生產“三廢”，達到清潔生產。2. 本項目的建設將會促進長安區經濟的發展，為建設和促進魅力長安做出積極貢獻，具有良好的文化和社會效益。3. 本項目的實施不僅能為建設業主提供直接經濟效益，還可為當地提供較多的就業機會，經濟效益較好。 4. 本項目實施可帶動當地第三產業的整體發展及商品流通、餐飲業等的全面進步，有力促進地方經濟、文化素質的提高，促進長安區國民經濟和社會事業的發展。 5. 本項目的實施有利于國家資源保存、生態環境保護、生態意識增強和國民素質的提高，其社會效益顯著。1. 長安區政府高度重視和支持東大溫泉度假村工程的開發建設，并給予一定的政策來扶持項目建設。2. 調查，當地政府和人民群眾積極主動地支持東大溫泉度假村的建設和開發。3. 國內各種物資、設備供應充足，能夠滿足項目開發的技術、物資、人員等方面的需求，完全可以保證項目的開發建設。表151 社會對項目的適應性和可接受程度分析表序號社會因素適應程度1不同利益群體當地群眾積極支持該項目的開發建設2組織機構政府高度重視和支持開發建設，并給予一定的政策來扶持項目建設3技術文化條件可以滿足項目的開發建設和需求 項目對國民經濟的貢獻衡量旅游區開發對國民經濟貢獻的指標較多，針對本項目的特點和具體情況，選用上繳稅額、投資回報率來說明項目對國民經濟的貢獻。1. 上繳稅額本項目在計算期內，上繳營業稅和附加稅1768萬元，企業所得稅5408萬元，可為當地政府累計上繳7176萬元的稅費。%。2. 投資回報率計算分析可知，%，%。因此，可以說項目對國民經濟的凈貢獻遠遠超過了要求的水平，并可得到符合社會折現率的社會盈余和以現值計算的社會盈余。Chapter風險分析16旅游項目屬于高預期回報投資類型，東大溫泉度假村周邊旅游區工程的投資主要依靠地方財政投資和企業自籌資金，資金的歸還主要依靠經營收入來解決，因此，在項目建設和經營中存在潛在風險。分析在項目建設期和營業期可能存在下列潛在風險：1. 市場風險市場風險主要來自旅游客源市場供需實際情況與預測值發生嚴重偏離，客源市場遠遠小于預測期望值，導致經營收入和利潤減少，投資回報降低。2. 經營管理風險由于經營管理制度不完善，管理體制不健全，員工素質不高，崗前培訓和崗位管理不嚴，使管理效率降低，達不到預期目標，造成經營收入減少，成本提高，帶來經營管理風險。3. 其它不可抗拒的風險由于嚴重自然災害、環境災害事故、重大社會經濟政策變動等原因可能造成不可抗拒的意外風險。根據項目存在的潛在風險因素，采用簡單估計法對各風險因素的影響程度作以簡單分析可以看出，嚴重自然災害會造成災難性后果，但發生的可能性較小，旅游客源市場嚴重不足、價格較低、環境災害事故造成的風險較大，但可以采取措施，降低發生的可能性，其它因素為一般風險因素。表161 風險因素和風險程度分析表序號風險因素風險程度說明災難性嚴重較大一般1市場風險客源市場√價格√2經營管理風險管理效率√人員素質√3其它不可抗拒風險嚴重自然災害√環境災害事故√政策風險√在對風險因素和風險程度預測的基礎上，對可控制的風險進行風險控制，降低風險發生的可能和減少風險損失，本可研提出以下建議。1. 加強市場調研，積極培育開發客源市場，建立廣泛的市場信息網絡，著力塑造旅游品牌形象，加大宣傳促銷力度，深入挖掘市場潛力，充分利用政策保護，化解市場風險。2. 建立健全管理規章和管理體制，加強全員素質教育和崗位技能培訓，實行崗位責任制，嚴格業務技術指導，監督檢查責任制落實情況，不斷提高經營管理水平，降低經營管理風險發生頻度。3. 強化正常情況下的經營管理，力爭以正常運營的高效益、低成本來緩沖異常情況下的由于不可抗力因素造成的意外風險損失。4. 制定風險規避和預防措施，對經營過程中有可能出現的風險因素，逐一進行分析，科學地制定預防措施和補救措施、處理方案等。Chapter結論與建議17通過對東大溫泉度假村工程建設項目的投資背景，資源分析，項目市場發展趨勢分析和預測，項目建設內容的策劃，效益分析，環境影響與保護等多方面的分析，我們認為本項目投資價值極高，利潤豐厚。1. 東大溫泉度假村工程的建設，具有廣闊的市場前景。建設項目地處某市長安區，民風淳樸，其溫泉資源豐富且品質高，隨著旅游項目的不斷更新和優化，對游客具有較大的吸引力。2. 開發建設條件良好該地段地勢平坦，無不良地質災害，開發建設條件良好，供應充足，技術成熟，為東大溫泉度假村的建設和可持續發展提供了良好的基礎。3. 經濟效益顯著（1）項目建設總投資：。其中，建設單位管理費、勘察設計費、工程監理費、招標代理費等費用190萬元，工程基本預備費200萬元，鋪底流動資金30萬元。 （2）項目建設期2年（2009—2010年）（3）各項經濟效益指標為：①總投資收益率：%②項目財務內部收益率(所得稅前)：%③財務凈現值FNPV(稅前)：6947萬元④項目資本金內部收益率：%⑤資本金凈利潤率：%⑥投資回收期: Pt=⑦營業收入：3214萬元⑦年平均利潤總額：2163萬元4. 社會效益明顯東大溫泉度假村的建設可為社會提供更多的就業機會，帶動相關產業的發展，促進區域經濟發展和人民生活的顯著提高，改善和加強園區生態環境建設，保證了社會經濟和旅游業的可持續發展。 建議1. 建議長安區委、區政府及相關部門在政策上予以大力支持，保證項目的順利進行和可持續發展。2. 建議建設單位應抓緊工程前期的工作，做好工程前期規劃、單體設計、勘察測量等準備工作。3. 建議建設單位抓緊工程的上報審批工作和資金籌措工作。4. 積極做好項目的招投標、專業人員的選拔招聘、建設項目工程的發包和有關設施設備的采購等工作，以保證項目建設按計劃順利進行。5. 建設單位應在打造旅游產品的同時，積極做好項目的包裝和宣傳促銷工作，全面開發旅游客源市場和旅游線路產品。6. 本工程應盡快上馬，以期獲得豐厚的經濟效益和社會效益。