廣元項目調研報告-資料下載頁

　　

【正文】 為主，涵蓋品牌服飾專賣、品牌鞋類專賣、品牌運動專賣、品牌黃金收拾專賣 — ，是稷山全縣人民主要的購物場所，也是縣城的商業中心。 稷王路往北行 500 米距離，為稷山縣的主干道“稷峰街”，稷峰街東、西長約 5 公 里，是稷山縣政府及各級單位的主要集中地，東起 108 國道，西至豐喜路； 108 國道距離稷王路約長 3 公里，縣城所有的商業經營場所都集中在此街道兩側，能滿足所有人的購物需求。 稷王路經過稷峰街再往北側行 500 米為“育英街”，也是稷山萬佳國際所在街道，交會處為稷山中學老校區的所在地，往東再行約 公里，是 108 國道，項目距離縣城中心大約 3 公里。 四、項目周邊現狀： 項目地塊為育英街與體育路交會處西南角，北側為富強街，南側為稷峰街；富強街與稷圣路交會處為稷山火車站所在地，稷峰街與稷圣路交會處為稷王廣場與稷王小學的所在地。 經考察，目前稷山東部新區新建的項目有“天信中心綜合樓”、“明鑫花苑二期”、“經濟適用房”；和項目有競爭力的項目為“天信中心綜合樓”，位置在稷峰街與運稷路交會處，地理位置優越，屬于東部 新區發展的主要區域，交通發達，周圍有稷山文化廣場相對應；配備兩棟 18層樓與一棟 3層大型綜合的超市，總建面為 50000多平米，其中臨稷峰街一 棟高層為規劃酒店，另一棟為住宅，超市在兩棟樓之間，總建面 15000 平米，為自主品牌超市，該項目已封頂，預計交房時間及超市開業時間為 2021 年 10 月份。 目前東部新區已確定搬遷的單位有縣公安局、縣檢察院，已有的單位 有稷山中學新校區，所有的單位及學校都集中在稷峰街；目前限制育英街發展的是運稷路涵洞。 五、稷山縣城房地產價格： 住宅：老城區未新建商品住宅，二手房的價格在 3000 元 /㎡左右，新區在建的為育英街的明鑫花苑二期，單價為 2800 元 /㎡起價，每層上浮 50 元 /㎡， 13 層以上執行 13 層價格，均價在 3050 元 /㎡。 商鋪：老城區未新建商業項目，目前稷山所有的老城區商鋪全部為二手鋪，多為單層商鋪，售價在 1100015000 元 /㎡之間；新區商鋪價格在 50006000 元 /㎡左右。 六、項目周邊發展潛力： 稷山項目所處的地段為稷山縣東部新區，為 2021 年稷山縣城重要的發展戰略之地，隨著河津等一些工業項目的東移，其中一部分企業落戶稷山；目前全縣總人口為 36 萬人，其中城鎮約 12 萬，農村約 24 萬，縣人均工資在 1300 元 /月左右；全縣煙酒類消費名列運城 13 縣之首，民營企業較多，消費水平名列前茅。 東部新區商業主要集中在稷峰街，就目前項目所在地塊來看： 無成熟社區；無廠礦企業； 無公園及城市配套設施；政府單位未來 5 年無法入駐；無商業配套；離市中心較遠，且不是直線；不通公交；基本未見有新的住宅項目動工建設；受訪人群不能接受遠距離購物；新區未來發展前景很好，但目前不適合一個城市綜合體發展。 七、建議： 等待 5 年后，再行開發； 必須開發時，建議超市加住宅，以住宅 帶動超市，不建議建商業街； 重新選擇地塊，體量不需太大，因為稷山目前還沒有老城區重建計劃，要把商業轉移，不合實際； 選地最好選擇在稷峰街上，其他街道不建議選； 稷山的公共交通能力欠缺； 走訪發現，稷山縣的各級商戶不愿意投資和入駐新區，所以政府在宣傳新區方面及建設方面欠缺； 稷山的新建住宅和商鋪銷售價格較萬榮偏低，所以稷山項目價格會偏低； 雖然距離火車站有 500 米距離，但稷山火車站人流量稀少，而且周圍沒有商業襯托，要發展，最少需要 510 年； 商業發展最主要的就是人流和商圈，其次才是項目自身業態，且稷山項目都不具備。 緊鄰的稷峰街與運稷路交會處，新建的那家大型商城，對項目直接影響，交通和地段，都無法和其比擬； 1是否能與美特好協商，讓美特好市場拓展部做一次市場調研。 八、后記： 稷山項目作為一個大型的商業綜合體，不光考慮地價的多少，還需要考慮與我們合作的單位的想法，這樣，才 能在一個陌生的城市立足；建議項目延遲開展。 市調人：張博、劉艷梅、楊海珍、石巖、薛晶 2021年 4 月 15 日 市場調研報告 一、通過對相關政府及部門的調研，了解肉制品的發展趨勢。 對肉類協會，食品研究所的調研信息。肉類協會、食品協會提供了肉品市場的消費數據。 a、 2021 年國內肉類總產量達到 8051 萬噸，其中豬肉為 5197 萬噸，占肉類總產量的 64％；牛羊肉為 1220 萬噸，占總產量的 15％。2021 年屠宰及肉類加工企業資產總值達到 1302 億元，比 2021 年增長了 60%。其中，屠宰加工企業 656億元，比 2021 年增長了 倍；肉制品及副產品加工企業 645 億元，比 2021 年增長了 17%。 2021 年屠宰及肉類加工企業銷售總收入達到 2701 億元，比 2021年增長 了 倍。其中，屠宰加工企業 1417 億元，比 2021 年增長了 倍；肉制品及副產品加工企業 1283 億元，比 2021 年增長了 67%。 b、上海市每年豬肉消費 60 萬噸左右， 70%左右由外省調入，其中，以生豬和肉品調入本市約各占 50%。 上海市每年屠宰生豬約 600 萬頭，其中五豐上食和愛森兩家公司每年屠宰約 60 萬頭生豬以分割肉或托盤包裝形式進入本市超市、大賣場或專賣店銷售，占 10%左右，其余 90%左右以白條肉進入本市肉類批發市場。據統計， 2021 年本市肉類批發交易量約 40 萬噸，占本市豬肉消費總量的 70%左右。 分析：從上面的 06 年全國的數字統計看，肉制品企業發展勢頭迅猛，市場份額比例也越來越大；上海市消費豬肉 1000 萬頭， 70%由外省調入，生豬和肉制品各占 50%，就是說外地調入上海市的肉制品的數量為 350 萬頭。據 統計 ，上海市去年白條肉消費為 300 萬頭，還有大約 200 多萬頭以其它形式進入市場。 從全國以及上海的豬肉消費數據看以看到，發展肉制品加工已成為必然的趨勢。 二、食品研究所的調研，提供肉品深加工參考意見。 通過對食品研究所的咨詢，食品研究所提供了一些參考意見。 由于上海肉制市場很注重品牌，做低檔產品競爭激烈且沒有有競爭優勢，也不利于公司發展。 加工腌臘肉制品、高溫肉制品比較穩妥、有保障。 a．腌臘肉制品、高溫肉制品保質期較長，加工制作風險性較小。 b．可以解決因季節原因、公司的滯銷產品的問題，加工成肉制品，使產品保值。 、高溫肉制品容易加工，投入設備少、投入小，且在衛生方面容易得到控制。 三、對市場進行調研，了解市場上廠家的產品及信息。 我們第一步針對上海老字號食品店進行調研，上海食品一店、邵萬生、真老大等食品店。此類食品店的豬肉制品主要以腌臘制品為主，如咸方肉、金華火腿、臘腸、廣式香腸、肉棗、肉肚等產品。雖然這幾家食品商店各以自己的特色而聞名，但從各自經營的腌臘制品而言，大都屬于不知名小廠生產，包裝單一 ，缺乏競爭力。 對莘莊附近超市、賣場、菜場進行調研。莘莊樂購、華聯吉買盛、家樂福、世紀聯華等，這些超市賣場所經營的肉制品低溫類品牌是雙匯，雨潤、荷美爾、萬威客等；盆菜系列主要是新亞集團的新成食品和廈門大富 門食品；腌臘肉制品莘莊家樂福是云南宣威生產從包裝、色澤上看還具有競爭力外，其他超市、賣場所采購皆是無名小廠生產或代加工生產，產品的色澤及包裝較差，不具有競爭力。 在莘莊菜場有兩家賣盆菜，兩家都是蘇州的連鎖加盟店，一家是味知香，另外一家是阿美姐，所經營的盆菜都是家常小炒，豬肉類如魚香 肉絲、咕嚕肉、水煮肉片、椒鹽排條、五香豬排、蒜香骨、十三香大排等品種。 在南橋易初蓮花、樂購、大潤發調研，看到有高溫蒸煮袋食品，如上海佰味軒食品有限公司的朱家角口味的粽葉蹄膀；嘉興三真齋醬排骨、香酥豬蹄；浙江宏達食品有限公司東坡肉，五香豬手等特色食品。 四、質監局調研 通過在質監局了解到的信息，如果要進行肉制品加工，從開始填寫食品生產許可證資料到最后 qs 的認證結束到發證，很順利的情況下也需要半年時間，其中有對廠房、設備、衛生條件的審核，且審核要求嚴格，程序比較麻煩。所以公司現在要自己 生產加工肉制品，只能加工冷凍調理產品和半成品類，腌臘制品和熟制品只能采取代加工方式生產。 五、探討 市場調研完畢，我們組織了在曾在食品其他企業方面工作過的人員進行了討論。 。即時禮品比較容易入手，去年我廠的禮品銷量大約在 7000 多箱。雖然即時禮品季節性強，我們現在的規格單一，且只在節慶時節才有很好銷量，但此類產品具有比較大的消費群體，所以我們要抓好此類的消費群體。 ，增加產品的種類及精細化。 ，如兩人伴侶，三口之家，全家 福等家庭型系列。 。 現在上海市場上的腌臘制品品種繁多，大多都是由小廠家生產，沒有一個很響的品牌，即使有一些品牌，但都是外地生產，所以現在市場上沒有一家很響亮且是上海本地生產的品牌，我們可以抓住這個機會進行開發。生產比較試銷的規格產品，充分利用公司里加工 剩余的邊角料，滯銷產品等，達到控制成本效果。 六、總結 根據愛森二次創業及拓展肉制品加工業務的戰略規劃，通過此次市場調研，上海每年消費的豬肉總量大體上沒有太大變化，由于家庭的生活水平的逐步提高，肉制品的消費呈上升趨勢，白條肉的市場空間有限，且有一定量的萎縮，發展肉制品加工已成為肉品企業發展的必然趨勢。 ~26~