溧陽市鑫盛食品公司地塊項目前期研究策劃建議書_[全文-資料下載頁

【導讀】公里，距南京祿口國際機場80公里，距常州機場60多公里。溧陽古稱平陵,秦建縣制,至今已有2200多年歷史。1990年8月,經國務院批準,撤縣設市,是。常州市重要組成部分。溧陽市是常州境內唯一山。全市總人口79萬余人，其中非農業人口約35萬人，占總人口的44%,市區人口18萬左右。經中外科學家聯合考證，地處溧陽上黃水母山發現的“中華曙猿”。等大量古生物化石，距今已有4500萬年，是包括人類在內的高級靈長類動物的共同祖先。發展，2020年末，溧陽市有15家工業企業（集團）總產值超億元，占全市工業總產值的%，2020年溧陽市國民生產。2020年全市居民儲蓄存款較上年增長，銀行存款余。人民群眾生活水平得到較大提高，人均收入、消費以及儲蓄等指標顯著增長。從后期走勢來看，預計溧陽市經。2020年完成第三產業總值401000萬元，其中以批發和零售貿易業、分別完成總值為115000萬元、25000萬元和35900萬元，突破1億美元大關，達10254萬美元，其中出口額8153萬美元，進出口總額2101萬美元，

　　

【正文】 溪、路 及緩坡等元素富有層次與節奏感擺置，產生錯落有致、曲徑通幽的效果，畢現東方園林之清雅情韻。中央景觀區水景可以發揮小區臨河的優勢，采用護城河的凈化水，節省成本；另外在小區沿護城河邊有市政規劃的沿河綠化帶，其中可以點綴一些親水小品，如建造一些沿河實木步道及掬水臺臨與河上，供居民晨練、散步、消夏、釣魚之用。在小區外部，本案可以充分挖掘兩園一河的景觀優勢，除了在沿河紅線上盡量布置建筑外，本案可以修建一座通往高靜園的吊橋，將高靜園變成小區私家公園，這將大大提升小區景觀優勢。 房 型： 目前周邊市場上的房型 正如我們在市場分析部分析的那樣，房型設計大多走大眾化線路，沒有什么明顯的特征，市場呼喚富于個性化的創新產品，在本案的設計中，高層、多層采用空中庭院式房型，低層住宅采用有天有“地”的層層退臺的房型，做到家家有花園，另外在高層中可以采用觀光電梯，最大限度利用景觀優勢，很好的擺脫高層尤其是 7層以下銷售緩慢困境。在面積設計中，根據各種面積房型使用特性，提供合理化面積配比的人性化設計理念。我們市場調查顯示過大房型銷售緩慢，在目前政策面向空的情況下，建議產品方面盡量控制單套面積，控制單套總價，不宜采用過大房型面積。以 95130平方米左右的兩室兩廳一衛、三室二廳二衛的為主力房型，另外也有輔助的部分四房，充分適應了本案的客源層次和需求，并且提高了樓盤品質。 會 所： 高端項目基本都設有會所，由于本項目相對較小，配置專門會所可能性不大。但可以考慮設置一些陽光會所如：網球場、小型露天游泳池、兒童游樂院等，這些陽光會所投資雖然少，但能為本案增添一大特色，將有利于提升本案的居住檔次。 物業管理： 在物業管理公司方面可以引進較發達地區知名物業管理公司作為顧問，這些公司有豐富的物業管理經驗，規范化的操作流程，個性化 的物業服務。同時品牌的物業公司也是項目賣點之一。 三、物業配比： 基于項目目前地塊現狀和控規，下面對項目各種物業類型配比作一分析，為開發商提供開發參考： 各物業市場銷售狀況： 首先我們先對溧陽市場上各種物業產品市場銷售現狀簡單分析一下，以便給隨后的物業配比提供整體的一個規劃思路 高層： 高層的建筑成本相對多層產品高，按溧陽目前的市場條件，在保證相同的利潤前提下去化不如多層產品速度快，因此在規劃小區物業類型上我們整體思路是小高層按規劃要求的 15000平方米進行規劃。 別墅： 目前溧陽市場別 墅供應量較大，競爭相對激烈，且別墅銷售周期長。本案地塊相對小且單位成本高，因此建議如果在項目內規劃別墅物業，盡量將該物業總價控制在 80萬以內。 多層： 多層產品是目前溧陽市場占有量最大的產品，市場成熟，消費者易于接受，建議在項目內規劃部分多層產品。 花園洋房： 花園洋房是介于別墅與普通公寓之間的一個市場化概念，在建筑學上并沒有硬性的指標。花園洋房因其在保持低價格的同時又能享受低容積率、高綠化率，每家都有陽臺和花園等別墅的特點，在中大城市較受歡迎，目前在溧陽市場上尚無真正的花園洋房，因此建議在項目內規 劃部分花園洋房產品，正好填補市場的空白點。 規劃物業類型建筑面積配比核算： 高層用地面積： 因為本案高層臨河規劃，其后面只考慮退讓紅線，而不用考慮與后面建筑的樓間距問題，因此其占地為基地面積與退讓面積之和約計 3000平方米； 保留建筑用地面積： 保留建筑建筑面積 /保留建筑容積率 =6480/=5890平方米； 商業建筑用地面積： 商業建筑用地面積按 2500平方米計算； 項目新建面積： 總建筑面積 保留建筑面積 =428006480=36320平方米； 其他物業建筑面積： 項目新 建面積 高層建筑面積 商業面積 =36320150002020=19320平方米； 其他物業用地面積： 總用地面積 高層用地面積 保留建筑用地面積 商業用地面積 =30620300058902500 =19230平方米 多層容積率： 純多層的容積率在 ，這里按 ； 花園洋房容積率： 花園洋房的容積率一般在 ，這里按 。 聯排別墅容積率： 聯排別墅的容積率一般在 ，這里按 。 假設 其他物業全部為多層： 多層建筑 面積 =其他物業用地面積 *容積率 =19230*=23076平方米 則： 多層建筑面積 其他物業建筑面積 說明項目如果采取高層 +多層的形式開發容積率將超過 假設 其他物業全部為花園洋房： 花園洋房建筑面積 =其他物業用地面積 *容積率 =19230*=15384平方米 則： 花園洋房建筑面積 其他物業建筑面積 說明項目如果采取高層 +花園洋房的形式開發容積率將低于 ，不能充分利用容積率 同樣如果采取高層 +聯排別墅的形式開發容積率也將低于 ，不能充分利用容積率 結論： 從上面分析可以看出項目住宅最好的開發方案是采用高層 +多層 +花園洋房或者高層 +多層 +聯排別墅相結合的方式開發，具體三種物業形態的比例計算如下： 模型一、高層 +多層 +花園洋房 設： X=多層建筑面積， Y=花園洋房建筑面積 得到方程組： X+Y=19320 X /+ Y /=19230 解得： X=7B style=39。color:white。backgroundcolor:00aa0039。962平方米 Y=11268平方米 小 區 多 層 建 筑 面 積 和 花 園 洋 房 建 筑 面 積 分 別 是 7B style=39。color:white。backgroundcolor:00aa0039。962平方米和 11268平方米。 模型二、高層 +多層 +聯排別墅 設： X=多層建筑面積， Y=聯排別墅建筑面積 得到方程組： X+Y=19320 X /+ Y /=19230 解得： X= 14062平方米 Y= 5258平方米 小區多層建筑面積和聯排別墅建筑面積分別是 14062平方米和 5258平方米。 四、客源定位 結合本項目自身各方面條件和預計銷售價格，本項目定位于溧陽市場上的高端住宅，其客源具有 以下特征： 身份：；私營業主、個體經營者，企事業中高層白領、醫生、律師、公務員、外地在溧工作人士、有先見之明的投資者等 年齡： 2545歲左右； 家庭結構：青年夫婦／三口之家； 教育程度：高中以上； 收入水平：家庭年收入６萬以上； 支付能力：首付 10萬～ 30萬元，月供 20205000元以下； 購買模式： 90％以上按揭； 車輛狀況：目前 40％～ 50％擁有率； 購買動機：自用為主（ 90％），投資為輔（ 10％）； 由于溧陽高端住宅客源相對較少，而競爭對手眾多，所以本項目在于競爭對手的市場競 爭中吸引和爭奪相同類型的客源。如何把客源吸引并且成功的促使其購買本項目，只有在產品的規劃設計和細節上下足夠的工夫，才能為銷售打下良好基礎。 五、價格定位 定價原則與理論 房地產定價的方法中，市場比較定價法是其中最重要、最常用的方法之一，也是很成熟的一種定價方法，長期以來，英、美、日本、香港等地在房地產定價和估價中均廣泛采用市場比較定價法。 該方法的理論依據是房地產交易中的替代原則。市場比較定價法，就是在求取定價對象房地產的價格時，將估價對象房地產與在較近時期內已經發生了交易的類似房地產加以比較 對照，從已經發生了交易的類似房地產的既知價格，修正得出待定價的對象房地產最可能實現的合理價格的一種方法。 作為專業的房地產投資咨詢公司，我們在充分的市場調研基礎上，參照周邊區域競爭市場以及溧陽市高端住宅市場的各種交易情況，采用市場比較法對本案進行價格定位。 具體定價方法 以市場比較定價法來求取房地產的價格時，通常需要進行交易情況修正、交易日期修正、區域因素修正、個別因素修正等。通過這幾個方面的修正，就把交易實例房地產的價格轉變成了定價對象房地產的價格。其計算公式如下： 待定價對象房地產的價格＝交 易實例房地產的價格交易情況修正交易日期修正區域因素修正個別因素修正 其中，交易情況修正 =正常情況價格247。交易情況價格 100% 交易日期修正 =定價日期價格247。交易當時價格 100% 區域因素修正 =對象區域價格247。實例區域價格 100% 個別因素修正 =對象房地產價格247。實例房地產價格 100% 在具體核算定價過程中，我們擬訂了多個實例交易對象，如天目國際村、龍泉山莊、嘉豐新城、景鴻花園、水韻華庭、桃源里、南大街廣場等，在對每一個實例交易對象核算出一個定價后，經過加權算術平均并取整后得出我們對 本案的價格定位。 銷售單價預估： 我們認為，本案在與其他項目各方面的比較中，優勢比較明顯，與目前市場在售高檔住宅項目的比較中，本案的可發揮空間更大，這導致了本案在價格定位上將處于上風 —— 價格較周邊市場增幅為 5%以上。通過對溧陽市高端住宅市場的綜合分析，運用房地產定價中的市場比較定價方法，在比較了本項目與周邊高檔住宅市場在地理位置、發展前景、產品規劃、景觀設計、交易環境等諸多客觀條件，并結合本項目的開發商實力、自身條件、推廣渠道、營銷方式等主觀因素后，我們認為，本項目適合并且可以的平均銷售價格為 3400元 /平方米左右（多層）。在銷售定價策略上，我們建議采用低開高走、小幅快跑并階段調整的策略。 各類型物業價格預估： 高層： 34003600元 /平方米 多層： 33003500元 /平方米 花園洋房： 35003700元 /平方米 聯排別墅： 43004500元 /平方米 商業： 55006500元 /平方米 銷售總價預估： 模型一、 從對市場調研的結果及本項目規劃意向分析，我們對本項目的三種物業類型作一個銷售均價的估計： 高層： 3500元 /平方米 多層： 3400元 /平方米 花園洋房： 3600元 /平方米 商業： 6000元 /平方米 則本項目的總銷金額： 15000*3500+7B style=39。color:white。backgroundcolor:00aa0039。962*3400+11268*3600+2020*6000 =52500000+27070800+ 40564800 +12020000=132135600元 模型二、 從對市場調研的結果及本項目規劃意向分析，我們對本項目的三種物業類型作一個銷售均價的估計： 高層： 3500元 /平方米 多層： 3400元 /平方米 聯排別墅： 4300元 /平方米 商業： 6000元 /平方米 則本項目的總銷金額： 15000*3500+14062*3400+5258*4300+2020*6000 =52500000+47810800+21032020+12020000=134920200元 在這兩種模型比較中，模型二的收益相對高一點，但銷售周期相對長一點，開發商可以視自身財務狀況而定。 PAGE PAGE 2 圖表 1 171400 348700 130584 247475 140000 585000 竣工面積 施工面積 年份 平方米 溧陽市近年商品房施竣工面積比較 Sheet1 竣工面積 施工面積 2020 171400 348700 2020 130584 247475 2020 140000 585000 圖表 1 211100 8700 286069 15130 270000 32500 銷售面積 空置面積 年份 平方米 溧陽市近年商品銷售面積與空置面積比 較 Sheet1 銷售面積 空置面積 2020 211100 8700 2020 286069 15130 2020 270000 32500