溧陽市鑫盛食品公司地塊項目前期研究策劃建議書_[全文(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 別墅 400 170—400 獨棟 310—330 40005000 一期交付 7260763 天目星城 溧陽聯盛房地產開發有限公司 150000㎡ 酒店、公寓、商業 未公開待定 未公開待定 未公開待定 未公開待定 未公開待定 場地平整 7278999 龍泉山莊 溧陽龍宇房地產開發公司 170000 80000 公寓、別墅 467 180—400 三房 300—400 3080（疊加） 2020/12 7279888 嘉豐新城 溧陽市嘉豐房地產有限公司 342500 380600 多層、高層公寓 2300（一期 722） 87—190 三房 120138 高層 3080 多層 2950 2020/9 7278888 景鴻花園 溧陽申大置業有限公司 126400 120390 公寓、雙拼別墅 別墅： 38 公寓： 1100 別墅： 190— 210 公寓： 85135 三房 114—131 別墅： 3850 公寓： 2580 準現房 72B style=39。color:white。backgroundcolor:00aa0039。96881 水韻華庭 常州廣安房地產 有限公司 41000 40700 公寓、聯排別墅 266(聯排 20) 115—150 三房 120—140 公寓： 2650 別墅： 4000 結構封頂 2020/11 7100999 桃源里 溧陽昆侖房地產開發有限公司 20200 20200 公寓 168 78—160 二房、三房 95—123 均價： 2680 2020底 7301845 南大街廣場 武進蘭新房地產開發有限公司 40000 60000 公寓 260 90—160 三房 99—135 均價： 3400 2020底 7288188 合計 1086900 B style=39。color:white。backgroundcolor:00aa0039。961690 4999 78—400 三房 99—140 25803080 開發企業： 從競爭市場的開發商來看，溧陽本地的開發商與外地開發商平分秋色，溧陽本地開發商如：江蘇金燕房地 產開發有限公司、溧陽昆侖房地產開發有限公司在溧陽已經擁有了數年以上的經營，在當地的企業知名度較高，口碑和信譽都比較不錯，能夠吸引一部分購房消費者。外地開發商中主要以常武地區的為主如：常州廣安房地產有限公司、常州金谷房地產開發有限公司、武進蘭新房地產開發有限公司，這類公司因在經濟相對發達地區有成功開發經驗，在市場上較為活躍。這說明也有外地開發商看好溧陽房地產市場，并前來投資。隨著溧陽市國有土地出讓轉讓招投標政策的實施，相信會有更多的知名企業和外地發展商前來，這將在一定程度上提升溧陽市房地產市場的發展水平，使市 場競爭合理化、規范化，但另一方面，眾多實力開發商的介入卻也激化了市場競爭。 社區規劃 在社區規劃上，溧陽市仍以多層為主，小高層作為一種發展趨勢，正慢慢被市場接受，除此之外，在開發區和市區近郊也會有一部分低密度別墅項目且別墅產品呈放量走勢，后市供應量偏高。預計后期高端市場將主要集中在別墅和小高層住宅。 在社區規模上，市場規模不等，既有占地 新城，也有占地僅 4萬平方米的南大街廣場和水韻華庭。由于地段不同，取得土地時間各異，故在規劃容積率上，也有一定的 區別，容積率最低的為天目國際村， 500多畝土地上，僅規劃建造 11萬平方米住宅，容積率僅為 ，這種規劃提高了土地利用成本，但也提升了產品品質，因而該小區別墅售價高達 5000元 /平方米以上，開創了溧陽住宅銷售價格在溧陽市住宅中也是最高。這說明，溧陽市場上，產品價格與地理位置及產品品質息息相關，相互影響極大。 產品形態 溧陽高端住宅市場上，以別墅占據絕大多數，除了以有兩個真正意義上的別墅物業項目外市區其他住宅項目幾乎都規劃有少量別墅，別墅占市場供應量比例如此高，這是溧陽住宅市場的一個顯著特征。市場上 的高檔公寓沒有明顯的賣點特征，僅僅是以其戶型面積來區分與別的住宅產品，說明目前溧陽市場的高檔公寓市場并不成熟，產品沒有特點，這恰恰是我們項目的機會點。小高層、高層住宅相對較少，僅有嘉豐新城一期有為數不多三棟高層，但從住宅的發展趨勢上看，小高層、高層具有較為先進的建筑形態及其抗震性、視野開闊等多層不可比擬的優點，將是今后溧陽是高檔房地產物業發展的主要方向。 產品設計 在產品設計上，房型差異較不大，沒有 什么突出的特點。但無論是多層住宅還是小高層、高層住宅，無一例外的都是以三房為主力房型，說明溧陽市場上大多數購房者對房型方面的要求仍然以實用性和自用型為主，追求舒適、寬闊。一方面資金方面力有不逮，另一方面消費引導也較少。以主力三房來看，三房二廳二衛房型較三房二廳一衛數量更多，說明二衛的設計更適合現代都市家庭的生活方式和習慣。 高端市場主力三房面積比較表（單位：平方米） 從上圖可以看出，溧陽市高端住宅市場主力三房面積差別不大，雖然有高達 200平方米以上的豪華三房，但也有 100平方米以下的經濟型三房，但這兩種都是一種特別現象，在市場上僅占有機少量的比例。通過上圖我們可以得出結論，市場上的主力三房面積峰值在 115135平方米之間，這種房型設計客廳面寬一般在 4米以上，各個臥室面寬一般在 ，居住較為舒適、寬敞。 銷售價格 溧陽市高檔公寓競爭市場平均銷售價格在 30003400元 /平方米之間（別墅暫不計算在內），其中均價最高者為南大街廣場，其次為嘉豐新城高層和龍泉山莊疊加，一般價格在 3000元 /平方米以上；另外，水韻華庭、桃源里、景鴻花園等普通多層住宅的銷售均 價也達到了24802850元 /平方米之間。 從以上價格分布中可以看出，市場平均單價呈現了兩個峰值區間，其一是相對看好的南部區域和市中心住宅，均價一般在 3000元 /平方米以上；其二是地理位置一般的住宅，均價一般在 2500— 2600元 /平方米左右。綜合這兩類住宅，從我們對嘉豐新城項目的調研可以看出其小高層定價高出多層住宅幅度不到 5%，盡管兩種類型物業的定價落差不大，但這并沒有增強客戶對小高層住宅的購買興趣，小高層去化相對較慢，因此可以看出小高層住宅在溧陽市場的接受度仍有待改善。 從目前的市場表現來看，小 高層住宅銷售一般是在開盤之初能夠吸引一部分積累客戶，但受景觀因素影響，客戶大多看好較高樓層，后期 17層在景觀、得房率及使用成本與多層相比并不具優勢，因此銷售不盡如人意。 溧陽住宅市場主力總價分布區間（單位：萬元） 住宅主力總價受主力面積和銷售單價的影響，從上圖可以看出，主力總價區間在 46 萬元以上的項目只有一個龍泉山莊疊加別墅，其產品與其他普通住宅項目有區別可比性不強，但如我項目規劃花園洋房時在價格上可作參考，且從上表中可以看出目前市場上主力總價在 46萬 — 65 萬的產品空缺，而花園洋房介于別墅與公寓之 間的產品剛好可填補此空白，因此對于本項目來講這將是絕好機會。 主力總價在 35— 46萬元之間的有水韻華庭、嘉豐新城高層、南大街廣場，這三個項目對目前的溧陽市高端住宅市場較有代表性，是高端住宅供應的主力軍，這幾個項目的成敗與否直接關系溧陽市高端市場的興衰。 除此之外，處于主力總價處于三十五萬元以下的項目有景鴻花園、嘉豐新城多層、桃源里等，這類項目都為多層住宅小區，其相對較低的購房總價將會對中高收入購房者產生較大的吸引力，從高端市場中分的一杯羹。 工程進度 從工程進度上看，除了景鴻花園屬于準現房外，其 他項目大都處為施工階段（南大街廣場、嘉豐新城、龍泉山莊等）或剛剛開工（天目星城），已經結構封頂的有（水韻華庭），但大部分為多層建筑，施工進度快。所以預計今年第四季度將是一個交房高峰。 除了目前市場上在售的樓盤外，西區臨近臺港路南、清泓路東占地 60010平方米，總建 63000平方米的西片區 4號地塊預計年內即將動工，該項目預計將在明年上市銷售。另外位于護城河南、東大街北占地 32B style=39。color:white。backgroundcolor:00aa0039。960 平方米，總建43480 平方米的 繅絲廠地塊于今年 4 月 26 日拍賣成交，但由于該地塊屬毛地出讓，受拆遷影響預計施工、銷售時間靠后。據市場調研嘉豐新城（二期）將于今年 6月份推出，其產品中包括 3棟小高層物業，預計將于明年底后年初交付使用。 銷售狀況 溧陽市高端競爭市場銷售周期與銷售率比較圖 上圖左縱坐標軸指明銷售時間，右縱坐標軸表示銷售率。 結合以上分析和上面的比較圖，我們可以看到，溧陽市的住宅供應量幾乎都為期房，僅景鴻花園項目目前為準現房銷售，雖然現房給購房者的可信度較高，但從上表看其對期房的銷售率并無影響；水韻華庭作為期房其銷售 率也達到 80%以上。 小高層、高層與多層住宅相比，其銷售率比多層房稍微有些差別，多層住宅的銷售率普遍要高于高層住宅銷售率。這一方面主要是由于溧陽消費者對多層住宅較為青睞，小高層住宅在溧陽市場的接受度仍有待改善。另據市場調研溧陽高層住宅項目 7層以下去化阻力大，以嘉豐新城為例其小高層 7樓以上住宅幾乎售罄，但 7樓以下 90%滯銷。因此我項目高層 7層以下部分去化問題應深思。 高總價住宅的銷售也基本達到了總量體的 2/3左右，這說明區域內購房者以收入較高合資企業、私營企業和個體營業者為主。中高檔住宅仍有一定的市場。 銷售中，發展商一般協助辦理銀行按揭手續，多數樓盤首付款為三成其余七成銀行按揭。 另針對我項目規劃有花園洋房的初步設想，也對聯排別墅產品的銷售情況加以闡述：目前溧陽市場上聯排別墅銷售情況不太理想，簡單的從現在龍泉山莊把已經規劃的聯排別墅調整為目前的多層公寓就可看出。據分析有二個主要原因；一方面是市場上幾乎各項目中都規劃有聯排或雙拼別墅，產品同質化嚴重、競爭激烈。另一方面是溧陽屬于三、四線城市，市場容量小，市區區域面積較小且天目湖旅游渡假區離市中心僅 20 分鐘車程。與該區域規劃的別墅產品相比競爭力明顯不足。 客源狀況 目前溧陽市收入較高人員一般為效益較好的企事業單位，公務員、醫生、律師以及數量較多的合資企業中高層領導和私營業主和個體營業者。溧陽市高端住宅市場銷售中，主要面向的客源為市區和開發區內的收入較高的合資企業、私營業主以及個體營業者，工薪階層相對較少，也有少量集一家三代收入置業者，另有一部分效益較好的企事業單位包括政府機關公務員。 市調樓盤配套設施匯總表 表一、會所配套