穆屯村城中村改造項目可研報告-資料下載頁

【導讀】注冊資金來1億元人民幣。發建設用地，通過市場運作招、拍、掛等方式融資建設。對提高城市品味、加快城市基礎設施步伐、改善城中村群眾生活，擴大城市就業以及解決渭南市建設土地不足問題有重要的意義。該項目擬建地址位于樂天大街以北，市體育中心以西。造商業綜合樓用地以北，2#住宅用地以南。穆屯村城中村改造項目總占地205畝。中住宅用地185畝，渭河大街及規劃路用地20畝。二是項目建設方案符合渭南市城市總體規劃；渭南市政府對該項目大力支持，召開專題會議研究解決。改造以改善城中村綜合環境，完善城市公共。計完成工業總產值億元，同比增長%。人口的增長速度，力爭到2020年中心城市人口將達到60萬以上。辦公區，與渭南市中心區綠色走廊相連，東北部為渭南市行政中心，目前村莊與城市不相適應的狀況，促進城市面貌的改善。可以為當地群眾提供就業崗位，提供群眾收入。據測算，項目的實

　　

【正文】 織對項目的態度及支持程度 本項目建設是貫徹落實渭南市委、市政府關于城市發展?大水大綠宜居?方向和城市發展?西擴北進?的骨干項目和基礎工程，是拓展城市發展空間、提升城市品位、展示城市形象的龍頭項目。對于本項目的實施，渭南市委、政府高度重視，市發展改革委員會、建設局、規劃局、土地局等有關部門和渭南高新區黨委、管委會以及其相關單位、辦事處等，均給予了大力支持和積極配合，為本項 48 目的前期調研、規劃、論證等前期工作的順利完成提供了良好的外部環境支持。隨著項目建設，項目 區內涉及的村級集體經濟得到了明顯改善，經濟實力明顯增強，村級組織對項目建設持歡迎和支持態度。 渭南市綜合建設條件與本項目的互適性分析 渭南市作為陜西關中東部的一座新興的中等城市，交通便利，區位優越。近幾年來，在渭南市委、市政府的高度重視和正確領導下，城市建設日新月異，城市基礎設施不斷完善提高。無論是交通、電力、通信、供水等基礎設施條件，還是糧食、蔬菜、肉類等生活條件，還是醫療、教育、勞動保障等社會福利條件都比較完善，為本項目的開發建設提供了堅實的物質支持和保障。而且，項目的實施，將使渭南市的基礎設施建設 得到明顯改善，城市中心區輪廓初步顯現，城市功能更加完善。因此，項目建設與城市現狀將互相促進。 渭南市產業基礎與本項目的互適性分析 渭南市作為陜西關中東部的新興城市，交通便利，屬于西安市半小時都市圈內。按照渭南市委、市政府提出的渭南城區產業發展目標和方向，要堅持錯位發展、快速發展的思路，把渭南城區打造成西安大都市的后花園、西安市民的居住首選地、西安都市物流的集散地、省會城市服務業發展的延伸地。近幾年來，隨著城市規劃的修編、城市功能分區的確定、城市經濟的快速發展，渭南城市服 49 務業的種類門類及行業服務范圍、服務 能力、服務水平、服務質量等都有了較大改善，服務業得到了迅速發展和提高。隨著本項目的建設實施，將拓寬渭南城市的建設地域，項目所在區域最佳宜居區和高務區的發展定位，均為城市服務業的快速發展奠定了基礎，提供了寬闊的發展空間，這對于渭南城市第三產業發展壯大具有積極的推動作用。 因此，項目的互適性較好。 渭南市穆屯小區城中村綜合改造項目所產生的經濟收益，包括直接經濟收益和間接經濟收益。直接經濟收益為該項目完成后項目區回收建設用地出讓增值收益，間接收益為項目建成后，項目區周邊新增的相關產業，企業所 產生的稅費收益等。 （直接收益） 項目區用地計劃 渭南市穆屯小區城中村綜合改造項目規劃總用地 畝。其中： 1）居民安置建設用地 畝，用于解決拆遷居民的安置問題。 2）工商預留用地 ，作為集體發展建設用地。 3）學校預留用地 。 4）回收城市建設用地 ，作為公司儲備用地，通過招、 50 拍、掛的形式由開發商進行開發。 回收建設用地出讓增值收益 （ 1） 現狀土地價值 穆屯村周邊地區現狀土地主要以村民宅基地、種植業和養殖業為主 ，間有少量的個體小企業，單位土地創造的收益較低，土地利用率較差，加之周邊城市基礎設施建設還沒有完工，其他城市大型建設項目還未建成，參考目前政府確定的土地基準價，估算目前每畝土地價值為 （其中 包括基準地價和青苗費、土地附著物賠償費等，不含拆遷補償費和安置房建設費用以及與將來土地開發有關的其他費用）。 （ 2）土地預期出讓價值估算依據和估算價值 就房地產開發來講，影響土地預期出讓價值的主要因素有：區域社會經濟預期發展、預期城市化進程、預期房地產市場的整體表現等，都對土地的價值影響深遠，而土地的價值最 終也并非體現在土地本身、而是體現在基于該土地的開發項目及土地應用上。 就穆屯村周邊地區的土地出讓價值預期，我們經過論證認為，前景較好： 第一，該區域所處地理位置優越。根據渭南市城市發展規劃，穆屯村所處位置為城市?西進北擴?的中心位置，東北與將要建設的渭南市行政中心相望，東側與渭南市體育中心為鄰，東南側為陜西東部首家三級甲等醫院渭南市中心醫院，西部、南部為渭南市規 51 劃的商業商貿和居住中心，地理位置十分優越。 第三，隨著渭南市城市基礎設施建設步伐的加快，穆屯村周邊地區城市基礎設施將很快建成投入使用，屆時，這一地區 的現狀將有根本改善。 第四，渭南市是新興的工業、商業和宜居城市，是我國重點建設的?天水 —— 關中經濟區?和?晉陜豫黃河金三角經濟協作區?的重要組成部分，是西安的后花園和居住地。加之長期以來，房地產市場發育較差，房地產開發的潛力巨大，近年來，房地產市場的快速發展充分反映了這點。 第五，渭南市經濟社會發展預期較好。根據陜西省政府?努力把渭南建設成為現代農業強市、新型工業大市和人文山水旅游名市?的總體要求。渭南市政府正在全力?推進新型工業化?，近年來全市經濟發展速度高于全省平均水平，經濟發展前景良好。 根據上述情況 ，我們參考穆屯村周邊地區目前已開發地區的地地出讓金價值，預測三年后該塊地土地出讓價格為 108萬元 /畝左右。 （ 3）增值價值計算 根據上述估算，項目建成后，將回收城市建設用地 ，通過招、拍、掛的形式出讓，用于房地產開發，將創造土地增值效益 。 出讓收益用途 根據渭南市人民政府有關會議精神， 畝收儲土地其土地 52 增值、上交的各種收費和其他經營收入優先用于償還穆屯村?城中村?改造項目銀行貸款和城市公共基礎設施建設工程。 （間接收益） 根據渭南市國民經濟?十一 五?發展規劃、城市近期建設規劃以及回收建設用地使用計劃，改造完成后將在項目區形成以商貿為主的服務業、商業聚集區。按照規定，此類行業、企業應繳納其營業額 %的營業稅、城市建設配套費、教育附加費等稅費。預計產業與市場穩定成熟后，年可為高新區地方財政上繳稅費 4000萬元以上。 本項目擬申請銀行短期貸款 20200 萬元，建設期三年，在建設期第一年貸款 1000萬元，第二年貸款 10000萬元，建設周期 3年。 項目還款方式：第一年、第二年還息不還本，第三年到期后 一次性還清本息。 由借款還本付息表可以看出，第一年還息 297 萬元，第二年還息 萬元，第三年還本付息 萬元。項目還本付息金額為 。 根據借款還本付息計算，項目還本付息總額為 。 53 根據土地出讓收益分析，本項目建成后，可從土地拍賣出讓中獲取收益 ，這不僅為償還銀行貸款奠定了基礎，同時也為穆屯村?城中村?改造項目和城市基礎設施建設提供了資金保證，達到了建設城市、滾動發展的目的。 結論 該項目經濟效益較好，社會效益顯著，互適性較好，可以投資建設。 54 借款還本付息估算表 附表 3 單位：萬元 序號 項 目 利率 合計 第一年 第二年 第三年 1 借款及還本付息 期初借款本息累計 本金 利息 本期借款 長期借款 0..00 短期借款 本期應計利息 % 長期借款利息 短期借款利息 本期還本 長期借款還本 流動資金借還本 短貸還本 本期付息 本年余額 2 還款資金來源 自有資金 土地開發升值（土地出讓金） 其他資金 3 盈余資金 55 第十三章 結論與建議 本項目符合渭南市城市總體規劃及相關政策規定，項目的建設是改善人居環境、提升城市品位、推進城市化進程的必由之路，是建設文明、生態、和諧、宜居城市的重要保障，是以人為本、科學發展、構建 和諧社會的強力舉措，是民心工程、德政工程、品牌工程、穩定工程、強市工程和千秋工程。項目的建設具有重要意義。 從工程技術角度看，本工程的建設技術成熟，承擔項目建設的渭南奧林體育產業發展有限責任公司具有承擔該項目建設的技術力量和管理經驗。 從經濟效益角度看，該項目可以實現資金自我平衡，不會給地方政府造成債務；從社會效益角度看，該工程社會效益明顯，可以建設。 建設資金的按時足額到位是本項目如期建設的前提，因此，除資金籌措方案中提及的籌資措施外，還要有備用的籌資渠道，特別是前期工程費用和項 目開辦費要有保障，鑒于該工程對渭南市城市建設的重要性，渭南市政府要出臺推進項目的優惠政策，幫助建設單位籌措資金，以利于項目建設。 拆遷安置是該項目實施的關鍵所在，建議成立拆遷安置工作 56 組織機構，全面負責工程的拆遷安置工作。制定切實可行的拆遷工作方案，廣泛征求項目涉及的群眾意見，確保拆遷工作順利實施，為工程的設施創造條件，減少在工程施工中的外部干擾。 在施工過程中，嚴格按照環保、安全監管部門的相關規定進行規范施工，最大限度的減少對周圍環境的影響和事故發生。 在項目建設中，要切實把好質量關，在項目營運 中，需選擇信譽良好的物業管理公司進行小區管理。 57 渭南市穆屯小區城中村綜合改造項目投資估算 序號 工程或費用名稱 估算金額（萬元） 合 計 技術經濟指標 指標 （元） 建安工程 設備工程 其它工程 單位 數量 Ⅰ 建設項目總投資 Ⅱ 建設投資 一 第一部分（工程直接費） （一） 主體工程 118900 商業用房 M2 44300 住宅樓 M2 72270 公共建筑用房 M2 2330 （二） 配套工程 1 供排水系統 2 供電系統 3 采暖系統 4 消防系統 5 監控、網絡、通訊系統 6 其它工程 7 道路停車位 M2 21000 8 綠化 M2 15000 二 第二部分（工程建設其它費用） 1 征地拆遷補償費 畝 2 建設單位管理費 58 3 工程監理費 建設部價費字 [2020]83號 4 勘察設計費 4． 1 前期工作費 國家計委計價格 [1999]1283號文 4． 2 工程設計費 《工程勘察設計收費標準》 2020年修訂本 4． 3 工程勘察費 《工程勘察設計收費標準》 2020年修訂本 5 環境評價費 國家計委計價格 [2020]125 號文 6 招投標代理服務費 國家計委計價格 [1999]1283號文 7 施工圖預算編制費 8 施工圖設計審查費 陜價函 [2020]73 號文 Ⅲ 基本預備費 按第一、二部分工程費用之和的 5%取 四 建設期利息 59 資金來源與運用表 附表 2 單位：萬元 序號 項目 /年 份 合計 第一年 第二年 第三年 1 總投資 建設投資 基本預備費 建設期利息 2 資金籌措 自有資金 用于建設投資 用于建設期利息 銀行貸款 用于建設投資 用于建設期利息 招商引資 用于建設性投資 用于建設期利息