戴德梁行某酒店公寓項目策劃-資料下載頁

【導讀】西安水晶島項目?作的前提和基礎。在前一階段，我行通過對西安寫字樓、住宅、商。的市場特點和未來發展走勢，明確了項目所面臨的市場壓力和機遇。此外對項目自身條件也進行了詳細分析，作為項目定位。綜合建筑體的規律、項目自身條件三個方面提出了我們的定位建議。高品質綜合性項目。具體體現在整體項目應以寫字樓為主要功能，2的合力效應，最終能夠以較強的綜合實力參與市場競爭。通過與貴司的溝通和研討，以上的基本定位已經達到了雙方的共識。了補充和細化，以便促進項目的定位落實到可操作的層面。公寓的詳細定位，以及相應的細化定位問題，如交通組織、大堂。分割、裝修、經營管理方式、與已售出物業的關系問題等；總體定位吻合，與寫字樓、水晶石等起到相互促進的作用。西高新作為西安經濟發展最活躍的區域，入住企業達到近5000家，目前的酒店設施明顯不足，全區知名。根據項目目前的現狀條件，已經無法作成純酒店，而且已經

　　

【正文】 目的檔次和規模，并考慮唐延路沿線尚沒有銀行的布點，建議在寫字樓下設立支行級的營業廳；根據我行市場調查，目前銀行支行的全部面積基本在 1000 平方米左右，故需要預留較大面積的銀行空間，以吸 引銀行前來布設分支機 38 西安水晶島項目 ?February 2020 構。 位置： 2630 軸、 BG 軸圍合的空間。 面積： 1100 平方米 功能：為寫字樓的公司及個人提供銀行服務。 目標客戶；寫字樓及附近周邊寫字樓的公司、個人；公寓樓客戶。 ? 會議中心 高檔寫字樓具有對于大規模、高端配置的會議空間需求，同時也作為公寓式酒店的重要配套內容。 位于北大堂的兩側，良好的裝修和會議氛圍與高檔寫字樓的品質匹配。內部設有走道，相對獨立，臨近大堂，處于較為重要和明顯的位置，有利于提升會議室的檔次，便于吸引高檔次的、大型的會議，對于提升寫字樓的品質具有一定作用。 根據需要可 靈活分割或合并，組合為大、中、小多種規模的會議室。并可根據實際招商情況增減面積，也可根據市場需求及實際使用情況改為辦公室出售或出租。 位置： 2226 軸、 BG 軸圍合空間，及 1719 軸、 EG 軸的原辦公室； 面積：約 1100 平方米 功能： 會議、報告、產品發布等。 目標客戶；水晶島寫字樓及附近寫字樓的公司。 ? 中高檔的商務中餐廳 上部的高檔寫字間存在對于高檔餐廳的需求，用于商務宴請、接待、洽談及會議用餐，同時作為對公寓式酒店的配套補充，故選擇在靠近公寓式酒店的位置，便于雙方共享。 其臨項目內部街道設有多處開 口，便于對外、對公寓式酒店服務。 位置： 37 軸、 BG 軸及 79 軸、 EG 軸圍合空間。 面積： 1450 平方米 功能：中、高檔中餐廳。 39 西安水晶島項目 ?February 2020 目標客戶：水晶島寫字樓及附近寫字樓工作的公司，公寓式酒店的客戶，兼顧投資型服務公寓客戶。 ? 票務中心及商務中心 位置： 1718 軸、 BD 軸 面積：約 180 平方米 功能：票務服務、收發傳真、電子郵件服務、復印打印、英文翻譯、秘書服務等 目標客戶：寫字樓 、 會務客人。 ? 咖啡酒吧 在南大堂設高檔咖啡酒吧，即滿足寫字樓配套的需求，同時其高品質的裝修和環境也有利于提升寫字樓的檔次。 位 置： 7 BD 軸圍合空間。 面積： 180 平方米 功能：高檔酒吧，寫字樓商務洽談及放松休閑場所。 目標客戶：水晶島寫字樓公司辦公人士為主 2. 2 地下一層 考慮目前項目的區位不成熟，價廉實惠的員工餐廳是本寫字必須的配套，對于吸引客戶具有重要的作用，是寫字樓的銷售和出租的有利條件之一。作為本寫字樓必須的重要配套設施，設在地上一層，其檔次和形象與其它配套、尤其是水晶石的檔次相差較大，故考慮設在地下室內，即方便又不影響地上寫字樓形象。 地下一層主要功能為各類設備機房和汽車庫、自行車庫，由于受機房布置和結構的局 限，有些位置的車位布置面積相對較為寬松；利用這些寬松的位置，減少個別車位，布置員工餐廳以滿足寫字樓基本必須配套，我行認為是合理的選擇。 ? 員工餐廳 40 西安水晶島項目 ?February 2020 在地下室冷凍機房和加壓泵房之間，共有 9 個停車位，為此 9 個車位特別設置了寬 8 米多、總長度 30 多米的車道，且為單側停車，較為浪費面積；而且此處靠近北電梯廳，方便樓上員工到達；建議將1617 軸間的三個車位移動至 D 軸處，取消其余的 6 個車位，將空出的面積作為員工餐廳；同時在電梯廳 19 軸的墻面開設門洞，方便員工出入。 位置： 1619 軸、 DG 軸圍合空間 面積： 330 平方米 功能：為寫字樓工作的員工提供工作餐、盒飯、送餐服務。 目標客戶；寫字樓的員工為主。 ? 郵局 在上述為員工餐廳開辟的空間內，設一處 20 平方米的郵局，經營郵件的投遞、轉發業務，以滿足寫字樓的需求。 位置： 1819 軸、 EF 軸圍合范圍內 面積： 20 平方米 功能：為寫字樓的公司及個人提供簡單的郵政服務 目標客戶；寫字樓的公司為主。 五、水晶石細化定位 （一） 總體定位 水晶石位于建筑體的中心位置，并統領整個建筑群品質，是水晶島魅力核心所在。 水晶石的定位是高檔商務俱樂部， 為少數人提供的高檔俱樂部，以財富為標志的少數人社 交圈， 作為整個商務綜合建筑體的核心和亮點，并填補西安高端商務配套市場的空白，形成強大的市場吸引力，為商務提供強有力的支持。 將水晶島定位于高檔商務俱樂部有其內在原因和作用： 41 西安水晶島項目 ?February 2020 ? 高檔商務俱樂部一般是在經濟發達城市才出現的。西安經過多年的發展，經濟實力已經大為增強，隨著西部大開發的步伐加快，西安作為西部區域中心城市的重要戰略地位更是其它城市難以比擬的，為經濟持續快速發展提供了新的動力。在經濟發展的背景下，對商務設施的需求會更多樣化，需要產生高檔俱樂部類型的高端商務產品。 ? 西安的經濟發展帶動了企業的蓬勃發展，各種類 型的企業數量在不斷增長，實力不斷增強，因而也產生了一批豪富階層。他們擁有巨額的財富，位于社會金字塔的頂尖，他們需要專屬的商務活動空間，與家人共同休閑的私密空間，與同階層人士的交流空間。普通的商務設施很難滿足其需求，高檔商務俱樂部是比較理想的產品。 ? 西安目前此種高檔商務產品還非常少，基本是空白，因此本項目建設高檔商務俱樂部可填補市場空白。 ? 高檔商務俱樂部是吸引的客戶群體有較大的趨同性，大多數客戶事業已經取得輝煌的成就，但還在繼續發展壯大過程中，這樣的俱樂部為其提供了商務交流的平臺，為其事業的發展、財富的積累提 供了良好的機會。 ? 本項目作為高檔次的商務綜合建筑體，設立高端的商務俱樂部對于總體價值的提升有促進作用，首先它服務的客戶是商務客戶，與項目的總體定位不沖突。其次，此俱樂部是作為最高端的商務產品，一旦經營成功，將形成全市范圍的影響力，對項目擴大知名度，提升品質有較大幫助。 ? 商務俱樂部的客戶本身就是寫字樓、酒店、服務式公寓的客戶，在其使用俱樂部的過程中，有可能對其它物業產生興趣，進而購買。最主要的是一旦項目的總體品質得到認可，他們將成為項目的義務宣傳員，在其交際范圍內，最有效的將項目信息傳達給目標客戶，對擴大項目 知名度，促進銷售有利。 42 西安水晶島項目 ?February 2020 （二） 經營模式 高檔次商務俱樂部的成功，首要條件是引進專業的有經驗和客戶網絡的俱樂部管理公司。俱樂部管理公司會在前期針對性的市場研究基礎上，根據物業本身的特點和管理經驗，提出詳細的業態布局和經營方案。只有專業的俱樂部管理公司才有可能使俱樂部的經營取得成功，進而保證水晶石的高品質和總體項目的高品質。 本項目的水晶石應當在建設之前就與有意向的俱樂部進行洽談，簽訂合作協議，聽取俱樂部管理公司的意見，進行功能的調整和產品的細化，以保證項目的建設與功能設置與俱樂部的定位及經營方案高度吻合。 （三） 業態 及功能布局建議 水晶石總面積約 3700 平方米，分為地下一層、地上一層、地上二層，共三層；其中地下一層直接對外，設有下沉式廣場，作為入口廣場；地上一層有南、北二個入口，方便各方向的人流；地上二層與地上一層的空間連通充分，具有多處大面積的挑空空間，形成豐富而流動空間效果，成為水晶石室內空間的一大特色，但縮小了水晶石的可用面積。 根據我行對于北京同類型高檔俱樂部的調查，其總規模均在 5000平方米以上；作為高檔俱樂部，水晶石的現有規模較小，故建議在寫字樓靠近水晶石的位置，分離出一部分面積，作為水晶石的補充，以達到規 模經營、最佳收益，最終提升整個項目品質的目的。 隨著西安的經濟快速發展，越來越多的國內外的大企業進入登陸西安，加入西安的快速發展中；同時社會財富不斷積累，新的實力型 43 西安水晶島項目 ?February 2020 企業和公司不斷產生，逐漸成為西安經濟發展的領航者和主力軍。在此背景下形成了新財富階層，他們主要是具備相當實力的公司總裁、董事、企業家，公司的高層決策人士，具有較高的社會地位，屬于當今的成功人士，是人群中的少數，而擁有多數的財富。他們是水晶石的目標客戶，水晶石為他們提供商務社交休閑活動場所。 滿足城市高端人群的需求和偏好，是水晶石的 定位原則。使水晶石成為財富階層在西安的新家，財富的新策源地和財富締造者的新落腳地。 2 定位依據 目標客戶特征 水晶石高檔俱樂部的 目標客戶群是具備一定實力的公司的決策層人士，不僅具有較強的消費能力，而且具有選擇公司發展區域的決定權力， 水晶石高檔俱樂部應具有 強烈的吸引此類人群的獨特魅力。他們的需求特點是更樂于在固定的、相對不事張揚、穩定的圈子內進行商務、社交和休閑活動；由于經濟實力強大，他們對于消費環境具有相當高品質的要求，以彰顯其社會地位和實力、品位，但又不希望過于引人注目；消費能力極強，對于形象、品 質、舒適度和個性化的需求大于對價格的關注。他們理性地追求享樂，追求個性化的享受。 經營方式 水晶石高檔俱樂部適合采用 會員制的經營方式，顯示其尊貴的身份，而且為其提供更大的交際網絡，為其獲得更多的財富創造機會。 水晶石將 為會員及其家人提供專屬的高檔商務、會議、交流、休閑、健身、娛樂、餐飲等富有特色的空間和高品質的服務。 具體經營方式： ? 實行會員邀請方式，分為創始會籍、高級會籍、普通會籍，并定期舉行俱樂部活動。聘請專門 44 西安水晶島項目 ?February 2020 的國際級俱樂部管理公司進行管理，不僅可以保證其會員享受高水準的服務，而且可以運用其強大國 際網絡，使會員能夠在其它國家或城市享受同樣級別的會員的權利。 ? 俱樂部的會員人數應控制一定數量，以保證其尊貴性和高品質服務，并享受會員級的較大的優惠。 ? 俱樂部可定期為會員舉行豐富多彩的俱樂部活動，為其創造商業機會。 3 定位內容 功能分類 根據我行對于北京高檔俱樂部市場的調查，目前高檔俱樂部的功能設置主要分為三大類： ? 康體娛樂功能，具體包含：游泳池、健身房、桑拿、臺球、保齡球、壁球、棋牌室、室內網球場等； ? 高級餐飲：以高級西餐為主，以及日本、韓國料理等，兼有最高檔中餐； ? 會議：包含大規模的會議廳及小會議室 ； ? 其它功能：包括一些特殊的空間，如美洲俱樂部設有獨具特色的雪茄長廊，主要用于存放來自各國的 VIP 們的私人雪茄，根據不同品牌和特性的雪茄，設置適合的溫度、濕度，精心珍藏，等候客人的再次光臨。 功能布局 根據定位原則和依據，考慮市場情況，結合水晶石整體通透、形體輕盈、規模較小的建筑特點，在水晶石內部安排健身、休閑、會議和西式餐飲，而占用面積較大、最高檔的中式餐廳，因為需要的面積較大，建議設在水晶島寫字樓的一層。 功能縱向分區 具體功能安排從產生較大噪音和濕氣、蒸汽的康體娛樂項目。如健身、臺球等，安 排在水晶石的底層，而相對安靜的西式餐飲和會議廳等安排在一層，在二層布置較為安靜的功能，如特色酒吧、閱覽 45 西安水晶島項目 ?February 2020 室，原則為從地下到地上到頂層逐步由喧鬧過度到寧靜。 地下一層 地下一層總規模約平方米；有單獨的出入口直接面臨唐延路，入口處設下沉式廣場，室外空間形態較為豐富； 參考北京的同檔次俱樂部，如京城俱樂部、長安俱樂部等，共同的功能布局特點是將健身、游泳池、乒乓球、音像室等容易產生較大噪音的空間集中布置在地下室，以免影響上部的安靜環境；由于水晶石的地上二、三層在空間上完全貫通，如果將噪音較大的功能布置在地 上二、三層，將會干擾所有的房間，不能滿足高檔俱樂部對于環境安靜的基本需求，故此種布局方式對于水晶石尤其適合； 所以我行建議在地下室主要安排與健身相關的內容，包含游泳池、桑拿、健身、臺球、淋浴、氧吧。 考慮到本項目目前施工的進度，水晶石地基已經作完，加設游泳池困難較大；但考慮為保持整個水晶石能夠成為較為地道和標準的高檔俱樂部，具備輻射整個西安市的吸引力，我行仍然建議如果可能，應當加設游泳池。 地下室目前可以安排的功能如下： 方案一：無游泳池的布局： 桑拿 ： 位置： 12 軸 —— 1/14 軸、 1A 軸 —— 1/A 軸圍合區域。 面積： 500 平方米 功能：桑拿、洗浴、 SPA 水療、保健按摩、休息。 健身 位置： 1/14 軸 —— 1/15 軸、 1/F 軸 —— 1/B 軸圍合區域。 面積： 250 平方米 功能：更衣淋浴、體操房、器械室。 46 西安水晶島項目 ?February 2020 VIP 臺球： 位置： 1/14 軸 —— 17 軸、 1/A 軸 —— 3/A 軸圍合區域。 面積： 210 功能： VIP 臺球室 5 間 氧吧 位置： 1/15 軸 —— 1/16 軸、 1C 軸 —— 1F 軸圍合區域。 面積： 160 平方米 功能：氧吧、休息廳。 方案二：設有游