戴德梁行xx酒店公寓項目策劃-資料下載頁

【導讀】保證資料的完整性和準確性。如果您認為侵犯了您的權利，請您直接與我們聯系。水晶島項目的定位調整工作是項目目前的重點，是項目開展營銷工作的前提和基礎。前一階段，我行通過對西安寫字樓、住宅、商業等本項目所涉及到的各類市場的詳細供需調查，把握了西安目前的市場特點和未來發展走勢，明確了項目所面臨的市場壓力和機遇。體的基本規律，作為本項目定位的依據。此外對項目自身條件也進行了詳細分析，作為項目定。好的互動作用，成為西高新乃至西安市獨特的高品質綜合性項目。實力參與市場競爭。通過與貴司的溝通和研討，以上的基本定位已經達到了雙方的共識。要進一步細化有關問題，才能夠達到可操作的程度。公寓的詳細定位，以及相應的細化定位問題，如交通組織、大堂分。割、裝修、經營管理方式、與已售出物業的關系問題等；因此從市場情況來看，高新區存在著對高檔次四星級、五星級商務酒店的。根據項目目前的現狀條件，已經無法作成純酒店，而且已經有相當

　　

【正文】 EG 軸圍合空間。 面積： 1450 平方米 功能：中、高檔中餐廳。 目標客戶：水晶島寫字樓及附近寫字樓工作的公司，公寓式酒店的客戶，兼顧投資型服務公寓客戶。 ? 票務中心及商務中心 位置： 1718 軸、 BD 軸 房地產 E 網 房地產物業管理資料庫 面積：約 180 平方米 功能：票務服務、收發傳真、電子郵件服務、復印打印、英文翻譯、秘書服務等 目標客戶：寫字樓 、 會務客人。 ? 咖啡酒吧 在南大堂設高檔咖啡酒吧，即滿足寫字樓配套的需求，同時其高品質的裝修和環境也有利于提升寫字樓的檔次。 位置： 7 BD 軸圍合空間。 面積： 180 平方米 功能：高檔酒吧，寫字樓商務洽談及放松休閑場所。 目標客戶：水晶島寫字樓公司辦公人士為主 2. 2 地下一層 考慮目前項目的區位不成熟，價廉實惠的員工餐廳是本寫字必須的配套，對于吸引客戶具有重要的作用，是寫 字樓的銷售和出租的有利條件之一。作為本寫字樓必須的重要配套設施，設在地上一層，其檔次和形象與其它配套、尤其是水晶石的檔次相差較大，故考慮設在地下室內，即方便又不影響地上寫字樓形象。 地下一層主要功能為各類設備機房和汽車庫、自行車庫，由于受機房布置和結構的局限，有些位置的車位布置面積相對較為寬松；利用這些寬松的位置，減少個別車位，布置員工餐廳以滿足寫字樓基本必須配套，我行認為是合理的選擇。 ? 員工餐廳 在地下室冷凍機房和加壓泵房之間，共有 9 個停車位，為此 9 個車位特別設置了寬 8 米多、總長度 30 多米的車道，且為單側 停車，較為浪費面積；而且此處靠近北電梯廳，方便樓上員工到達；建議將 1617 軸間的三個車位移動至 D 軸處，取消其余的 6 個車位，將空出的面積作為員工餐廳；同時在電梯廳 19 軸的墻面開設門洞，方便員工出入。 位置： 1619 軸、 DG 軸圍合空間 面積： 330 平方米 功能：為寫字樓工作的員工提供工作餐、盒飯、送餐服務。 目標客戶；寫字樓的員工為主。 ? 郵局 在上述為員工餐廳開辟的空間內，設一處 20 平方米的郵局，經營郵件的投遞、轉發業房地產 E 網 房地產物業管理資料庫 務，以滿足寫字樓的需求。 位置： 1819 軸、 EF 軸圍合范圍內 面積： 20 平方米 功能 ：為寫字樓的公司及個人提供簡單的郵政服務 目標客戶；寫字樓的公司為主。 五、水晶石細化定位 （一） 總體定位 水晶石位于建筑體的中心位置，并統領整個建筑群品質，是水晶島魅力核心所在。 水晶石的定位是高檔商務俱樂部， 為少數人提供的高檔俱樂部，以財富為標志的少數人社交圈， 作為整個商務綜合建筑體的核心和亮點，并填補西安高端商務配套市場的空白，形成強大的市場吸引力，為商務提供強有力的支持。 將水晶島定位于高檔商務俱樂部有其內在原因和作用： ? 高檔商務俱樂部一般是在經濟發達城市才出現的。西安經過多年的發展，經濟實力已經大為增 強，隨著西部大開發的步伐加快，西安作為西部區域中心城市的重要戰略地位更是其它城市難以比擬的，為經濟持續快速發展提供了新的動力。在經濟發展的背景下，對商務設施的需求會更多樣化，需要產生高檔俱樂部類型的高端商務產品。 ? 西安的經濟發展帶動了企業的蓬勃發展，各種類型的企業數量在不斷增長，實力不斷增強，因而也產生了一批豪富階層。他們擁有巨額的財富，位于社會金字塔的頂尖，他們需要專屬的商務活動空間，與家人共同休閑的私密空間，與同階層人士的交流空間。普通的商務設施很難滿足其需求，高檔商務俱樂部是比較理想的產品。 ? 西安目前 此種高檔商務產品還非常少，基本是空白，因此本項目建設高檔商務俱樂部可填補市場空白。 ? 高檔商務俱樂部是吸引的客戶群體有較大的趨同性，大多數客戶事業已經取得輝煌的成就，但還在繼續發展壯大過程中，這樣的俱樂部為其提供了商務交流的平臺，為其事業的發展、財富的積累提供了良好的機會。 ? 本項目作為高檔次的商務綜合建筑體，設立高端的商務俱樂部對于總體價值的提升有促進作用，首先它服務的客戶是商務客戶，與項目的總體定位不沖突。其次，此俱樂部是作為最高端的商務產品，一旦經營成功，將形成全市范圍的影響力，對項目擴大知房地產 E 網 房地產物業管理資料庫 名度，提升品質 有較大幫助。 ? 商務俱樂部的客戶本身就是寫字樓、酒店、服務式公寓的客戶，在其使用俱樂部的過程中，有可能對其它物業產生興趣，進而購買。最主要的是一旦項目的總體品質得到認可，他們將成為項目的義務宣傳員，在其交際范圍內，最有效的將項目信息傳達給目標客戶，對擴大項目知名度，促進銷售有利。 （二） 經營模式 高檔次商務俱樂部的成功，首要條件是引進專業的有經驗和客戶網絡的俱樂部管理公司。俱樂部管理公司會在前期針對性的市場研究基礎上，根據物業本身的特點和管理經驗，提出詳細的業態布局和經營方案。只有專業的俱樂部管理公司才有可能使俱 樂部的經營取得成功，進而保證水晶石的高品質和總體項目的高品質。 本項目的水晶石應當在建設之前就與有意向的俱樂部進行洽談，簽訂合作協議，聽取俱樂部管理公司的意見，進行功能的調整和產品的細化，以保證項目的建設與功能設置與俱樂部的定位及經營方案高度吻合。 （三） 業態及功能布局建議 水晶石總面積約 3700 平方米，分為地下一層、地上一層、地上二層，共三層；其中地下一層直接對外，設有下沉式廣場，作為入口廣場；地上一層有南、北二個入口，方便各方向的人流；地上二層與地上一層的空間連通充分，具有多處大面積的挑空空間，形成豐富而流 動空間效果，成為水晶石室內空間的一大特色，但縮小了水晶石的可用面積。 根據我行對于北京同類型高檔俱樂部的調查，其總規模均在 5000 平方米以上；作為高檔俱樂部，水晶石的現有規模較小，故建議在寫字樓靠近水晶石的位置，分離出一部分面積，作為水晶石的補充，以達到規模經營、最佳收益，最終提升整個項目品質的目的。 隨著西安的經濟快速發展，越來越多的國內外的大企業進入登陸西安，加入西安的快速發展中；同時社會財富不斷積累，新的實力型企業和公司不斷產生，逐漸成為西安經濟發展的領航者和主力軍。在此背景下形成了新 財富階層，他們主要是具備相當實力的公司總裁、董事、企業家，公司的高層決策人士，具有較高的社會地位，屬于當今的成功人士，是人群中的少數，而擁有多數的財富。他們是水晶石的目標客戶，水晶石為他們提供商務社交休閑活動場所。 房地產 E 網 房地產物業管理資料庫 滿足城市高端人群的需求和偏好，是水晶石的定位原則。使水晶石成為財富階層在西安的新家，財富的新策源地和財富締造者的新落腳地。 2 定位依據 目標客戶特征 水晶石高檔俱樂部的 目標客戶群是具備一定實力的公司的決策層人士，不僅具有較強的消費能力，而且具有選擇公司發展區域的決定權力， 水晶石高檔俱樂部 應具有 強烈的吸引此類人群的獨特魅力。他們的需求特點是更樂于在固定的、相對不事張揚、穩定的圈子內進行商務、社交和休閑活動；由于經濟實力強大，他們對于消費環境具有相當高品質的要求，以彰顯其社會地位和實力、品位，但又不希望過于引人注目；消費能力極強，對于形象、品質、舒適度和個性化的需求大于對價格的關注。他們理性地追求享樂，追求個性化的享受。 經營方式 水晶石高檔俱樂部適合采用 會員制的經營方式，顯示其尊貴的身份，而且為其提供更大的交際網絡，為其獲得更多的財富創造機會。 水晶石將 為會員及其家人提供專屬的高檔商務 、會議、交流、休閑、健身、娛樂、餐飲等富有特色的空間和高品質的服務。 具體經營方式： ? 實行會員邀請方式，分為創始會籍、高級會籍、普通會籍，并定期舉行俱樂部活動。聘請專門的國際級俱樂部管理公司進行管理，不僅可以保證其會員享受高水準的服務，而且可以運用其強大國際網絡，使會員能夠在其它國家或城市享受同樣級別的會員的權利。 ? 俱樂部的會員人數應控制一定數量，以保證其尊貴性和高品質服務，并享受會員級的較大的優惠。 ? 俱樂部可定期為會員舉行豐富多彩的俱樂部活動，為其創造商業機會。 3 定位內容 功能分類 根據我行對于北 京高檔俱樂部市場的調查，目前高檔俱樂部的功能設置主要分為三大類： ? 康體娛樂功能，具體包含：游泳池、健身房、桑拿、臺球、保齡球、房地產 E 網 房地產物業管理資料庫 壁球、棋牌室、室內網球場等； ? 高級餐飲：以高級西餐為主，以及日本、韓國料理等，兼有最高檔中餐； ? 會議：包含大規模的會議廳及小會議室； ? 其它功能：包括一些特殊的空間，如美洲俱樂部設有獨具特色的雪茄長廊，主要用于存放來自各國的 VIP 們的私人雪茄，根據不同品牌和特性的雪茄，設置適合的溫度、濕度，精心珍藏，等候客人的再次光臨。 功能布局 根據定位原則和依據，考慮市場情況，結合水晶石整體 通透、形體輕盈、規模較小的建筑特點，在水晶石內部安排健身、休閑、會議和西式餐飲，而占用面積較大、最高檔的中式餐廳，因為需要的面積較大，建議設在水晶島寫字樓的一層。 功能縱向分區 具體功能安排從產生較大噪音和濕氣、蒸汽的康體娛樂項目。如健身、臺球等，安排在水晶石的底層，而相對安靜的西式餐飲和會議廳等安排在一層，在二層布置較為安靜的功能，如特色酒吧、閱覽室，原則為從地下到地上到頂層逐步由喧鬧過度到寧靜。 地下一層 地下一層總規模約平方米；有單獨的出入口直接面臨唐延路，入口處設下沉式廣場，室外空 間形態較為豐富； 參考北京的同檔次俱樂部，如京城俱樂部、長安俱樂部等，共同的功能布局特點是將健身、游泳池、乒乓球、音像室等容易產生較大噪音的空間集中布置在地下室，以免影響上部的安靜環境；由于水晶石的地上二、三層在空間上完全貫通，如果將噪音較大的功能布置在地上二、三層，將會干擾所有的房間，不能滿足高檔俱樂部對于環境安靜的基本需求，故此種布局方式對于水晶石尤其適合； 所以我行建議在地下室主要安排與健身相關的內容，包含游泳池、桑拿、健身、臺球、淋浴、氧吧。 考慮到本項目目前施工的進度，水晶石地基已經作完，加設游泳 池困難較大；但考慮為保持整個水晶石能夠成為較為地道和標準的高檔俱樂部，具備輻射整個西安市的吸引力，我行仍然建議如果可能，應當加設游泳池。 地下室目前可以安排的功能如下： 房地產 E 網 房地產物業管理資料庫 方案一：無游泳池的布局： 桑拿 ： 位置： 12 軸 —— 1/14 軸、 1A 軸 —— 1/A 軸圍合區域。 面積： 500 平方米 功能：桑拿、洗浴、 SPA 水療、保健按摩、休息。 健身 位置： 1/14 軸 —— 1/15 軸、 1/F 軸 —— 1/B 軸圍合區域。 面積： 250 平方米 功能：更衣淋浴、體操房、器械室。 VIP 臺球： 位置： 1/14 軸 —— 17 軸、 1/A 軸 —— 3/A 軸圍合區域。 面積： 210 功能： VIP 臺球室 5 間 氧吧 位置： 1/15 軸 —— 1/16 軸、 1C 軸 —— 1F 軸圍合區域。 面積： 160 平方米 功能：氧吧、休息廳。 方案二：設有游泳池的布局 由于房間形狀及長度的限制，游泳池作成自由形狀的帶有戲水功能的游泳池，建議布置自然風格，如加入熱帶植物、人造沙灘等，以自然風光彌補非標準游泳池的不足； 由于游泳池規模較大，其它健身功能需選擇主要功能，分布在游泳池的周邊，形成以游泳池為中心的功能布局，突出游泳池的功能和吸 引力，弱化其它功能空間較小的問題。 將方案一中的男女桑拿、健身和氧吧合并為一體，作為游泳池的空間，共約 900 平方米； 健身房設在 1/1 17 軸之間原 KTV 包間的位置，面積約 60 平方米。 桑拿、更衣設在原 KTV 包間的位置。 房地產 E 網 房地產物業管理資料庫 地上一層 地上一層總規模約為平方米。按照由喧鬧到安靜的豎向功能分區，地上一層安排會議、高檔西餐廳、咖啡廳、設置個性化的會議室、咖啡廳、兒童活動室。 ? 個性化的會議室 會議是高檔俱樂部的主要功能之一，結合目標客戶特點，水晶石的會議室為個性化的會議室；考慮目標客戶個性化的需求特 點，本俱樂部的會議室規模應以小會議室為主，但空間具有靈活可變性，同時咖啡廳的裝修等考慮未來進行功能轉換的可能，以便在必要時也可作為俱樂部的大會議室， 位置： 16 軸 —— 1/17 軸、 1E—— 2/A 軸圍合區域。 面積： 220 平方米 功能：含 3 個會議室，可通過裝修形成三種不同的風格，如奢華的古羅馬風格、沉靜的日本風格和古色古香的中式風格等。 目標客戶：俱樂部會員、周邊及整個城市的高端人群。 ? 多功能的宴會廳 /高檔西餐廳 高檔西餐廳是俱樂部主要的空間之一，需要較為寬大的空間，作為多功能的宴會廳和高檔西餐廳的復合功 能空間，具有西餐廳、高檔宴會廳、報告廳、大型財富聚會、高檔晚宴的多重功能。 建議設置在空間的中部，與寫字樓內的高檔中餐廳接近，兩者高檔次的豪華裝修遙相呼應，形成水晶石高品質的形象和氛圍。 位置： 1/5 軸 —— 1/6 軸、 1/C—— 2/A 軸圍合區域。 面積： 300 平方米 功能：提供高檔西式餐飲。 目標客戶：俱樂