深圳市某花園小區物業管理投標書-資料下載頁

【導讀】××××城市一期位于蛇口的門戶位置，具有優越的地理優勢，它北面隔東。在硬件建設上，小區建筑經濟實用、品味高尚，設備、設施功能齊全、智能化程度高，商業及服務配套齊全，整體環境優雅宜人。已經開始了對項目的跟蹤和研究。并且組織考察團，赴香港學習，考察了由香港。進經驗進行了總結和借鑒。接到招投標通知后，我們立即成立投標工作小組，組。廣益，組織各級管理人員、工程師，多次到現場踏勘，以掌握翔實的第一手資料。精神，對其進行認真地優化、篩選和可行性論證。投標工作表現出高度重視和負責。管理目標和管理方式，并制定了一整套切實可行的物業管理方案。成為“城市中的花園”。我們的總體目標承諾是在正式接管花園城市一期一年內。通過ISO9002質量體系認證，并達到“深圳市物業管理優秀住宅小區”管理標準，競爭和發展，奠定了堅實的基礎。98年4月，公司榮獲深圳市物業管理甲級資質證書。已成為深圳最具規模和實力的物業管理公司之一。同行的關注和好評。

　　

【正文】 容儀表教育 經營服務部 管理處全體人員 軍體訓練 安全保衛部 安管員 應急反應 機制專題培訓 管理處 維修工和安管員 如何作好入伙工作 經營服務部 管理處全體人員 住戶裝修管理知識培訓 工程部 管理處全體人員 2．接管后人員培訓 接管后，隨著管理處各項工作的順利開展，員工培訓應步入常規運作，管理處一方面積極參加公司和部門組織的培訓，另一方面將根據員工的素質狀況組織員工的常規性在崗培訓。下面列出管理處參加公司及部門組織培訓的內容： 日期 培訓內容 主講人 /機構 培訓對象 員工職業道德、服務 意識教育培 訓 企劃培訓部 管理處全體員工 文件記錄與檔案 管理培訓 人事行政部 管理處全體員工 2020． 9 與住戶溝通的技巧 企劃培訓部 管理處全體員工 2020． 9 住戶違章處理 經營服務部 管理處全體員工 2020． 10 社區文化活動管理 經營服務部 管理人員 2020． 10 投訴處理規定 經營服務部 管理人員 創優考評標準培訓 管理處 管理處全體員工 2020． 11 ISO9002 基礎知識培訓 企劃培訓部 管理處全體員工 法律知識講座 管理處 管理 處全體員工 消防訓練、演習和急救常識培訓 管理處 管理處全體員工 （五）培訓考核 培訓工作按照程序文件規定執行，培訓結束后進行考核工作，考核分為實操考核和書面考核兩種形式。建立培訓檔案，記錄考核成績，并核定培訓學分。每年年末，企劃培訓部統計年度培訓累計學分，作為年度考核與崗位聘用的依據之一。 四、人員管理 在人力資源管理中，突出以人為本，是我公司企業文化的精髓。在花園城市一期我們將推行人本管理，以人為中心，把員工當作最寶貴的資源看待，充分發揮干部和員工的聰明才智和積極主動性， 保證物業管理各項工作的順利展開。 （一）人員管理的原則 1． 按照公正、公開、擇優錄用的聘用原則，管理年輕化、知識化、人員結 構科學化的管理原則，對員工進行聘用及管理。 2．全體員工均采用崗位競聘制度，做到以崗定人，以崗定薪，崗動薪動的崗位績效工資制度，員工能上能下，競爭上崗，優勝劣汰。 3．管理處以政府的有關法律法規、公司的各項規章制度、 ISO9002 質量體系作為員工行為規范考核的標準。 （二）人員錄用 按照公司規定的員工崗位任聘基本條件和素質要求嚴把人員錄用關。由公司人事行政部和用人部門共同對應聘 人員的知識層次、專業技能、工作經驗等進行考核、選拔，充分優化人力資源，做到人盡其才。凡聘用者要進行上崗前的必要培訓，并根據崗位的特點和要求實行三個月的試用，試用期滿由公司人事行政部和用人部門再次考核，提出錄用意見，經總經理批準后，正式簽訂聘用合同。 （三）人員考核 1．實行崗位管理目標責任制。 2．建立與工效掛鉤的崗位管理目標責任機制，按公司 ISO9002 質量體系中質量考評標準以及員工的職業道德、組織紀律、工作技能、服務態度、履行崗位職責等方面在工作中的表現，對管理處和員工進行崗位績效考評。 3．實 施全員崗位責任量化考核制。 （四）激勵與懲罰 實施上述一系列的考評、考核辦法，除每月評出量化分數作為管理處及其每一員工當月績效工資的發放依據外，每月量化分數累計到年底還作為管理處及員工年終獎和評選先進的重要依據。鼓勵先進，鞭策落后，提高員工隊伍整體素質。 （五）協調管理 現代企業是由許多相互關聯的要素、環節和部門組成，管理處在日常的管理服務過程中，經常會發生公司與政府部門之間、上級與下級之間、部門與部門與之間、員工與員工之間、員工與業主之間的矛盾或沖突，需建立一套行之有效的協調管理機 構，協調好內外各方面的關系，成立與業主委員會為代表的業主監督管理機制。鼓勵員工、業主對我們的管理服務工作提出合理化建議、批評、意見或投訴，增強企業凝聚力及主人翁精神，及時把存在的問題暴露出來，從而盡早防止管理失控事件的發生。 1．對外協調 （ 1）與政府有關部門及上級主管部門建立長期良好的關系，確保物業管理各項工作順利開展。 （ 2）設立業主信箱、小區宣傳欄。 （ 3）設立投訴熱線電話。 （ 4）定期召開“業主委員會”會議和業主座談會。 （ 5）定期走訪聽取用戶意見，發放并回收《住戶意見調查表》。 2．內部 協調 （ 1）設立員工合理化建議箱。 （ 2）定期開展管理干部民主測評。 （ 3）建立每周例會制度。 （ 4）搞好企業文化建設，經常開展員工文體活動。 （六）培養員工服務意識 物業管理是通過專業化、一體化的管理，體現社會效益的。它的產品是服務，其管理目標是通過服務實現的，無論是保安、保潔還是維修都是服務。因此， 培養員工的服務意識，是我們企業文化建設的重要內容，在員工素質教育中我們著重培養員工如下服務意識和觀念： 1．樹立“業主第一，服務至上”的服務意識。物業管理公司任何時候都是以人為核心，為業主 提供“優質、安全、高效、有序”的服務。 2．樹立關心人、理解人、尊重人的觀念。只有學會關心人，才能從業主的角度出發，急業主所急，想業主所想，主動為業主提供便利；只有學會理解人，才能對業主提出的任何細微、瑣碎的事情采取負責的態度，認真對待；只有學會尊重人，才能熱情耐心地傾聽業主的要求而不厭其煩。 3．樹立“勿以善小而不為，勿以惡小而為之”的觀念。物業管理公司的工作是為業主提供服務，工作內容有時極為繁瑣和細微，我們的工作就是由日常一點一滴的細微工作組成。 4．培養員工“善化解矛盾，長溝通技巧”的特殊素質。物業管 理面對的是享受服務群體，其服務內容涵蓋了與業主息息相關的種種生活內容。日常繁雜的工作常常需要溝通和理解，使人與人以及人與自然之間達到充分的和諧。 （七）對業務（技術）作業層實行量化管理及標準化運作 1．量化管理 （ 1）實行目標管理責任制，對管理處的經營和管理目標進行細化和量化，作出具體要求。 （ 2）每年根據 ISO9002 質量方針，確保年度質量目標，對消防機電設備設施完好率、維修質量合格率、投訴處理率、綠化、保潔達標率、用戶滿意率等作出量化要求。 （ 3）實施全員量化考核，實行工資與績效考核成績 掛鉤。 （ 4）對全體員工培訓指標進行量化，確定培訓合格率、持證上崗率等。 2．標準化運作 為體現員工管理的科學性，管理處各項業務工作將嚴格按 ISO9002 質量體系運作管理，各作業崗位人員嚴格按作業指導書要求量化操作。 第三項 工作計劃與物資裝備 一、工作計劃 花園城市管理處采用逐級負責制，“互動式物業管理”模式，以全方位收集信息反饋，全面執行 ISO9002 質量體系和相關崗位的“三定五按”操作方式，以確保物業管理質量目標的落實和提升，并利用反饋信息進行決策修改 ，循環往復，千錘百煉。 前期介入階段 1．與招商地產簽訂《花園城市物業管理委托合同》 時間：中標后一個月內 2．組建花園城市管理處 時間：第 1 項完成后十天內 人員：管理處前期介入需要的人員約 4 人（管理處主任、副主任、土建工程師、智能化系統維護主管各一名）在管理處成立后的一周內到位。 3．管理處內部人員培訓 時間：人員到位后三天內 培訓內容：見培訓計劃 4．研究花園城市規劃，設計方案，并向招商地產有關人員學習，交流 時間：管理處成立前后 內容：全面熟悉掌握花園城市規劃設計思路和方案，以達到前期能有效 介入。 5．配合招商地產“春交會”上對花園城市的展銷工作，派員參加“春交會”展示花園城市物業管理服務形象。 6．參加現場施工管理 時間：由管理處成立至工程竣工 內容：全面了解施工過程，工程內容，特別是隱蔽工程的情況 7．參與智能化系統，機電設備的安裝、調試 時間：按工程進度要求 內容：作為智能化系統的現場培訓，借此項工作充分了解花園城市 的智能化系統、機電設備系統 8．參與小區的竣工驗收 時間：招商地產安排 內容：建立記錄檔案，督促施工單位修整，并進行復驗。 9．會同招商地產進行接管驗收并移交 時間：竣工驗收之后，與招商地產商議 內容：按建設部《房屋接管驗收標準》進行 10．建立花園城市檔案資料 時間：接管驗收后即開始 內容：有關花園城市的產權資料、技術資料 11．建立花園城市業主資料檔案 時間：接管驗收后即正式開始 內容：產權資料、業主身份資料、特定資料 （二）入住階段 辦理入伙手續，并組織策劃一大型活動儀式 時間：由招商地產安排 內容：辦理業主入伙事宜，并與招商地產及其它相關部門聯合行動， 營造喜慶氣氛，達到宣傳效果。 舉辦“業主入住 培訓班” （ 1）物業管理法規培訓； （ 2）垃圾分類知識培訓； （ 3）智能化系統使用培訓； （ 4）裝修管理培訓。 時間：用戶裝修前不定期舉辦 內容：幫助業主了解花園城市情況，了解物業管理有關法規內容及 管理處有關規定。 （三）日常管理階段 由花園城市正式入伙開始至委托管理期間，花園城市管理處將嚴格按照標 書中的各項承諾，精心管理，創造環境效益、社會效益和經濟效益。 二、物資裝備 (一 )管理用房 按照《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》規定，開發建設單位應提供管理用房： 計 算依據： 人均管理用房規劃指標住宅區房屋總套數戶均人口數 = [659+（ 1135+1049） /100] 注：按深住紀 199812 號文件第五條第一條款為據 （二）物資裝備計劃 為確保花園城市的物業管理方式和管理手段現代化、智能化，我們本著高起點、高水平與先進、高效、合理、實用的原則，擬定以下物資裝備計劃： 1．管理設備： 序號 項 目 數量 金額（元） 用 途 1 內聯網絡電腦終端 7 部 49000 主任、副主任、財務、工程、中心、小區事務部、安保各一部 2 小區內聯網絡系統 1 套 30000 3 區內電話系統 1 套 10000 4 標識導示系統 1 套 100000 5 小計 189000 2．維修工具： 序號 項 目 數量 金額（元） 用 途 1 馬可管道疏通機 1 臺 15000 2 室內疏通機 1 臺 2020 3 電焊機 1 臺 1000 4 沖擊鉆 1 臺 1500 5 電工工具 6 套 3000 6 水工工具 1 套 500 7 鋁合金梯 2 架 2020 8 常用材料備件 1 批 5000 9 小計 30000 3．清潔綠化工具： 序號 項 目 數量 金額（元） 用 途 1 垃圾箱（分類垃圾箱） 8 3840 2 樓層垃圾桶 338 16900 3 外圍果皮箱 10 3000 4 電梯廳不銹鋼煙灰筒 166 21580 5 小計 45320 4．安全裝備： 序號 項 目 數量 金額（元） 用 途 1 天線對講系統 8 13600 2 警示牌 16 4160 3 車輛減速坡 16 5280 4 推車 式滅火器 5 4000 5 消防專用器材 5 500 6 防毒面具 7 1190 7 手提式滅火器 34 2890 8 安管員裝備 6 3000 9 小計 34620 5．辦公用品： 序號 項 目 數量 金額（元） 用 途 1 辦公桌椅 10 套 8000 2 復印機 1 臺 20200 3 打印機 1 臺 2020 4 空調機 2 臺 8000 5 傳真機 1 臺 2020 6 檔案柜 3 個 3000 7 保險柜 2 個 1000 8 照 相機 1 臺 1000 社區文化活動 9 電話 4 部 6000 主任、管理處、監控中心、會所 10 辦公用品 1 批 5000 11 印刷品 1 批 30000 住戶手冊、業主公約、各類表格 12 小計 86000 6．不可預測費用： 序號 項 目 金額（元） 1 不可預測費用 10000 物資裝備合計： 394940 7．建議納入建造成本的物資裝備 序號 項 目 數 量 金 額（元） 用 途 1 標識導示系統 1 套 100000 2 垃圾箱