管理工作規(guī)程香港物業(yè)-資料下載頁

【導讀】管理公司經理負責組織公司每月工作的月檢。a）公用設施是否保持正常使用功能;c）有無私自占用．使用公共場地現(xiàn)象;d)轄區(qū)內環(huán)境是否保持清潔．衛(wèi)生.對檢查中發(fā)現(xiàn)的不合格項,管理員應及時向管理部長領導反映。及時采取糾正措施,并在跟蹤驗證后進行記錄。立即時行處理和糾下,并如實填寫《清潔工作日檢表》。表》上作出相應記錄和評價。錄于《社區(qū)管理人員考核語評比表》內。周檢記錄由管理公司部門負責歸檔和保存,保存期限為3年。適用于對轄區(qū)內用戶提出的維修服務要求的處理。工程人員負責報修內容的現(xiàn)場確認及維修。時間等填《維修單》相應欄目內。送達工程部,并請接收人簽字接收。工程人員接到《維修單》后及時填定接單時間.

　　

【正文】 、消防設備等運作情況。 巡視裝修業(yè)戶有否違章行為，若發(fā)現(xiàn)需及時處理，并盡快向上級匯報。 配合、監(jiān)督外來施工隊對公共配套設施的改動，并做好詳細記錄。 遇突發(fā)事件、重大問題或疑難問題及時匯報 ，并提出解決方案。 熟悉小區(qū)內的配套設施。 進戶線、配電線及室內布線； 小區(qū)進水總閥數(shù)量、走向，分支閥門； 排水系統(tǒng)，雨水、污水管等分布情況。 完成主管領導臨時交辦的任務。 每周工作 參加工程維修部辦公例會，匯報上周工作情況，提出本周工作計劃，以及需要協(xié)調處理的問題。 屋 宇 物 業(yè) 顧 問 有 限 公 司 HOUSING PROPERTY CONSULTANT LTD. member of HOUSING group (since 1974) 第 39 頁 香港174。 小區(qū)內公共照明系統(tǒng)每星期檢查一次，有壞燈泡立即更換。 對公共設施、配套系統(tǒng)安排一次較全面的檢查，并做好記錄。 每月工作 抄錄各住戶的電、水、讀數(shù)，交物業(yè)公司財務部。 每月 25 日前提出下月維修及材料需求計劃。 小區(qū)進水閥 和分支每月檢修一次。 14. 給排水設備（設施）運行管理工作規(guī)程 目的 確保給排水設備（設施）處于良好技術狀態(tài)，保證生活、消防用水的需要。 適用范圍 社區(qū)給排水設備（設施）運行管理。 職責 工程值班工負責給排水設備的操作、監(jiān)控、記錄及異常報告。 給排水維修工負責給排水設備維修保養(yǎng)。 工程部長負責給排水設備（設施）綜合管理及上述工作的檢查監(jiān)督。 管理公司經理負責 上述工作的檢查監(jiān)督。 社區(qū)管理部負責向有關用戶通知停水情況。 工作程序 管理人員工作程序 工程值班工 工程值班工負責給排水設備 24 小時運行的操作、監(jiān)控、記錄。應在給排水設 屋 宇 物 業(yè) 顧 問 有 限 公 司 HOUSING PROPERTY CONSULTANT LTD. member of HOUSING group (since 1974) 第 40 頁 香港174。 備（設施）啟動時觀察電流、電壓，并傾聽有無異響，并記錄于《水泵運行日 志》。 水泵房每周打掃一次，機組每月清潔一次，設備、地面、墻壁無積塵、水漬、 油漬。 給排水維修工 按《給排水設備檢查保養(yǎng)計劃表》及《給排水設備（設施）檢查保養(yǎng)表》要求 進行維修保養(yǎng)。 工程部長 工程部長負責給排水設備（設施）的綜合管理，包括技術資料、檔案的收集、 保管，負責零星設備配件、材料的采購計劃的編制，外委修理的聯(lián)系工作。 對給排水維修保養(yǎng)提供工作指導及檢查監(jiān)督。 每年 12 月制訂下一年度《給排水設備（設施）檢查保養(yǎng)計劃表》、并按運行情 況制定中修、大修計劃。 管理公司經理 進行周檢、月檢。每月最后一個星期組織有關人員對給排水設備（設施）進行 一次紅旗設備檢評。 審核《給排水設備（設施）檢查保養(yǎng)計劃表》、《給排水設備維修記錄表》、《給 排水設備保養(yǎng)記錄表》、中修、大修計劃。 屋 宇 物 業(yè) 顧 問 有 限 公 司 HOUSING PROPERTY CONSULTANT LTD. member of HOUSING group (since 1974) 第 41 頁 香港174。 水泵房管理工作程序 非工作人員進入水泵房須經工程部長或管理公司經理批準后，由給排水維修工 陪同，方可進入。 水泵房內工程設備由工程值班工負責操作，其他人不得擅自操作 。 控制柜上轉換開關，無特殊情況下應打在“自動”位置。生活水泵每隔 15 天 進行輪換。 保持良好通風及照明，門窗開記靈活無破損。 不得擅自改動機房線路、器材，若需改動，須經上級領導同意后，方可進行。 消防設施完好，禁止吸煙。 保持機房干凈整潔無積塵，不得堆放雜物。 停水管理工作程序 因工作維修等原因停水，應由給排水工程班長填寫《停水通知單》經工程部長、 管理公司經理批準后 交由社區(qū)管理部，由社區(qū)管理部提前 24 小時通知用戶。 因突發(fā)事件停機，應在 1 小時內聯(lián)絡有關部門處理，并在恢復供水后 24 小時 內向用戶作出解釋。 相關文件及記錄 《管理公司內部檢查工作規(guī)程》 《水泵運行日志》 15. 給排水設備（設施）的維修保養(yǎng)工作規(guī)程 目的 屋 宇 物 業(yè) 顧 問 有 限 公 司 HOUSING PROPERTY CONSULTANT LTD. member of HOUSING group (since 1974) 第 42 頁 香港174。 及時處理給排水設備（設施）故障，確保設備性能。 適用范圍 社區(qū)內給排水設備（設施）的維修保養(yǎng)工作。 職責 給排水維修工負責給排水設備（設施）的維修保養(yǎng)。 工程部主管負責維修保養(yǎng)工作指導、檢查監(jiān)督及外委修理的聯(lián)絡工作。 工作程序 給排水設備維修保養(yǎng)工作程序 給排水維修工負責給排水設備（設施）的維修保養(yǎng)、重大維修外委修理。 工程部長每年 12 月制訂下年度的《給排水設備（設施）檢查保養(yǎng)計劃表》， 并按運行情況情況制訂中修、大修計劃。 給排水維修工按《給排水設備檢查保養(yǎng)計劃表》、 《給排水設備檢查保養(yǎng)表》 要求，并將維修保養(yǎng)情況記錄于《給排水設備維修記錄表》、《給排水設備保 養(yǎng)記錄表》，零部件更換及大修同時記錄于《工程設備臺賬》。 給排水設備故障一般不超過 8 小時，若在 8 小時內無法解決的重要部位故障， 應將故障原因、解決方案、解決時間書面上報管理公司，限期解決。 凡是夜間發(fā)生的，不影響住戶生活、工作的，不會產生嚴重后果的給排水設 屋 宇 物 業(yè) 顧 問 有 限 公 司 HOUSING PROPERTY CONSULTANT LTD. member of HOUSING group (since 1974) 第 43 頁 香港174。 備（設施）故障，可以由早班工程維修工進行維修。 工程部長提供工作指導及檢查監(jiān)督。 需停水進行維修保養(yǎng)時，遵守停水管理工作程序執(zhí)行。 給排水設備（設施）故障一般處理工作程序 供水泵出現(xiàn)故障時，值班工程工程師應馬上啟用備用泵，然后立即通知給排 水維修工及時維修。 排污泵出現(xiàn)故障時，首先檢查故障原因，如是控制回路出現(xiàn)故障，檢查排除， 如是水泵故障，更換水泵。 供水管網出現(xiàn)故障，發(fā)生泄漏等影響正常供水，值班工程工立即關閉總閥， 及時通知有關人員搶修，并做好受影響用戶的解釋工作。 排污井、雨水井等因堵塞造成下水不暢、浸水等，電話通知疏通隊疏通。 給排水設備（設施）檢查保養(yǎng)表 相關記錄 《 設備檢查保養(yǎng)計劃表》 《 設備維修記錄表》 《 設備保養(yǎng)記錄表》 《設備對外委托維修申請表》 屋 宇 物 業(yè) 顧 問 有 限 公 司 HOUSING PROPERTY CONSULTANT LTD. member of HOUSING group (since 1974) 第 44 頁 香港174。 16. 二次供水管理工作規(guī)程 目的 保證社區(qū)二次供水水質符合衛(wèi)生檢驗標準，保障用戶身體健康。 適用范圍 適用于本社區(qū)二次供水的管理，二次供水是指用戶從一次配水網引出的用于 蓄水或加壓的再次（或多次）的供水裝置。 職責 工程部長負責制訂年度水池（箱）的清洗及消毒計劃。 管理公司經理負責和批準年度水池（箱）清洗及消毒計劃，并監(jiān)督實施。 工程人員負責水池（箱）的管理和水池（箱）的清洗，消毒及水樣抽取和送檢 工作。 社區(qū)管理部負責出停水告示，并通知用戶單位。 屋 宇 物 業(yè) 顧 問 有 限 公 司 HOUSING PROPERTY CONSULTANT LTD. member of HOUSING group (since 1974) 第 45 頁 香港174。 引用文件 工作規(guī)程 二次供水管理的要求 二次供水由指定的給排水維修工負責管理。 給排水維修工負責水池（箱）的管理工作，要求每個水池（箱）（包括地下、 樓頂）須結構完整，加蓋、加鎖，水口干凈，并申辦二次供水衛(wèi)生合格證。 新建、擴建和改建二次供水設施，須經供水管理機構和衛(wèi)生防疫機構進行設 計和竣工驗驗收 。 二次供水清洗，消毒工程人員，須持“健康證”、“培訓證”，并經衛(wèi)生防疫站 認可。 年度水池（箱）清洗及消毒計劃 工程部長每年 12 月制訂下年度不少于兩次的水池（箱）清洗及消毒計劃。 通知 工程部長于每次水池（箱）清洗及消毒計劃實施前兩天通知社區(qū)管理部。 社區(qū)管理部在計劃實施前 24 小時出停水告示，通知社區(qū)用戶。 放水 為確保用戶的正常供水，放 水工作必須提前到清洗、消毒水池 屋 宇 物 業(yè) 顧 問 有 限 公 司 HOUSING PROPERTY CONSULTANT LTD. member of HOUSING group (since 1974) 第 46 頁 香港174。（箱）的前 3 小時進行，并記錄開始放水時間和結束放水時間。 二次供水清洗、消毒程序 工具、用具的準備：工作服、掃把、尼龍刷、鐵鏟、消毒藥物、照明、水泵、 鼓風機、口罩、眼鏡等。 安全須知： 電源：水池內作業(yè)光源要用 36V 以下安全電壓工作照明，最好用手電、應 急燈，三相水泵要裝有漏電開關。 缺氧：有些水池長期封閉、無通氣孔、空 氣流通極差，可在水箱底部水口處 連接鼓風機吹風，約 3 小時通風時間，然后選用如下試驗： a） 物理試驗：把燃著的蠟燭放入水池，如不熄滅說明水池內不缺氧。否則須繼 續(xù)通風直到沒問題為止。 2 3 注意事項：在清洗水箱的過程中，消毒人員須帶防護眼鏡和口罩，如在水箱 內感到身體不適，產生頭暈、眼睛酸痛、心悶、氣緊，要馬上離開水池，用 清水沖洗眼睛，呼吸新鮮空氣即可恢復。 除雜物和清洗 清洗 人員清洗水池時，先用鐵鏟鏟出池內泥砂及各種沉積物，然后用掃把或 尼龍刷從水池（箱）的頂部 → 四周墻壁 →水池（箱）底部，依次 屋 宇 物 業(yè) 顧 問 有 限 公 司 HOUSING PROPERTY CONSULTANT LTD. member of HOUSING group (since 1974) 第 47 頁 香港174。反復刷洗， 刷洗完畢用清水整體沖洗一遍，排出污水。 消毒 用 1： 100 的滅菌凈（一般為漂白精粉）水溶液進行消毒，用掃把或尼龍刷依 次反復